买房谈.docx

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买房谈

告诉你十八条买房经验（图文）

1）大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

　　2）开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。

　　3）广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

　　4）售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。

要自己看中才买。

　　5）别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。

　　6）别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。

　　7）别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。

8）别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..

　　9）绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。

　　10）漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

　　11）开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。

　　12）注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

　　13）为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

　　14）如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

15）到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。

　　16）一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。

　　17）不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。

　　18）不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。

      不管是新楼盘，还是二手房交易过程中，购房人时常被“忽悠”着掏了钱有多少售房“技巧”诱你进圈套装成看好同一处房子的购房者，以造成热销气氛“囤积”销售火爆的房子，再高价转让赚取差价不时还来点“苦肉计”。

最近，某报连续报道了个别二手房中介公司违规操作，坑骗消费者的事情。

现实中，不管是购买新楼盘，还是购买二手房，好多购房者在不知情的情况下，就被“忽悠”着心甘情愿地掏钱买房了，其实他们并不知道，自己中了圈套。

一位售楼经理和一位中介公司员工告诉记者，在他们这行，有很多销售“技巧”，新员工入行，都要经过培训。

“逼订”是最常见手段

买房者最常遇到的方式是“逼订”。

“逼订”的方法有很多，目的是让客户产生紧张感，越快掏钱越好。

客户没有充分考虑权衡的时间，往往匆匆购房。

还有在与客户洽谈时，售楼人员互相配合打假电话，或假装成顾客，就是售楼“托儿”，要的也是客户想要的那套房，或者说另外一个客户也看好了同一套房子，正准备交钱，或是把房子同时介绍给另外的购房者，以造成热销气氛。

如客户对某套房有了初步意向后，过几天售楼处会告诉他：

“此套房有人要购买，你要的话马上来付定金。

”有的客户就经不住“忽悠”，怕房子被别人买走，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。

另外，有些售楼人员会判断买房者的购买意向，假如客户购买意愿很强烈，售楼员会收些钱，叫“小订”或“封房金”，钱不多，可以是100元、200元，最多1000元，承诺可以不再把这套房子介绍给其他顾客，让消费者有了“归属感”。

交了钱，你就不得不再去那家楼盘了。

封杀客户的第一需求

在一些开发商的售楼处里，会张贴一张楼盘销售进度表，里面经常有两种标志，已售出的，已被预订的。

如果客户完全相信这个进度，可能又被“忽悠”了。

客户第一眼看中房子后，有的售楼人员便用某些暗语问销售控制柜台，控制柜台的人员会说这套房子已售出。

原来有些开发商为先推出位置不理想的公建或房子，把位置较好的后期出售，对外宣称已售出。

然后根据销售进度逐步放出，价格涨了，好房子也卖个好价钱。

这在楼盘开盘初期比较明显。

不明就里的客户会以为这个楼盘销售相当好，再不买就晚了，结果买了套自己不是完全中意的房子。

有的售楼人员“囤积”房子

还有一种情况是一些售楼人员的个人行为，他们在楼市销售火爆的某一时期，可能会自己手握一些房源，看有客户购买意向强烈，这些售楼人员会加价“转让”，赚取差价。

市民黄先生就是受害者，他看了一个新楼盘均价为每平方米6000元左右，综合地段、房型、交通等因素后，黄先生非常中意。

开盘后，黄先生到售楼处，发现看中的房子已售完，而剩余的几套也已涨到每平方米7000元。

就在他大失所望时，售楼小姐称自己有个客户是投资人，订了好几套房子，可以劝说这个客户让出一套，而她还可以和领导打个招呼，把已登记的合同撤销。

由于楼层、朝向都是黄先生所喜欢的，他当即要求和这位客户见面。

售楼小姐随即联系上客户，双方经过协商确定按照每平方米6400元成交并办理了相关手续。

黄先生后来惊讶地发现将房子转让给自己的客户竟然是售楼人员之一，所谓的转让不过是一场骗局。

个别人练就“势利眼”

有的售楼人员除了这些外，还练就了一双“势利眼”，会从客户的衣着打扮准确地判断出客户的经济实力。

从衣着看，是国产名牌还是世界名牌，哪个牌子属第几等级，搭配得如何；从言谈举止看，已经在别处购得房产，经常提及某名人或与其他城市相比较，都是有来头的。

最明显的标志是可根据来人的“坐骑”判断他的身份和购买力。

个别售楼人员还要时不时来点“苦肉计”，有意选择下着倾盆大雨的天气拜访客户，湿漉漉地赶着把资料送到客户手里，你怎能不感动？

零下十几摄氏度的大雪天身穿裙子陪客户看房子，冻得嘴唇发紫。

这种情况下客户往往最容易动恻隐之心。

面对这些“错觉”别冲动

“冲动是魔鬼”，好多人拿这句话来告诫自己。

通过业内人士的话，记者也给消费者提个醒。

楼书广告没有完全真实的，千万别相信其中的外立面颜色，很多建出来比印的难看多了。

楼书说大话，如果发生法律纠纷，楼书不能做证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。

楼书所提出的条件仅表明开发商的一种意愿，并没有法律效应。

即使楼书内容适度夸大，也可看作是为了达到一种广告效应。

不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，开发商通常只买他们的一个名字，然后称其物业顾问，这些外资物业公司通常只为每平方米一万元以上的楼盘服务，别的其实都由本地公司来管理。

