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资产评估实务题库
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1.什么是资产评估？
它有哪些特点？
资产评估作为一种中介服务性质的社会经济活动，是由专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产某一时点价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
它具有以下特点：
（1）市场性；
（2）公正性；（3）专业性；（4）咨询性。
2.举例说明资产评估包括哪些要素。
（1）资产评估主体，即“由谁来进行评估”，是指具有一定资格的从事资产评估的专门机构和人员。
（2）资产评估客体或资产评估对象，即“评估什么”，它是对评估内容的界定，是资产评估的具体对象。
章首案例中的资产评估客体是该进口设备。
（3）资产评估依据，即“价值判断的依据”，是指资产评估工作所遵循的法律、法规、资产评估准则、经济行为文件、重大合同以及取费标准和其他参考依据。
（4）资产评估目的，即“为什么要进行资产评估”，是指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途，它直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。
章首案例中资产评估目的是组建合资企业。
（5）资产评估原则，即“资产评估的行为规范”，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。
（6）资产评估程序，即“资产评估工作必须遵循的工作顺序”，是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。
资产评估工作必须按一定程序进行，才能保证评估工作的质量。
（7）资产评估价值类型，即“评估什么”，是对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。
（8）资产评估方法，即“怎么评估”，是资产评估所运用的特定技术，也是分析和判断资产评估价值的手段和途径。
（9）评估假设，其中“假设”对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。
资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。
（10）评估基准日，即确定资产价值的基准时间。
3.资产占有者在什么情况下要进行资产评估？
进行资产评估的目的主要有哪些？
当资产占有者对资产在一定时间及一定条件约束下的公允价值需要有个判断时，就需要资产评估师对资产进行评估。
进行资产评估的目的主要有：
（1）资产转让。
（2）企业兼并。
（3）企业出售。
（4）企业联营。
（5）股份经营。
（6）中外合资、合作。
（7）企业清算。
（8）担保。
（9）企业租赁。
（10）债务重组。
（11）财产保险。
4.资产评估有哪些基本的功能和作用？
资产评估的功能：
（1）通过评价和评估为资产业务提供价值尺度；
（2）通过资产评估发挥其管理功能（①资产评估的国家宏观管理功能；②资产评估的企业微观管理功能）
资产评估的作用体现在以下几方面：
（1）咨询的作用；
（2）管理的作用；（3）鉴证的作用
5.如何理解市场价值的含义？
市场价值的概念对于资产评估有何意义？
《国际评估准则》中对市场价值定义为：
“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。
”根据《国际评估准则1》关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理为：
资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日，公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
市场价值的概念对于资产评估的意义：
①市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的。
②市场价值是一种经过严格定义的价值，只有同时满足该定义中的全部条件才能构成市场价值，否则便为非市场价值。
③市场价值是一种理想状态下的价值，也是一种现实生活中往往实现不了的价值。
④市场价值是交易假设条件下与资产最佳用途相对应的价值。
从市场价值定义中对自愿买方和自愿卖方的强调可以看出，市场价值是以资产交易为前提的，但并不要求交易必须实现。
国外评估理论认为，持续经营状态下资产的现行用途与最佳用途可能不一致（不排除有一致的可能性），因此持续经营价值不是市场价值，而是非市场价值中的一个概念。
⑤市场价值是市场化的价值，而不是个性化的价值。
某资产的效用对不同企业或个人而言可能会有很大不同，因此不同的市场参与者对同一资产价值的认知也有很大区别。
市场价值是资产对市场的价值，而不是资产对特定市场主体的价值；它反映的是市场对资产效用的认知，即反映了作为一个整体的市场对被评估资产价值的认同。
6.资产评估学是建立在哪些假设基础之上的？
评估时应遵循什么原则？
假设基础：
（1）继续使用假设；
（2）公开市场假设；（3）清算假设
原则：
资产评估原则包括两个层次的内容，工作原则和经济原则。
工作原则：
（1）独立性原则；
（2）客观公正性原则；（3）科学性原则；（4）专业性原则
经济原则：
（1）预期原则；
（2）供求原则；（3）贡献原则；（4）替代原则
7.什么是市场法？
运用市场法的基本程序是什么？
市场法也称市场比较法，是根据公开市场上相同或类似参照物的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。
如果参照物与被评估对象不完全相同，则需要根据被评估资产与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。
市场法的基本程序：
（1）明确评估对象；
（2）收集交易实例资料；（3）选择适当的参照物；（4）比较参照物与被评估资产，选择可比因素；（5）分析调整对比指标的差异，并使其量化、货币化；（6）综合分析确定评估结果。
8.市场法包括哪些基本的技术方法？
市场法可以分为两大类：
直接比较法和类比调整法。
在具体操作过程中，直接比较法具有以下几种评估方法：
功能价值法、物价指数法、市价折扣法、成新率价格调整法、市盈率乘（倍）数法。
