强烈推荐苏州瑞基房地产龙湾项目可研报告.docx

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强烈推荐苏州瑞基房地产龙湾项目可研报告

“龙湾”项目可行性

分析及项目实施计划报告

苏州瑞基房地产开发有限公司

2007年12月

目录

第一部分、市场背景

一、苏州及新区概况

二、经济发展统计指标分析

三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响

第二部分、苏州房地产市场分析

一、房地产市场概况

二、别墅市场现状分析

三、别墅市场前景预测

第三部分、项目分析

一、项目概况

二、项目资源环境分析

三、项目SWOT分析

第四部分、项目开发研究

一、项目总体方案报告

二、单体设计方案解析

三、项目建设周期

四、项目销售计划

第五部分、项目盈亏分析

一、项目成本分析

二、项目销售收入

三、项目计划利润

四、项目毛利率

五、项目预计回报率

第六部分项目开发经营风险分析及策略

一、项目盈亏平衡分析

二、敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第七部分结论和建议

第一部分、市场背景

一、苏州概况

1、概况：

俗话说“上有天堂，下有苏杭”，苏州这个2500年古城位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，全市总面积8488平方公里，其中市区1650平方公里。

现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等８个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江５个县级市，2006年末全市户籍总人口615.55万人，比上年增加8.24万人，其中市区总人口229.75万人，比上年增加4.64万人。

全市平原占54.8%，水面占42.5%，平均海拔4米左右。

境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。

2、交通：

苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，地处沪、苏、浙三省交界处。

东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。

沪宁线上几乎所有的列车均停靠苏州；公路有312国道（上海-新疆）、318国道（上海-西藏）、204国道（烟台-上海）过境；苏嘉杭高速公路的建成使沪宁高速公路、沿江高速公路、沪杭高速公路和沪苏浙皖高速公路全线贯通；长江与京杭大运河流经使水运四通八达并延伸海外。

区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。

3、历史文化：

苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。

评弹、昆曲、苏剧被喻为苏州文化的“三朵花”。

已有400多年历史的昆曲，是“中国戏曲之母”；评弹是用苏州方言表演的说唱艺术，已在江、浙、沪流传了300余年。

苏州的工艺美术闻名中外，苏绣与湘、蜀、粤绣同被誉为我国的“四大名绣”；桃花坞木刻年画与天津杨柳青木刻齐名，世称“南桃北杨”；苏州的缂丝、雕塑、宋锦、玉石和红木雕刻等工艺品，各有千秋，巧夺天工。

“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”，苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。

集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。

苏州既有园林之美，又有山水之胜。

寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。

加以文人墨客题咏铭记，作画书联，更使之名扬中外。

灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。

4、经济发展：

苏州不光是中国历史文化名城、重要旅游度假城市，也是中国具有重要经济地位的城市和发展最为迅速的城市之一，全市2006年实现地区生产总值4820.26亿元，总量稳居江苏省首位，按可比价计算增长15.5%。

其中：

第一产业实现增加值91.54亿元，增长0.7%；第二产业实现增加值3154.50亿元，增长15.8%；第三产业实现增加值1574.22亿元，增长15.7%。

5、生活水平：

城乡居民生活水平不断提高。

市区城市居民人均可支配收入18532元，全市农民人均纯收入9316元，分别比上年增长13.9%和11%。

市区居民家庭人均消费支出为12472.3元，比上年增长11.7%。

年末城乡居民人民币储蓄存款余额2427.42亿元，比上年增长17.9%。

年末家用客车拥有量达36.96万辆，增长34.0%。

住房保障工作进一步加强，市区全年销售定销房4723套，销售面积34.75万平方米；改造危旧房19.8万平方米；五个老新村改造顺利完成。

二、经济发展统计指标分析

收入快速增长，已步入富裕生活

2006年城市居民可支配收入为18532元，同期增长13.9％，政府预测年均增长率保持在12%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达29000元。

2006年末苏州城乡居民人民币储蓄存款余额2427.42亿元，比上年增长17.9%。

从上面两个表格可以看出苏州的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。

2006年苏州城镇居民家庭恩格尔系数为35.8％，农村为36.6%。

根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，苏州目前人民生活水平已经处于富裕阶段。

在达到富裕阶段后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。

个私经济发展迅速

从上表可以看出，2006年，苏州市私营个体经济上缴税金123.27亿元，对财政的贡献率达到30.8％。

目前，苏州的个体工商户已超过24.98万户，私营个体经济完成投资占全社会固定资产投资的31.3%，比上年提高1.2个百分点。

固定资产投资增长较快

   继续全面贯彻落实国家宏观调控政策，固定资产投资结构调整优化。

全社会固定资产投资突破2000亿元，达2106.99亿元，比上年增长12.7%，其中，国有经济投资456.87亿元，比上年增长11.6%；三资企业投资650.54亿元，增长11.9%。

