江苏省房地产中介服务收费管理办法.docx
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江苏省房地产中介服务收费管理办法
江苏省房地产中介服务收费管理办法
苏价服[2003]233号
第一条为进一步规范房地产中介服务收费行为，促进我省房地产中介服务业的健康发展，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》和《中介服务收费管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条凡在本省境内依法设立、具备房地产中介资格的房地产咨询、评估、经纪等中介服务企业，接受委托，为委托人有偿提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，应遵守本办法。
第三条房地产中介服务收费属经营服务性收费，按照统一政策、分级管理的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。
省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责制定全省房地产中介服务收费的管理原则、办法和重要项目的指导性收费标准；各市、县价格主管部门会同级房产主管部门负责对本地区房地产中介服务收费行为实施监督和管理，并在省定指导收费标准内确定当地属政府指导价收费项目的具体收费标准。
第四条下列房地产中介服务收费项目及标准实行政府指导价。
（一）商品房销售代理费：
中介服务企业受商品房开发（建设）单位委托代理销售商品房，按成交价格总额的0.4—1.2％向开发（建设）单位收取代理费。
实行独家代理销售的，按不超过成交价格总额的2.5％向委托方收取代理费。
（二）存量房（二手房）买卖代理费：
根据服务内容的多少实行差别收费。
提供买卖（置换）全过程服务的（包括提供信息，勘查评估、置换配对，陪同看房、代缴税费、代收代付购房款、代办房屋所有权证及上地使用证、协助办理物业交割等），按成交价格总额的1.5-2％收取；只提供部分服务事项的，由交易双方在低于上述标准内协商确定。
代理费用由交易双方各承担50％，合同另有约定的，从其约定。
（三）权证代理费：
个介服务企业接受委托，单独代办房屋交易过户手续和房屋所有权证，单独代办上地使用权变更和上地使用证的，按每户不超过50元收取代办服务费；同时代办“两证”的，按每户不超过50元收取服务费；具备房地产中介资格的商品房销售单位，接受购房者的自愿委托，集中成批代办“两证”的，按每户不超过60元收龋
（四）抵押贷款代办服务费：
中介服务企业接受委托代办购房抵押贷款相关手续的，按每户100-300元收取服务费。
（五）房屋租赁代理费：
无论租赁期限长短，均按半月至一月成交相金额标准住计收。
租赁代理费由租赁双方各承担50％，合同另有约定的、从其约定。
（六）房地产价格评估计：
以房产为上的房地产价格评估费由具备房地产估价资格的评估机构按照房地产的评估价格（价值）总额采取差额定率分档累进计收（具体收费标准见附表）。
房地产拆迁评估收费参照以上标准执行，也可在保持总收费水平不变的前提下，采用以评估面积计费的办法，具体办法由省辖市价格主管部门制定。
第五条未列入政府指导价范围的房地产中介服务收费项目实行市场调节价，由委托力与中介服务企业在委托合同中协两确定收费标准。
第六条房地产中介服务企业应当遵循公开、诚实守信、自愿委托和服务有偿的原则提供质价相符的服务，依据众办法规定向委托方收取中介服务费。
中介企业接受自愿委托，提供服务，实施收费应与委托人签订委托合同（协议书），约定委托事项，服务内容。
签约双方的义务和责任、合同期限、收费标准、收费方式。
收费金额和付款时间等。
第七条房地产中介服务收费实行明码标价制度。
中介服务企业应在其经营服务场所或收费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方式、收费标准等事项。
第八条房地产中介服安企业违反本规定，擅自提高收费标准的，强制或变相强制当事人接受服务收取费用的，接受委托事先不告知收费标准进行价格欺诈的，不按规定实行明码标价的，各级价恪主管部门将依法予以处罚。
第九条各级建设（房产）土管部门要加强对房地产中介企业的行业管理，严格市场准入制度。
对严重违反价格政策法规，进行价格欺诈，缺乏行业信誉的中介企业，要取消其经营资质，实行淘汰制度。
第十条本办法自2003年8月1日起执行，以前有关规定与本办法不一致的，一律停止执行。
省辖市可依据本办法制定实施细则。
附表：
《以房产为主的房地产评估收费标准表》
档次.......房地产价格（价值）总额（万元）..........累进计费率‰
1...............25以下............................5．5-6
2...............25（含25万元，下同）以上至50.......4．5-5
3...............50以上至100.......................3．5-4
4...............101以上至1000.....................2-2．5
