17物业招标文件温馨花园1.docx
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17物业招标文件温馨花园1
温馨花园小区
前期物业管理项目
招
标
文
件
××有限公司
年月日
目 录
一、 投标邀请函……………………………………………………………
（2）
二、 招标项目介绍…………………………………………………………（3-5）
三、 物业管理服务基本内容及标准……………………………………（5-10）
四、 投标人须知…………………………………………………………（*****）
五、 附件…………………………………………………………………（****）
第一部分投标邀请函
××·温馨花园小区位于××路２号（××），规划用地面积118460.06平方米，总建筑面积（拟建）284520平方米，分叁期开发，开工期：
2005年5月，竣工期：
2009年12月。
根据中华人民共和国《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《中华人民共和国招标投标法》、《××市前期物业管理规定》等有关法律、法规和政策规定，我公司将以公开招投标的方式聘请物业管理公司对××－温馨花园住宅小区进行前期物业管理服务。
兹邀请具备二级资质的物业管理企业参加投标。
1、招标项目：
××·温馨花园小区前期物业管理
2、投标地点：
3、凡对本次招标提出询问，请在年月日前与招标人联系（技术方面的询问请以信函或传真的形式）。
4、联系地址：
邮编：
电话：
传真：
联系人：
××置业（××）有限公司
年月日
第二部分：
招标项目介绍
××·温馨花园小区是××置业（××）有限公司即将推出的住宅项目。
该地块位于××路２号（××），座落于××中国·光谷腹地，东依生态保护区“城中绿肺”马鞍山森林公园，南眺碧波万倾的汤逊湖，北望绿意葱葱的喻家山和国家级风景区××、喻家湖。
周边学府林立，高校、科研机构云集。
小区面临光谷绿色景观大道珞瑜路，门前有十几路公交车，穿梭三镇，方便快捷。
商场、超市、餐饮、银行、医院等生活配套一应俱全，尽享生活之完美。
温馨花园作为光谷首席融合后现代与欧陆风格的标志性建筑群，将成为城市精英的置业首选。
物业管理用房齐备，为住户提供高品质的居住环境。
一、主要技术指标：
（一）总用地面积：
118460,06㎡；
（二）计费总建筑面积（规划）：
284520㎡；
1、住宅建筑面积（规划）：
267510㎡；
2、幼儿园建筑面积（规划）：
约1850㎡；
3、临街商网建筑面积（规划）：
12300㎡；
注：
小区分三期开发，一期开发面积为限91230.08㎡；
（三）总户数：
2420户
（四）地下车库面积63112㎡；地下停车位有1803辆；
（五）地面停车位有342辆；
（六）会所建筑面积：
2860㎡；
（九）警务室一间。
二、重要建筑标准：
（一）、建筑：
1、小高层外墙一层为石材，二层以上为面砖；一期A标段高层一、二、层为石材，三层以上为面砖；
2、外窗采用彩铝，中空玻璃，分户门采用乙级防盗、防火门；
3、厨房、卫生间预留上、下水，室内给水管铺到厨房、卫生间、各留一处供水点。
4、室内除厨房、卫生间围合墙、主要功能房均有围合墙。
（二）、水电：
1、一层至五层由市政管网供水，四层以上由变频供水设备供水，独户水表安装室外。
2、小区住户每户用电容量为8.8kw（４０A）,独户电表安装室外电管井内，独立双回路供电。
（三）、其它配套设施：
1、周界红外线报警系统；
2、背景音乐及紧急广播系统；
3、闭路电视监控系统；
4、楼宇彩色可视对讲；
5、停车场管理、门禁一卡通系统；
６、保安电子巡更系统；
７、小区物业管理系统；
８、卫星电视接收传输系统；
９、消防联动报警系统。
10、电话线预留接口铺设至入户处（住户自行报装）；
11、宽带网络预留接口铺设至入户处（住户自行报装）；
12、有线电视预留接口铺设至入户处（住户自行报装）；
13、管道煤气铺设至用户厨房（报装费另收）
14、户内安装壁挂炉采暖设备；
第三部分物业管理服务基本内容及标准
一、综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理，须按以下标准，实现管理目标：
1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
2、每年一次对房屋设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
3、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
4、协助组建业主委员会并配合其运作；
5、管理规章制度健全，并制定具体的落实措施和考核办法;服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全，包括相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料；分类成册，管理完善，查阅方便；
6、与业主签定前期物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
7、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理，提高工作效率；
8、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：
至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；
9、物业管理人员和专业持术人员持证上岗，全体员工统一着装；佩戴明显标志，工作规范，作风严谨；
10、建立值班制度，设立24小时服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；
11、每半年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%，满意率不低于80%；；
12、绿化养护完好率达95%以上；
13、有针对突发事件、安全事故的应急处理措施，无重大安全责任事故发生，发生治安事件处理率达到100%。
二、房屋维护
确保居住小区内房屋正常使用，包括：
1、房屋竣工交验后，如因屋面、墙面渗漏及主体结构质量问题所发生的维修，在土建施工单位5%保修金中支付。
其余所有保修项目在保修内，均由中标人负责修理，维修费用按土建施工单位与招标人签定的合同建筑面积3元/㎡包干使用，不退补。
