全年苏州吴江房地产市场分析报告37页.docx
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全年苏州吴江房地产市场分析报告37页
07年全年苏州吴江房地产市场分析报告
一、宏观综述
1.1、经济环境——
1.2、07年宏观政策汇总分析
1.3、吴江07大事记
二、土地市场
2.1、07年土地供应汇总
2.2、07年各乡镇土地市场分析
三、房产市场
3.1、07年吴江房产发展分析
3.2、07年吴江各乡镇房产市场汇总
四、市场展望
4.1、08年房产形势预测
4.2、08年吴江房产关注焦点
一、宏观综述
1.1经济环境——
1.2、07年宏观政策汇总分析
2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。
国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。
使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使中国房地产业的发展步伐更加稳健。
走过2007年，让我们一起回顾那些让人兴奋、让人无奈、让人忧愁、让人震惊的房地产宏观调控政策。
加息
年内的频繁加息，对于房地产市场的影响相应其他行业更为明显。
如今按揭置业是投资置业者购买房产的主要方式，连续的加息，增加投资置业者的投资成本，加之目前“股市”“基金”的火热局面，投资将资金者转向股市，楼市的观望气氛逐渐加重。
政策简述：
央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，12月21日已经连续进行6次加息,并10次上调银行准备金利率。
时间
存款基准利率
贷款基准利率
07.12.21
4.14%
7.47%
07.09.15
3.87%
7.29%
07.08.22
3.6%
7.02%
07.07.20
3.33%
6.84%
07.05.19
3.06%
6.57%
07.03.18
2.79%
6.39%
贷款50万期限20年，2004年10月至今10次加息月供变化表
调整时间
基准利率
优惠利率
利率
月供
相比上次增加
利率
月供
相比上次增加
2004.10.29之前
5.04%
3310.84
——
5.04%
3310.84
——
2004.10.29
5.31%
3386
75.16
5.31%
3386
75.16
2005.3.17
6.12%
3616.86
230.86
5.508%
3441.7
55.7
2006.4.18
6.39%
3695.56
78.7
5.751%
3510.7
69
2006.8.18
6.84%
3828.62
133.06
5.814%
3528.71
18.01
2007.3.17
7.11%
3909.58
80.96
6.0435%
3594.71
66
2007.5.19
7.20%
3936.75
27.17
6.12%
3616.86
22.15
2007.7.20
7.38%
3991.36
54.61
6.273%
3661.35
44.49
2007.8.21
7.56%
4046.33
54.97
6.426%
3706.11
44.76
2007.9.14
7.83%
4129.46
83.13
6.6555%
3773.78
67.67
2007.12.21
7.83%
4129.46
0
6.6555%
3773.78
0
调整时间
调整结果
2007年12月25日
由13.5%调至14.5%
2007年11月26日
由13%调至13.5%
2007年10月25日
由12.5%调至13%
2007年9月25日
由12%调至12.5%
2007年8月15日
由11.5%调至12%
2007年6月5日
由11%调至11.5%
2007年5月15日
由10.5%调至11%
2007年4月16日
由10%调至10.5%
2007年2月25日
由9.5%调至10%
2007年1月15日
由9%调高至9.5%
2006年11月15日
由8.5%调高至9%
2006年8月15日
由8%调高至8.5%
2006年7月5日
由7.5%调高至8%
2004年4月25日
由7%调高至7.5%
2003年9月21日
由6%调高至7%
1999年11月21日
由8%下调到6%
1998年3月21日
从13%下调到8%
商业银行缴存准备金的比例，就是准备金率。
存款准备金，就是中央银行（中国人民银行）根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。
现在的准备金率是14.5%，就是说，你存100元钱到银行，银行要拿出14.5元存入人民银行。
他的作用是控制商业银行的信用创造能力。
通俗的说，就是现在商业银行贷款放的太多了，容易造成社会信用膨胀，把一部分钱吸收到人民银行里来。
政策影响：
对消费者：