5...............l001以上至2000....................1．2-1．5
6...............2001以上至5000....................0．6-0．8
7...............5001以上至8000....................0．3-0．4
8...............8001以上至10000...................0．15-0．2
9...............10000以上.........................0．08-0．1
说明：
每宗最低收费标准为250—450元
上一篇：
城市房地产中介服务管理规定
下一篇：
市政府办公室关于进一步加强城市道路挖掘和占用管理的通知
关于印发《常州市房地产中介服务收费管理实施细则》的通知
各辖市、区物价局、房管局，各有关单位：
为了规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介机构和委托人的合法权益，促进我市房地产中介服务业的健康发展，根据《江苏省房地产中介服务收费管理办法》，并结合我市实际，我们制定了《常州市房地产中介服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
常州市物价局
常州市房管局
二00三年九月十五日
常州市房地产中介服务收费管理实施细则
第一条 为进一步规范房地产中介服务收费行为，促进本市房地产中介服务业的健康发展，根据《江苏省房地产中介服务收费管理办法》（苏价服[2003]233号），结合本市实际，制定本细则。
第二条 凡在本市行政区域内依法设立、具备房地产中介资格的房地产咨询、评估、经纪等中介服务企业，接受委托，为委托人有偿提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，均应遵守本细则。
第三条 房地产中介服务收费属经营服务性收费，按照统一政策、分级管理的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。
市价格主管部门会同市房产主管部门制定全市房地产中介服务收费管理实施细则并在省定指导收费标准内确定本市指导价收费标准，市、辖市价格主管部门会同房产主管部门负责对本地区房地产中介服务收费行为实施监督和管理。
第四条 下列房地产中介服务收费项目及标准实行政府指导价。
（一）商品房销售代理费：
中介服务企业受商品房开发（建设）单位委托代理销售商品房，按成交价格总额的0.4-1.2%向开发（建设）单位收取代理费。
实行独家代理销售的，按不超过成交价格总额的2.5%向委托方收取代理费。
（二）存量房（二手房）买卖居间、代理费：
根据服务内容的多少实行差别收费。
提供买卖（置换）全过程服务的（包括提供信息、勘查评估、置换配对、陪同看房、代缴税费、代收代付购房款、代办房屋所有权证及土地使用证、协助办理物业交割[水、电、气、电话、户口]等），根据企业的资质情况，按房产市场过户时成交价格总额的一定比例收取：
A级2%、B级1.8%、C级1.5%，代理费用由交易双方各承担50%，合同另有约定的，从其约定；只提供部分服务事项的，由双方在低于上述标准内在合同中协商确定。
房屋买卖居间、代理不成功的，经纪机构不得收取任何费用。
（三）权证代理费：
中介服务企业接受委托，单独代办房屋交易过户手续和房屋所有权证，单独代办土地使用权变更和土地使用证的，按每户不超过50元收取代办服务费；同时代办“两证”的，按每户不超过80元收取服务费；具备房地产中介资格的商品房销售单位，接受购房者的自愿委托，集中成批代办“两证”的，按每户不超过60元收取。
（四）抵押贷款代办服务费：
中介服务企业接受委托代办购房抵押贷款相关手续的按每户100元收取服务费。
（五）房屋租赁代理费：
无论租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准计收。
租赁代理费由租赁双方各承担50%，合同另有约定的，从其约定。
（六）房地产价格评估费：
以房产为主的房地产价格评估费由具备房地产估价资格的评估机构按照房地产的评估价格（价值）总额采取差额定率分档累进计收（具体收费标准见附表）。
房地产拆迁评估收费参照以上标准执行。
第五条 未列入政府指导价范围的房地产中介服务收费项目实行市场调节价，由委托方与中介服务企业在委托合同中协商确定收费标准。
第六条 房地产中介服务企业应当遵循公开、诚实守信、自愿委托和服务有偿的原则提供质价相符的服务，依据本规定向委托方收取中介服务费。
中介企业接受自愿委托，提供服务，实施收费应与委托人签订委托合同（协议书），约定委托事项、服务内容、签约双方的义务和责任、合同期限、收费标准、收费方式、收费金额和付款时间等。
第七条 房地产中介服务收费实行明码标价制度。
中介服务企业应在其经营服务场所或收费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方式、收费标准等事项。
第八条 房地产中介服务企业违反本规定，擅自提高收费标准的，强制或变相强制当事人接受服务收取费用的，接受委托事先不告知收费标准进行价格欺诈的，不按规定实行明码标价的，各级价格主管部门将依法予以处罚。
