房地产市场分析广州市房地产业宏观环境分析.docx
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房地产市场分析广州市房地产业宏观环境分析
一．宏观环境分析——1页始
二．产业竞争性分析——40页始
三．广州房地产业发展概况——57页始
四．广州房地产市场分析——65页始
五．广州房地产市场竞争分析——70页始
六．行业发展趋势及企业发展战略研究——75页始
广州市房地产业宏观环境分析
政治法律因素
——国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。
从哇哇坠地的那一日起，房地产就与政策结下了不解之缘。
就2004年来讲，政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。
目前，全国商品房供销两旺，商品房销售面积持续增加。
在全国范围内实现了由住房福利制（1998年以前）向货币化的历史性转变。
价格是房地产最敏感的话题（“在骂声中成长”），我国房价（税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%）经历三次大的变化：
A.1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购，1992－1993年房价高涨。
B.
C.房价的第二轮上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的，基本都一种回归性上升，没有影响日益扩大的消费需求增长。
D.
E.房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。
02年开始实行的土地招标给平稳增长的房价烧了把急火，起到催生房价超高增长的助力作用。
F.
美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析：
中国房地产所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓厚的行政色彩有极大的关系。
如果我们的建设部部长承诺，在他的任期内把全国平均房价拦腰一刀，打压到每平方米1000元左右，那么，他将成为中国的格林斯潘，无论谁当总理，他都是中国最优秀的、深得万民拥戴的建设部部长。
而这是件轻而易举的事。
广东省财政厅已将消防车的云梯送到了他的窗口。
一.最新的房贷利率（提高住房贷款利率和首付比例政策）
——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。
A.05年房地产业增速将低04年预计约为23%，从2005年3月17日起，央行将取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠，根据，个人房贷年利率最低将提高0.2个百分点。
B.
C.同时，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首期，将由目前的两成提高到三成，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞一刀。
D.
E.已供楼人士明年才需多付款
F.
据了解，这是继去年10月29日央行上调房贷利率之后，再次上调房贷利率。
去年10月底，我国央行9年来首次加息，其中个人房贷的利率上调了0.27个百分点。
供楼者每万元房贷，每年要多给27元利息。
这次加息曾引起了一阵提前还贷的风潮。
G.在不到半年的昨日，央行再次上调房贷利率，并从今天开始实施。
由于这也是央行首次在房贷利率中，给予了商业银行10%的调整空间，因此，不同商业银行可能会对其房贷利率采取不同的加幅，市民需要等待各自的贷款银行具体公布。
频频加息是为遏止炒楼套利，从刚刚公布的各地房产价格以及投资情况的数据显示，去年至少有600亿元的国际热钱进入了内地，而股市低迷导致这部分钱集中涌向了房产市场，加上内地不少房产投机者的加入，从而造成了上海、北京、杭州等地房产价格的虚高，给房产市场带来不健康的非稳定因素。
H.
以某市民向银行借了10万元的商业性房屋贷款，分10年还清的个案计算，每年最多就需要多给810元利息，最少也需要多给200元的利息，每月的供楼款增加幅度也在16.6元到67.5元之间。
二.优惠利率新政策
a）自3月17日央行上调个人住房贷款利率以来，各家银行都在紧急制定最新房贷利率执行政策。
中行广东省分行率先打破沉默，称将对购买第一套住房的申请人分档执行下浮10%的最优惠利率（通过了该行信用审核，即可获得下浮10%的最优惠房贷利率。
以5年以上贷款为例，房贷利率为5.51%）。
如果不是第一套住房按揭，则实行下限管理的浮动利率.
