深圳市海滨中学物业管理服务方案171页.docx
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深圳市海滨中学物业管理服务方案171页
海滨中学管理方案
第一章
概述
一、物业概况
深圳市海滨中学位于宝安41区,学校建立于1994年，是宝安区教育局直属学校。
学校总占地面积约为19,000平方米，建筑面积23,200平方米。
校园建筑包括：
一幢教学群楼（各功能室、行政办公室、会议室），一幢体育馆，一幢教师宿舍楼（食堂设在二楼）。
各功能建筑楼宇全部为钢筋混凝土结构。
公共配套设施包括：
供配电系统、给排水系统、消防系统、弱电系统（校园通讯、广播等）。
海滨中学物业基本情况
功能区域情况：
总占地面积：
19000㎡；
建筑面积：
23200㎡；
现有学生1600人，在职教师110人；
现有班级29个。
二、安业物业管理公司特点
安业物业管理公司是由顺恒利实业公司分立而成的专业物业管理公司，具以下一些特点：
1、安业物业是顺恒利实业发展有限公司的下属企业。
多年来顺恒利致力于推动企业后勤配套服务的专业化和社会化，在企业后勤服务实践中积累了丰富的技术和管理经验，拥有装饰、科技方面的专业公司。
因此，无论在资金上，还是人力资源上都是我们的强大后盾，能够确保公司为学校提供全面、快速、高质量的服务。
2、安业物业承传顺恒利“注重技术，崇尚服务”的企业文化，坚持“做好每件小事成就辉煌事业”的理念，建立了一套科学严谨的工作管理规程。
在多年成功管理智能化办公楼宇、学校物业的基础上，必定能与各方紧密配合，为海滨中学提供完善的服务。
3、安业物业是中国物业管理协会、深圳市物业管理协会的正式团体会员，是物业管理企业的后起之秀，管理人员均是取得“注册物业管理经理”和“全国物业管理经理”资格证书的优秀专业人士，骨干人员均为大专以上学历，持有高、中级资格证书，特殊岗位人员100%持有上岗资格证书。
拥有一支爱岗敬业、遵纪守法的专业队伍进行认真细致的专业化管理，必定达到有利工作、方便生活、促进身心健康的目的。
4、公司成功地管理宝城小学一年时间，取得了学校物业管理的宝贵经验，将大大缩短与海滨中学的磨合时间，更快、更好的展开管理服务工作。
5、安业物业公司利用智能技术的多年经验积累，倡导集中式的综合管理模式，将物业设备系统、环境系统、保安系统、公共服务系统及潜在的各种资源统筹规划，综合管理，必定使学校的资源发挥最大效用。
6、在与客户的多年合作中，公司信守合同，工作作风严谨，服务质量优良，得到了客户们的一致肯定。
在为海滨中学提供服务的过程中，我们必定会加倍努力来取信、立信于广大师生和家长，协助学校强化管理，进一步提高学校的社会形象。
三、管理处服务综述
接管海滨中学，我们将组建一支管理经验丰富、责任心强、思想稳定的工作班子派驻海滨中学，设立物业管理处，保证物业管理工作的全面落实。
管理处依据学校的具体要求和海滨中学的物业特征，提供适合需求的标准化、规范化的管理服务。
融入学校大家庭，使管理处成为学校的有机组成部份。
管理服务围绕学校的中心工作展开，每位员工以主人翁姿态投入到工作中去，与学校师生共同营造温馨、祥和的校区氛围。
服务做到有求必应
“客户有需要，我们尽量满足”是公司对员工的一贯要求。
学校领导、老师、学生提出的合理要求，我们会全力满足；非物业公司能独立解决的事情，我们会给予耐心说明、沟通，积极协助解决。
基本服务持之以恒
高标准的保安、清洁、绿化、维护是对物业管理公司的基本要求。
我们将通过规范化管理，严格检查、考核员工绩效，使我们的各项工作都保持在较高水平上。
自身建设与时俱进
物业公司员工的工作态度、仪表形象、精神状态，将成为学校整体形象的一部分。
我们十分注重员工教育，确保管理处的工作环境整洁、员工文明礼貌、举止大方得体。
综合控制管理成本
以较低的管理费用，保证较高的服务水准，是安业物业管理公司赖以成功的基础。
安业物业公司将运用顺恒利机构的所有资源，对学校的资源进行综合利用，在学校满意、放心的基础上，实现综合成本最小化。
第
二
章
日常物业管理
一、学校物业管理服务事项
管理范围：
学校的安全、环境秩序；
清洁、绿化；
建筑、设施维护；
学校公共设施设备的管理服务；
部分工作协助。
管理要点：
做好建筑物维护，保持学校的原设计风貌，独特风格；
做好绿化、美化工作，利用校内条件营造一个花园式的校区；
认真保洁，使学校环境干净整洁；
落实安全管理，确保有一个祥和、方便、舒适的教学、生活环境。
服务岗位设置
主 任
绿
化
员
保
洁
员
安
管
员
消
杀
员
管理员
水
电
维修
二、物业管理服务运作
运作方式
1、管理处设立热线电话接受服务要求、投诉。