由于自2004年10月以来10次加息，今年以来六次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。
在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。
对开发商：
开发商们受到的影响要大一些，上调存款准备金利率将迫使银行减少对开发商的放贷，而贷款利率的上升又加重了开发商的财政压力。
这将让更多的开发商选择上市或与外资合作。
此次调控对房地产市场影响效果似乎是“温水煮青蛙”。
实际上小幅加息与上调准备金率对房地产市场的影响不大。
不过在最近的时期里，央行频频轮番使用这两招，大概是想既让每一次造成的冲击降到最小，又慢慢达到目的。
在12月21日的加息中5年以上期贷款利率保持不变，同时住房公积金贷款利率也保持不变，此外还首次降低了活期存款利率，更见国家宏观调控方向。
第二套房政策
政策简述：
中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。
12月5日下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》对9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的补充。
此次补充通知要求，商业银行第二套房贷标准以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。
各商业银行应制定具体实施细则，并向央行、银监会报备。
补充通知要求，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。
其他的均按第二套房贷处理。
对于已经利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
政策影响：
疑问界定仍存漏洞执行仍有难度：
有业内人士认为，通知虽然严厉，执行起来却有一定难度，只有实现房地产市场登记网、户口结构网和银行系统网联通，才能保证落实。
比如一个家庭买了一套房，但如果没有按揭贷款，购买第二套房时就查不出买房记录。
又比如一个家庭在深圳已购买了一套房子，在广州再购入一套房子，由于城市之间没有联网，也查不出是购买了第二套房。
分析补充通知出台加速房价下跌：
业内人士认为，央行的补充通知将对珠三角楼市再次造成降温效应，加速房价往下走，但只会打击投资性需求，对改善型换房和自住的市民影响不大。
打击投资性购楼：
以户为单位认定第二套房，首先会对购房需求和换房需求造成影响，这项政策将对楼市造成降温效应。
补充通知出台，会加速房价往下走，但是否会出现拐点则还要观察一段时间。
在9·27房贷新政出来后，深圳上海等地的楼市已经有所降温，二次置业受到控制。
让中小户型难卖：
明年开始会有大批中小户型推出，约占市场份额的50%。
原先有开发商打算将中小户型用两套打通的方式出售，在补充通知出台之前，夫妻二人可以以个3人名义各买一套房，然后再打通居住，但现在这种做法将受到限制。
此外，通知对改善性居住需求也有一定影响，造成中小户型需求下降，可能也会使房价适当回调。
物业税开始空转
政策简述：
国家税务总局和财政部、安徽批准首批包括北京、河南、福建、天津辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市为房地产模拟评税试点地区，开始物业税“空转”运行。
物业税，即对于财产的征税，又称为不动产税，以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。
即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。
在西方发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占比重为４０％到７０％左右，其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。
政策影响：
（1）物业税对政府的影响：
物业税开征以后，在政府财政尤其是地方政府财政中的比重会不断增加。
政府为了增加财政收入，在“盯紧”纳税企业的同时，也不会放过不动产税。
为了增加财政收入，政府完全有理由千方百计地改善当地环境，不管是硬环境还是软环境。
只有各方面的环境变好了，人们才会在这里居住下去。
在当地居住的人越多，物业税就越多，个人所得税也会增加，政府财政收入就会相应增加。
物业税的征收，加强了政府的税收收入，为政府进行各方面基础设施投资，建立完善的社会保障体系，以及积极行使政府服务社会的职能提供了更加充足的资金保证，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。
而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。
所以，物业税的征收对政府来说是有积极意义的。
（2）物业税对房地产商的影响：