b）
c）招商银行广州分行是股份制银行中首先明确表示会对5年以上住房按揭执行最优惠利率的银行。
也有少数银行例外。
记者了解到，某银行广州分行将直接执行央行基准利率，除对少数优质客户有优惠考虑外，并无任何下浮。
d）
三.中介费新规定
A.一手楼也要交中费（标志着中介的服务价值得到体现）
争议多时的“一手代理的中介服务费应否由购房者支付”终于被确定下来：
收！
市物价局、市房管局已通过此项中介收费新规定，最快可能在5月1日实施（今早，广州几家最大的一手代理行“中原”、“合富”、“方圆”、“经纬”向记者承认已知此事）。
一直以来，一手楼交易的中介佣金是不能向买家收取的（971号文有规定）。
目前广州的一手代理基本是独家的，市物价局也曾明确“谁委托谁付费”。
以前曾有楼盘销售代理公司在签署认购书时，向购房者收取2000－3000元的综合服务费用，其解释是因为置业者买房时他们提供了相应的各项服务，因此要收这笔酬劳。
但是，此次中介收费新规定则明确：
“一手房交易，可以向买卖双方各收不超过房价1%的中介佣金”。
比如，买一套标价50万元的一手房，以前购房者只需“实打实”给足50万元就可以了，但今后则要增加5000元的中介费。
B.二手中介费将降低
新规定还涉及二手楼交易和租赁。
（新规定是向租赁双方各收一个月租金作为佣金）。
今后的二手楼交易，买卖双方合计可收0.5-2.5%的佣金，另对一些“后延服务”项目，比如水电过户等，中介公司也可收取一定的服务费。
帖士:
中介公司欢迎“收费”新规，买楼市民却喊“不爽“。
四.土地政策（土地“新政策”胎动中央政府酝酿“收权”）
房地产出现“地荒”？
广州“地荒”说法：
1月25日，在广州第二届地产峰会上，广州十大地产巨头集体认定政府土地供应不足，地价过高，在很大程度上导致市场供应量减少，房价上涨。
发展商们强烈呼吁，政府增加土地供应，控制土地价格。
A..深度分析：
"地荒"只是借口土地充足无碍房价
“地荒”房价便会狂涨，这一说法不成立而且极为牵强。
广东省土地学会理事长沈彭表示，从公开拍卖市场取得的土地，其地价成本所占房价的比重也仅约30％。
国土资源部负责人：
房价猛涨与土地供应无关。
B.北京大学经济研究中心教授平新乔
他根据中国《房地产开发统计年报》得出结论：
土地购置价的上涨，是导致房价上涨的一个主要原因。
他分析指出，土地价格每上升１个百分点，楼盘价格会上升０．７８个百分点。
为此，2005年政府要建立国有土地收益基金。
C.国资部副部长李元：
商品房开发不会出现地荒
李元指出，不能简单地将房价上涨的原因与新的土地审批制度挂钩，房价上涨的原因是多方面的，其中包括人为的“炒作”。
房价涨跌难料
业内专家认为，未来房价受以下几个因素影响：
一、加息。
可以肯定的是，加息对房地产市场一定产生负作用，房价将为此拖累，向下游移，最低限度是房价至少不再上涨，房价持续上涨多年的趋势受到控制。
二、人民币升值。
现在，人民币始终面临升值的压力，人民币升值意味着人们购买的资产也升值，房价就会上涨。
三、供求。
理论界一致认为，供求因素是影响房价的最终原因，据估计，明年房屋新增供量将与今年相当，房价至少将保持今年的水平。
这与加息明显产生对冲的局面。
四、汇率。
在此次政府调整利率政策的同时，很多人都忽略了政策中有关汇率的松动，在人民币面临升值压力的同时，放松汇率就意味着将有相当规模的国外资金流入国内参与投资，填补了政策性加息带来的供应缺失，从而影响房价。
五.房贷政策列举
A.2003年4月10日央行曾颁发《人民币银行结算账户管理办法（5号令）》，取消证券营业部的取现功能。
此举希望通过加强结算账户的管理，达到“反洗钱”目的，同时利用银行账户实名制防止大户利用证券营业部的“假账户”对股市进行恶意炒作。
B.
C.2003年1月3日央行发布《金融机构大额和可疑外汇资金交易报告管理办法（3号令）》，对大额和可疑外汇资金交易给予监测。
目的是规范外汇资金交易报告行为。
D.
E.8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策（国土资源部11号令）、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷（央行121号文件）、改进规划管理、调控土地供应（刹住了乱设开发区“圈地”之风）、加强市场监管（“市场预警”）、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定。
F.
鉴于我国房地产业一向是在非规范条件下成长的，上述措施如果齐头并进，多数的房地产企业将受不起冲击而倒闭，显然这也不利于市场的稳定。
因此多项政策必须分头下达和实施。
1998-2003年房地产行业的运行状况
年份
全国房地产开发完成投资额
个人购买商品房占商品房销售额的比重
商品住宅投资占房地产开发
办公用房
商业用房
其他用房
商品住宅平均销售价格
房地产投资占固定资产投资的比重
1998~2002
19.5%
54.5%
68.1%
4.9%
12%
15%
1997.2元
12.7％，
2003
95.3%
83.7%
2.2%
10%
4.1%
2291.3元
17.9％，
2004
32.5%
96.2％
2456元
超过20％
六.国务院亲自出手
04年 4月底，国务院出台了提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例的政策，钢铁由25％及以上提高到40％及以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由20％及以上提高到35％及以上。
有关专家表示，今年以来，我国经济继续保持良好的发展势头。
同时经济运行中的突出矛盾进一步显现，房地产开发资金过于依赖银行贷款。
2003年房地产开发贷款余额增长很快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在金融风险不容忽视。
受消息影响，当天股市开盘后四大行业股均大幅下挫，房地产股如天房发展、浙江广厦、金地集团等当天暴跌，于此四行业中更加醒目。
2005年，房地产市场要重点关注和大力解决的主要问题有：
a）地方政府行为机制转换的问题；
b）
c）土地供应制度的科学化与市场化问题；
d）
e）房地产金融创新问题；
f）
g）房地产业的结构调整问题；
h）
i）住房社会保障问题。
j）
七.政策矫正
建设部住宅与房地产业司有关负责人指出，国家近期将出台有关政策，加大对房地产市场宏观调控力度。
A.——深化住房制度改革，调整商品房供应结构，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设，同时加强经济适用住房的建设和管理。
对经济适用房的建设规模，经济适用住房户型面积标准、购买对象，经济适用住房价格都作出了明确规定。
B.