第九条 各级房产主管部门要加强对房地产中介企业的行业管理，严格市场准入制度。
对严重违反价格政策法规，进行价格欺诈，缺乏行业信誉的中介企业，要取消其经营资质，实行淘汰制度。
第十条 本细则自2003年10月1日起执行，以前有关规定与本细则不一致的，一律以本细则为准。
附表：
以房产为主的房地产评估收费标准表
档次
房地产价格（价值）总额（万元）
累进计费率‰
1
25以下
5.5-6
2
25（含25万元，下同）以上至50
4.5-5
3
50以上至100
3.5-4
4
101以上至1000
2-2.5
5
1001以上至2000
1.2-1.5
6
2001以上至5000
0.6-0.8
7
5001以上至8000
0.3-0.4
8
8001以上至10000
0.15-0.2
9
10000以上
0.08-0.1
说明:
每宗最低收费标准为250元
投标人在《招标投标法实施条例》中应重点关注的19个法律问题
《招标投标法实施条例》（以下简称《条例》）日前已公布，将于2012年2月1日起施行。
《条例》的出台，填补了我国招标投标法律体系在行政法规层面的空白，是我国招标投标立法进程中的重要里程碑，必将对我国招标投标市场产生深远的影响。
在《条例》即将施行的背景下，应重点关注哪些法律问题，成为招标投标市场各主体特别关心的问题。
本文试图以投标人的角度，通过解读《条例》的相关规定，从投标文件准备阶段、投标阶段以及开标、评标和定标等阶段对上述问题进行阐述和分析。
一、投标文件准备阶段投标人应重点关注的法律问题
1、资格预审文件、招标文件不得以营利为目的，天价标书有望成为历史
实践中，一些招标项目尤其是施工招标中招标文件内容和数量都比较多，招标代理机构为了回收编制的成本，会向购买标书的投标人收取一定金额的费用。
比较大的招标项目，标书甚至会卖到几千元甚至上万元一套，给投标人造成了一定的经济负担。
因此，《条例》明确规定，招标人发售资格预审文件、招标文件收取的费用应当限于补偿印刷、邮寄的成本支出，不得以营利为目的。
另外，对于图纸押金，招标代理机构也应以合理的金额为准，而且在投标人退还图纸等设计文件后，应当将押金退还给投标人。
2、对资格预审文件或招标文件有异议，应在法定期限内提出
关于潜在投标人对资格预审文件或招标文件有异议应在何时提出的问题，《条例》出台前，法律及部门规章未对此作出明确规定，导致纠纷不断，影响招标的进程。
此次《条例》明确规定，潜在投标人或者其他利害关系人对资格预审文件有异议的，应当在提交资格预审申请文件截止时间2日前提出；对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提出。
并且规定了招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。
因此，潜在投标人若对资格预审文件或招标文件有异议应及时在法定期限内提出。
3、投标保证金不得超过招标项目估算价的2%，而非投标价的2%
根据《条例》的规定，投标保证金的金额不得超过招标项目估算价的2%。
在《条例》出台之前，其他部门规章规定投标保证金最高为投标总价的2%。
实践中，将投标保证金设定为投标报价的2%，一方面各投标人的投标保证金额度不统一，另外投标保证金的金额也可能导致泄露投标报价。
《条例》施行后，投标保证金的金额上限应统一为招标项目估算价的2%，而非投标报价的2%。
另外，根据有关规章规定，对于货物和施工招标，投标保证金最高限额为80万元人民币，对于工程勘察设计招标，投标保证金最高限额为10万元人民币的规定，在上述规章调整前仍有效。
《条例》还规定了投标保证金有效期应当与投标有效期一致；依法必须进行招标的项目的境内投标单位，以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从基本账户转出。
4、投标报价不应超过招标文件规定的最高投标限价，否则将被废标
《条例》出台前，各地关于最高投标限价的称谓并不统一，在北京、云南称为拦标价，在厦门称为预算控制价，在黑龙江称为招标控制价，住建部发布的《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）则称为招标控制价。
尽管提法不一，而且要求也不完全一致，但其基本含义大致相同，即指招标人设定的某次招标的投标上限价格，如果投标人的投标报价超过该上限价格，将作废标处理。
《条例》明确规定，招标人设有最高投标限价的，应当在招标文件中明确最高投标限价或者最高投标限价的计算方法，并规定如果投标报价高于最高投标限价，其投标将做废标处理。
因此，投标人在投标时应特别关注招标文件中是否有最高投标限价。
如果有最高限价，应注意不能超过该最高限价；如果投标人认为该最高限价过低，可以选择放弃投标。
5、退还投标保证金时，投标人有权要求支付相应的利息
此前实践中，对于投标人提交的投标保证金，招标人退还时基本上是不计利息的。
但是根据《条例》的有关规定，招标人在终止招标时以及与中标人签订合同后5日内，在退还投标保证金时还需另行支付银行同期存款利息。
若招标人不按照规定退还投标保证金及银行同期存款利息的，将可能被行政监督部门处以罚款，造成投标人损失的，还应承担赔偿责任。