2、中标人与招标人签定招标项目前期物业管理合同后，对该小区实施前期物业管理服务时，维修费用按土建施工单招标人付给中标人包干使用费的50%，另50%招标人一年后付给中标人。
3、招标人对中标人不再另行提供房屋维修费用和安排房屋维修工作。
4、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象；
5、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；
6、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象；
7、中标人应积极认真接待客户投诉，化解质量纠纷，解决好房屋的保修和维修，维护各方利益。
三、小区共用部位共用设施设备日常维护
确保居住小区共用部分共用设施设备、基本设备设施的正常使用运行和小型维修保养，包括：
1、小区内共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范；
2、室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻；
3、保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，排水沟渠通畅；
4、确保雨水、污水管道通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损、丢失；
5、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，按国家要求定期清洗水池并送检同，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案；
6、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整：
供电设备运行正常，配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好；
7、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定定期的维保计划、记录完整；制定出现故障后的应急处理方案；统计故障率及分析故障原因；
4、负责制定小区消防设施、设备的日常维护计划，并定期检查，确保一旦发生灾情能立即投入使用；
5、负责小区智能化设施、设备的日常维护；确保设施、设备运转正常；
6、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所等。
四、绿化：
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、房后，道路两侧区间绿地。
1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象；绿化带内杂草定期清除，保证无明显的杂草；
2、杀虫：
每星期至少检查一遍，如有虫害应及时进行消杀；
3、修剪：
定期剪枝，保持绿化植物的整齐、美观；
4、施肥：
定期施肥并保持生长良好；
5、补种：
枯死、病死和损伤死亡的绿化植物应及时补种；
6、浇水：
定期浇水，保证绿化完好率。
五、保洁：
小区规划红线以内，业住户门以外。
维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：
1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围，实行标准化保洁；
2、公共环境管理体制达到井然有序，无垃圾杂物堆放，无卫生死角；
3、垃圾日产日清，每日将服务范围内的垃圾归集进行管理，定期进行卫生消毒灭杀；
4、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
5、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等公共区域的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行逐日清扫；
6、共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；
7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；
8、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染；
9、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
六、保安
小区规划红线内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
1、封闭管理：
有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素、言语规范、认真负责；小区出入口有专人值守，对进出小区的人员进行登记管理和车辆进行分流管理；车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记；
2、维护交通秩序：
包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序；
3、看管公共财产：
包括楼内的门、窗、消防器材及小区的计量表、窨井盖、小品、花、草、树木等；
4、小区围墙安防监控系统24小时处于工作状态，专人值班看管，做好交接班记录，发现异常情况，立即处置；
5、保安的交接班按《安全管理员交接班制度》进行，并认真填写《安全管理员值班记录表》；制定《区内大宗物品搬出管理规定》，并按规定填写相关记录；
6、制定《紧急情况处理控制程序》，发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
七、车辆管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（停车处）、位的看管：
1、有健全的机动车管理制度和管理方案；
2、安全管理队员检查车辆，一律先对司机敬礼再进行检查；必须使用文明礼貌语言；
3、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；发现载有危险物品或不明物品必须拒绝车辆进入；如车辆有明显损伤应告知司机；