C.——改进规划管理，调控土地供应。
清理各类开发建设用地，依法查处非法圈占土地，土地久占不用，违规转让房地产开发项目和炒买炒卖土地使用权行为。
同时，合理确定各类住房用地的布局和比例。
D.
E.——强化金融的间接调控作用，切实加强房地产贷款监管，完善个人住房贷款担保机制。
对信誉度高、偿贷能力强的房地产开发企业以及符合条件的房地产项目，要继续加大信贷支持力度，同时加大对普通商品住房和经济适用住房的支持力度。
F.
G.——建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，完善市场监管制度，提高市场监管水平。
这一系统将于今年年底在全国３５个大中城市全面投入运行。
H.
八.开征房地产税（房地产税=不动产税≠物业税）
——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。
2005年3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，为遏制房地产投机，开征房地产税已成定局。
这预示着在中国人民银行频频使用信贷手段干预房地产市场之后，国家的财政税收部门终于出手，运用税收调控手段，对中国的房地产市场进行干预了。
目前，房地产税已经在北京、深圳、重庆等6个城市“空转”试行，
在我国，涉及到房地产方面的税收种类大体上有6个：
土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税。
国家征收房地产税之后，土地出让金会不会因此而减少，的确是我们需要关注的一大问题。
A困难一：
地方政府
房地产税占地方政府财政收入的比重
世界各国
71%
中国
8.12%
从上表来看，在我国，由于房地产税占地方政府财政收入的比重偏低，中央政府和政府不可能从房地产税中获得更多的收益。
如果中央政府决定开征房地产税，那么势必在中央与地方之间重新进行税收权力的划分。
如果不能够充分考虑到地方政府的财政需求，那么，开征房地产税有可能会遇到来自地方政府的阻力。
简单地说，在许多地方依靠房地产增加ＧＤＰ的大背景下，开征房地产税如果缺乏全国人大及其常委会的法律依据，那么势必会在一些地方产生阻力。
某些地方政府会阳奉阴违，千方百计地阻碍中央新税收制度的实施。
因此，关注开征房地产税的程序问题，不仅仅具有法律意义，而且具有深刻的现实意义。
B困难二：
个体消费者
◆从法律上来说，消费者购买了商品房之后，应当履行类似于缴纳消费税之类的法律义务。
可是在我们国家，人们对生产性的税赋比较认同，而对消费税缺乏广泛的共识。
在中国人的传统观念里，辛苦一辈子，购买了自己的住房，自己完全享有产权，政府不应该再征收房地产税。
要履行缴纳房地产税的义务，消费者是否愿意配合?
过去的经验证明，如果政府机关工作人员面临庞大的消费个体，没有找出切实可行的谈判方法，说服每个个体自觉履行法定的义务，那么，制定的相关法律很有可能会落空。
房地产税的征收恰恰要面对分散的个体，而且还要建立完善的房地产价格评估机构，在公民尚未认同房地产税的情况下，政府执法机构不得不慎重考虑将要为此付出的巨大的成本开支。
◆
C困难三：
房地产开发商
房地产开发商是当今中国暴利阶层。
中央政府出台的种种措施，其矛头都针对房地产开发商。
但是令人遗憾的是，全国的房地产开发商在房地产市场不透明的情况下，几乎都采用了“垫付资金进场”的做法，将风险转嫁给了房地产承包商。
虽然建设部等有关部门三令五申，甚至，最高人民法院不得不通过司法解释和司法批复变相承认了这种做法的合法性，并且要求各地司法机关保护承包商的权益。
开发商这种公然转嫁风险的做法，反而有愈演愈烈之势。
那么，针对房地产开发市场中出现的问题而设计的房地产税，会不会因为房地产开发商另辟蹊径，转移风险，而最终难以实现目标呢?
