湖南保利房地产开发保利花园项目本钱操纵.docx
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湖南保利房地产开发保利花园项目本钱操纵
湖南保利房地产开发保利花园项目本钱操纵
第3章湖南保利花园项目本钱操纵的现状
湖南保利房地产开发及保利花园项目简介
湖南保利房地产开发简介
湖南保利房地产开发成立于1998年5月，最初由保利南方总公司、
广东华富事业集团、广东协成进展一起投资成立。
尔后经历
多次股权变更和增资，截止2020年12月31日，公司注册资本5000万元，其
中：
保利房地产（集团）股分累计出资4000万元，占80%的股权；
保利南方集团出资500万元，占10%的股权；长沙市土地开发效劳中
心出资200万元，占4%的股权；蔡汶雄出资300万元，占6%股权。
公司营业执照注册号：
00309；公司要紧经营范围为：
从事资质二
级房地产开发、经营。
控股长沙金利和泰房地产开发、长沙永峰生态
动物园建设开发、长沙保利物业治理、岳阳保利置业有限公
司。
湖南保利公司作为保利集团属下驻湘惟一企业，秉承了保利地产“和谐生
活，自然舒适”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色，一直
致力于城市进展和建设，尽力为湖南人民提供高品质的生活。
目前已成功开发
了保利苑、湖南文化大厦、保利花园、麓谷林语、保利·西街等项目，取得了
社会各界和广大消费者的普遍认同和高度赞赏，在湖南同行业中树立起保利品
牌的商誉和佳誉度。
公司曾前后取得“2020年最具社会责任感企业”“长沙市十佳诚信房地产
企业”“纪念改革开发30周年湖湘地产最具阻碍力品牌地产企业”“长沙房地
产开发企业品牌价值十强企业”等。
公司项目也纷纷取得市场的认可，如保利
国际广场荣获“2020年度湖南十大阻碍力综合体”“2020年最具投资价值楼盘”
等，保利·阆峰云墅被评为“湖湘地产最具阻碍力别墅”。
保利花园项目简介
长沙保利花园项目位于长沙省府核心，距离省政府约300米之遥，毗邻天
心区政府、省交通厅、省司法局，处在以后政务、经济、文化的中心，极具升
值潜力。
该地域南临杉木冲路，北接湘府路，周围纵横书院路及湘府路湘江大
桥，地理位置较好，拥有“两横、三纵、一轨、一站，一铁”的立体交通网络，
出入十分便利。
项目紧靠豹子岭公园、杜鹃花公园、水库公园、300余亩省府文化公园，湘江沿江风光带近在咫尺，拥有得天独厚的生态环境。
三馆一中心
（省科技馆、省群众艺术馆、省地质博物馆、省青青年活动中心）和周围的
明德中学等配套设施为该区域提供了人文配套，提升了板块居住的人文价值。
长沙保利花园项目占地面积107385平方米，总建筑面积约25万平方米，
由18栋9-16层的小高层建筑组成，容积率为，总户数约为1845户，地下
车位1421个。
小区配套有幼儿园、商业街。
整个小区延续了保利项目品牌系列
的特点，建筑格局简练而又人性化，拥有6万平方米私家园林和%超高绿
化，景观环境自然融合，目标在于营造一个和谐、多元、共享的南城首席生态
人文社区。
该项目户型多样，以二房、三房、四房为主，且户型空间感极为自
然舒适，能知足不同住户的需求。
该项目自2020年12月动工，2020年5月23日开盘，2020年10月全数
完工交房。
项目估量总投资90000万元，实际开发本钱约万元。
自
开盘以后，保利花园项目持续热销，最终以7个月、11个亿的傲人成绩完美收
官。
项目与同类项目收益比较
基于保利花园项目的区域和定位，选取与保利花园项目位于同一地域的同
档次房地产开发项目岚庭项目，通过对岚庭项目的收益进行数据分析，将其与