房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域。
征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。
对于房地产商而言，物业税的征收也意味着房地产商的负担将进一步降低，房地产市场也将进一步规范。
房地产商投资的负担降低，将有利于房地产商盘活现有资产，积极投资建设。
另一方面，银行信贷的压力也将进一步减轻。
同时，房地产投资门槛的降低将有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。
物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。
所以，物业税的征收对房地产商来说是有积极意义的。
（3）物业税对消费者的影响：
总体来说，物业税的征收确实会降低消费者在初期购买房子的门槛，让消费者能够真正的买得起房。
但是物业税的征收其实也只是将本来一次付清的钱款分期交付而已。
而且根据已经普遍成熟的分期付款的经验和时间价值的考虑，消费者购房的总支出将超越物业税征收之前的总支出，具体物业税征收之后消费者购房的总支出还有待物业税具体征收方法的确定。
不过政府在制定一项政策前必将会充分考虑各种因素，相信物业税的征收不会出现过激现象，政府会充分考虑各方面因素，制定一个合理可行的方案。
而且从投资的合理程度来讲，物业税征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。
（4）物业税对二手市场的影响：
国内房地产市场的二手交易市场一向不活跃，结果导致大量空置房出现，生产力的不到最大发挥。
物业税的征收将产生“买房容易养房难“的现象。
这样消费者在投资房地产的时候就会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。
另外对于一些已经够置商品房的消费者，也不得不考虑以后自己在供养房屋方面的支出，便会积极投身二手房交易。
总体来看：
由于土地成本占房地产开发成本比重高达20％—40％，开征物业税，房价肯定会下降，但因为考虑到房子的使用成本，购房者消费会变得更加理性，市场的越趋成熟会令发展商的开发行为更加规范化。
由于政府是一次性征收地价，开征物业税将会使政府的财政收入变得相对稳定，分期固定的财税收入将会让政府在考虑出地数量和规模时，更加具有长远性和计划性。
物业税的征收，将剔除房价中的投资因素，为房地产市场的发展创造条件；土地集约化的导向，保证了房地产市场的可持续发展；稳定的财政收入，将使地方政府与房地产市场步入良性循环的轨道；对于配套服务的需求，将促进房地产评估市场的发展与就业。
物业税也
必将成为我国干预、调节房地产市场的重要经济杠杆。
土地出让新规定
政策简述：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007年11月1日起正式施行。
以国土资源部令形式发布的这一规定共二十八条，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定。
规定对建设用地使用权的名称和空间范围，关于招标拍卖挂牌出让范围等做出了明确界定，鉴于物权法明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，规定明确将工业用地纳入招拍挂范围。
规定还对关于挂牌出让截止问题，关于缴纳出让价款和发放建设用地使用权证书问题等作了进一步明确和修改。
政策影响：
现行的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，是1999年财政部、国土资源部根据当时的全国城镇土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地人均耕地状况和社会经济发展水平制订的。
从2005年的实际收缴情况看，全国新增建设用地出让纯收益为763亿元，而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元。
一方面，现行的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准明显低于新增建设用地土地纯收益的实际水平；同时，从现在的情况看，各地盲目扩大城市建设规模的冲动仍很强烈，当前提高标准的时机已经成熟。
为此，根据当前经济调控需要，《通知》明确要提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，拟在现行基础上提高１倍。
按2005年的数据估算，标准调整后，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费将提高１倍，达到429亿元，但仍低于763亿元的全国新增建设用地出让纯收益；
从具体城市的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准变化看：