帖士：
1.事实上，开发商已经开始利用税收改革利空消息大肆炒作。
工薪阶层中的一些人士由于不了解房地产税的性质，在开发商的鼓动之下，也参与了房地产炒作。
这是非常令人可怕的经济现象。
2.期望决策部门在加强宣传的同时，应该提升房地产税的立法层次，在更广阔的范围征求社会各界的意见，并且及时出台其他税收改革配套措施，保证房地产税不会走形。
九.开征物业税（商品房的开发成本将大幅下降）
不久前，广东省财政厅在全省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的，在全国第一个吃螃蟹。
据政府部门与房地产有关专家分析预测，一旦开征物业税，房地产前期开发成本将大幅下降，房价最高可下降39%，准入门槛大大降低。
背景：
到2003年，广州市的房价已连续5年下跌，广州市的空置房面积已超过了2400万平方米。
占全国空置房面积1/5强。
按照广州市的商品房房价计算，至少积压了1000多亿元人民币资产，如此之大的一笔不良资产，已构成了对广州金融业的巨大危胁。
正是迫于这样的压力，广东省财政厅才想出了“物业税”这样的一条出路。
广州房地产业所处的境况，并不是中国房地产业中的很差的情况，仅仅是广州房地产业所处的舆论环境，透明的程度较高而已。
广州房地产业是中国房地产业的一个微缩景观，可广东省财政厅想出的这样的一条出路，你别说，还真是一条处在危境中的中国房地产业的安全通道。
然而，据深圳地产研究人士分析，由于地价和相关税费分70年交，就意味着占住宅成本50%强的地价和相关税费，在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳，下降（70-1）/70=98.57%。
表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%。
也就是说，目前售价6000元/平方米的房子，届时3600元/平方米即可盈利销售。
广东省财政厅的这个建议，仅仅是在收取此项税费上与国际接轨而已。
此种税的开征，也能对盘活巨额的不良资产、降低银行的巨额呆坏账中得到收益。
所以此方案是可行的，有很强的可操作性。
十.开征财产税
目前国内所购的住宅，属于把50年（商业用房）至70年（民用住它）的财产税（地租和规费）一次性交齐”，而“其他国家大多采用逐年缴交的办法”。
我2005年买房，我的财产税已缴到了2075年，我有活到2074年的本事吗?
于是，美国一个中产阶层的工薪家庭，用二到三年的家庭收入，可以买到一座600平方米的别墅，可中国一个中产阶层的工薪家庭，买这样一座房子，需用十到十五年的全部收入。
这种如此霸道的税费收取的方法，一害百姓，二害国家。
让我们翻过来再为国家的税收想想：
也许，此种税的开征，会使国家短期内的在商品房的开发税费收入减少。
十一.建住房保障体系
构建住房保障体系的系统思考：
一、解决中低收入家庭的住房问题
二、
三、决中低收入家庭的住房问题所面临的难题
四、
五、构建住房保障体系的对策思考,国家与地方政府应共同承担住房保障体系的构建。
六、
十二.优化结构持续发展
西方发达国家大城市的发展一般经历了四个时期：
集中的城市化发展阶段—郊区城市化发展阶段—逆城市化发展阶段—城市中心区复兴再开发阶段。
我国大城市目前处于城区和郊区并重的发展时期，特大城市已出现郊区化的现象。
A.城市过大、过分集中会带来“城市病”，不宜采取摊大饼式的发展模式，应发展卫星城。
B.
C.从“SARS”对城市的警示来看，应加强区域与城市结构治理。
考虑城市的发展，建立合理的城镇体系。
D.
E.优化市场供给和类型结构，使居者有其屋。
政府调控两头，市场调节中间。
采取逆向思维，发展中低阶层住房。
F.
G.优化住宅社区功能结构，使居者优其屋。
H.
