广元千佛崖旅游资源开发可行性分析报告.docx
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广元千佛崖旅游资源开发可行性分析报告
广元千佛崖旅游资源开发可行性报告
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广元千佛崖旅游资源开发可行性报告
千佛崖简介
可行性报告
现金流量表
景区规划
进展情况
企业代码证
营业执照
批 文
项目名称：
广元千佛崖旅游资源开发项目
项目地址：
广元千佛崖（广元市中区工农千佛崖）
项目实施单位：
四川省广元千佛崖旅游开发有限公司
项目负责人：
贺连利
项目技术负责人：
白朝茂
可行性报告编制人：
白朝茂：
园林工程师
李杰利：
四川创智投资咨询有限公司咨询师
目 录
一、总论
1、项目背景
2、项目建设有利条件
二、项目区现状
三、市场分析
四、项目设计方案
五、项目组织管理
六、项目实施进度安排
七、投资估算及资金筹集
1、投资估算
2、资金筹措计划
八、项目经济评价
九、风险性分析
十、结论与建议
附件：
一总论
1、项目背景
广元市位于四川盆地北部边缘嘉陵江上游，川、陕、甘三省结合部，素有“川北门户”之称。
历史悠久、区位优势明显。
春秋战国时，设“苴县”，西汉时设“葭萌县”，是三国鼎立时蜀国伐魏时的主要大本营，三国文化遗迹众多。
同时，广元又是我国历史上唯一的女皇帝—武则天的诞生地和成长地。
其丰富的历史文化底蕴使得广元享誉中外，形成了三国旅游、蜀道旅游的重要品牌。
广元境内的剑门关、三国蜀道、昭化古城、朝天驿、皇则寺、千佛崖更是四川旅游的明珠。
千佛崖位于广元城北五公里的嘉陵江东岸，古代以中原入蜀栈道由崖下通过，其南为唐代著名栈阁“石柜阁”。
摩崖造像始于北魏朝，经隋、唐、宋、元、明、清增刻和妆銮至清代全崖造像数为一万七千多个（清咸丰四年碑记），其中唐代造像约占总数的80%，造像区域从南到北全长388.7米，山崖高84米，是四川境内最为宏伟的石窟群，历代过往的政治家、文学家所留题记咏吟甚多，据民国《广元县志》载道光时犹存题记碑共133种，计有唐碑27种，五代碑5种，宋碑26种，元碑8种，无年号碑41种.
因千佛崖内释迦牟尼佛像左右后壁刻有小佛千尊，“千佛崖”由此得名。
尤以唐武周元年（公元690元）壬申年四月，武则天钦敕两京，州府各置大云寺，供奉《大云经》，广元千佛崖、大云洞，由此时开凿，并以大云洞为中心，全部造像龛窟，可分为南北两段，南段有大佛窟、莲花洞、牟尼阁、千佛洞、睡佛龛、多宝佛窟、接引佛窟、单身佛窟等。
北段有三世佛窟、无忧苍树窟、弥勒佛窟、三圣窟、节行僧龛、菩提瑞像窟等，多为镂空雕刻，工艺精美，极富有表现力，形态栩栩如生，颇具美学与力学的效果，是盛唐时期石窟艺术珍品。
不愧为我国石窟艺术宝库的瑰宝。
1961年千佛崖被国务院列为全国第一批重点文物保护单位。
对古代历史文化大有研究价值。
解放前夕，欧美等帝国主义，曾多次盗取头像回国，佛像遭到不少的破坏。
民国时期修筑川陕公路时其南段佛像被毁，碑记、石刻均遭破坏。
解放后，人民政府多次拨款维护造像，修建“石柜阁”牌坊。
又将柏堂寺、大云洞改建为铃结构仿古建筑，对造象区域内的危崖支撑加固，在崖壁上开群栈道、使全崖龛窟互相连接，对易风化崖石进行了化学处理保护。
为观赏石窟艺术和研究工作提供了方便。
但是由于历史原因和自然条件的影响，千佛崖享誉中外，但千佛崖周边环境十分恶劣，景区内既无可供停车、餐饮、休闲、娱乐的场所，又无任何基础设施，严重影响了旅游观光和历史文化的发挥，给广元乃至四川的旅游造成了一定的负面影响。