保利花园项目进行对照。
岚庭项目位于长沙市天心区，占地66709平方米，总建筑面积23万平方米，
由16栋地面以上18层高层住宅楼组成，绿化率为%，容积率。
户型
以80-90平方米两居、100-130平方米三居为主。
该项目于2020年7月1日开
盘，2020年10月1日交房。
从岚庭项目的大体介绍中能够看出，不管从地理位置、项目规模仍是项目
产品上看，岚庭项目与保利花园都相当。
两个项目处于同一区域地段，项目从
开盘到交房也均处于同一时期，不管消费需求仍是市场价钱都处于类似的外部
市场环境中，市场销售业绩也一样良好，均为市场反映良好的热销楼盘。
但是通过比较保利花园项目与岚庭项目的本钱收入数据（见表）能够
看出，尽管保利花园项目凭借保利品牌和经典系列项目的良好口碑取得了热销，
市场反映一度良好，但保利花园项目的盈利水平与同类项目相较仍是偏低。
项
目利润率要紧受到项目销售收入、销售本钱的阻碍，而项目的销售收入和本钱
等又受到市场经济环境中多种因素的综合阻碍。
保利花园项目与岚庭项目相较，
外部市场经济环境的阻碍因素多为系统性因素，不同不大，其利润率不同较大
的缘故主若是岚庭项目在项目进行进程中采取了良好的本钱操纵方法，其本钱
超支额处于可控的范围之内，因此项目收益更为可观。
而保利花园项目的实际
本钱与合同预算本钱之间存在较大的差额（见表），超出预算本钱近20%，
要紧体此刻土地出让金、建安本钱和前期费用和一些间接费用上，本钱超支
成为阻碍其利润率的要紧缘故之一。
同业利润率水平分析
最近几年来，随着市场竞争的加重和行业形势的转变，我国房地产行业利润率
有所下降，其中，本钱成为阻碍利润率的关键。
截至4月23日，2021年万科、
保利、招商和新城四大房企发布的一季度报告中显示，一季度四大房企合计实
现营收亿元，同比增加%，实现利润亿元，同比下降%。
从四大房企来看，净利润增速均低于营收增速。
以万科为例，其营业收入上涨
%，净利润仅上涨%。
保利和招商的情形那么更为突出，在营业收入出
现近三成上涨的情形下，净利润显现24%的同比下降，招商是2020年以来首
次显现净利润同比下滑，保利那么是2006年上市以来第一次显现利润同比下滑，其一季度净利润乃至低于2020年同期水平。
品牌房地产企业以价换量促使营业额有所上涨的同时也直接造成了利润空
间的缩减，除此之外，房地产企业项目本钱的上涨也是致使营业收入中净利润
占比下滑的要紧缘故。
如广告等支出增加使得一季度四大房地产企业的销售费
用达到亿元，同比增加%，而融资的持续困难，致使四大房地产企
业的财务费用上升至亿元，同比增加%。
再加上土地、建安本钱和
营业税费的上涨，四大房地产企业的利润空间越发狭小。
2020年万科房地产年报显示其业务结算毛利率%，较2020年下降
个百分点，结算净利率%，较2020年下降个百分点。
华润置地2020
年的毛利率是39%，2021年预算的利润率水平可能希望维持在35%-36%。
兰
德咨询公司总裁宋延庆表示，2020年的上市房企净利润极可能会在2020年平
均净利润率15%的基础上回落一到两个百分点。
有专业人士预测房地产开发企
业的利润率将慢慢降低至15%至20%左右的水平。
尽管整个行业在同期都因为受到平均售价降低的阻碍致使项目利润率呈现
下滑的趋势，但国内某品牌开发商负责人表示能够保证5%-10%的利润就能够够
应付此刻的市场情形了，只要项目销售能维持利润率15%或18%以上，便能够
通过促销完成销售目标。
与如此的行业水平相较较，保利花园项目的利润率依
旧处于偏低的位置。
同行业中，许多综合实力较强的房地产开发企业如万科地
产、富力地产、中海地产等都把打造企业本钱操纵作为提升自身竞争力的重要
