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3基础知识
一、房地产基础知识
1、房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：
a） 土地
b） 建筑物及地上附着物
c） 房地产物权
注：
房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
2、房地产的特征
房地产的自然特征
a）位置的固定性；
b） 使用的耐久性；
c） 资源的有限性；
d） 物业的差异性。
房地产的经济特征
a） 生产周期
b） 资金密集性
c） 相互影响性
d） 易受政策限制性
e） 房地产的增值性
注：
房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
3、房地产的类型
1）按用途划分：
a） 居住房地产
b） 商业房地产
c）旅游房地产
d） 工业房地产
e） 农业房地产
2）房地产住宅的层数划分的规定：
a）低层住宅为1-3层
b）多层住宅为4-6层
c）小高层住宅为7-11层
d）中高层住宅为12-16层
e）16层以上为高层住宅
4、房地产土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
即：
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
5、房地产的一、二、三级市场
一级市场：
是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
二级市场：
是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
三级市场：
是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
6、房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
7、土地使用权：
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；
8、房屋建筑结构分类标准
住宅的建筑结构：
所谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。
根据受力传递系统分类
1）框架结构：
是指以钢筋混凝土捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等到轻质隔墙分户装配而成的住宅。
其特点就是以梁、板、柱三种主要构件组合成结构的骨架结构。
其竖向承生构件和水平抗侧移构件都是用柱承担的。
其中变形特征以剪切型为主。
2）剪力墙结构：
就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
现都称为短肢剪力墙结构，它的特点就是剪力墙墙肢是以较短长度形式布置来实现竖向承重和抗水平荷载作用，而不是以整片整片墙的形式来布置的。
这样做也有个好处，就是不会出现超筋情况。
保证结构的水平刚度的同时，自重又不会过大。
其变形特征以弯曲型为主。
3）框架--剪力墙结构：
也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大会刚度。
这种结构多数用于高层钢筋混凝土结构中。
其特点是兼顾短肢剪力墙结构与框架结构的特性。
从抗震的角度来看，还具有多道抗震防线的功能。
在地震作用下，首先，刚度较大的剪力墙会形成第一道防线。
在其破坏之后，其次，刚度较小的框架将承担起第二道防线的作用。
可以有效的保持结构的整体稳定。
其变形特征以弯剪型为主。
根据采用的结构墙体材料分类
1）钢结构：
承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
2 ）钢、钢筋混凝土结构 ：
承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。
如一
房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
3）钢筋混凝土结构：
承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
4）混合结构 ：
承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造
5 ）砖木结构：
承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制结构房架。
砖墙、木柱建造的
6）其它结构 ：
凡不属于上述结构的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等
9、承建商：
承建商即建筑商，是指从事住宅建设的企业。
这里必须注意，建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。
10、监理公司：
对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。
工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程式性质和技术特点划分为若干工程类别。
年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。
二、名词：
1、五证：
a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；
2、两书：
a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；
3、房地产证：
是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；
4、三通一平：
是指水通、电通、路通及场地平整；
5、七通一平：
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
6、总用地面积：
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
7、建设用地面积（净用地面积）：
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
8、总建筑面积：
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
9、容积率：
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
（如：
在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
10、建筑面积：
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
11、建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：
在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
12、绿化率：
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：
在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
13、绿化覆盖率：
在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。
14、层高：
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
15、净高：
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
16、公摊面积：
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
17、得房率：
是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
18、玄关：
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
19、期房：
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
20、现房：
是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
21、毛坯房：
是指没有装修的房。
22、会所的功能和建设档次：
可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。
如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。
会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。
会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。
作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
23、入伙：
是指业主领取钥匙，接房入住。
24、契税：
是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠予。
25、房子的种类
1）安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
2）经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
3）使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
4）产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。
使用，收益和处分的权利。
这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
5）商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。
由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
6）集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。
其产权界定为经济适用住房产权。
另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
7）公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：
由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。
8）房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。
这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
房改房产权分为三个级别：
成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等。
26、建筑面积：
指建筑物处墙或结构外围水平投影面积，就是套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
27、使用面积：
指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
28、套内建筑面积：
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
就是套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
29、均价：
是指将各单位的销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和即得出每平方米的均价。
（均价一般不是销售价，只作为参考）
30、起价：
也叫起步价，是指某物业各楼层的销售价格中的最低价格，即是起价。
31、隔断：
是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
32、过道：
住宅套内使用的水平交通空间。
33、地下室：
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
34、半地下室：
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3者，又不超过1/2者。
35、订金与定金：
订金：
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。
商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
定金：
一方付给对方作为合同履行的款项，买方不买不予退还，卖方不卖双倍退还，具有法律效益。
36、开间：
也称住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
37、进深：
是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
38、飘窗：
是指房屋窗子呈矩形或者梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，通常它的窗台较低，甚至为落地窗。
39、点式高层：
各层住户围绕一个楼梯。
40、板式高层：
外型为规则条状，通常采用一梯两戽的布局。
41、单元式住宅：
又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。
每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门。
42、公寓式住宅：
相对于独院独户的西式别墅住宅而言。
一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
43、花园式住宅：
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
44、标准层：
是指平面布置相同的住宅楼层。
45、跃层住宅：
俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
其特点是住宅有上下两层楼面，由户内独用的楼梯连接。
46、复式住宅：
是指在层高较普通住宅高的房屋中局部掏出夹层，按排卧室或书房等，由楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积。
（LOFT）
47、错层住宅：
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
48、房地产面积的测算
1、计算全部建筑面积有哪些？
（1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。
（2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
（4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。
（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。
（6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。
（8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。
（11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。
（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
（14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。
（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
2、计算一半的建筑面积有哪些？
（1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。
（2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
（3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
（5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
3、不计算建筑面积的有那些?
（1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。
（2） 检修、消防等室外爬梯。
（3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。
（4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。
（5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
（6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
4、哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
5、哪些公用面积不能分摊？
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
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