保利地产融资方式.ppt

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从广义上来讲房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融的总称，包括资金的筹集,运用和清算。

从狭义上来讲房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。

上市融资房地产开发债券银行信贷房地产投资信托其他融资方式商业抵押担保证券外部融资方式企业自有资金预收账款内部融资方式2009年积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

2010年“国十一条”、“新国十条”、“限购令”等。

2011年“新国八条”、售房征收营业税等。

2012年房产调控不放松2009-2012主要房地产政策：

保利地产简介保利地产实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元经营范围：

经营范围：

一级房地产开发。

出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工。

室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理。

批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。

政策对保利的影响2009-2012上半年保利主要指标的变化（单位：

亿元）20092009201020102011201120122012上半年上半年营业收入营业收入229.87229.87358.94358.94470.36470.36201.83201.83净利润净利润35.1935.1949.249.265.3165.3125.1125.11总资产总资产898.31898.311523.281523.28195019502168.032168.03净资产净资产250.88250.88297.09297.09352.57352.57365.05365.05（资料来源：

2009-2012保利的年度报表及中期报表）200920102011营业收入同比增长率（%）48.11%56.15%31.04%净利率同比增长率（%）57.19%39.80%32.74%（资料来源：

2009-2011保利的年报及中期报表）保利的成绩受益于规模增长保利的成绩受益于规模增长2009201020112012上半年直接投资3957466472452009-2012保利投资规模变化表（单位：

亿元）（资料来源：

2009-2012保利的年报及中期报表）拿地拿地“一哥一哥”囤地之最囤地之最资金从哪来？

资金从哪来？

房地产公司一般融资手段：

（1）银行贷款

（2）房地产信托（3）国内ipo（4）境外ipo（5）借壳上市（6）上市公司资产置换（7）房地产投资基金等保利呢？

保利呢？

20092009201020102011201120122012上半年上半年销售回笼销售回笼422422571571660660320320非公开发行非公开发行8080净增银行贷款净增银行贷款595930130136936980801、再融资2、公司债3、银行贷款4、利润资产负债率资产负债率有多高？

比一比！

有多高？

比一比！

保利融资带来的效益保利融资手段的不足保利融资手段的不足高资产负债率高资产负债率1、现在国内政策调控的紧缩，海外融资的起步，加剧房企融资困难，高负债就会导致开发商动力不足，造成恶性循环。

2、高负债抑制了企业盈利发展。

银行信贷资金长期被亏损企业占用,使盈利企业投资借贷受到限制，就和上一条一样，造成融资困难。

3、对投资者而言，高负债也许意味着公司有较好的投资渠道和发展前景，但杠杆过高也意味着公司的风险加大，会影响投资者的预期。

4、。

多元之路多元之路启示与建议启示与建议龙头企业多元融资龙头企业应该积极拓展多元融资之路，以应对国内紧缩的宏观调控银行贷款信托B股转H股海外融资？

基金事实上。

借道香港，海外融资，是众多A股房企在多年来的低成本融资和高杠杆扩张之后的集体转型，成为近期A股房企的趋势性选择。

今年，招商、万科、金地先后公布收购香港上市公司控股权的公告，从而并获得在港融资的平台。

保利地产更是早在1993年便收购了香港上市公司新海康航业（后更名为“保利香港”）。

通过以上我们可以看出，随着传统的四大龙头房企“招保万金”相继收购海外上市壳资源，这也许可以昭示国内地产企业融资途径创新的基本趋势。

用一句话总结：

“龙龙头房企海外借壳上市头房企海外借壳上市国内地产业融资途径国内地产业融资途径创新创新”。

与政府携手我们能从其他国家那儿学到什么？

未来是。

我们可以看出：

房地产业发展离不开房地产金融的支持，而房地产金融的发展离不开政府的支持，我国政府应当重视房地产金融相关法律制度的建立与完善。

谢谢！