在具体操作过程中，使用频率较高的类比调整法有以下几种：
市场售价类比法、成本市价法。
9.什么是收益法？
它包括哪些基本参数？
如何运用收益法进行价值评估？
收益法也称收益现值法或收益还原法，它是通过估测被评估资产未来预期收益并按适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价值的资产评估方法。
基本参数：
收益额、折现率和资本化率、收益期限
采用收益法进行评估的基本程序如下：
（1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；
（2）分析预算被评估对象未来预期收益；
（3）确定折现率或资本化率；
（4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；
（5）分析确定评估结果。
10.什么是成本法？
如何区分更新重置成本和复原重置成本？
成本法又称重置成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后，将得到的差额作为被评估资产价值的一种资产评估方法。
该方法从成本的角度来衡量资产的价值，它的基本思路是估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
11.在成本法应用中如何确定重置成本？
重置成本的估算方法有以下几种：
重置核算法、物价指数法、功能价值法和统计分析法。
12.什么是实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值？
在运用成本法进行评估时如何确定这三种贬值？
实体性贬值是资产由于使用和自然力的作用导致的资产物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
功能性贬值是资产由于技术相对落后造成的贬值。
经济性贬值是指由于外部经济环境造成的贬值，包括宏观经济政策、市场供求、市场竞争、通货膨胀、环境保护等变化引起的贬值。
影响资产实体性贬值的因素主要有使用时间、使用强度、资产本身的质量和维修保养程度。
被评估资产大多数为旧资产，由于新技术的发展，引起设计、材料、加工工艺等方面的改进，从而导致旧资产相对能力不足，工时消耗增加，物耗、能耗增加，废品率上升、等级率下降等，因而出现了功能性贬值。
经济性贬值由宏观经济政策、市场供求、市场竞争、通货膨胀、环境保护等变化引起的贬值，其主要表现形式为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并因此引起资产的运营收益减少或运营成本上升。
13.在资产评估中如何选择具体的评估方法？
（1）评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。
根据上述条件，当资产评估的价值类型为资产的市场价值时，可考虑按市场法、收益法和成本法的顺序进行选择。
（2）评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。
例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法。
（3）评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。
每种评估方法的运用都需要有充分的数据资料做依据。
（4）在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性，如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，分析可能存在的问题并作相应的调整，确定最终评估结果。
总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。
14.为什么在资产评估中要执行严格的程序？
按照科学严谨的评估程序开展资产评估工作，可以使评估工作具有计划性，避免不必要的反复和浪费，提高评估工作的效率；可以使评估工作规范化、精细化，防止出现程序上的疏漏，保证评估工作的质量。
执行资产评估程序的重要性表现在以下几个方面：
（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证。
（2）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务质量的重要依据。
（3）资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
15.资产评估程序通常包括哪些主要环节？
它们各自的意义是什么？
（1）明确资产评估业务基本事项。
资产评估的核心是为特定的目的，对特定的资产在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。
所以，必须明确资产评估业务基本事项，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作，这对资产评估项目风险评价、承接与否及资产评估项目的顺利实施具有重要意义。
（2）签订资产评估业务约定书。
确定资产评估业务的委托与受托关系，明晰委托目的、被评估资产范围及双方的权利、义务等相关重要事项。
（3）编制资产评估计划。
拟定资产评估计划，对资产评估过程中的每个具体工作步骤、时间进度、人员安排和技术方案进行规划，以指导评估项目的具体实施。
（4）资产勘察。
有利于加深对评估对象的认识，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料所无法或难以表述的细节。
（5）收集资产评估资料。
资料收集工作是资产评估业务质量的重要保证，不同的项目、不同的评估目的、不同的资产类型对评估资料有着不同的需求。
（6）评定估算。
对收集的相关资产评估资料进行必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
（7）编制和提交资产评估报告书。
（8）资产评估工作底稿归档。
16.在资产评估具体程序中，明确资产评估业务基本事项的具体内容是什么？
（1）委托方和相关当事方基本状况
（2）资产评估目的
（3）评估对象基本状况
（4）价值类型及定义
（5）资产评估基准日
（6）资产评估限制条件和重要假设
（7）其他需要明确的重要事项
17.编制资产评估工作计划应当包括哪些基本内容？
（1）资产评估目的、资产评估对象状况.
