迎接物业管理调研工作汇报全面.docx

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迎接物业管理调研工作汇报全面

迎接社区领导物业管理调研工作汇报

各位领导：

首先我代表景安物业公司党委和公司，对社区领导莅临公司进行物业管理工作调研、检查指导工作，表示热烈的欢迎！

同时借此机会，也向各位领导拜个晚年！

下面我结合公司生产经营与服务管理实际，对公司2010年工作情况和2011年工作打算设想，向各位领导简要汇报如下：

2010年工作情况简要概述

2010年是公司在管理中促发展、在稳定中促和谐、在服务中上台阶的一年，也是公司实现又好又快发展的一年。

在中心党委和中心的正确领导下，在社区机关各部室的大力支持帮助下，公司以科学发展观为统领，以“争五杯、促和谐、打造胜利大本营”活动、“比学赶帮超暨精细管理年”活动、“三基”创建及85次岗检活动为载体，积极推进管理精细化、考核规范化、服务亲情化、创效最大化，努力探索物业管理服务新模式，干群上下一心一意谋发展，履职尽责抓管理，群策群力促和谐，党务管理与行政管理互促并进，同创共赢，公司各项工作都保持了持续、稳健的发展势头，小区建设、成本控制、经营创效、安全生产、综合治理、思想政治文化建设和日常物业管理服务工作齐头并进，圆满地完成了全年的生产任务，为2011年各项工作开好局、起好步、实现进一步更大发展，奠定了坚实的基础。

一是党建工作呈现新亮点。

公司坚持抓好党建促发展，立足发展促和谐的工作原则，以党建巡察和三基创建为突破口，以党员服务社为依托，以老年温馨服务为平台，着眼党员干部队伍和职工队伍素质提高，强基固本，亲情服务，积极探索党建工作新模式，营造了和谐奋进的良好氛围。

党建巡察工作进一步规范了党建工作程序，三基创建取得新突破，党员服务社工作各自形成新特色，老年管理工作稳步发展，文体活动开展丰富多彩，志愿者服务工作迈出新步伐，党员干部率先垂范，各党支部党建工作亮点频现，较好地促进了小区物业管理工作的健康文明、和谐稳定发展。

二是主题活动富有成效。

公司坚持党务行政齐抓共管、管理服务齐头并进、发展稳定和谐互促的原则，紧紧围绕全年开展的系列主题活动，积极营造干事创业氛围，狠抓基层管理程序规范，物业管理精益求精，安全生产稳步运行。

针对全年管理局和社区开展的主题活动丰富多彩，公司坚持统筹安排、突出重点、强化特色、协调推进的原则，积极开展各项主题创建活动。

百花物业站槿园小区被评为中石化集团公司文明和谐示范小区、局级金牌基层队，桃园小区被评为局级银牌基层队，市政管理队被评为局优基层队。

樱花物业站、景运物业站和公园管理站等其他队站结合主题活动和工作实际，也开展了卓有成效的创建活动。

郑泽存服务车在小区日夜穿梭服务，公司团委“小天使服务队”、百花站“小蜜蜂服务队”定期走访小区孤寡老人和贫困居民，实行定点帮扶。

治安巡逻队坚持值班查岗、蹲点设伏全力保平安，在管理局和社区组织的各项考核中，公司开展的各项主题活动都取得了显著成绩，2010年公司被评为社区先进单位和安全生产管理单位。

三是物业管理日益精细。

精细管理是抓好小区物业管理的重要手段，公司以狠抓员工素质培训、强化基础管理、细化物业管理规范、严格成本管理与经营创效与实行科学考核为抓手，在精细管理上大做文章，物业管理逐步走向了规范化、精细化、科学化的轨道。