政策调整总结
此次新的宏观调控政策对房地产行业影响是深远的、实质性的。
我们可以从全国大型房展会、媒体座谈会、土地拍卖会、广告宣传活动中看到，在全国主要热门城市里依然还能够活跃的大型房地产已经不足30家；能够受到银行继续信贷关照的房地产企业全国范围内也只有70余家，情况说明，未来产业集中化趋势会慢慢显露出来。
目前银行的房地产投资的信贷政策使得房地产供给只能是“现房化”，而银行的房地产新的消费按揭政策使得消费者需求只能是“非投资化”。
如果政策在房地产投资上有所放松和期房销售有所变化，而消费信贷政策没有变化，那么供将大于需，价格天平必然倾斜。
反之，将出现需大于供，房地产价格将由此上升。
房地产宏观调控措施何时进行调整将取决于宏观经济整体是否能够达到软着陆的目标，以及达到软着陆目标后的新的经济增长观念的产生。
除了房地产信贷政策对房地产市场有所影响，其他诸如人民币利率、人民币汇率、城市拆迁政策和数量，以及土地拍卖政策和供应量也对房地产市场构成短期或中期的正面和负面的影响和风险。
如果说2004年是中国房地产行业有惊无险的一年。
那么2005年政策带来的震惊还没有完全到位。
也许这一情况对于相当多已经习惯于近年来轰轰烈烈、蒸蒸日上的房地产从业者无法接受和理解，但是从中国房地产行业的长远发展来看，目前房地产市场短时的平衡、僵持是不可回避、不可或缺、不以人们意识和愿望为转移的必然阶段。
经济因素
房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，国家统计局专家在分析当前经济形势时指出，控制固定资产投资过快增长，当前宏观调控最重要的措施是“管紧土地，看好信贷”，尤其是控制城市建设规模和部分地区的房地产投资项目。
实现房地产业可持续发展有六大战略要点：
一是宏观手柄———土地市场调控；二是微观手柄———银行利率调控；
三是步阶平衡———投资消费联动；四是生命周期———人居社会分析；
五是技术创新———激发需求动力；六是生态建设———人与自然协调。
一.央行加息
央行作出9年以来的首次加息决定，将取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠。
根据最新的房贷利率，个人房贷年利率最低将提高0.2个百分点，这将极大抬高房地产企业的资金成本。
自03年起，央行就不遗余力地为房地产降温，公开市场操作、准备金率、窗口指导、再贷款、再贴现等等方式用了个遍，在去年的博鳌论坛上，央行副行长吴晓灵向金融机构发出警告，大家要同舟共济，不要和央行博弈。
内幕：
固定资产投资增长快，很重要的因素是一些地方政府靠经营土地筹集了资金，大搞市政建设；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款。
由于各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，就不会影响经济发展。
事实上就像一季度各地高涨的投资增速一样，一些地方政府“并不情愿”抑制过高的房价，“即使国务院领导以及众多专家不断不点名警告某些地方政府”。
房贷紧缩釜底抽薪
如果说物业税只是触动了房地产行业的神经，那么近期部分城市收紧按揭贷款则可能很快就会让房地产开发商感受到切肤之痛。
晚买不如早买
房贷加息后，市民每月的供楼款一再上升。
此时市民该持币待购还是赶紧买房呢？
专家表示：
房贷加息有望抑制房价上涨的势头，但广州市房地产市场较为成熟，因此对广州房地产市场影响不大，此次房贷加息是意料中的事情，预计可能还会持续加息。
此次房贷加息幅度不大，说明国家希望平稳地、缓缓地对市场进行调控。
预计此后央行还会分几次加息。
这样，房贷可能会越来越高，晚买不如早买，市民不妨慎重考虑。
A.烂尾楼被盘活影响楼价涨幅
B.
C.郊区大盘影响楼价涨幅
D.
E.中低端市场持币观望
F.
楼价升幅有所回落
根据广州经纬公司市场调查部的预测，05年广州楼价的升幅将有所回落，楼价保持平稳发展，楼市货量供应充足，品牌楼盘主导市场，而楼价则稳定发展，涨幅收窄。
在04末市场上开始出现“断货”声音的时候，相当一部分新楼、新货盘已“蠢蠢欲动”，为05年广州楼市提供足够的供应量做准备。
外资银行承担风险增大
目前外籍人士中国购房的热情并没有丝毫减退。
外籍人士已经成为目前市场上大部分高档住房的购买主力，其中不乏相当比例的投资客。
由于房价上涨，境外购房者所购买房产的总价已经有了大幅度的提升。
外资银行无疑感受到了相当的风险压力。
最低首期
央行决定：
对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首期，将由目前的两成提高到三成，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞一刀切。
二.地产界海啸—房价虚高/膨胀
印度洋大地震引发的海啸，大自然以摧枯拉朽的破坏力在人类历史上永远地烙下2004年12月26日。
天堂到地狱，只在眨眼间。
A.“房价疯涨”卷土重来
房地产市场会有海啸吗？
2004年会是地产最后的疯狂吗？
还是2005年、2006年？
虽然2003年初，建设部就开始建立房地产市场预警预报，意欲引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费，但房地产市场似乎一直有点冲动，特别是局部地区。
且看下表：
2002年人均居住面积
中国城市
20平方米
西安
低于15平方米
深圳市
低于17平方米
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