设备维修手册doc.docx

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设施设备检验维修手册－给排水系统设备管理

给排水技术员，需每日巡查给排水系统，并按有关检查表，记录给排水运行情况，工程师将对整个系统进行年检或紧急维修保养及每季清洗水箱工作。

　　一、例行保养维修/检查/测试记录表

楼号：

                             系统及设备：

位置：

                             记录日期：

系统设备

检测项目

检测结果

备注/跟进

供水/稳压泵设备

水泵进/出水压力（kpa）

控制屏运作电流（A）/（V）

水泵轴心定位情况

进出水闸阀运作情况

迫件/封垫/轴封运作情况

紧急停机制运作功能

输水喉管状况

其它

储水箱设备

储水箱状况/容量/现存水量

稳压水缸状况/容量/现存水量

进出水闸阀操作情况

进水水压

浮球控制阀操作状况

储水箱外壳状况

其它

排水系统

排污喉管水道状况

排污喉管出口格栅情况

排污喉管状况

雨水喉管水道状况

雨水喉出口情况

雨水喉状况

排水闸制阀门操作状况

排污隔油井状况

排污水泵操作情况

其它

备注：

记录：

审核：

　　二、城市用水抄表记录单（   月份）

抄表时间

表（#）号

1#

2#

3#

本月合计（M3）

表位

西（南）

西（北）

北

表径

DN100

DN40

DN100

上月读数（M3）

本月读数（M3）

本月用量（M3）

备注

设施设备检验维修手册－中央空调及冷气系统的检查、测试和保养服务

一、中央空调及冷冻压缩机组

　　1.月度检修内容

　　以下服务为每月进行一次：

（1）检查现有空调设备运行状况，包括机件震动及噪音水平。

（2）检查运行机组运作压力，包括进水、出水及润滑油压力。

　　　（3）检查冷冻转化剂系统是否破损及渗漏情况，检查润滑油运行存量情况。

　　　（4）检查设备运行温度，控制仪表及配电磁力开关情况。

　　　（5）检查冷冻系统是否有渗漏情况。

　　　（6）检查循环水管系统的畅通性。

　　　（7）清理所有电路控制板。

　　　（8）测试现有水管接口、闸阀、外壳及防漏接口，并对开关阀门轴心进行加油。

　　　（9）检查现有系统生锈情况。

如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　　（10）检查及维修所有空调控制设备及信号指示灯。

　　　（11）检查所有配电线管导电水平及独立接地。

　　　（12）检查空调压缩机马达运行电流。

　　　（13）检查中央空调进出水温度及散热器运行温度。

　　　（14）向管理公司提交月度维修报告。

　　2.季度检修内容

　　以下服务为每季进行一次：

（1）测试空调控制设备的运行及配电保护系统。

（2）检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　　（3）检查系统闸阀、伸缩接口及水流控制阀运行情况。

　　　（4）检查及补充空调冷冻剂运行存量。

　　　（5）检查补充空调运行润滑油存量。

　　　（6）提供每半年检修报告。

　　3.年度检修内容

　　以下服务为每年进行一次：

（1）检查现有配电开关功能。

（2）于每次更换润滑油或检查时，清理空调机组润滑油进口滤网。

　　　（3）于马达及供电电缆进行电力绝缘测试。

　　　（4）提供年度报告。

　　二、空调气冷或水冷凝固器

　　1.每月基本检修工作内容

（1）检查冷却水或冷却风的现有运行情况。

（2）检查水管现有运行情况。

　　　（3）检查水管或风管是否出现阻塞情况。

　　　（4）检查系统风扇、马达及调校风扇的运行带，并补充润滑油。

　　　（5）检查马达的运行电流。

　　　（6）检查所有电路接驳及量度接地。

　　　（7）检查现有生锈部件、管道支架，如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　　（8）检查凝结器的进出水温度。