（2）资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度。
（3）评估对象的性质、行业特点、发展趋势。
（4）资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况。
（5）拟调查收集的资料及其来源渠道。
（6）评估作业步骤和时间进度安排。
（7）资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备、预计经费等情况。
18.信息收集的关键在哪里？
资产评估人员应当独立获取评估所依据的信息，并确信信息来源的真实性、可靠性、适用性。
资产评估人员在执行业务过程中，也需要收集包括委托方在内的各方人士提供的信息资料，也不排除可能会采用委托方提供的合适资料，但不能随意地采用那些不具有可靠来源和明显不合理的信息资料，必须独立地、主动地去收集、核实、归纳、分析资产评估所需要的信息资料。
资产评估人员在评估过程中所依据的所有信息，应当是资产评估人员本人在其力所能及的条件下认为是可靠和适当的，同时为达到这种确信程度而采取的必要措施应当是行业内所公认的。
19.机器设备评估的特点有哪些？
（1）以技术检测为基础
（2）对被评估设备逐一鉴定、以单台单件设备为评估对象
（3）机器设备存在多项贬值
20.机器设备重置成本的构成要素是什么？
应如何确定？
（1）构成要素
外购国产设备：
设备本体的重置成本；设备运杂费；设备安装调试费；大型设备一定期限内的资金成本；其他费用，如手续费等
自制设备：
制造费用；安装调试费；大型自制设备合理的资金成本；合理利润；其他费用
进口设备：
离岸价格（FOB）；境外途中保险费；境外运杂费；进口关税；增值税；银行及其他手续费；国内运杂费；安装调试费；大型进口设备资金成本；其他费用
国产车辆：
车辆价格；购置附加税；国内运杂费；证照费
进口车辆：
到岸价格（CIF）；进口关税；消费税；增值税；国内运杂费；证照费
（2）估测方法：
直接法；功能价值类比法；物价指数法；综合估价法
21.机器设备有哪几种贬值？
在什么条件下使用？
如何计算？
（1）实体性贬值。
适用于有形的磨损造成的机器设备贬值。
采用观察法、使用年限法和修复费用法等三种方法计算。
（2）功能性贬值。
适用于新技术发展的结果导致资产价值的贬损。
包括两个方面：
一是超额投资成本造成的功能性贬值，即设备的复原重置成本与更新重置成本之间的差额。
二是超额运营成本造成的功能性贬值，计算步骤为：
①计算被估机器设备的年超额运营成本；②计算被估机器设备的年净超额运营成本；③将年净超额运营成本折现。
（3）经济性贬值。
适用于因外界因素影响而引起的设备贬值。
其计算方法有：
①通过估算生产能力变化来计算；
②利用年收益损失净额本金化来计算。
22.机器设备评估的市场法和收益法适用的范围是什么？
应如何运用？
（1）市场法。
主要是用于机器设备变现价格的评估，而不适用于机器设备的原地续用价格的评估。
基本操作步骤是：
对评估设备进行鉴定，收集资料；选择可供比较的交易实例作为参照物；量化和调整差异；确定被评估机器设备的评估值。
（2）收益法。
该方法对于单台机器设备的评估通常是不适用的，但如果把若干台机器设备组成生产线，作为一个整体生产出产品，它们就能为企业创造收益，在这种情况下，可以用收益途径及其方法对这一组能产生收益的资产进行评估。
就评估技术而言与企业整体评估相同。
23.房地产有哪些特性？
在评估时应遵循哪些原则？
特性：
（1）位置固定性；
（2）供求区域性；（3）长期使用性；（4）保值与增值性；（5）投资风险性；（6）政策限制性；（7）大量投资性；（8）不易变现性
原则：
（1）合法性原则；
（2）最有效使用原则。
24.房地产价格是如何分类的？
其影响因素有哪些？
分类：
（1）根据权益不同，可将房地产价格分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格
（2）按房地产的实物形态，可将房地产价格划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格
（3）按房地产价格表示单位，可将房地产价格划分为总价格、单位价格、楼面地价等
