宝佳世界湾项目成本管理指导书.docx
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宝佳世界湾项目成本管理指导书
宝佳·世界湾曼哈顿项目
目标成本
管
理
指
导
书
青岛宝佳置业有限公司
宝佳·世界湾曼哈顿项目目标成本管理指导书
各相关部门:
为保证宝佳·世界湾曼哈顿项目开发取得预期收益，明确项目成本管理目标，经公司研究讨论，现对宝佳·世界湾曼哈顿项目目标成本予以发布，请遵照执行。
此指标是在与开发部、工务部、成控部、营销业务部、财务部等各责任部门沟通后制订完成的，以上各责任部门需在业务操作中树立牢固的成本目标意识，进行多方面分析研究，在保证质量和销售的基础上，努力将项目成本控制在预定的目标内；对超出目标成本的新增业务，要事前严格按照管理规定中的要求进行报批。
青岛宝佳置业有限公司
2014-X-X
目录
一、项目概况
规划指标
二、成本项目责任部门划分一览表
三、各责任部门责任范围及控制要点
（一）责任部门——开发部
（二）责任部门——工务部
（三）责任部门——成控部
（四）责任部门——营销业务部
（五）责任部门——财务部
四、责任成本管理办法
附：
宝佳·世界湾曼哈顿项目目标成本
宝佳·世界湾曼哈顿项目目标成本
为保证项目开发取得预期收益，明确项目成本控制目标及责任部门，经公司研究讨论，现对宝佳·世界湾曼哈顿项目目标成本予以发布，请各责任部门在业务操作中进行多方面分析研究，在保证质量和销售的基础上，努力将项目成本控制在预定的目标内。
一、项目概况----曼哈顿项目规划指标：
（单位：
M2）
商业
地下车库
合计
建筑面积
X
X
X
可售面积
X
X
X
容积率：
X
层数：
商业3层
二、成本项目责任部门划分一览表
责任部门
责任范围
开发部
1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费
2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费
工务部
1、设计费、晒图
2、环境绿化费
3、配套公建
4、设计变更
5、勘察、测绘、沉降观测
6、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费
7、主体建安工程费及园林绿化及小区市政等工程费用
8、管线综合设计费用
9、工程监理费、工程质量监督费
10、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整
11、临时围墙、围板
12、现场签证
13、市政配套费用（水、电、供热、煤气、智能化等）
成控部
1、全过程造价咨询服务费
营销业务部
1、接待厅装修装饰费、样板间费用、模型制作费用
2、销售费用
财务部
1、管理费用
三、各责任部门责任范围及控制要点
（一）、开发部
责任范围
1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费；
2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费、消防图纸微缩费；
成本控制要点：
1、宝佳·世界湾曼哈顿项目土地获得价款约XX亿，详细数据见合同原件，
确保不再新发生附表以外的土地成本。
2、墙改费有可能采取先交押金，通过检查后退款的方式。
由开发部负责，确保在现场不使用粘土砖的情况下，将墙改押金全额返还。
3、消防图纸微缩费由于涉及金额较少，费用计划包括在晒图费科目内，不再另行单列。
（二）工务部
责任范围
1、设计费、晒图
2、环境绿化费
3、配套公建
4、设计变更
5、勘察、测绘、沉降观测
6、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费
7、主体建安工程费及园林绿化及小区市政等工程费用
8、管线综合设计费用
9、工程监理费、工程质量监督费
10、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整
11、临时围墙、围板
12、现场签证
13、市政配套费用（水、电、供热、煤气、智能化等）
控制要点：
1、设计费：
a）针对设计中出现较严重的缺陷问题，应与设计单位交涉，在设计合同的结算中做相应扣减；
b）委托内容要有计划性，尽量扩大每次委托的范围，避免因委托面积小、委托内容少而增加设计费成本的现象出现；
c）尽量选择招标，以降低成本、获取最优方案。
2、环境绿化工程控制要点
a）以目标成本确定单价为上限，全面实行限额设计，并对其中用量较多或占总造价比例较大的材料进行限价；
具体标准为：
街边绿地：
X元/M2；BLOCK内环境：
X元/M2
广场环境：
X元/M2；小院环境：
X元/M2
沥青道路：
X元/M2
b）施工图设计要详尽，在设计时要对环境效果充分考虑，避免工程完成后进行修改；且尽量避免因效果不满意随意进行设计变更，将环境变更签证总额控制在合同签约价的9%以内。