手腕，不断改善企业治理方式和生产方式，慢慢形成以项目治理为核心的企业
生产经营治理模式，项目本钱操纵作为其核心内容，尤其受到关注。
在如此的
行业环境下，湖南保利公司也必需增强自身对项目的本钱操纵，才能在行业中
维持较强的竞争力，争取稳固的地位。
项目本钱操纵的问题及缘故分析
项目本钱操纵概述
1.项目组织结构
湖南保利目前采取的是传统的职能型项目组织结构，即在其目前的职能型
组织结构下对项目加以治理，项目的各个组成部份由各职能部门承担，各部门
负责完成其分管的项目内容。
公司项目大体结构如下图。
25
目的治理费用，造成了一些重复性的工作。
例如项目本钱费用的报销、材料款
拨付等工作常因为中间环节的复杂手续致使办理时刻较长，直接阻碍保利花园
项目本钱支出和核算的及时性。
2.估算不合理
项目本钱估量和预算作为项目本钱操纵的重要依据，必需具有科学性和合
理性。
而公司在保利花园项目开发设计时期没有进行项目投资打算、经济评判
和项目可行性研究，缺乏科学的项目本钱估量和预算，关于保利花园项目各方
面的本钱只有体会范围的可能估量，缺乏现场考察和资料的搜集。
项目本钱估
计的不合理直接阻碍到项目本钱的预算和预算分派，从而阻碍到对各具体工作
的本钱操纵和把握。
由于项目在初期缺乏完整科学的可行性研究和实地考察，造成保利花园项
目由于初期工作的漏洞需要进行土地的大幅度平整，致使项目的实施本钱比预
计直接增加了万元。
在建设实施进程中进行了多次施工设计图纸的修
改，造成了一些重复性的工作，在工程完工后由于质量问题进行了多次返工整
修，包括拆除、屋顶渗水、修补缺点等，额外增加返工项目本钱达万元。
缺乏合理的本钱预算致使企业忽略了材料和设备采购这一本钱操纵的重点，没
有对大额的材料和重要的设备采购进行本钱操纵，交由施工方进行，加上市场
行情的波动，致使材料和设备采购费用超支近23%。
3.监控不力
保利花园项目本钱缺乏整体操纵，在项目本钱发生时，各实施环节都只顾
自己单方面的支出，以为由于原材料的代替、工程量的增加和一些不可预见成
本的增加实际发生的本钱超出合同本钱的情形是正常的，没有重视，造成最后
项目总本钱超出合同本钱加总万元。
项目的实际本钱高出预算本钱
万元，本钱费用的增加无疑成为直接阻碍项目本钱利润率的因素。
从动工到完工，在保利花园项目持续的1年多时刻里，本钱支出只有本钱
核算的记录，缺乏项目进行进程中对已发生本钱和收益的分析，致使整个项目
总本钱直到项目终止才明了。
而本钱核算方面，由于工期的要求使得本钱的实
际发生与核算相隔时刻较长，财务核算不能及时把握项目本钱发生的信息，有
些原始资料信息量不够预备造成核算报表的不准确。
项目本钱操纵存在问题的缘故分析
1.项目本钱操纵的观念掉队
以往房地产市场火热，房地产开发企业的项目利润颇高，项目即便在本钱
失控的情形下仍然有利可图。
因此和大多数房地产企业一样，湖南保利公司在
项目本钱操纵上并非专门重视。
项目团队的本钱观念薄弱，无益于项目的本钱26
操纵。
公司对项目的本钱操纵要紧依循的是以往的项目体会，例如关于设计、施
工合作单位的选择确实是依照以往的合作体会进行，选择范围相对较窄，缺乏比
较的空间。
公司的项目本钱操纵依旧属于传统的被动式的本钱操纵，施工现场
依照签证结算本钱，缺乏对项目本钱有效的主动操纵和系统操纵。
本钱操纵部门关于本钱的操纵要紧集中在项目的建设实施上，关于项目成
本的操纵缺乏系统的本钱操纵理念，并无形成项目本钱从估量、预算、打算
到操纵、核算的系统性操作流程，也没有项目终止后的分析总结和本钱责任考
核等鼓励机制。
没有责任本钱的分摊就不能充分调动项目参与人员对本钱操纵
的踊跃性和主动性，因此公司和项目人员理所固然地以为项目本钱操纵是财