　　　（9）以毛刷清理凝结器的热交换器片及风扇。

　　　（10）提供每月基本检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

（1）检查冷结器的安全阀压力，包括进水超压及过低自动停机控制。

（2）检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等。

　　　（3）检查所有水管有否出现渗漏，测试所有闸阀，并于轴心上润滑油。

　　　（4）提交半年基本检修报告。

　　三、凝固水泵、中央冷冻水泵、冷冻上水泵

　　1.每月基本检修工作内容

（1）检查水泵轴承的润滑油是否足够。

（2）检查和调较水泵与马达的轴心位置。

　　　（3）检查水泵运行用电电流、进水及出水压力。

　　　（4）检查水泵防漏接口及迫件。

　　　（5）检查水泵的排水管是否阻塞。

　　　（6）检查水泵的震频及噪音是否正常。

　　　（7）将水泵的空气排走。

　　　（8）清理水泵外壳。

　　　（9）转换运行后备水泵。

　　　（10）检查所有电路线管接驳及量度接地。

　　　（11）检查及紧固所有螺丝。

　　　（12）检查现有生锈部件。

如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　　（13）提供每月工作报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

（1）检查现有运行水泵及马达轴承。

（2）开启进水管的过滤网进行清理。

　　　（3）检查中央空调水的补充水系统。

　　　（4）检查运行水流控制阀。

　　　（5）检查所有运行闸阀、单向阀、自动排气阀。

　　　（6）检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　　（7）提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