全年委派外出培训和开展自我培训20余次，180多人次参加了上级各部门和公司举办的各项培训活动，员工服务技能进一步提升。

对照物业管理标准和考核内容，细化完善了45项200余条管理细则，进一步规范了物业管理基础工作。

公司融即时管理、走动式管理与日常管理考核于一体，推行加密检查和严格考核措施，积极协调资金对办公场所和关乎民生的重点项目实行重点投入，小区建设又取得了新成就。

在物业“四保”方面抓得更细、管得更严，整体物业管理水平又有新提升。

2011年工作规划打算

2011年社区确立了“做好五个坚持、打造四型社区，建设更加温馨美好的胜北大家园”的主体工作思路。

我们景安物业公司将以党的十七届五中全会和科学发展观为指导，深入开展创先争优、比学赶帮超暨精细管理深化年活动，“争五杯促和谐打造胜利大本营活动”，全面贯彻落实社区职代会精神，紧紧围绕“绿色社区、人文社区、平安社区、和谐社区”发展目标，以“五加强和五推进”为抓手，以加快发展为主线、以服务管理提升为重心，以“干部职工强素质、物业服务上水平、经营创效新突破、景安发展实现新跨越”为目标，励精图治谋发展，你追我赶勇争先，精细管理创效益，同心同德促和谐，全面推进公司各项工作在新的一年里实现新发展，再创新佳绩。

一、加强思想政治工作，推进物业管理实现新发展

2011年，公司将紧紧围绕新年度发展目标，结合管理局开展的各项主题活动，严格按照社区职代会部署要求，坚持以思想解放为先导，以能力建设为根本，以作风建设为基础，以制度建设为保障，以发展的眼光看问题，以实事求是的态度解决问题，严格对照GOM标准，全面发挥党支部的战斗堡垒作用和党员干部的先锋模范作用，以“抓好党建促管理、抓好管理促进物业管理实现新发展”为基点，大力开展党支部堡垒建设和党员干部队伍思想作风建设，认真完善党建工作制度，发挥党员“三先”工作优势，落实党员责任区和示范岗建设标准，认真分析各岗位工作职责和服务要求，以强素质、重执行、提升服务质量为重点，积极开展干部员工教育培训，抓好干部员工队伍建设；以“三基”创建为抓手，从讲责任、提能力、讲程序、促作为上下功夫，采取外出培训与自主培训相结合、走出去学与请进来教相结合、学习基础知识与提升服务技能相结合、岗位练兵与劳动竞赛相结合、标准管理与精细管理相结合、标准化操作与示范班组建设相结合、为民服务与保民满意相结合的方法，全方位开展员工技能学习、练兵比武和创先争优服务活动，打造一流员工素质，提升一流服务水平，铸造一流物业品牌，全面推进物业管理实现新发展。

二、加强日常物业管理，推进服务管理上水平

公司物业管理经过多年来的创新探索，基本形成了一套行之有效的管理模式。

2011年，公司将在原有管理举措的基础上，进一步加大物业四保管理力度，坚持以人为本抓管理、以质量为本抓服务、以和谐为本营造与主营单位、辖区居民的大和谐的主题工作思路，充分发挥集团公司文明和谐示范小区的引领带动作用，亲情服务，规范管理，不断提升工作质量，以满足广大居民日益增长的对物业服务的优质需求。