务部门的专项职责，和其他部门人员并无关系，造成对项目本钱操纵工作的忽
视。
2.项目组织机构和规章制度不完善
公司尽管以项目为要紧经营形式，但在项目的组织机构上仍然采纳的是传
统的职能式项目组织，对项目的治理成立在日常职能部门上，因此使得保利花
园项目从开发时期开始的工作由企业日常职能部门负责，不免造成各部门间信
息沟通不顺畅，阻碍项目效率。
关于项目本钱操纵，公司没有制定科学的规章制度，保利花园项目的本钱
操纵没有能够依循的流程和方法。
因此，尽管各部门各环节在工作上分工明确，
各司其职，可是关于项目本钱的操纵，却缺乏明确的责任范围和操纵方法，各
部门只关注自我工作任务的完成，并无联合起来进行整体项目本钱操纵的意
识和观念。
项目本钱操纵的治理理念并无落到实处，以致现场人员关于本钱费用的
报销程序不明就里，给财务部门造成很多工作困扰，也对现场人员的工作踊跃
性有所冲击。
3.项目前期打算预备不足
项目本钱打算关于项目本钱的操纵起着指标性的作用，但是公司在进行保
利花园项目之初并无进行完整详细的本钱打算和科学的投资打算，可行性研
究也不全面，缺乏必然的财务经济分析，仅凭体会估算出保利花园项目所需要
的投资额，然后筹集资金进行项目投资。
而房地产行业这两年来市场波动较大，
若是没有进行详细的市场调查和多渠道的信息搜集，仅凭体会进行估算，从项
目初期的本钱操纵的依据就显现了问题，以至于保利花园项目在实施进程中的
本钱失控却不自觉。
保利花园项目也正是当初设计时期关于设计方案的不完善，以至于在项目
建设实施的进程中不断显现原材料的替换、设计方案变更造成工程量增加，从而增加了项目本钱。
由于项目初期投资打算的不健全造成项目进入销售时期之
后资金回笼缓慢，销售收入不能知足项目投资，仍需要从金融机构进行借款。
4.招投标选择合作单位仅流于形式
通过招投标能够帮忙企业选择优秀的合作单位，进行项目的计划设计和施
工建设。
保利花园项目在选择合作单位上不够科学，随意性较大，合作的大部
分单位没有通过招投标选择，而是以体会和以往的合作进行选择，对合作单位
的资质、信誉等并非十分确信。
即便某些通过招投标形式进行选择的合作单位，
也并无严格依照科学的招投标方式进行，只是流于形式。
设计方案直接由选定的设计单位设计，没有设计方案的比选和竞争，造成
保利花园项目后期实施时期工程的变更，施工单位的选择也直接阻碍到保利花
园项目工程建设的质量和本钱，这些都是造成保利花园项目工程显现大量返工
的缘故。
材料和设备的采购大体上依托于施工单位自行采购，没有成立企业自己的
项目材料采购中心，或通过招投标择优选择材料设备供给商，使这一部份的
本钱超支成为必然。
5.财务部门职能不全
公司财务部门由于人员不足，通常一人负责一个项目的本钱核算，工作量
大。
财务人员分工不详，没有人员专门负责进行保利花园项目的财务经济分析
等。
项目结算和日常核算通常由同一会计人员进行，很难幸免过失的发生。
由于财务部门关于项目建设实施现场的情形不很了解，也无法抽派财务专
业人员对项目现场本钱的实际支出进行操纵，本钱的支付只依托于现场工程人
员的签字认可，假设现场签证之前未通过经济技术的比较，就会直接致使本钱的
增加，如此无疑大大降低了项目本钱的可控性。
财务部门仅仅对项目日常本钱进行核算，并无发挥财务部门的预算职能
为项目整体进行预算计划，关于项目本钱操纵仅仅局限于对日常单据审核报销
的操纵，关于项目整体并无进行本钱收益的分析和动态监控。
只是发生多少
记录多少，没有通过前期的本钱支出对后期的本钱趋势进行预测。
第4章湖南保利项目本钱操纵的改良建议
从保利花园项目本钱操纵的具体分析咱们能够发觉湖南保利房地产开发有
