住宅小区物业管理法律问题研究.doc

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摘要

物业管理在国外发展历史悠久，立法较为完备，制度相对成熟；而在我国则

起步较晚，其短暂的发展历程暴露出很多较深层次的法律问题，物业管理纠纷在

现实生活中愈演愈烈。

基于所有权原理，业主作为物业所有权人，是其所有的物业管理的当然主体，

拥有对物业的绝对管理权，物业管理企业基于物业服务合同享有业主授予的物业

管理权，对物业进行专业化的物业管理。

因此，基于区分所有权理论的业主团体

自治是物业管理的本质和核心。

参考各国立法，以业主自治作为整个物业管理的

主导，是物业管理发达国家和地区的基本成功经验。

本文执此理念，立足法律研

究的层面，对住宅小区物业管理基本问题加以研究。

全文包括导言、正文和结语三个部分，其中正文分为五章：

本文首先从对物业管理相关概念的界定出发，进而剖析了物业管理的本质，

厘清了物业管理法律关系，引出物业管理的法理基础——区分所有；基于业主自

治的物业管理本质的核心地位，力图对我国业主自治机构的法律关系予以重新建

构：

以业主团体性质的定位为起点，通过各国立法的比较与甄选，肯认了其非法

人团体的法律属性，在厘清我国现行法规对业主自治团体法律关系冲突定位的基

础上，确立业主大会与业主委员会作为业主自治团体内设机关，并对其运作中的

重要问题予以分析，在讨论我国现行立法得失的同时，借鉴其他国家和地区先进

经验，提出完善的相关建议；业主公约作为业主自治团体的自治规则，其在规范

业主权利、义务和平衡各自利益方面发挥重要作用，基于房地产业现实情况，在

尊重意思自治的同时，为防止绝对自由可能导致的对业主利益的侵害，理应允许

公权利予以介入，这符合适度干预的现代立法趋势；专业化的物业管理是业主自

治的延伸，是现代物业管理的必要组成，在探讨物业服务合同性质的基础上，对

物业服务合同内容范围进行了初步界定，并着重分析了物业服务合同的效力问

题，业主和物业管理企业的权责范围应当在合同中具体明确，物业管理企业作为

一个经营实体，其应当承担有限责任。

最后，本文对常见的物业管理纠纷进行归

总，并对其解决途径提出相应的对策和建议。

关键词：

物业管理，业主自治，业主团体，业主公约，物业服务合同，物业

管理纠纷

成为物业的具体管理者。

业主与物业管理企业的这种关系正体现了物业所有权与

管理权的相对分离。

（三）业主利益至上的原则

随着我国市场经济的发展，物业管理企业的演变过程也是行政法人的转制过

程。

物业管理企业源于房地产传统式房屋管理部门的转制，在新的物业管理体制

下，物业管理企业从以往的旧模式中走出来，面对市场，独立经营，自负盈亏，

成为企业化经营实体。

业主真正成为物业的主人，有权选聘、续聘和解聘物业管

理企业，业主委员会有权监督物业管理企业。

物业管理企业要对业主、业主委员

会负责，保护业主的根本利益，为业主和物业使用人提供优质的、全方位的服务。

1.2物业管理法律关系概述

物业管理法律关系是一种较为复杂的社会关系，当这种社会关系经法律规范

确认调整之后，便形成物业管理法律关系，即人们在物业管理活动中，依照物业

管理法的规定而建立起来的一种权利义务关系。

双方当事人就物业管理主要事项

达成了协议，并签订物业服务合同后，彼此间就建立了物业管理法律关系。

双方

依据合同享有权利，承担义务。

1.2.1物业管理法律关系的主体

法律关系的主体即法律关系的参加者，物业管理法律关系主体是物业管理过

程的参加者。

物业管理是基于业主共同利益的需要而产生的，这种共同利益产生