基于上述，本项目拟依托千佛崖造像这一古代艺术瑰宝和历史名胜，按照“保护历史文化遗产，开发历史名胜资源，创建人文生态环境”的原则，理顺景区关系，建设与景区配套的高品位服务设施，实施千佛崖旅游开发，提升旅游品质和城市形象，打造广元及四川的旅游品牌。
2、项目建设有利条件
①、政策环境
随着我国市场经济的进一步深入，对文化遗产的保护日趋加强，目前，四川省及广元市政府拟将广元“千佛崖”、“皇则寺”、“剑门关”三处历史名胜向联合国教科文组织申报“世界文化遗产”。
所以，千佛崖旅游配套就显得十分急迫。
同时，由于我国对非共有制经济投资领域的放开，使得民营资本投资旅游业有了保护和发展空间。
政府现有政策都十分鼓励民营企业参与文化及旅游业的投资，并制定了一系列的优惠政策。
本项目已经广元市市中区人民政府批准，并召开了专门的协调会，将本项目列为广元市市中区重点招商引资项目，从政策上给予重点倾斜照顾。
市发展计划委员会、市文化局、市中区计划发展局都对此项目进行了批复。
②、交通通讯条件
项目区距离广元中心城区5公里，交通十分便利。
广元位于四川北大门，是陕南、甘南入川的必经之地，交通发达。
宝成铁路、广巴铁路在此相汇，成广高速公路、川陕高速公路和建设中的广巴高速公路在此相连；从成都至广元乘汽车2.5小时即可到达；广元机场已开通广元—北京、广元—广州的航线，广元机场也是至九寨沟机场的中转机场。
广元已成为四川北部的交通枢纽。
广元除中国电信外，移动、联通、网通、铁通、卫通等国家通讯公司均已设有分公司，通讯十分便捷。
③、区位条件
项目位于广元城区上风上水之地，紧傍嘉陵江、背靠千佛山，依山傍水，风景优美、空气清新。
依山远眺，嘉陵江水波光鳞鳞，天台山色绿意浓浓，风生水起，鹤舞鱼翔，是风水极佳的休闲居家之地。
是广元最适宜旅游、休闲、度假、居家的区域。
在其内休闲居住，不仅领略古代文明的博大，而且充分享受优美山水的自然气息，可以忘忧，可以怡神，更可以享受人文自然完美结合的神韵。
这是一个令成功人士流连忘返的福地。
二、项目区现状
千佛崖由于景区有一条过境公路（即原川陕公路）系民国25年开凿。
加之解放前匪盗勾结，对区内文物、碑记、佛像等艺术品破坏不少，尤以唐肃宗时大书法家颜真卿任利州敕使时曾书写的“千佛崖”碑记及杜甫等名人诗词碑记全被盗毁。
全崖现仅存佛像7000余躯，神龛819件，神窟54座。
其拆迁的大云洞前大雄殿现存国道108线-1988km+450m处，已破烂不堪。
千佛崖保护区（广府函[2000]109号文）即国道108线1988km+450m处,现属于广元市中区工农镇千佛村一组，住有农户约56户，160余人，房屋面积约6000m2,区内陡坡、沟崖高低落差60余米（海拔470-530），自然条件差，加之过去农民乱修乱建，占道搭棚、洗车、堆物、小卖，区域内又无基础设施，致使垃圾遍地，污水横流，造成严重的环境污染和交通不畅，严重影响了景区的形象。
由于景区内均无可供停车、餐饮、休闲、娱乐的场所，严重影响了旅游观光和进出北大门的通畅。
三、市场分析
广元现有城市人口25万余人，由于广元城市建设的发展，已显山水园林城市的雏形，2003年被国家评为最佳人居环境示范城市，城市的吸纳能力日益增强，周边县市的成功人士都在广元置业兴业。
广元物产丰富，物价低，人民安居乐业，市民旅游休闲的支出在消费中占有一定比例。
加之广元交通区位优势，外地游客云集，年旅游游客达100万人次以上。