一是环卫工作全天保洁、垃圾日产日清。

楼道保洁严格按照“一周二扫一拖”的工作要求，保洁人员做到环境卫生整、洁、净。

二是绿化工作实施三级网络管理。

即：

领导包面、基层干部包片、职工包区域。

为了进一步实施绿化美化战略，今年我们把绿化的主攻方向放在了苗木结构调整上，本着高低错落、乔灌结合、颜色搭配的原则，力求绿化美化效果。

为使绿地内品种、色彩多样化，我们将自己动手繁育一串红、鸡冠花、万寿菊等花卉，分别对部分绿地内进行点缀，使苗木与苗木、树木与环境相呼应。

规划布局突出把绿化文化理念融入绿化成果中，提高绿化的观赏性，提升小区的艺术品位。

三是加大小区治安管理力度。

坚持24小时值班巡逻，充分发挥小区监控系统作用，重点区域重点监控。

加大小区门卫管理力度，严把小区出入关，对进出车辆严格登记制度。

对门卫实行了夜间值班查岗签字制度，有效的提高了小区门卫人员的责任心。

为了更好的抓好小区治安工作，我们建立“治安联动网络”，派出所、治安队、物业站、楼栋长等公开值班电话，发现可疑情况及时联动，确保小区零发案。

四是以440维修服务为平台，全面打造景安维修服务品牌。

以“郑泽存服务车”品牌服务的带动作用，维修人员挂牌上岗，文明微笑规范服务。

开展结对服务，为孤寡老人、残疾人献爱心活动，师傅带徒等活动，使景安440服务品牌得到进一步提高。

五是强化安全生产，推进公司和辖区平安建设。

严格推行HSE管理体系，不断完善和规范各项管理制度，全面加强安全生产考核力度，认真整改日常工作中存在的隐患，使生产更加安全。

分别利用生产会、班组会等形式，开展职工安全意识教育，提醒干部职工加强安全意识，创造一个健康、安全、环保的生产和生活环境。

在设备管理方面开展“三化三零”活动，细化设备管理。

在消防工作中进一步完善应急预案，开展消防应急预案演练，提高实战操作水平。

三、加强经营管控力度，推进经营创效实现新突破

2011年，针对费用补贴紧张的实际现状，公司将坚持成本化经营和成本化管理的思路，坚持开源节流并举，牢固树立全员成本节约意识和经营创收意识，做到内控成本与外部协调相结合，积极拓展经营挖潜创收渠道，努力经营创效，确保实现全年收支平衡。

一是严格承包经营管理。

在科学核算成本的基础上，与各基层单位签订承包经营合同，细化管理措施，强化监督机制，推行目标分解管理法，严格物业管理收费，层层承担责任，人人精打细算，完善成本运行制度，确保各单位经营承包管理指标有效控制在预算范围之内；二是完善成本管理制度。

建立起先预算、后花钱、再考核的管理机制，推行成本内控制度，完善月度经营管理分析和实行月度经营报表管理，尽量做到少花钱多办事，力争把钱每一分钱花到刀刃上，都花在促进公司发展的事务上，全面提升成本管理效益。

三是深入开展降本增效活动。

在公司上下，牢固树立开源增收是创效、节约成本也是创效的意识，细化公司水电等用能措施，推行内部车辆台班票制度和单车成本核算，加强设备日常维护保养，严格维修费用支出，确保公司经营运行可操可控，保障公司生产经营发展健康运行。

四是鼓励经营创效，寻求新的经济增长点。

在确保做好日常物业服务管理的基础上，本着凡是有力与公司发展、凡是有利于经营创效的工作都可为可做的原则，深度挖掘基层创效潜能，广泛拓展经营创收渠道，全面调动公司上下经营创效的积极性和能动性，推进公司实现可持续发展。

五是优化考核激励机制，鼓励争先创优。

按照“区别工种、量化指标、成本否决、效益优先、岗位考核、按劳酸酬、分档计奖、工资浮动、利益共享”的方针，使职工收益与公司生产经营效益直接挂钩,密切职工和公司的利益关系,形成“风险共担、效益共享”的经营管理机制，采取激励、约束、监督相结合的办法，将月度成本控制、经营运行和降本增效情况纳入月度经营考核，严格按照公司绩效考核办法运行，做到严考核硬兑现，鼓励全员创先争优，推进经营创效实现新跨越。

四、加强小区基本建设，推进景安面貌发生新变化

景安是社区的东门户，景安的发展倾注着领导的关心与关注。

经过持续的改造建设，景安的面貌不断发生新的变化，但与其他优秀小区相比，与景安居民日益发展的需要相比，景安相对地处偏僻，还存在着许多需要完善的地方。

公司班子成员经过广泛征求基层意见建议，在反复研讨的基础上，认为在以下几个方面还需要进一步升级改造，进一步完善小区功能，提升环境质量，改善居民生活环境。

一是对景安公园进行再规划，选择适宜地点规划建设120-150户住宅楼，解决居民住宅户型面积小的问题，稳固景安居民数量和区域规模，为社区物业管理可持续发展提供强力基础。