样板间的墙壁比正常的房子都薄，这样就显得整体空间比较大了，可是实际上并没有那么大。

小区绿化覆盖率和绿地率是不一样的，绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场上可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。

千万别被文字游戏蒙蔽了。

由于灯光和视线的影响，购房者会对沙盘产生一种错觉，再加上一些沙盘用特殊材料且做工精细，看上去会更富有立体感。

现实中你买的房子即便层数、朝向、角度、视野再怎么好，也绝对看不到沙盘这样的效果。

特别提示：

购房者小心四类误导性售楼手段

　　开发商为了追求利润最大化，明枪暗箭使尽了花招要大把赚银子，消费者为了获得货真价实的房子也得自卫防身。

如今随着住宅产品的升级换代，售楼招数也花样翻新取代了传统的老伎俩，面对购买房屋时可能会遭遇的各种不同的新情况，消费者不得不需要一些“防身”的新招数或新对策。

　　排号认购疯抢热卖房

　　易小姐在今年年初就遭遇了一次排号认购的花招。

据易小姐称，她参与了位于城西浣花溪附近的某楼盘排号认购，由于当时人很多，易小姐与朋友兵分两路，一个去后面排队，另一个就与售楼小姐开始了面谈。

和售楼小姐面对面坐下后，易小姐直接进入了买房主题，费了大半天的劲终于敲定了想买的那套三室二厅的房子，总价40余万元，当易小姐问有没有优惠时，售楼人员满脸诧异的样子：

“你能不能买到房子都成问题，还会有优惠？

”过了一会儿，售楼小姐又悄悄告诉易小姐：

“开盘后每平方米至少要涨两百元，现在认购最好。

一期的600套房子，交定金的人数已经排到300多，超过半数了，你看，那么多人还在等着排队领号呢，再等好房子就没有了……”这回诧异的轮到易小姐自己了。

四下环顾，售楼处内人头攒动热闹非凡，经售楼小姐又一番天花乱坠的语言攻势，想到开盘时更壮观的你争我抢场面，简直不容她片刻犹豫地交钱排号。

　　拆招：

　　其实对购房者来说，能否买到自己满意的房子是他们最关心的事情，在房源短缺的今天，很多人排队认购就是希望能选到喜欢的房子。

开发商在销售中实行排号认购，是在未获得商品房预售证，而又想借此控制一批潜在的购房者，抵制竞争对手，或检验楼盘投放市场中消费者的反应的一种销售策略。

由于开发商摸透了人们的从众心理，“好房子大家争着抢，房价贵点也认了”。

因为大家争的东西一定是好东西，岂有坐失良机之理；坏房子大家也争着抢，看中同一房号的可能很多，虽然首选失败，为了避免第二次选择落空，任平时多冷静理智的购房者都要头脑发热草草交了定金。

　　对策：

　　别被开盘抢购的假相迷惑，如果你不是太喜欢这里的户型、地段，抢购的时候还是耐心地等一下。

　　赶紧买只剩最后一套了

　　张先生在购房中也曾遭遇过销售花招。

张先生告诉记者，他买房的时候正赶上成都房子的疯抢期。

一天在玉林小区某楼盘看房时，选中了一套148平方米的6跃7的房子，正在考虑时，一位售楼小姐主动向张先生介绍了有关的情况，并神秘兮兮地说：

“目前就剩下这一套房了，要买就赶紧买。

”结果，在没有全面了解的情况下就急忙与售楼小姐签订了购房合同并交纳了定金。

后来因家里人不同意就来找售楼部退房，但至今仍未如愿。

　　谈到当初为何在匆忙之际就草率签约时，张先生对记者大倒苦水，他说当时本来打算要好好考虑、仔细打听，但售楼小姐却不停地提醒他，他想要的户型就剩最后一套了，于是在没征得家人同意的情况下他就急忙签了合同。

张先生最后不解地说，就在他找售楼部退房的时候，他看到自己当时所选的户型居然还有几套待售。

　　拆招：

　　买不买的最后决定权在消费者手中，“最后一套房”在吸引消费者注意力的同时，也不能排除有以此来“套牢”消费者的嫌疑，如果在消费者没有充分了解的情况下采用这种方法促使其签约，就存在一定的欺骗性。