最高的一等地区，将从70元／平方米调整为140元／平方米；中间的八等地区，将从21元／平方米调整为42元／平方米；最低的十五等地区，将从５元／平方米调整为10元／平方米。
从总体上看，新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准提高１倍，一方面可以加大城市规模扩张的经济约束，另一方面仍留有余地，未达到各地实际的新增建设用地出让纯收益水平。
为了真正控制新增建设用地规模，《通知》还调整了新增建设用地土地有偿使用费的缴纳依据，规定新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。
要求城市政府不仅要对依法审批的新增建设用地负责，还要对当地实际新增的建设用地负责，要按当地实际新增的建设用地面积核算应当缴纳的新增建设用地土地有偿使用费。
中低收入人群住房问题
政策简述：
一是24号文件明确的各项经济政策、优惠政策要落实。
如免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；棚户区改造和旧住宅区整治，农民工居住条件的改善等政策都将落到实处。
为此，中央有关部门还在制定相应的配套政策，地方政府也在研究相应的实施措施。
二是建设用地落实。
从政策上已经明确，“三类住房”用地将优先保证，即廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房。
“这次明确要计划单列，就是对廉租房和经济适用住房要在土地供应计划中单列，对中低价位、中小套型普通住房的用地必须要达到70%以上。
”
三是资金落实。
廉租住房建设的四类资金渠道包括财政一般预算安排；土地出让净收益10%；公积金增值收益，扣除管理费用、风险准备金等之外，剩余部分全部要用于廉租房建设；最后为社会捐助。
四是落实相应的管理机构和实施主体。
五是落实相关计划。
“每个城市对低收入困难户数要摸底调查，然后制定规划，把项目定下来，把土地准备好，把资金落实好，每年按照计划来实施，而且要向社会公布。
”建设部提出“优先确保中低价位住房用地”，要求解决城市低收入家庭住房问题将做到“五个落实”。
政策影响：
自住型购房者将会是最大受益者。
高档住宅的开发将会受到限制，从而抑制投资型需求的增长。
开发商对项目的规划与设计将会受到一系列的限制，如何在满足政策要求的前提下，达到利润最大化将会是开发商未来关注点。
物权法的颁布实施
政策简述：
物权法明确了个人对财产的拥有权和支配权。
在整个《物权法》中充分体现了重视个人资产，且并对国有资产做特别保护。
该法规的出台同时对房地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不断深化。
政策影响：
《物权法》的颁布实施，降低了房企运营中的金融风险、增强了企业的融资能力及并购安全性。
“定分止争”是《物权法》出台的重要目的，而不动产又是该法涉及的重要内容。
在保障业主权利方面，《物权法》填补了很多过去法律的漏洞，明确了以前模糊的规定。
物权法对开发商的好处：
利好之一：
降低担保风险：
目前，我国的商品房实行预售制，以前的预售登记并没有法律依据，而现在《物权法》明确了预售登记的法律类型，属于预告登记，既保护了买房人的权利，同时也可以促进期房买卖，双方都不能随意取消预告登记。
利好之二：
增强收购安全：
随着房地产市场的发展，地产公司并购项目甚至是并购公司的行为日益增多，而对于收购方来说，收购安全至关重要。
而《物权法》的出台为保证公司的收购安全提供了很好的法律基础。
要保证收购安全，很重要的一个因素就是要弄清楚收购目标是否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患，而《物权法》的出台实施将对开发商的收购带来很大方便。
这主要体现在登记制度的确立和完善上。
《物权法》第十条规定：
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
利好之三：
土地使用权可分层设立：
当开发商将一块土地70年或50年的使用权买来时，总是希望能尽量充分地利用，目前在实际的操作过程中经常受到土地使用权单一设立的模式限制。
不过《物权法》的颁布实施将改变这一现状。
《物权法》第一百三十六条规定：
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
政府与开发商可以根据实际需要出让、受让一个地块的一部分地面或空间。
也就是说在一块土地之上的使用权可以成立体状设立，开发商既可以买一块地下空间，也能买空中领地，保证物尽其用。
利好之四：
助力企业融资：
《物权法》的出台还将为开发商的融资开辟新的渠道。
首先，开发商可以利用预告登记进行融资。
尽管严格来说，抵押在建工程时，登记后新增的价值不应该再计入抵押物价值，但有了预告登记后，“企业与银行可以约定以土地使用权和未来的房屋所有权作抵押，并就未来的房屋抵押办理预告登记，这就解决了银行的顾虑。