二是景安市场改造拆除工作已经完成，目前所有商户都在中心路摆设摊点，既影响有碍小区观瞻，也存在众多安全隐患，在下步市场改造过程中，我们将紧密配合社区和施工单位，认真作好协调和监管，确保市场改造早日顺利完工，交付使用，实现市场规范管理。

同时为了提升市场经营管理效益，建议社区在进行市场改造的时候，在合适的地点新建若干间商品房，进一步为景安物业和社区拓展更加广泛的发展空间。

三是百花物业站现在为管理局金牌基层队，槿园小区又是整个景安小区的管理亮点，代表着景安的发展和管理形象，目前百花物业管理站和百花党员服务社联合办公，用房面积紧张拥挤，建议社区在原有办公室的基础上，加盖成二层楼房，以改善百花的办公环境和提升管理形象。

四是公司东部的景安路拓展延伸到德州路已经纳入社区发展规划，建议社区尽快做好勘探规划，早日开工实施建设，打破景安交通封闭，车流不畅的现状，实现景安内外交通有效循环。

五是景安公园道路老化，人工湖壁破裂开缝存在安全隐患，人工湖内存水无法循环，2010年管理局民风评议，居民反映强烈，建议社区立项对公园进行改造。

六是景安住宅楼多是80年代建的住宅楼，虽然每年屋面防雨都投入资金，但由于资金额度有限，防雨效果不很明显，每到雨季，居民反映呼声强烈，建议对景安住宅楼实行平改坡，彻底解决居民屋面防雨问题。

七是景安老年管理站是辖区老年人娱乐活动的重要场所，目前门球场内部老化损坏严重，需要进一步维修改善。

八是景安桃园小区经过改造，基础设施有了很大改观，为便于管理，建议创造有利条件在一楼加盖校园墙，可申报省级优秀住宅示范小区。

九是景安小区规划建设相对齐整，目前相对开放的环境不便于管理，建议社区在中心路、北环路东部、南环路西部新建三个大门，并在合适地点设置电子显示屏，对小区实行全封闭管理，进一步提升小区管理服务标准。

十是其他需要改造的事项：

樱花小区污水排放系统、老楼房老化安全隐患问题、桃园小区72盏太阳能路灯近一半长期不亮存在的技术问题、景运小区四号楼北部地面硬化改造成停车场等问题，也希望引起社区领导关注，在适宜的时机进行改造建设。

五、加强小区文化建设，推进同创共建和谐发展

以创建和谐温馨家园为目标，加强小区亲情文化建设，体察职工居民愿望，倾听职工居民呼声、维护职工居民利益。

首先，坚持首问负责制，落实居民接待日制度，完善党员干部深入基层跟班劳动制度、联系困难户等制度，通过多种途径切切实实的为居民群众解难题、办好事。

其次是抓好百花党员服务社、老年戏曲茶社、景安大秧歌等文化活动品牌建设，联合辖区驻地单位开展好亲情大联欢活动，活跃职工居民业余文化生活，塑造和谐文化氛围，积极推动辖区共创、共建、共享格局生动局面的形成。

三是本着摸实情、办实事、求实效的原则，完善建好贫困职工档案,定期访贫问苦,开展扶贫救助，把党和组织的温暖送到职工居民的心坎里，为创建诚信物业、诚信社区做出积极贡献。

各位领导，以上是公司2010年工作简要回顾和2011年工作初步打算，我们坚信：

在中心党委和中心的正确领导下，面对2011年工作新挑战，我们有信心、有决心全面抓好公司和辖区服务管理，圆满完成社区领导安排部署的各项工作，积极推进景安实现新发展。

2011年3月