（4）按房地产价格形成方式分类，可将房地产价格分为房地产市场交易价格和房地产评估价格
影响因素：
（1）一般因素：
经济因素、社会因素、行政因素、心理因素
（2）区域因素
（3）个别因素：
土地的个别因素、建筑物的个别因素
25.影响房地产评估市场法的因素有哪些？
如何修正？
（1）交易情况修正：
剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，使所选择的参照物交易实例的交易价格成为正常价格。
（2）交易日期修正：
利用价格指数，将交易实例当时的交易价格修正为评估基准日价格。
（3）区域因素修正：
修正可比交易实例所在区域与待估房地产所在区域在繁华程度、交通状况、环境质量、城市规划等方面的差异。
（4）个别因素修正：
将交易实例房地产与被估房地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差别而引起的交易实例房地产与被估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。
26.如何理解房地产评估收益法的三个主要参数？
（1）纯收益：
应注意房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。
实际纯收益是指在现状下待估房地产实际取得的纯收益。
对存在偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，得到在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益（其中包括对未来收益和风险的合理预期）便是客观纯收益，客观纯收益可以作为评估房地产价值的依据。
（2）资本化率：
从本质上讲，资本化率是一种投资回报率。
从形式上看，资本化率是将房地产未来收益转换成现值的比率。
（3）房地产收益年期的测定：
①单独的土地或建筑物的收益年期测定；②土地与建筑物合二为一的房地产收益年期测定。
27.如何运用成本法评估土地和新、旧建筑物？
（1）成本法在土地评估中的操作步骤：
计算土地取得费用、土地开发费用、投资利息、投资利润和税费，确定土地增值收益，测算土地使用权价值。
（2）成本法在新建房地产评估中的应用：
如果估价基准日为房地产开发建成日，在正常情况下无须考虑房地产的有形损耗、功能性贬值和经济性贬值，可直接用房地产重置成本计算其评估值。
（3）成本法在旧建筑物评估中的应用：
应以估价时点的重新建造成本（重置成本）为基础，考虑被估对象已经过若干年的使用和磨损，扣除建筑物的有形损耗、功能性贬值和经济性贬值来估测房地产的评估价值。
重新建造成本应当包括利息、利润和税费。
28.房地产评估剩余法的操作步骤有哪些？
（1）调查待估土地的基本情况
（2）选择最佳的开发利用方式
（3）预测土地开发完成后的楼价
（4）估测各项成本费用及利税
（5）计算并确定地价
29.如何理解基准地价的含义及特点？
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
它反映的是城市内部地价的总体分布趋势和各级、各类土地的一般价格水平。
基准地价的特点体现在以下几个方面：
（1）区域性。
基准地价是区域性价格，这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或者两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。
（2）平均性。
按照定义，基准地价反映了一定时间、一定地域内的城镇土地利用所产生的实际经济效果的平均水平。
（3）时效性。
基准地价反映一定时期内某种城镇地价的总体水平及其空间变化规律。
（4）全域性。
基准地价一般都要覆盖整个区域，在城市任何一个区域内的土地，应有至少一种用途类型的基准地价，而且只代表该区域的地价标准，这个地价标准是该区域的地价水平。
（5）标准性。
基准地价不仅是土地市场基本地价行情的表现，也是土地市场的地价标准，它反映了在标准条件下的一般地价水平。
30.影响无形资产评估价值的因素有哪些？
（1）成本；
（2）机会成本；（3）预期效益；（4）无形资产市场供求状况；（5）技术成熟程度；（6）转让内容因素；（7）无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度；（8）使用期限；（9）同行业同类无形资产的交易方式。