”
第二，利于股权质押价值的恢复。
“开发商可以利用股权质押为主要担保方法进行企业的开发贷款。
”蔡耀忠表示，房地产企业除了用其自身的财产提供担保以外，还可以由其股东用股权质押担保。
而以往股权质押贷款非常困难，因为规定股权质押登记于公司股东名册，缺乏公开性和安全性，今后可以在工商行政机关进行登记，“这样就有很强的公信力，银行就会放心得多。
”
第三，《物权法》健全并丰富了动产浮动抵押。
结合不动产抵押，开发商可通过多种抵押制度的运用，把公司的多种财产“打包”抵押给银行或者是其他人用以筹资，这对于银行等机构来说，这种“打包”抵押也能给他们更高的安全感。
如果开发商不履行抵押合同，那么银行可以整体处理公司资产，也更为方便。
住宅法
政策简述：
建设部住宅与房地产业司司长沈建忠9月18日明确指出，政府将研究制订《住宅法》。
这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。
据悉，《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。
同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。
此次新的低收入阶层住房保障政策将明确目标责任制，以便于对地方政府进行考核，同时也可令地方政府按照这样一个目标，根据地方的实际情况去制定措施来落实。
但是，政策落实只是一时之计，从长远来看，还需要有一个长效机制来真正保障目前的政策得以运行。
目前政府制定的政策还需要有一套制度以及长效机制作为保障，因此要加强立法工作，其中包括研究制订《住宅法》、《住房保障条例》等，使得目前的政府政策真正实现制度法制化、规范化。
政策影响：
早在2001年，中国就曾经酝酿制订全国首部《住宅法》并上报全国人大，但这一法律却迟迟没有正式诞生。
最近，随着对住宅保障法律体系的讨论日渐深入，随着《物权法》下月1日开始实施，《住宅法》再度受到关注。
今年全国“两会”期间，有人大代表提出了《住宅法》立法案的议案。
中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端表示，尽快建立新的住房制度，尤其是住房保障制度，需要一部完整的《住宅法》，这才是当前房地产业发展过程中需要重点解决的问题。
业内人士指出，现代意义上的“住房保障”，我国的发展历史还比较短，还没有建立一套完整的法律保障体系，目前各地执行的法律依据是国务院、建设部等部委和各省区市政府部门颁布的行政法规、文件，这与我国目前积极稳妥解决中低收入家庭住宅问题的目标与要求已不相适应，因此必须制订一部《住宅法》。
成熟案例：
1.美国《住宅法》：
让多数人买得起房美国国会于1949年通过了《全国可承受住宅法》，此后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律，宗旨就是要生产安全舒适且绝大多数居民可买得起的住房。
2.日本《公营住宅法》：
政府建住宅低价出租
日本于1951年颁布了《公营住宅法》，中央与地方政府合作建住宅，全部低价出租给低收入者。
3.韩国《住宅法》修正案今年获国会通过
今年上半年，韩国《住宅法》修正案在国会获得通过。
结论：
2007年的房地产调控力度，应该是继2003年开始力度最大的，但2007年的政策还是对之前一系列政策的完善和升华，把之前提过但是没有明确或没有执行到的东西再次重申，政策的执行力度和政策细节越来越规范。
金融手段、政策调控，房地产就在双重调节下由上半年的迅速增长逐渐回归理性，房地产投机现象在政策约束和监管下得以好转。
虽然短期会造成市场阵痛，但是长远看来规范市场将更有利市场发展。
1.3、吴江07大事记
07是吴江撤县改市的第十五年，吴江的在经济和市政方面也取得了不错的成绩。
以下为吴江各月大事记。
2007.1
5日：
“第五届（2006）中国政府网站绩效评估结果发布暨经验交流会”公布全国县级政府网站绩效排名，“中国吴江”名列第七。
2007.3
17日：
桃源镇被中国纺织工业协会授予“中国出口服装制造名镇”称号。
2007.4
6日 ：
《吴江东太湖温泉度假区总体规划》通过专家组评审。
17日 ：
吴江城市南北快速干线开工奠基仪式举行。
2007.5
17日：
吴江市（上海）投资说明会在上海香格里拉大酒店大礼堂召开。
招商推介活动期间签约项目5个，总投资24860万美元，注册外资11300万美元；落实投资项目42个，投资总额113580万美元，注册资本47348万美元。
2007.6
4日在全省节能减排科技支撑行动启动会议上，科林集团吴江宝带除尘有限公司被命名为首批十家“江苏省节能减排科技创新示范企业”之一，是苏州市唯一的示范企业。
7日英国《金融时报》商业集团旗下刊物《银行家》杂志评出中国银行100强，吴江
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