的基础又正是由于区分所有权的存在，本文所指的建筑物区分所有权是指三元论

下的建筑物区分所有权，而三元论下的建筑物区分所有权对物业管理的贡献在于

对其共用部分权属的明确，和其对成员权的确立，因此，物业管理法律关系中各

主体的权利义务也集中在共用部分持分权和成员权上。

从这个角度出发，物业管

理法律关系的主体应该包括业主和物业管理公司。

而业主大会和业主委员会是业

主自治组织，是业主团体的内部机构，前者为最高意思机构，后者为业务执行机

构和代表机构。

1.2.2物业管理法律关系的客体

法律关系的客体是指法律关系主体的权利、义务所指的对象。

在具体的法律

关系中，法律关系主体的权利和义务都是针对特定的对象或者目标而设定的，如

果没有明确的对象和目标，法律关系的产生和存在也就失去了基础。

一般来讲，

法律关系客体的具体表现形式，主要有“物”、“行为”和“智力成果”。

物业管理法律关系的客体主要是行为，即物业管理公司根据物业服务合同实

11

1.3.2居住区区分所有

1.3.2.1居住区区分所有的概念

根据建筑物区分所有权理论，无论采用横切式、纵切式还是混合切割的方式，

一幢建筑物的本体都可以分为专有部分和共用部分，附属配套设施设备也根据其

专用或者共用的性质从属于专有部分或共用部分。

还可以根据约定，分为约定专

用部分（本属共用约定为专用）和约定共用部分（本属专有约定为共用）。

建筑

物区分所有原则上只限于一幢建筑物，而不适用于整个居住区，但现代建筑物通

常是以建筑物组团或者居住区的形式出现。

基于此，有学者提出居住区区分所有

的概念。

居住区区分所有是以土地（或土地使用权）为客体的，每幢建筑物成立独立

的所有权（地基），而每幢建筑物的所有权人之间因共同拥有土地（或土地使用

权）和其他公共设施又构成一种区分所有。

区分所有权人共同指向同一块土地，

在这块土地上存在自用部分和共用部分，由此构成以土地（或土地使用权）为对

象的区分所有。

在这里，每幢楼房及其所占用的土地（或土地使用权）是该幢所

有权人专有部分，而楼与楼之间的空间地带、绿化地带、道路、娱乐设施等属于

共用部分，由此形成专有部分与共用部分相结合的居住区区分所有。

居住区区分所有与建筑物区分所有的重要区别在于：

居住区区分所有是从土

地角度区分，而不是从房屋的角度加以区分。

如果把居住区区分所有看成建筑物

区分所有的一种特殊形式，那么一个物业区域内就有了两个层次的共有关系：

对

建筑物内部共用部分的共有和对小区土地的共有。

当然，对小区土地的共有包含

了对土地上的附属设施设备，甚至是房屋的共有。

该种理论，对于解决小区内公

共用地、公共设施设备和不与建筑物相连的房屋的所有权具有重要意义。

1.3.2.2居住区区分所有的种类

居住区区分所有大致有两种类型：

一种是以独立业主为基础的居住区区分所

有，另一类是以区分所有业主为基础的居住区区分所有。

（一）独立业主为基础的区分所有。

当购买人购买一幢别墅或类似一幢房屋

时，不存在与其他人共有问题。

在开发商成片开发的情况下，一片别墅群、类似

楼宇往往构成一个特定功能性生活区，共享草坪、花园、游泳池、网球场或其他

娱乐设施；而且人们在购买各自别墅时所有这些共用地段和公共设施均摊入购房

成本。

因此，整个地产既有自用部分（别墅的地基）又有共用部分（公共设施或

道路），构成一种居住区区分所有。

其每幢楼房的所有权人因共用土地和设施而

发生以土地为纽带的区分所有。

①高富平，黄武双．物业权属与物业管理[M]．北京：

中国法制出版社，2003：

32-33.