c）环境园建部分的设计与实际施工情况变化太大，成本较难控制，结算金额超过合同签约价幅度较大，是设计阶段控制的重点，尽可能做好前期预测及分析，满足客户需要的“必要功能”，并在适当部位，增加一些新颖的功能吸引客户。
3、配套公建
控制概算价及设计变更、控制现场签证、控制甲供材成本
4、设计变更
a）按公司规范做好主体工程、装饰工程、环境工程设计变更工作，必须保证在成本控制指标内，即主体建安工程设计变更率不得超过合同总额的1.5%（本指标由工务部、成控部联合控制；）。
b）加强设计计划管理，保证计划出图时间，以保证招标及施工所需正常时间；
c）工务部应通过扎实的施工图事先审查，尽量减少设计遗漏、错误；特别避免返工及纠错工程变更；
5、勘察、沉降观测
a）勘察控制标准：
钻探取样孔：
X元/M；标准贯入孔：
X元/M
静力触探孔：
X元/M；目力鉴别孔：
X元/M
b）沉降观测控制标准：
多层商业：
X元/点；地下车库：
X元/点
6、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费
a）招标管理费（含设计、工程、监理），责任成本限额为X万
b）合同审查费:
责任成本限额为X万
c）散装水泥保证金：
责任成本限额为X万，由工务部负责协调全额返还。
d）代理公司担保费：
责任成本限额为X万
e）墙改费有可能采取先交押金，通过检查后退款的方式。
由工程部负责，确保施工图细部用材（窗口、门口）不使用粘土砖，以确保墙改押金全额返还。
7、主体建安工程费及园林绿化及小区市政等工程费用
a）对重要方案进行技术审核，确保方案合理性及经济性；
b）、工务部应广泛了解、研究甲供、甲控材料市场，将付款条件、批量、供货期与价格挂钩，频繁与供货方协商价格，争取不断降低；同时，积极研究采用价格较低的替代产品；
c）主体总包控制标准：
多层商业：
X元/M2；地下车库：
X元/M2
8、管线综合设计费用
管网综合设计费控制在X元/M2
9、工程监理费、工程质量监督费
a）工程监理费限价为X元/M2；总额不超过X万
b）工程质量监督费：
总额不超过X万
10、三通一平及临时设施费
a）临时道路：
尽量采取标准作法（具体做法待定），宽度控制在XM，成本控制在X元/M2以下。
11、临时围墙
a）根据现场需要，选用经济的围板形式，争取降低成本；
12、现场签证
a）工务部控制施工组织及现场签证比例，应尽力优化施工组织及施工方案，努力减少现场签证。
13、社区管网成本控制
a）协调地下室不交纳各种配套费；
b）电力工程：
虽然已签订整个项目大的框架协议，但XX市新的收费标准将从**年开始执行，新的收费标准较旧标准有11-12元/M2，应尽量协调，力争控制在原框架协议水平。
c）供热配套工程费：
政府自**年11月份已下发新的收费标准，公建由原82元/M2增至130元/M2，天玻项目应保持原项目热源费77元/M2及区内管线工程25元/M2标准。
d）排水、煤气区内工程费：
积极采取多种方式、通过多种渠道，打通与各专业配套部门的关系，降低其他各种配套项目的工程成本及收费；
e）合理安排各专业衔接，避免返工或重复施工。
合理组织和安排施工部位，避免已施工部位的破坏和反复。
（三）责任部门——成控部
责任范围：
预结算编审费
控制要点：
1、委托专业：
（商业、地库）主体建筑、安装工程、园林环境、装修、临时电、智能化等等
2、委托范围：
预算定案、全过程造价控制、竣工结算
工作范围：
提供甲供材工程量、抽钢筋、计算砼含量、配合成本分析、签证审核、工程款支付审核、割算审核、材料价格审核、合同审核等；
成本职责：
1、对总成本进行定期分析和及时掌握成本动态变化情况，主动对动态变化进行各专业部门的协调和提出合理化调整建议，将动态成本控制在总目标内；
2、各项招标工程量清单编制及配合招标工作，进行经济标的评审；
3、进行各类工程方面的方案成本比较；
4、按月及按阶段通报动态成本执行变化分析情况；
5、及时反映项目成本举措，汇总、比较各项目成本举措，推广先进经验；
（四）责任部门——营销业务部
责任范围：
1、接待厅装修装饰费、样板间费用及模型费用
2、销售费用
控制要点：
1、应控制在目标成本范围内。
（五）责任部门——财务部
责任范围：
行政管理费用
控制要点：
四、责任成本管理办法：
1、业务操作中，对于超出目标成本的新增业务，责任部门须向成控部提交原因报告，成控部签署意见并报总经理批准后方可实施；
2、成控部要对成本情况进行全过程的跟踪分析，并视实际成本与目标成本的偏离程度，组织成本专题会，进行分析讨论；
3、对于每一单成本范围内的合同审批及无合同付款，成控部都必须在合同审批时详细说明在目标成本中的考虑及对目标成本的影响等；
4、所有审批严格按公司文件进行操作。
5、各部门在各自责任范围内的责任指标可灵活掌握，互补使用，但浮动范围不得超过总指标的1.5%。
附：
《宝佳·世界湾曼哈顿项目目标成本》
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