限公司在关于项目的本钱操纵方面急需改善，只有实现对项目本钱的有效操纵，
改变项目本钱失控的局面，才能求得本钱效益的平稳，为公司带来更高的收益。
基于房地产开发企业的特点和湖南保利公司项目本钱操纵存在的具体问
题，拟建议从项目开发、设计、建设实施、完工和销售时期别离进行改善。
合理确信项目开发时期的目标本钱
成立职能交叉的项目组织
项目组织应该是不同职能部门人员的一起参与，而不是某一个或某几个部
门的独立运行。
关于一个完整的项目来讲，需要市场分析、计划设计、工程施
工、原料采购、本钱治理等多方面的综合信息，具有综合职能的项目机构才能
更好地把握项目的技术经济指标，达到本钱操纵的良好成效。
高效的项目组织
机构没必要太过繁杂，重要的并非是每一个职能部门都要派出独立的人员，而是
每项职能都有人承担。
房地产开发企业是以项目为要紧业务的企业，企业的组织设计都是为了支
持项目的的完成，传统的职能部门要紧承担对项目的辅助和支持功能。
在开发
前期成立由工程、财务、营销人员组成的具有综合职能的组织机构，能做到多
职能领域的整合，降低信息沟通不顺畅而造成的错误，幸免没必要要的损失,也有利
于制定科学的项目决策。
针对湖南保利房地产开发项目本钱操纵的现状，拟建议成立交叉
职能的项目前期决策小组（如图）。
选择正确的产品定位
房地产项目在开发时期进行的市场调研除要考虑宏观经济社会环境之
外，主若是指区域的市场调研，包括区域市场分析、区域产品和区域需求特
征等。
区域市场分析主若是分析阻碍房地产产品的交通线路、区域特点和区域
进展计划。
区域产品的分析应着重在特定区域内，楼盘的总量、类别、散布、
单价、总价和市场空白点，关于相似楼盘不同的市场反映也应专门关注。
需
求特点关于产品的定位也是相当重要的，包括区域人口结构、家庭规模、购买
力水平和客户需求结构等，只有把握了市场了需求才能制造项目价值。
进行不确信性的分析。
财务人员在进行经济指标分析的时候需要通过工程技术
人员了解市场材料及工程造价的动态，以保证分析尽可能地准确。
例如，在保利花园项目前期能够依照经济评判方式对项目的总本钱、投资
打算和资金利用打算进行如下的估算和打算。
项目总本钱估算表（见表）
中工程项目内容来源于建设部颁发的《房地产开发项目经济评判方式》中第四
章即房地产开发项目投资与本钱费用估算中所界定的项目开发建设投资内容，
具体项目数据来源于保利花园项目，各项费用的单价或费率要紧来源于政策文
件的规定或市场行业均价。
投资打算于资金筹措表（见表）中，投资
打算要紧依照项目进度与需要完成的工作进行投资额的估算，资金筹措打算的
编制依据主若是项目总投资额和各时段的投资支出，依照资金需要量进行筹资
渠道和每一种渠道所提供资金额度的安排。
差。
这就要求咱们必需对可能发生的外部条件的转变进行研究，以了解项目对
于外部条件转变的经受能力，便于做好应付方法的预备。
因此需要对项目进行
不确信性的研究。
对项目不确信性的研究要紧能够通过进行盈亏平稳的分析和灵敏性分析
来完成。
（1）盈亏平稳分析。
即通过度析产品本钱、销售量和销售利润这三个变量之
间的关系，把握盈亏转变的临界点（保本点）。
其计算进程如下：
销售面积盈亏平稳点=总本钱÷[单位销售价钱×（1-销售税金及附加税率）]
销售价钱盈亏平稳点=总本钱÷[销售面积×（1-销售税金及附加税率）]
在保利花园项目中，单位销售价钱为6750元/平方米，营业税率为5%，城
建税率为7%，教育附加税率为3%，总本钱为万元，销售面积为208099
m
2
。
依照以上数据能够取得：
2
保利花园项目销售面积盈亏平稳点=0÷[6750×（1?
%）]=
保利花园项目销售价钱盈亏平稳点=0÷[208099×（1?