（1）马达及电路绝缘测试。

（2）在每年基本检修期完成前，全面检查所有水泵内部运行配件，包括水泵轴心、泵叶等。

　　　（3）检查水泵或马达间的轴心位置。

　　　（4）清除泵壳内的污物及氧化物，并进行油漆修补。

　　　（5）如有需要，更换轴承及防漏迫件。

　　　（6）检查马达与水泵带动接口螺丝情况。

　　　（7）提交年度检修报告。

　　四、空调风柜、风机盘管（室内）

　　1.每年基本检修工作内容

（1）检查热交换片运行情况。

（2）检查噪音及震动水平。

　　　（3）记录运行电流。

　　　（4）清理空气隔层网。

　　　（5）清理进口新鲜空气隔层网。

　　　（6）检查进出空调冷冻水温及风机的回风温度。

　　　（7）检查风扇的动力带及马达转轮与风扇转轮平面位置；如有需要，调校设定平面位置。

　　　（8）补充风扇及马达轴承的润滑油。

　　　（9）测试及调校冷冻水控制阀与门阀，并进行补充润滑工作。

　　　（10）检查及清理泠凝水盘及疏通冷凝排水管道。

　　　（11）检查风机运行控制功能。

　　　（12）检查所有电路线管接驳及量度接地。

　　　（13）清理出风及回风口。

　　　（14）清理风机外壳。

　　2.每半年基本检修工作内容

（1）测试风阀及检查风管接口。

（2）检查电动磁力制及控制系统操作测试。

　　　（3）清理及检查温度控制操作。

　　　（4）检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　　（5）如有需要，补充轴承的润滑油。

　　　（6）检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道。

　　　（7）提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

（1）使用认可的化学药品清理蒸发器。

（2）清理扇页及内壳。

　　　（3）检查现有生锈部件及机壳，并使用指定油漆颜色进行油漆工作。

　　　（4）检查发热线及清理线上污尘。

　　　（5）对风机马达及配线进行绝缘测试。

　　　（6）提交年度检修报告。

　　五、冷却塔

　　1.每月基本检修工作内容

（1）查噪音及震动水平测试；如有需要，进行维修。

（2）检查进水管水流量是否正常。

　　　（3）清理进水管前过滤网。

　　　（4）检查风扇轴承及马达轴承运行情况。

　　　（5）测试及调校风扇带的拉力。

　　　（6）检查风扇齿轮箱的润滑油容量。

　　　（7）检查洒水头及水管的运行情况。

　　　（8）检查水塔进水漂球阀是否正常。

　　　（9）检查所有电路线管接驳及量度接地。

　　　（10）检查现有管道生锈情况，包括水管及钢铁支架；如有需要，进行除锈及油漆工作。

　　　（11）提交每月检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

（1）清理阻塞洒水喷头。

（2）清理水塔底部集水盘。

　　　（3）检查浮球运作水位。

　　　（4）对轴承进行润滑。

　　　（5）检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等。

　　　（6）提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

（1）对马达及配线进行绝缘测试。

（2）提交年度检修报告。

　　六、空调膨胀水箱及储水箱

　　1.每月基本检修工作内容

（1）检查进水管道水流量是否正常。

（2）检查浮球制阀功能。

　　　（3）检查所有闸阀。

　　　（4）提交每月检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

（1）清理水箱。

（2）提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

（1）检查生锈部件或外壳，如有需要，进行除锈及油漆工作。

（2）提交年度检修报告。

　　七、消防空调闸阀

　　每年基本检修的工作内容如下：

　　1.检查消防空调闸阀的操作是否正常；如有需要，清理及更换消防控制熔丝。

　　2.如有关政府部门需要，每年提供消防空调设备证书，作为领牌之用。

　　八、与空调装置有关的通风、抽气和排气风扇

　　1.每月基本检修工作内容

（1）检查现有运行设备的震动及噪音水平。

（2）补充风扇及马达轴承的润滑油。

　　　（3）检查所有电路金属软管接驳及量度配线接地。

　　　（4）检查及记录马达运行电流。

　　　（5）检查风扇带与马达转轮设计平面位置。

　　　（6）清理外壳。

　　　（7）提交每月检修报告。

　　2.每半年基本检修工作内容

（1）空调气管阀测试及检查软风管接口。

（2）检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线。

　　　（3）补充风扇及轴承润滑油。

　　　（4）提交半年度检修报告。

　　3.每年基本检修工作内容

（1）对马达及配线进行绝缘测试。

（2）清理风扇及机壳内部。

　　　（3）检查现有生锈部件；如有需要，使用指定油漆进行翻新。

　　　（4）提交年度检修报告。

　　附：

　　每年冷却水塔检查表

设备资料：

大厦名称：

　　　　　　　　　　　　　　生产商名称：

位置：

　　　　　　　　　　　　　　　　类型：

水塔类型：

　　　　　　　　　　　　　　安装日期：

水塔主要配件

设备维修情况

备注

主结构

钢架结构

水塔外观

查检梯阶

风扇

塔底水缸

散热片

百叶及保护网

水系统

入水管

旁通支管阀

淋水喷咀

补水阀

出水管

膨胀水箱

风扇系统

风叶扇

马达

配电设备

减速齿轮

带动皮带

风扇保护箱

控制联支系统

空调系统检查报告

楼层

风机盘管

出风口数量

回风口数量

排风口数量

对流口数量

室内

外走道

室内

外走道

室内

外走道

室内

外走道

室内

外走道

设施设备检验维修手册－消防设备及维修保养制度

一、消防设备管理要求

　　1.大厦内所有走火出路指示牌必须保持良好状态，停电后仍正常工作。

　　2.大厦内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应马上维修并记录。

　　3.任何消防设备安装于机房内，应每星期检查一次。

　　4.消防系统警钟应每月测试一次，如有故障应马上维修并记录。

　　5.消防水泵应保持良好状态，阀门没有被人误关及消防水箱水位正常。

　　6.填写完整消防保养证明书。

　　7.每年应有一次消防演习。

　　二、消防系统/设备维修保养制度

　　火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般外判维护保养，物业管理公司需做发各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养维修工作。

　　1.每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。

　　2.每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表。

（1）采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。

（2）试验火灾警报装置的声光显示。

　　　（3）试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。

　　　（4）对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。

　　　（5）用自动或手动检查下列消防设备的功能：

　　　　a.防排烟设备（可半年检查1次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。

　　　　b.室内消火栓、自动喷水灭火系统。

　　　　c.水喷雾灭火系统。

　　　　d.火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

　　　（6）强制消防电梯停于首层试验。

　　　（7）消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

　　　（8）检查所有转换开关。

　　　（9）强制切断非消防电源功能试验。

　　　（10）开启消防泵、喷淋泵试运转、检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。

　　3.每年一次试验火灾事故广播设备的功能，每年一次全面检查所有灭火器，按不同类型做好灭火器更换或灭火液体等工作。

　　4.探测器投入运行2年后，应每隔三年全部清洗一遍，并做响应阀值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。

　　三、消防日常检查流程

　　由于消防设备维修由消防局认可分包单位负责保养维修，工程部及保安部，共同负责操作监控消防系统运作，如遇上系统出现故障，工程部及保安部人员需了解故障原因及把系统恢复，使消防系统在24小时内处于正常运行状态，并记录故障点位置及故障情况，通知保养分包单位做出维修。