因此，《条例》施行后，投标人有权要求招标人或代理机构在退还投标保证金时支付相应的利息。
6、招标人不得以特定区域或特定行业的业绩、奖项作为加分或中标条件
实践中，招标人以各种不合理条件限制或者排斥潜在投标人的现象屡见不鲜，但因为法律规定不明确，有关行政监督部门难以认定。
对此，《条例》做了细化和完善，列举了七种属于招标人以不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人的情形。
因此，投标人若发现招标人有就同一招标项目提供差别信息；设定与项目实际需要不相适应的条件；依法必须招标的项目以特定区域或特定行业的业绩、奖项作为加分或中标条件；采取不同的资格审查或者评标标准；限定或指定特定的专利、商标、品牌或供应商等行为的，应当及时提出异议或投诉，依法维护自身的合法权益。
二、投标阶段投标人应重点关注的法律问题
7、与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的投标人不得参加投标
根据《条例》的规定，与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标，否则投标无效。
这一规定应当引起投标人的重视。
在招标投标实践中，招标人的下属单位、关联企业等参与投标的情形广泛存在，与其他投标人之间形成了明显的不公平竞争。
因此《条例》的这条规定从出发点上是保障公平竞争，但执行难度很大，而且实践中对于“与招标人有利害关系”应如何界定也很难把握。
在有权机关对于如何理解和适用本规定，尤其是如何界定“利害关系”作出进一步规定或解释前，投标人应关注并谨慎对待该类投标。
8、存在控股关系的不同单位不得参加同一标段投标
为了保证投标人之间的公平竞争，《条例》规定存在控股、管理关系的不同单位（如母公司和其控股子公司）不得参加同一标段的投标。
根据我国《公司法》的规定，控股股东是指出资额或者持有股份的比例超过50%的股东，或者出资额、股份比例虽不足50%，但其享有的表决权足以对股东会或股东大会产生重大影响的股东。
根据《条例》的规定，单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目的投标。
需要说明的是，上述投标人可以参加同一招标项目的不同标段的投标。
9、逾期送达或者未按要求密封的投标文件，将被拒收
《招标投标法》仅规定了投标人逾期送达投标文件，招标人应当拒收，但是未规定相应的法律责任。
实践中，部分招标人接受逾期送达的投标文件或者未按照招标文件要求密封的投标文件，损害其他投标人的利益。
因此，《条例》明确规定，未通过资格预审的申请人提交的投标文件，以及逾期送达或者不按照招标文件要求密封的投标文件，招标人应当拒收。
并且规定了招标人接受应当拒收的投标文件的，将可能被处以10万元以下的罚款以及对单位直接责任人员依法给予处分。
10、通过资格预审后的联合体增减、更换成员的，其投标无效
关于资格预审后联合体发生增减或者更换成员的问题，因为法律没有明确规定，实践中的处理方式各异，容易引发争议。
《条例》施行后，招标人接受联合体投标并进行资格预审的，联合体应当在提交资格预审申请文件前组成。
资格预审后联合体增减、更换成员的，其投标无效。
联合体各方在同一招标项目中以自己名义单独投标或者参加其他联合体投标的，相关投标均无效。
投标人组成联合体投标的，对此应予以重点关注。
11、投标人之间协商投标报价等情形属于串通投标，将承担法律责任
目前，在招标投标市场竞争激烈的背景下，存在部分投标人之间私下串通，抬高标价或压低标价等串通投标行为，损害了公平竞争的秩序，也损害了招标人和其他投标人的利益。
因此，《条例》第三十九条列举了五种投标人互相串通投标的情形。
包括
（1）投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容；
（2）投标人之间约定中标人；（3）投标人之间约定部分投标人放弃投标或中标；（4）属于同一集团、协会、商会等组织成员的投标人按照该组织要求协同投标；（5）投标人之间为谋取中标或排斥特定投标人而采取的其他联合行动。
根据有关法律规定，投标人之间串通投标的，中标无效，并可能被追究法律责任。
12、投标保证金从同一账户转出等情形，也将被视为串通投标
实践中，投标人之间串通投标的行为和方式通常较为隐蔽，行政监督机关往往难以认定。
因此，《条例》第四十条规定出现如下情形之一的，视为投标人相互串通投标：
（1）不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；
（2）不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；（3）不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人；（4）不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；（5）不同投标人的投标文件相互混装；（6）不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。