“最后一套房”作为一种销售方法其本身没有错，问题在于销售人员如何运用和消费者如何看待。

如果销售人员急功近利，以“最后一套房”来套牢购房者，就有欺骗的嫌疑；如果用“最后一套房”来吸引消费者的注意力并引诱消费者下单，则纯属一种欺诈行为。

　　对策：

　　不要轻信售楼员“最后一套房”的说法，最重要的还是看房子到底适不适合自己。

其实买房的时候，买不买最终是由自己决定的，不管是不是最后一套，只要适合自己就是最好的。

　　开盘拖一年，均价涨一千

　　认购时签了购房协议，交了定金，开盘期却一拖再拖，到了正式开盘时，每平方米房价却比认购时上涨了1000元，面对购房者的质疑，开发商拿出“怪招”———要么买，提高房价；要么退，定金双倍返还。

开发商的伎俩几乎无懈可击：

自认违约，按协议赔付，你们还能怎么样？

家住城东的邵先生就遭遇了这样的花招。

　　据邵先生称，2003年10月份他在位于双楠的某楼盘看中了一套面积95平方米的小高层电梯公寓，当时由于开发商没有取得预售证，邵先生与开发商签定购房协议并交了2万元的定金。

本来说好开盘时间在2004年2月份，可是在2月份时通知说将开盘时间延后，具体什么时间听候通知。

此后，售楼处再也没有任何消息，邵先生多次打电话去询问，回答就是开不了盘，理由无可奉告。

直到7月上旬，邵先生接到了售楼小姐的电话：

“由于钢材和建筑材料涨价，使楼盘造价提高，所以每平方米价格由当初的2300元升至3300元。

”

　　拆招：

　　这是目前部分开发商在销售房子时喜欢使用的一种新花招。

由于楼盘没有正式开盘，购房者与开发商签定的只是一种意向协议，表明你和开发商对预订价格并没有作出明确约定，所以很多中招的购房者都无可奈何。

　　对策：

　　在预订商品房时一定要把预订房屋的楼层位置、预订价格等基本条款在预订协议中写清楚，这样的预订关系才是合法有效的。

起保障作用的是建立在双方信任基础上的认购合同书或附件，而不是花言巧语的口头承诺。

　　预留房亦真亦假

　　如果你有机会去一些已开盘的楼盘走走，当你提出欲购房的要求时，往往都会得到售楼小姐这样的回答：

“房子基本都已经卖完了，只剩下几套大户型。

”但接下来的事情或许又会让你觉得蹊跷：

“有一位客户房子不要了想转让，只是加点钱就可以了。

”

　　在一次采访中，记者就遇到了中招的陈先生，他告诉记者：

自己住家附近的一个12层的小高层项目很不错，已经注意很久了，可是排号那天发现，一些面积、户型都很满意的房子，都被告知已经有人预定了。

正在郁闷的时候，销售人员又告诉陈先生，如果想买的话，售楼部可以帮助陈先生搞到预留单，但需要补差价和交纳一定金额的更名费。

　　出于对这一楼盘的青睐，陈先生一咬牙，下定决心买下了这套面积152.6平方米的房子。

购买后意味着他不仅要补足每平方米300元的差价，还要支付5000元左右的更名费，总共需向预留单的转让方支付5万元人民币。

陈先生无奈地告诉记者：

“要不是太喜欢这套房子，我也不会出那么多冤枉钱，其实补差价也就算了，就当是行情价买进一套房子。

最憋气的是还要莫名其妙付5000元的更名费，这算什么名堂啊？

"

　　拆招：

　　预留，这是目前在楼盘销售中采用得最多的一种方式。

一般每当有新盘开盘，开发商便会通过广告等方式尽量多地让投资者前来预约购房，而如果购房者去了那里，往往都会听到这样的催促：

“这套房子已经有人要求预留了，你现在是排第二个了，可要抓紧，我们每套房子只有三个名额。

”于是，像贵宾卡、预留单等名词可以说是时时不绝于耳，而购房者的心也同时被撩得痒痒的，自然在开盘时就造成了不小的轰动效应。

　　对策：

　　能买到房，似乎已经是一件不容易的事，而与此同时开发商所使用的一个个新售楼手法，却往往又让购房者摸不着方向。

不要轻易相信好房子都被定完了的说辞，不理想的房子宁肯不买，毕竟，目前的房地产市场还处于买方市场阶段。

　　编后语：

　　其实，售楼招数本不算什么惊天动地的大事，销售招数出得正，也无可厚非。

但是经历了数次买房的不幸遭遇，领教了无数卖房人的“精明”手腕后，消费者也不得不变得谨小慎微、总要想点办法了。

从另一方面来说，虽然现在市场一片欣欣向荣，但开发商也应多从购房者的角度考虑问题，而不要急功近利做出一些短期行为来。