4、保证停车有序，24小时设专人看管；
5、长期存放的，应签订存车协议，明确双方权利义务和收费标准。
八、消防管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；
2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；
4、定期对业主进行消防知识教育和宣传。
九、高压供水运行、养护、维修
1、保证居民正常生活用水
2、定期对供水系统进行检查，发现问题及时处理。
十、装修管理服务
房屋装修管理：
1、有健全的装修管理服务制度；
2、查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议、安全责任书，告知业主装修注意事项；
3、装修材料运输及垃圾清运必须袋装化；禁止明火作业；
4、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
5、装修期间，中标人在电梯等共用设施设备的管理上应对业主做出规定。
6、厨、卫装修前进行防水试验，中标人应做好记录和交验手续，凡因装修引起的渗漏均由业主负责解决，
7、业主装修结束后，应进行检查；对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
8、及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
十一、社区文化：
创建社区文化，加强小区精神文明建设，丰富业主（住户）文化生活，适时征集业主对小区文化活动的意见和实施年度社区文化活动计划，并编制《年度社区文化活动计划表》；
十二、中标人在非抗拒条件下不得中途更换项目经理，项目经理应持有建设部物业管理经理上岗证；
十三、中标人年度管理服务质量达到省（市）物业管理示范住宅小区标准。
注：
望投标人参照以上基本内容向招标人提供物业管理服务详细标准及相关承诺。
第四部分投标人须知
一、综合说明
序号
名称
内容
1
招标人
××置业（××）有限公司
2
项目名称
××·温馨花园前期物业管理
3
项目地点
××路２号（××）
4
建筑面积
284520㎡
5
投标有效期
天（日历天）
6
投标费用
保证金人民币2000元：
工本费人民币300元（不退）
7
招标会议
时间：
年月日时分
地点：
8
发招标技术资料及附件
时间：
年月日时分
地点：
9
答疑文书送达、勘察现场
时间：
年月日时分
地点：
10
发答疑纪要
时间：
年月日时分
地点：
11
提交投标文件
时间：
年月日时分之前（北京时间）
地点：
12
开标
时间：
年月日时分
地点：
13
其他
投标人必须携带法人委托书原件及被委托人身份证
二、总则说明
（一）招标范围
本招标文件仅适用于投标邀请函中所叙述项目的物业管理服务。
（二）合格的投标人
1、必须具备二级物业管理企业资质。
2、企业通过ISO9001质量认证。
3、委托管理项目取得全国物业管理示范住宅小区称号，并保持。
4、有二十万平方米以上物业项目的管理经验。
三、招标文件说明
（一）招标文件的组成
本招标文件及所有按第
（二）条发出的书面澄清、修改、答疑等补充通知均为招标文件的组成部分。
（二）招标文件的澄清、修改、答疑
1、招标人对已发出的招标文件确需进行澄清或者修改的，至少在招标文件规定的提交投标文件截止时间5天（日历天）前，以书面形式（包括信函、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）通知所有获取招标文件的投标人。
2、投标人在领取招标文件和有关技术资料及踏勘现场后有疑问的，应于年月日前以书面形式提出，招标人于年月日之前，以书面形式解答，并将书面解答同时送达所有获取招标文件的投标人。
3、不论招标人以书面形式向投标人发出任何资料文件，还是投标人以书面形式向招标人提出任何问题，均应以书面形式予以签收确认。
任何口头上的修改、澄清、答疑一律视为无效。
4、澄清、修改、答疑等补充文件作为招标文件的组成部分，经招投标管理机构核准后，于招标文件具有同等效力。
四、投标文件说明
（一）投标人应认真检查招标文件是否齐全，如有遗漏请于年月日前向招标人索取，否则责任自负。
同时应阅读招标文件所有的内容，按照招标文件的要求编制投标文件。
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
（二）、投标文件应包括下列内容：
1、投标书的主要内容（应包括投标承诺书、管理目标承诺书、物业管理收费报价、授权书）；
2、物业管理方案；
3、相关的运作流程和规章制度
4、企业基本情况证明材料；
5、管理工作业绩及荣誉。
（三）招标文件提供的投标文件表式（第五部分），投标人必须使用，但表式可以按同样格式进行扩展。
（四）投标文件正本须用不能擦去的墨水书写或打印，投标文件副本可以复印，其正、副本都应装订成册，并在封面上正确标明“正本”、“副本”字样。
（五）全套投标文件应无修改和行间插字。
如有修改，须在修改处加盖投标单位法定代表人或其代理人的印鉴。
（六）投标保证金
1、投标人投标时须按投标须知的要求向投标人交纳投标保证金。
2、未中标人的投标保证金在中标通知书发出后7日内由招标人予以退还（无息）。
3、中标人的投标保证金不退。
4、投标人在投标有效期内撤回其投标文件，招标人取消其投标资格，并没收其投标保证金。
5、中标人无正当理由拒绝签订合同，招标人另行确定中标人，并没收其投标保证金。
（七）投标文件出现下列情况之一的，将作为无效投标文件处理，无效投标文件不予参加评标。
1、投标文件未按规定标志、密封、盖章；
2、投标文件未加盖投标人法人章、法定代表人或其委托代理人的印鉴（或签字）；
3、投标文件未按招标文件规定的格式、内容和要求编制，投标文件字迹潦草、模糊、无法辨认；
4、投标人未按时参加开标会（投标人无法定代表人或其他委托人出席开标会，其持有的法人代表证或其委托人委托书及身份证，证件不齐或人证不符的视做投标单位未参加开标会）。
（八）、投标文件的澄清
1、在评标过程中，评标委员会认为需要，在招标管理机构经办人员在场的情况下，可要求投标人对投标文件中的有关问题进行澄清或提供补充说明及有关资料，投标人应做出书面答复。
书面答复中不得变更投标价格、项目管理标准等实质性内容。
2、书面答复须经投标人法定代表人或其代理人签字或加盖印鉴，签字或加盖印鉴的书面答复将视为投标文件的组成部分。