投标人应注意避免出现上述情形，防止被认定为串通投标。
需要注意的是，该条第六项规定的同一单位的“账户”，不仅指基本存款账户，还包括一般存款账户、临时存款账户等。
13、投标人与招标人串通投标的，将承担相应的法律责任
鉴于串通投标对招投标市场秩序危害较大，往往同时造成国有资产的损失，《条例》明确了招标人和投标人串通投标的六种情形，并加大了对串通投标的处罚力度。
串通投标的，应承担以下责任：
（1）中标无效；
（2）投标人未中标的，对单位的罚款金额按照招标项目合同金额依照招标投标法规定的比例计算。
（3）情节严重的，由有关行政监督部门取消其1年至2年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格：
（4）投标人自串通投标处罚执行期限届满之日起3年内又串通投标的，由工商行政管理机关吊销营业执照。
（5）构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依照招标投标法第五十三条的规定处罚。
14、提供虚假的财务状况或者业绩，将承担相应的法律责任
实践中，为了谋求中标，个别投标人提供虚假的财务报表或者伪造、虚报业绩等，严重扰乱了正常的招标投标秩序。
《条例》对于该类问题进行了重点关注，根据《条例》的规定，投标人不得有使用通过受让或者租借等方式获取的资格、资质证书投标或以他人名义投标行为。
投标人不得有使用伪造、变造的许可证件、提供虚假的财务状况或者业绩、提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明、提供虚假的信用状况等弄虚作假的行为。
违反前述规定的，不仅投标或者中标无效；还将被处以罚款、取消一定期限内参加依法必须进行招标的项目的投标资格，直至吊销营业执照；构成犯罪的，还将被依法追究刑事责任。
三、开标、评标和定标等阶段投标人应重点关注的法律问题
15、投标文件有未经单位盖章和单位负责人签字等情形，将被废标
《条例》第五十一条明确规定了哪些情形属于法定废标的情形，投标人需要重点关注。
根据《条例》的规定，出现如下情形之一的，属于评标委员会应当否决投标的情形：
（1）投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字；
（2）投标联合体没有提交共同投标协议；（3）投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件；（4）同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外；（5）投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价；（6）投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应；（7）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。
16、国有投资项目，无法定事由必须确定排名第一的中标候选人为中标人
根据《条例》的规定，国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。
除非有法定事由，如排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同、不按照招标文件要求提交履约保证金，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标条件的。
该等情况下，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标。
17、合同主要条款与招标文件和投标文件不一致，将面临行政处罚
中标人应注意，根据《条例》的规定，招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。
招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
违反前述规定的，将被有关行政监督部门责令改正，处以中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款。
18、履约保证金不得超过中标合同金额的10%
考虑国内工程建设的实际情况，为了避免过高的履约保证金增加中标人的负担，《条例》明确规定了履约保证金的最高限额，即不得超过中标合同金额的10%。
该规定并未明确履约保证金的形式，实践中履约保证金可以采用银行保函、转账支票、银行汇票等形式，如果招标文件有要求的，应按照招标文件要求执行。
19、中标人将中标项目肢解转让的，将受严厉处罚
对于禁止转包和违法分包的问题，《合同法》和《建筑法》等法律均有明确规定，《条例》也从规范招标投标合同履行的角度明确规定，中标人不得向他人转让或者肢解后分别向他人转让中标项目，未经招标人同意不得分包，分包人应具备相应的资格并不得再次分包，中标人与接受分包人就分包项目承担连带责任。
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