本项目位于广元城郊，千佛崖知名度高，并有公共汽车直达，乘出租车由广元城区至景区仅5元人民币。
是广元市山水园林城市的重要组成部分。
项目的建成十分便利广大群众及国内外游客的休闲旅游。
同时，广元位于九寨沟—黄龙旅游线路的东线，旅游资源特别丰富，而千佛崖又位于剑门蜀道、三国蜀道旅游线及昭化古城、皇则寺、朝天古驿道旅游的中心。
本项目将提升广元千佛崖的旅游价值，将九寨—黄龙旅游、剑门蜀道、昭化古城、皇则寺、朝天古驿道旅游有机结合起来，形成一条黄金旅游线路。
除外地游客趋增外，本地群众休闲主要在城区凤凰山公园和雪峰农家乐。
但凤凰山由于面积小，功能不配套，接待能力有限；而农家乐由于距城远而周边卫生环境不佳，无法吸引更多的游客。
故本项目的建成，将吸引众多的游客。
在本项目市场前景，按目前广元实际，可保证年接待游客30万人次。
随着景区休闲度假设施的完善，年接待游客可达50万人次。
除此之外，项目将建宾馆及产权式度假村，通过产权转移，增加投资回报。
并可以接待会议、展览、休闲关系等固定客户。
本项目将有十分广阔的发展空间。
四、项目设计方案
项目占地107500m2（162亩），位于千佛崖保护区南侧，与千佛崖连成一个整体。
项目建设内容着重先解决千佛崖交通通畅和景区游客的停车、餐饮、娱乐、休闲、商贸服务于一体的配套服务功能和基础设施建设。
主要分为旅游服务区、佛文化区、艺术廊区、休闲度假区。
具体开发设想为：
1、旅游服务区
①根据交通部门为解决北门城市进出口通道及景区参观停靠车辆、洗车、修车等用地，在本保护区内1988km+400m（千佛崖渡口-三倒拐）-1988km+900m地段内约500m长（原有108国道宽8m，占地4040m2）路宽增到24m，则新增用地7960m2（总用18亩）
②景区洗车场、洗车、修车用地：
5000m2（8亩）。
③餐饮娱乐区 餐饮娱乐区设于景区内，分A、B区。
A区，设于艺术长廊下，为一般游客服务，提供餐饮娱乐服务，建筑面积约600m2。
B区，设于佛文化，为贵宾及会议餐饮、娱乐服务，综合使用，建筑面积约1000m2。
2、佛文化区--重建大雄殿。
由于交通道路拓宽，将现有大雄殿（罗汉堂）拆迁重建,并退后20m，刚好利用45°坡地更能体现出宗教佛门清幽庄严的特色，遵循佛文化及宗教哲理，重建大雄殿必须配以山门、天王殿、大云楼（藏经楼）等配套建筑（详见方案图），供藏大云经，达到一定档次、格局。
以适应宗教需要的物化形式-一种远离“尘世”超凡脱俗的环境气氛。
在处理手法中结合建筑、环境、再运用“曲径通幽处、禅房苍木深”的环境艺术处理效果，使建筑、环境体现出云烟缭绕、香气袭人、金碧辉煌、晨钟暮鼓的仙山佛国境界。
这样与千佛崖构成须弥境界，相映成辉，更衬托出至高无上的神秘、庄严、肃穆、华丽的空灵氛围。
对传统文化以及文物起重要的保护作用。
该区建筑面积3000m2。
3、诗、书、画艺术廊区。
由于道路（高程480-481左右）的拓宽，将景区（190-495左右）与交通区自然形成一道长668m,高10-15m的挡墙护坡（详见方案图），只有运用园林艺术的处理手法，将自然裸露出来的岩石与人工砌筑的挡土墙，创作为艺术墙，与千佛崖景点在形式与功能上融为一体，“虽由人作，宛自天开”的境界组成新的艺术栈道墙，既是书画、诗、词、历史文化艺术长廊，利用其立面空间饰以古今名人的诗书作品，，如颜真卿、杜甫、司马光、李商隐等作品结合碑、亭、牌坊构成历史文化艺术展示区。
再利用地形高差，饰以“悬崖瀑布”“曲水环绕”“小桥流水”“柳巷观鱼”“江南春”园林景色。