第二产业完成投资1163.12亿元，增长10.7%；第三产业完成投资941.67亿元，增长15.2%，占全社会投资比重达到44.7%。

全市施工房屋面积9942.40万平方米，比上年增长4.2%；竣工房屋面积4182.97万平方米，增长13.8%。

新增固定资产1818.87亿元，固定资产交付使用率为86.3%。

固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。

苏州经济形势的基本特征

◇民营经济得到发展，当地政府大力扶持

◇扩大城市建设（市区、园区、新区）、经济开发区成为新一轮经济发展重点

◇经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。

◇消费市场持续繁荣，现代商业加快发展，消费环境日益优化，消费结构调整升级。

◇居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求

三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响

苏州城市发展总体规划

地在380平方公里左右，接近于2005年底时建成区的2倍。

总规纲要文本明确地传递出一个关键信息：

未来苏州将形成“双城格局”，由苏州主城城区和苏州东部新城组成。

 苏州主城城区由高新区与老城组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能；苏州东部新城城区（园区行政辖区扣除原车坊镇新城路以南地区），将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一。

城市规划发展对本项目影响

从对苏州的整体规划分析，苏州城市建设的首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设。

高新区往往被人称为“新苏州”，平江、沧浪、金阊三区被称为“老苏州”，在总规纲要中，一个引人注目的思路就是要整合“新老苏州”。

整合高新区与老城区的公共设施、交通设施，从而使新老苏州合力成为市级行政办公集中地、市级商业、文化体育、娱乐中心。

在构建主城区的过程中，将对古城区的人口与功能进行疏解，而高新区与古城联系密切，正好可以承担古城区释放出来的人口与功能，承担起新的城市核心作用。

本项目并不处于苏州的开发重点区域，但本项目所处的新区科技城所辖太湖大道，属于市政府的形象大道，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌优美。

由于“新老苏州”整合，原先的新区行政管理向西扩展，使新区科技城急剧升值潜力，为本案带来了一定的利好因素。

同时与开发区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所在的新区科技城内竞争对手较少，别墅项目稀缺，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。

第二部分、苏州房地产市场分析

一、房地产市场概况

房地产市场调控成效显现，商品房价格逐步趋稳。

2006年全市房地产开发投资470.74亿元，比上年增长13.6%，占全社会固定资产投资的比重为22.3%，商品房施工面积为5058.09万平方米，增长7.6%，竣工面积为1440.13万平方米，比上年减少14.1%。

全市商品房销售额为599.44亿元，增长19.9%，其中住宅销售额为499.14亿元，增长19.8%。

房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为283.05万平方米，其中住宅174.88万平方米。

2006年苏州市区共出让土地122宗，共出让土地面积总计643.21万平方米，总建筑面积877.3万平方米，成交总价148.46亿元。

07年上半年各项指标均保持较大的增幅。

二、别墅市场现状分析

别墅作为豪宅的一种价值集中体现，是房地产行业的边缘产品，有其比较针对性的顾客受众群体。

不仅要求产品、环境、周边的人群、配套设施、交通状况、后期服务等等都要达到高性价比的标准，同时也是要让人买得起，毕竟别墅也是住宅也是以家居功能为主。

据初步统计，目前苏州中心城区在售别墅楼盘二十多个，园区、吴中区、相城区等其它区域别墅总量也占一定市场份额，低密度住宅用地的价值在06年的市场中已经显现。

从对苏州的别墅市场需求指数、楼盘自身情况、居民购买力、基础设施配套、城市区位优势、城市消费水平、政府服务能力指数等多个方面分析来看，市场的需求是事实上存在的，目前别墅前景仍然看好。

三、别墅市场前景预测

限制别墅用地禁令的颁布，造成了别墅用地渐入紧缺状态，形势趋于供小于求，紧接着土地增值税政策的出台，使得开发商拿地又更为出手谨慎，这样的情况继续，势必会造成了别墅产品的稀缺，一个方面是别墅市场放量的减少，另一方面是别墅在区位、环境、人文等方面的性价比问题。

对于苏州市场而言，目前别墅供应尚且不至于很快面临缺市危机，供求之间尚且处在一个比较正常的状态。

从部分开发商提供的资料来看，在当前别墅的销售中，还是以买方市场为主。

但随着别墅用地放量受限，新开发别墅的总量减少，市场的供求形势势必会发生转变，在未来相当长时间内，苏州的别墅市场将会遭遇销售瓶颈问题，买方市场也将向卖方市场逐步转变。

综观2006年，苏州的各类住宅都呈现明显的增长趋势，别墅项目也得到了一定发展，随着限制别墅用地政策的出台，别墅用地处于紧缺状态，未来形势渐渐趋于供小于求，紧接着土地增值税新政又给囤地的开发商一剂警醒，拿地更加谨慎。

目前别墅产品是商品房高端产品，针对的是占整个购房队伍中的很小一部分的高端人群，而别墅产品的高价位销售，更说明别墅市场的发展主要还是因为市场的刚性需求的存在，与一般的商品房市场有所不同，新政的执行，将不可避免增加开发商的成本，而这些成本自然而然会分摊到房屋建筑成本中，无形中别墅产品的价格将会迎来新一轮的上涨，这样的价格上涨主要是由市场的刚性需求决定的，当然由于别墅产品在未来市场的短缺，部分投机炒房的市场行为可能将进一步推动房价。

第三部分、项目分析

一、项目概况

本项目是苏州瑞基房地产开发有限公司于2006年通过土地拍卖取得，地块编号2006-B-40。

该地块位于苏州新区科技城中心区域，龙山路与科研路交界处，600亩诺贝尔湖生态公园内（西端），用地面积24140.9平方，规划可建建筑面积14485平方米;容积率≤0.6;建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；绿地率≥40%；其他规划技术条件详见附表。

二、项目资源环境分析

1、周遍环境资源

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