如消防系统出现不可复位的故障，工程部人员应及时停止警报钟响，及中央空调冷冻送风及排风系统，以免影响大厦用户，并立即通知负责维修分包单元，进行紧急检查及维修。

在完成通知有关分包事宜后，工程部或保安人员应记录故障的时间，原因，通知分包时间，分包处理人员名称，分包到大厦的时间，负责维修人员姓名，完成维修时间，故障原因，修理方法，更换备件名称及数目等，当完成报表后，承报有关报表给工程部经理，以便作为分包维修核算之用。

　　四、消防故障处理流程表

五、记录表

日期：

                         时间：

负责部门：

                     负责记录人员名称：

故障系统名称：

                 位置：

联动系统是否复位：

（   ）是；（    ）否

故障原因：

工程部/保安部处理方法：

是否需要通知保养分包单位：

　　　　　　　　　　　（   ）是通知分包单位日期及时间：

　　　　　　　　　　　（   ）否

分包完成维修时间：

分包处理方法：

分包负责人签署：

                            日期：

工程部/保安部负责签署：

                     日期：

工程部经理核实：

                            日期：

备注：

　　六、消防水泵例行检查记录表

大厦：

系统及设备：

位置：

记录日期：

系统设备

检测项目

检测结果

备注/跟进

供水/稳压泵设备

水泵进/出水压（Kpa）

控制屏运作电流（A）/电压（V）

水泵轴心定位正常否？

进出水闸阀运作情况

迫件/封垫/轴封运作情况

紧急停机制运作功能

输水喉管状况

其它：

储水箱设备

储水箱状况/容量/现存水量

稳压水缸/容量/现存水量

进出水闸阀操作情况

进出水水压

浮球控制阀操作状况

其它：

排水系统

排污喉管水道状况

排污喉管出口格栅情况

排污喉管状况

雨水喉管水道状况

雨水喉管出口情况

雨水喉管状况

排水闸制阀门操作状况

排污隔油井状况

排污水泵操作情况

其它：

备注：

记录：

审核：

　　七、消防水泵半年保养记录表

编号：

系统名称：

喷淋头水泵001    系统编号：

FS-SP-B-001    日期：

保养项目

保养情况及处理

维修保养单位

确认

审核

润滑油检查

盘根检查

盘年松紧

接地情况

电缆头紧固

电机接线端紧固

电机外观整洁、铭牌清晰

电路主触点检查

接触器响声

泵壳外观检查

阀门开闭灵活、无长阻、无漏水

阀门手柄完好，阀杆润滑好

单向阀动作灵活，指示准确

电机三相起动负载

电机绝缘电阻ABC

（Ω）

电机运转电流ABC

（Ω）

手动开泵检查

自动开泵检查

消防联动讯号

水泵系统静止水压

出水/入水（kpa）

水泵系统起动水压

出水/入水（kpa）

水泵前格器检查

泵叶及泵壳锈食情况

　　八、机电项目例行保养维修/检查/测试记录表

大厦：

系统及设备：

位置：

记录日期：

系统设备

检测项目

检测结果

备注/跟进

感应设备/警报系统

烟感头数量及运作功能

热感头数量及运作功能

损坏烟感头/热感头位置

消防控制屏警报讯号运作功能

消防控制屏重置制/消音运作功能

消防分层流水制讯号运作功能

玻璃破碎讯号运作状况

其它：

消防设备及装置

消防水缸状况/储存量

消防水泵运作功能

消防水泵控制屏运作情况

消防加压水泵运作功能

消防加压水泵控制屏运作情况

消防入水制运作功能

喷淋头/洒水头状况

消防喉辘/运作功能

灭火喉运作功能

消防检及排气阀运作功能

灭火筒状况及功能

灭火筒容量/水或二氧化碳

灭火毯状况及功能

其它：

　　九、消控系统设备维修申请单

申请日期：

       年       月       日

申请单位：

工程部

检修日期：

       年       月       日

检修单位：

维修内容

检修结果

管理处检查人员意见：

管理处审核：

　　十、消控中心值班记录表

      年     月     日       时间     星期

值班人

班次

时间

序号

项目

内容

1

系统情况

2

例行测试

3

故障处理结果

4

移交内容

5

上级领导通知

6

其它

7

资料

接班人（签名）

仪表

工具

　　十一、每月保养分包单位消防检查整改通知单

分包名称：

                                日期：

序号

系统位置

系统名称

故障原因

设施设备检验维修手册－后备发电机管理

为保障本物业紧急配电，技术员