这样妥善解决了视觉上的压抑感、恐怖感，进而变成一道亮丽的风景线，使游客感到一种轻松自然，又享受到一种高层次的艺术熏陶，于乐寓教之中。
4、休闲度假区
本区以建设宾馆、产权式度假村及相关设施建设为主，建筑面积15400m2。
由于科技的发展，生活水平的提高，人们将利用工作之余，向往着到大自然环境中去旅游、观光、休闲、疗养度假。
本方案将利用区位优势和与工农黑石坡林场接近优势，利用森林植被，设置“森林沐浴区”、“庭院园艺疗养区”、“野营度假区”、“园林式宾馆区”、及“产权式度假村”。
区域内建筑将与环境协调，“以人为本”的生态建筑，在真山真水基础上，尽可能利用现有的地形地貌，因地制宜，顺其自然的突出个性、特色，和谐共处，本着“承、转、起、合”的理念，开辟出一个源于自然，而又高于自然的地有佳气，人具灵气，环境围合，气不外溢的意境和生态与环境的自然回归艺术效果。
该区特色是负阴抱阳，取背山面水为基本格调的建筑艺术手法，使景区嵌合于良好的山水关系之间。
这将是吸引广元市乃至周边地区成功人士前来居家度假的亮点。
该地区将进行改土、造林、引种大树、绿化为主，辅以其它相应设施，曲径、假山、水景、小品、溪流等与乔木、灌木，高低错落，形成生态园林环境，为休闲、度假、居家供良好的条件。
5、相关配套设施
①、道路。
景区内公路及主要通道1200米（18亩）。
②、园林小品及绿化。
按中国园林建设的构思，追求的是一种建筑结合山水，充满诗情画意的意境。
造园要素中，水是不可缺少的一面，古代诗人常将园中水系，比作经络，所谓“山得水则活，水得山则媚”，因此在主区构图中，必须利用人工解决塑造水源，以满足绿化及人居环境的需求和空气环境的调节作用。
按照园林艺术手法，以动、静态的方式处理水景，在休闲度假区，文化长廊区，建池、设潭、筑溪，叠山理水，融以喷泉、瀑布点缀。
“听泉清心、抚松益寿”，触景生情而构成无限优美和谐、舒适恬静的生态园林环境。
并将景区前面的嘉陵江河道通过筑堰提升水位，使景区前形成烟波浩淼的水景，供游人泛舟和调节环境。
五、项目组织管理
项目由广元千佛崖旅游开发有限公司承担开发。
广元千佛崖旅游开发有限公司由陕西汉中市刘晓玲与广元市南桥实业有限公司共同投资组建，注册资金2000万元，公司由刘晓玲任董事长，贺连利任总经理。
1、项目成立项目筹备办公室，负责规划、设计的落实，以及工程建设、工程发包、监测评价、竣工验收等工作的衔接和落实。
项目建成后，成立办公室、经营部、餐饮部、开发部、保安部、物管部等部门，按照职能及现代企业管理制度定编定员。
2、劳动定员
本项目设管理人员20人，服务人员180名，共计200人。
3、劳动力素质
除主要负责人由公司董事会委任外，其他人员全部面向社会，根据岗位和工作职能从人才市场招聘。
所有人员均需具备相当的文化程度和技术等级。
4、项目实施的管理、督促、检查、验收，由董事会及公司根据情况明确各级职责。
六、项目进度安排
七、投资估算和资金筹集
1、投资估算
项目需征地107500m2（162亩），总投资8100万元，
详见广元千佛崖投资概算表（表1）
2、资金筹措计划
企业自筹2100万元占25.9%
融资或吸股6000万元占74.1%
总投资为8100万元。
详见（表2）
八、项目经济评价
1、经济效益评价
①投资成本
本项目投资成本为8100万元
②收入及税金预测
本项目年平均营业收入为1950万元
年经营税金及附加为150.26万元，其中营业税136.53万元，城市维护建设税9.53万元，教育附加4.2万元。
详见.经营收入与经营税金及附加估算表（表3）
③运营成本预测
1、人工工资：
240万元。