31.如何确定运用收益法评估无形资产时所需的各项参数？
（1）超额收益的确定：
直接估算法、差额法、分成率法；
（2）折现率的确定：
无形资产评估中的折现率=无风险报酬率+无形资产投资风险报酬率
（3）收益期限的确定：
①法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照剩余经济寿命与法律保护年限以及合同年限孰短的原则确定。
②法律未规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照规定的收益年期确定。
③法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，可按预计受益期限确定。
预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。
32.无形资产成本的特性有哪些，如何对其重置成本进行估算？
（1）特性：
不完整性、弱对应性、虚拟性
（2）重置成本的估算：
①自创无形资产重置成本的估算：
核算法、倍加系数法
②外购无形资产重置成本的测算：
市价类比法、物价指数法
33.如何评估专利资产和专有技术的价值？
从理论上讲，专利资产的评估有收益法、成本法和市场法。
专利资产评估程序：
（1）确认专利资产的存在
（2）收集相关资料，确定评估方法
（3）信息资料核查分析，评定估算
（4）完成评估报告，并加以详尽说明
专有技术评估与专利资产的评估基本相同。
34.如何评估商标权、商誉的价值？
从理论上讲，商标权的评估也按照市场法、收益法和成本法的顺序进行。
采用哪种方法评估商标权还要视评估时的具体条件而定，包括市场参照物情况、商标权的超额收益资料及商标权的成本数据等。
其评估程序为：
（1）接受委托，明确有关事项；
（2）向商标权人收集有关资料；（3）市场调研和分析；（4）确定评估方法；（5）完成评估报告。
商誉的评估方法：
割差法：
商誉的评估值=企业整体评估值－企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）；
（2）超额收益法：
超额收益本金化价格法、超额收益折现法。
35.简述长期投资评估的程序。
（1）确定评估对象和范围；
（2）对评估对象的分析判断；（3）选择评估方法；（4）评定估算长期投资的价值，得出评估结论。
36.怎样评估长期债权投资的价值？
长期债权评估应当遵循收益现值原则和实际变现原则，即债券的现时价值应当是对债券的预期收益进行折现的结果，而同时还要结合债券在现行市场的实际变现情况进行综合分析，从而确定债券的评估值。
因此，长期债权投资的评估方法通常采取现行市价法和收益现值法。
37.简述分段型股利政策下股票价值评估的方法。
首先，按企业的经营效益状况把股票收益期分成两段，第一段是能够客观地预测股票收益的期间，或者股票发行企业的某一个生产经营周期，第二段从不易预测收益的时间算起，延续到企业持续经营的未来期间。
其次，按被评估股票的具体情况，进行收益预测，对第一段运用有限期间的预期收益折现法计算评估值，对第二段先用趋势分析法判断确定今后的股票收益趋势，然后采用固定红利模型或红利增长模型将预期收益资本化并折现。
最后，将两段的折现值加总，从而确定股票的价值。
38.简述上市股票及其评估方法。
上市股票是企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。
在正常的市场条件下，上市股票随时都有市场价格，因此，一般可以采用现行市价法，以股票的市场价格作为股票价值评估的基本依据。
其计算公式为：
上市股票评估值=持有股票的数量×评估基准日该股票的收盘价
在非正常的市场条件下，股票的市场价格不能正确地反映股票的价值。
这时，应当根据评估人员对股票未来收益的预测，并结合公司的发展前景、财务状况及获利风险等，判断确定股票的内在价格或理论价值，从而得到股票的评估值。
39.流动资产评估的特点表现在哪些方面？
（1）评估对象是单项资产
（2）
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