买二手房要谨防3大风险因素.doc

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买二手房要谨防3大风险因素

一、选择中介机构的风险

　　目前北京的房屋交易仍属卖方市场。

做为购房人不通过中介机构很难找到自己需要的合适房源。

而一些不法的二手房中介机构乘机设置以下圈套，坑害消费者:

　　2、不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题；

　　3、不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况；

　　4、没有如实介绍商品房面积的含义；

　　5、与购房人玩弄文字游戏，签订不公平合同。

对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊。

二、房屋价格风险

　　价格问题是二手房交易最大的问题。

卖房人习惯于拿同地区商品房的房价来比较确定自己所售房屋价格，导致二手房价格与商品房价格差距不大；而买方由于考虑到自己所买的房屋是一个旧房出价较低，从而导致双方价格相差悬殊，无法成交。

建议买卖双方参考以下因素对标的房屋价格有一个清醒的认识:

　　1、房屋因素。

房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2%。

另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，相应房价也应适当调低。

　　2、环境因素。

环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。

在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。

再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。

还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

三、法律风险

　　1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。

具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。

　　2、标的房屋所存在的风险。

此方面的风险主要有:

1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2、房屋权属存有争议；3、房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；8、交易房屋存有质量问题。

　　3、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。

房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。

出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。

若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效

挑选“二手房”四大技巧

住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。

目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。

  查明产权状况

“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。

购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。

另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构

  “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。

选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。

为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

考察环境和配套

  旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。

要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。

对房屋配套设施的考察主要有：

水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。

走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

了解物业管理状况

  对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。

还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。

许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。