2、水电：
200万元
3、设施维修：
50万元
4、园林绿化：
20万元
5、管理费用：
100万元
6、不可预见费：
50万元
共计660万元
④利润预测
本项目年平均利润为
1950—660—150.26=1139.74（万元）
估算15年可获利润总额为10916万元（税前）
⑤财务盈利性分析详见表4
A、财务内部报酬率IRR=9.9%
B、投资回收期10.69年
C、财务净现值：
NPV=3160.04万元（i=5.31%）
D、投资利润率：
14%
2、社会效益分析
第一，提升了广元千佛崖的旅游价值。
广元千佛崖是国家首批重点文物保护单位，过去由于交通和相关配套的服务业未跟上，旅游资源的价值未得到开发，过去全年仅接待游客十万人次，门票收入近百万元，通过该项目实施开发，游客的接待量可提高10倍，同时还可带动相关服务产业。
第二，将广元旅游产业形成了有机结合。
游客来到广元地区旅游，将剑门关、古城昭化、皇则寺、千佛崖、朝天古栈道连成一条黄金旅游线路，能有效促进广元整体的旅游产业的发展。
第三，有利于千佛崖的文物保护。
过去游客开车到广元千佛崖，都将车停靠在公路边，汽车排放废气严重污染千佛崖的文物，同时堵塞交通，引起交通事故。
该项目开发后，避免了汽车停靠在狭窄的公路上，达到了保护文物和避免了交通事故发生。
第四，有利于安置农村贫困人员，解决劳动就业。
一则通过项目的建设，对56户贫困农民进行搬迁，可以就近安置务工。
二则带动广元的就业，既可以促进经济发展，又可以保护文物和自然环境，提高了广元城市品味和旅游品牌。
九、风险性分析
本项目因属旅游业项目，不确定因素较多，所以经济分析不能十分精确。
据中国区城经济发展研讨会众多专家、学者论证，一致认为“风景园林投资大、回收期长、但无风险”，因此，项目在投资回报上若仅以旅游服务为主，就不可能在短时期内回收投资。
故本项目在进行项目设计时，充分考虑了项目的区位优势，拟在休闲度假区修建50—60幢别墅，作为宾馆和产权式度假区，可以向成功人士租售。
由于目前国家对别墅和城市建设作了若干限制，因此在城区不可能出现别墅楼盘。
因此，本项目利用山水、园林及自然风光的配套和成本优势，可以将别墅进行市场化运作，吸引成功人士前来居家。
仅以此业务就可以在短时间内回收投资。
此外，通过与千佛崖管理所协商，将本项目引来的游客门票提成，也可以增加营业收入，降低项目成本和风险。
如将别墅售出50幢，即可增加收入4000万元，若分四年售出，则项目：
内部收益率IRR为15.11%
净现值NPV=5372.06万元（i=5.31%）
投资回收期=6.83年
投资利润率=17%
若在一年内售出，则
投资回收期为5.1年。
（详见表5）
十、结论与建议
本项目虽投资大，回收期长，但无风险，同时有非常广阔的利润空间。
是一个长效项目。
对经济社会和文物保护有着重要促进作用。
项目可行。
建议项目实施单位要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，多方取利，尽最大可能收回投资。
同时加强招商引资工作，解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益。
单位名称：
广元南桥实业
地 址：
中国四川广元市市中区工农南桥实业
电 话：
（0839）3290295
传 真：
（0839）3290350
邮政编码：
628009
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