%）]=元
保利花园项目销售面积盈亏平稳点占销售总面积的%，销售价钱盈亏
平稳点占销售均价的%。
依照项目的盈亏平稳点能够对项目风险进行评估，
保利花园项目的盈亏平稳点较低，说明其容易取得较好的经济效益，抗风险的
能力较大。
（2）灵敏性分析。
通过测定一个或多个不确信因素的转变所致使的其他评判
指标的转变幅度，了解各因素的转变对预期目标的阻碍，判定项目经受能力。
关于房地产开发项目的灵敏性分析能够考虑本钱、售价和容积率的转变
等因素对项目收益的阻碍。
通过对保利花园项目的灵敏性分析能够看到，当项
目本钱减少10%或销售价钱增加时，项目盈利能力取得提高；反之，当项目成
本提高或销售价钱减少10%时，项目盈利能力那么有所下降（见表）。
严格操纵项目设计时期的设计本钱
设计费用在项目总本钱费用中的比例不是太大，依照研究说明，设计费用
通常只占工程项目本钱的1%-2%，但项目的设计关于工程造价的阻碍却可达到
75%以上。
因此，项目设计的质量关于建设费用、建设工期和人力、物力和
财力的投入有着直接的阻碍。
科学合理的设计可在必然程度上降低项目的工程
造价，从而降低项目总本钱。
踊跃推行设计招标
房地产开发项目在委托设计时应引进市场竞争机制，通过设计招投标来选
择优秀的设计单位，以保证设计方案的科学性和先进性。
以设计部门为主成立
设计招标领导小组，编制招标文件。
项目的设计依次包括初步设计与施工图设计两个环节，要从一开始把好
关，才能有效地从本源上操纵本钱。
项目前期工作人员必需作出详细的设计任
务书表达清楚关于项目的方式和要求，设计单位才能依照项目定位来进行初步
设计方案的选择。
设计时期房地产开发项目人员要与设计人员维持紧密的联系，
常常沟通，保证项目设计既技术可行，又经济合理，实现图纸技术上的合理性、
施工上的可行性和工程造价上的经济性。
35
严格采取限额设计
房地产开发项目整体包括许多分部工程和设计部门，通常不同的部份设计
是由不同的设计人员进行的，即便各个分部的设计都能够达到工程标准和要求，
也不必然能够在整体上彼此和谐。
因此，将各部份的设计进行分解和和谐，能
更好地适用投资限额，达到合理的设计成效。
依照初步设计方案和项目目标本钱向设计单位说明在给定的目标本钱范
围内进行技术与施工图设计的要求，有效地操纵工程造价。
工程技术人员要与
设计单位紧密沟通，做好概预算，将设计的各个部份严格操纵在预算目标本钱
之内，关于超出目标本钱的设计，分析缘故并从设计上进行修改。
项目人员也
应该主动地关注项目设计，从本钱上优化设计，操纵工程造价，增进资金合理
利用的成效，使工程设计不超出投资打算和项目目标本钱。
例如在方案设计中合理调整钢材容量。
钢材量是建安本钱中所占比例最大
的一项，若是设计单位的设计比较保守，花费的钢材量就会超级大，因此房地
产开发企业需要从设计开始，依照定额监督确保项目利用的钢材量是合理的，
既不要太饱和也不能违抗建筑的规那么，保证建筑的平安。
充分利用合同约束
明确设计合约中发包人、设计人各方的责任义务，明确违约责任与索赔事
宜。
以合同条款约束设计不冲破目标本钱，并以合同方法鼓舞设计单位在科学
靠得住的基础上力求优化设计，保证设计的质量。
将设计变更及修改的费用额度限制加入到项目分部份项的合同条款中，根
据工程技术部与财务部的综合意见合理确信设计费用及其支付进度，保证合理
的设计周期，以幸免造成大量的设计变更增加预算外的本钱。
在我国房地产开
发项目的实践中，因设计变更和工程洽商而调整的工程造价占工程总本钱的
8％-20％。
因此，通过设计合约的操纵能进一步催促设计单位在项目设计时考
虑加倍全面，方案设计加倍完善，幸免材料、人工等本钱的重复浪费。
动态操纵项目建设时期的实际本钱
成立项目本钱责任制
成立项目本钱责任制，对项目人员在日常业务中对本钱操纵应尽的责任进
行标准，并将待遇与项目本钱操纵业绩等挂钩，关于本钱操纵的有效成绩进行
奖励，实行鼓励奖励制度，充分调动员工参与项目本钱操纵的踊跃性和主动性。
对施工单位、监理单位成立相应的鼓励机制，充分发挥其专业体会和先进的技
术来操纵本钱，同时保证工程质量。
在充分发挥监理单位的监理作用的同时也36
要维持对监理单位的有效监督。
成立项目领导负责制。
在现场设置专业知识全面的负责人，以综合专业技
术技术和丰硕的项目治理体会为基础，对项目建设的进度、质量、本钱等进行
全面治理。
同时，要严格现场签证治理。
现场签证需要通过监理工程师、建设单位现
场代表认可而签发，且应达到量化的要求，工程洽商不能笼统地签注工程量和
工程造价，工程技术人员应增强预见性，尽可能减少洽商的发生。
关于必需发生
的设计变更，必需由设计单位、开发企业和监理单位三方一起签字方为有效。
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