管理团体可以自己的名义对外为法律行为，不具有法人资格的管理团体虽然不能

以自己名义（作为代理人或受托人）而应以所有业主之名义对外为法律行为但二者比较，也难以看出孰优孰劣。

同样，所谓作为法人的管理团体成为权利义务

的归属点，也不会使法律关系比“不能成为权利义务归属点”的非法人管理团体

更为清晰，第三人与非法人管理团体进行交易活动时，即使知道该管理团体为非

法人，也会以其为代理人或受托人与其进行交易相关的活动，并不会因管理团体

不是权利义务的主体而增加任何麻烦。

其次，管理团体因具有法人资格而较容易

获得金融机构的融资，这似乎也欠缺依据。

在成熟的金融制度下，金融机构是否

为他人提供融资，绝非以该他人是否具有法人资格为依据，而且法人为承担有限

责任的民事主体，以法人为债务人实际上对债权人更为不利。

第三，所谓有利于

赋税的征收，此观点似乎是建立在管理团体因其法人资格而代替业主成为纳税主

体的基础之上的，但起码在香港，即使有业主立案法团的设立，有关赋税主体仍

为各个业主本身，而非业主立案法团。

第四，可作为诉讼主体向业主、住户行使

权利亦非取得法人资格的管理团体的独特优点，即使没有法人资格，管理团体也

能基于法律的规定取得诉讼当事人地位，可独立地代表其他业主向有关业主、住

户行使权利。

事实上，业主自治团体法人化在带来一定的益处的同时也存在一定的缺陷。

首先，法人团体所具有的独立人格与完全的权利能力，存在其代表机构凭借该独

立人格滥用权利的危险，在缺少强有力监督机制下，反而会使作为成员的业主处

于不利的地位。

其次，法人团体的财产权制度与区分所有财产制度理论之间似乎

存在龃龉，例如对于物业公共基金，在法人制度下应当脱离于业主而成为团体的

财产，但是依据区分所有制度理论，则似应归于全体业主共有。

再次，正如反对

学者所阐述，这些益处并非其他方式所不可具有的，有时法人化更会使权利义务

关系复杂化。

因此，可以不对业主团体赋予法人资格，而应当将其定位为不具有

法人资格的非法人团体。

2.1.2.2我国业主自治团体法律性质的定位

所谓非法人团体，指虽不具有法人资格但可以以自己的名义从事活动的组织

体。

关于非法人团体的民事权利能力问题，有肯定说和否定说两种。

肯定说主

张非法人团体既然具有组织体的构造，其实质类似于社团，故从社会生活出发，

有必要赋予该组织体在一定范围内的民事权利能力。

否定说则主张非法人团体无

①此观点笔者不赞同。

根据团体的基本法理，非法人团体与法人一样，对外须以团体的名义为法律行为。

这是非法人团体区别于自然人或契约关系或一般松散集合的标志。

如果不以团体的名义对外为法律行为，就不具有对外的独立性，也就没有作为非法人团体而承认其主体的必要性。

②梁慧星．民法总论[M]．北京：

法律出版社，1996：

135.

和住宅套数两个因素会显得过于繁杂，具体计算方法难以确定，同时影响作出决议的效率。

为了增强计算方法的可操作性，同时平衡“大户”“小户”利益，笔者建议，以日本模式为基础，按照专有建筑物面积比例确定表决权，同时为了抑制“大户”可能对“小户”造成的损害，应当借鉴台湾地区和我国上海的做法，

对拥有物业较多的业主，其超过一定比例的表决权应当予以限制，这对制约我国

目前开发商借自身优势侵犯小业主利益的不良情况也有较大的现实意义。

2.2.1.3业主大会决议的方法

业主大会的决议有一致决和多数决两种方法，多数决又可分为特别决议（3/4

或2/3多数）与普通决议（1/2多数）两种。

何种事项应经何种决议是法律所应当明确的问题，对此各国和地区的规定也不尽相同。

除此以外，对于业主大会召开时参加的人数和所占投票权的比例也有一定的规定。

在德国，对一般管理行为是采取多数决原则，且以单纯过半数即可（普通决议），对处分行为则采取一致决原则，但鉴于实务运作中的困难，将其限制于极少数的情形。

根据日本现行的《建筑物区分所有法》第39条的规定，集会之决议是以普通决议为原则，特别决议为例外。

①在台湾，仅在公寓大厦重建的情形下，才采用一致决；

②其他事项除《公寓大厦管理条例》第31条规定的五项情形须适用特别决议外，都仅须普通决议即可通过。

除此以外，对于业主大会召开时参加的人数和所占投票权的比例，也有一定的规定。

《物业管理条例》对业主大会决议的通过设定了两个条件：

（一）业主大会

需有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；

（二）普通决议

须经与会业主所持投票权1/2以上通过，而特别决议则须经全体业主所持投票权

2/3以上通过。

特别决议的内容包括制订和修改业主公约、业主大会议事规则，

选聘和解聘物管企业，专项维修基金使用和续筹方案的确定三项。

这两个条件是