提交投标文件截止时间后，投标人对投标报价或其他实质性内容修正的函件和增加的任何优惠条件，一律不得作为评标、定标的依据。
3、投标文件的修改与撤回
在前附表中规定的提交投标文件截止时间之前，投标人可以补充，修改或者撤回已提交的投标文件，补充、修改的内容必须按本招标文件的规定进行编制、密封、标志（在包封上标明“修改”或“撤回”字样，并著明修改或撤回的时间）和递交，补充，修改的内容为投标文件的组成部分。
（九）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同过程中，投标人对招标人和评标委员会成员施加影响的任何行为，都将导致投标资格取消。
五、投标报价
（一）投标报价应包括招标文件所确定的招标范围内相应的全部内容，以及为完成上述内容所需的全部费用。
中标人不得以任何借口、调整其投标报价。
（二）投标报价的计价方法
本项目投标报价采用管理费综合预算计价。
投标人应根据招标人提供的全套投标技术资料及答疑纪要，结合本公司实际情况计算相关的管理费用以清单计价，并计物业管理总价。
六、投标文件的密封
1、投标文件的密封
（1）投标人应将投标文件的正本和全部副本分别密封后，再合并密封在一个外层包封中，并在内封上正确标明“正本”或“副本”字样。
（2）内层和外层封包上都应写明招标人名称、项目名称、投标人名称。
（3）外层封包在封袋骑缝处以显著标志密封，并加盖投标人公章和法人代表印鉴。
（4）投标人未按上述规定提交文件正、副本，其投标文件将被拒绝，并原封退还给投标方。
（5）投标文件正、副本不一致时，以正本为准。
2、提交投标文件递交
投标人须在前附表中规定的提交投标文件截止时间之前将投标文件送达规定的地点，并由招标人代表当场签收。
在本投标文件规定的提交投标文件截止时间后送达的投标文件，招标人将拒收。
七、开标、评标、定标
（一）、开标、评标、定标工作在招标管理机构的指导、监督下，由招标人组织实施。
（二）、开标会按投标须知中规定的时间、地点举行，由招标人主持，核验到会投标人法人代表证明或法人代表委托书，宣读评标、定标办法，当众启封投标文件及有效修改文件，宣布有效投标文件，公布投标文件的主要内容。
（三）、评标办法：
评审指标设置投标报价、项目经理部配备、管理组织设计、项目管理标准目标、投标水平评定五项。
评标按评标计分办法执行，采用百分制计分。
开标后由评标委员会根据评分标准对各投标人的投标书进行评分，最后按得分的高低排出中标侯选人名单。
（四）、评标统计：
评标统计由评委会负责汇总统计，由招标人审核，其计分方法：
所有评委的分数总和作为该投标人得分，如发评现评委未按规定评分，由招标人作出裁决。
（五）、定标：
评标委员会按排序推荐得分第一名的投标人为中标人。
第三部分物业管理服务基本内容及标准
二、综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理，须按以下标准，实现管理目标：
1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
2、每年一次对房屋设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
3、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
4、协助组建业主委员会并配合其运作；
5、管理规章制度健全，并制定具体的落实措施和考核办法;服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全，包括相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料；分类成册，管理完善，查阅方便；
6、与业主签定前期物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
7、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理，提高工作效率；
8、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：
至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；
9、物业管理人员和专业持术人员持证上岗，全体员工统一着装；佩戴明显标志，工作规范，作风严谨；
10、建立值班制度，设立24小时服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；
11、每半年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%，满意率不低于80%；
12、绿化养护完好率达95%以上；
13、有针对突发事件、安全事故的应急处理措施，无重大安全责任事故发生，发生治安事件处理率达到100%。
二、房屋维护
确保居住小区内房屋正常使用，包括：
1、房屋竣工交验后，如因屋面、墙面渗漏及主体结构质量问题所发生的维修，在土建施工单位5%保修金中支付。
其余所有保修项目在保修内，均由中标人负责修理，维修费用按土建施工单位与招标人签定的合同建筑面积3元/㎡包干使用，不退补。
2、中标人与招标人签定招标项目前期物业管理合同后，对该小区实施前期物业管理服务时，维修费用按土建施工单招标人付给中标人包干使用费的50%，另50%招标人一年后付给中标人。
3、招标人对中标人不再另行提供房屋维修费用和安排房屋维修工作。
4、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象；
5、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；
6、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象；
7、中标人应积极认真接待客户投诉，化解质量纠纷，解决好房屋的保修和维修，维护各方利益。
三、小区共用部位共用设施设备日常维护
确保居住小区共用部分共用设施设备、基本设备设施的正常使用运行和小型维修保养，包括：
1、区内共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范；
2、室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻
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