2、管理处人员均有责任以友善、热情的态度接待任何投诉，若有任何隐瞒、歪曲事实、有意拖延或借故不受理投诉的行为，将视情节、后果给予处分。
3、投诉受理人员应对师生投诉问题进行详细询问，并做好记录，若师生对学校的管理规章制度不理解时，应晓之以理、动之以情，做到有理有节。
4、所有受理之投诉均进行调查、核实并有处理结论，不能解决的则向管理处主任汇报，由主任负责解决。
投诉处理完成，必须向投诉人反馈处理结果，反馈形式可酌情采取电话通知、登门回访、复函等。
5、对于任何电话，管理处工作人员应在电话震铃三声之内接听。
6、对师生的建议、意见进行回访是工作职责之一。
7、回访时应虚心听取意见，诚恳接受批评，并作好回访记录。
8、回访中不能现场回复的建议、意见，应告知师生预约回复时间。
9、每学期针对性地对师生进行服务质量意见调查，广泛听取师生意见。
10、管理处负责对回访中的反馈意见进行归纳分析，针对管理中的不足向管理处主任提出对策、意见，由管理处主任决定解决方法。
一、维护服务
1、服务范围和目标
维护服务就是满足学校维修、养护方面的需求。
这里指对管理物业中的房屋及其他公共设备、设施进行的维修养护工作。
海滨中学的维护服务主要包括房屋本体的修缮、公共设施的维护保养；空调、供配电系统、消防系统的维修与养护。
维护服务的内容主要包括：
规程计划的维修养护、工程值班、非计划性维修和相关资料的管理。
海滨中学管理处24小时提供维护服务，并根据学校的工作时间确定服务人员的工作时间，节假日照常为学校加班员工提供服务。
维护服务的目标是：
——促进学校房产的保值、增值；
——使设备发挥最大效能，并合理延长使用寿命；
——保证物业、设备处于良好的备用状态，满足学校各项活动开展的需要。
海滨中学管理工作围绕以下重点进行：
1、设备设施管理工作以日常规范养护为中心，维护人员根据设备设施的具体特点制定维护保养计划。
2、推行绿色管理计划，通过合理控制设备运行时间，在不影响服务质量的前提下，节支节能。
3、做好应急维修预案，合理调动资源，保证维修及时、措施得力。
二、安全保卫管理服务
为保障校园的安全，我们将充分利用电子监控系统，制订一套完整的防火、防盗、防破坏、防事故、防泄密、防人身事故的安全管理方案，为学校师生们创造一个安全、文明的环境。
（一）日常安全管理目标
1、确保日常办公、会议、课室的秩序井然有序；
2、确保人身安全不受侵犯和财产不受损失；
3、确保各类突发事件能迅速解决；
4、确保管理区域不发生治安和刑事案件；
5、严防各类破坏活动；
6、防止盗窃行为；
7、做好校区内交通管理工作，维护校园的交通秩序，防止交通事故和车辆损坏、被盗；
8、严防自然灾害的损失。
（二）日常巡查管理制度
1、巡查路线
为了保障巡查的有效性和可行性，我司将根据海滨中学的各楼房屋结构、重点保护目标位置、巡查站点，编制实有效的方案图，并且在巡查中做到：
（1）坚持全面巡查与突出重点的原则，不留任何死角。
（2）保证每2小时至少巡查一次，并根据重点保护目标的实际需求缩短巡查间隔时间。
（3）巡查路线方案严格保密，只供专人使用。
2、巡查内容
（1）消防通道包括楼层内主要通道是否畅通，消防门锁罩是否完好，消防锤是否在位，防火卷帘下是否堆放有物品。
（2）消防器材设施是否有被圈占、埋压、堵塞、挪用等违规现象。
（3）消防应急灯、疏散指示灯、出口指示灯是否处在正常工作状态。
（4）施工人员动火是否办理了动火手续，在动火现场是否配置有相应的消防器材，是否落实了消防安全防范措施。
（5）有无临时乱拉、乱接电源线现象，是否有超负荷现象。
（6）电器开关、电源插座等有无脱落、松动现象，旁边有无堆放易燃易爆物品。
（7）配电房、超过黄线区域内有无堆放杂物。
（8）重点部位有无异常现象。
（9）室内有无异味、异响，有无烟雾，门户有无破损、撬痕等异常现象。
（10）安全员巡查中发现有环境清洁、绿化等公共区域的异常情况时，应急处置后及时通知相关人员处理。
3、巡查方式
（1）实行一般部位巡查与突出重点部位巡查相结合的方式，对重要防护区域加强巡查频次和细化巡查内容。
（2）巡查时间、路线相对固定且无规律的变化，巡查时间间隔不超过2小时。
不留有机可乘的空隙。
（三）紧急安全措施
安全手册
紧急联络电话 119
匪警 110
医疗急救 120
交通报警 122
宝安消防队 XXXXXXXX
管理处 XXXXXXXX
（1）火警应急方案：
方案一——误报
火灾报警系统受温度、湿度、施工等原因的影响，难以完全避免出现误报，由于学校师生集中，为避免出现混乱，任何报警须谨慎处理。
1、接到火警信息后，就近的巡逻岗赶至报告位置确认报警情况。
2、如未发现明显火源、烟气，应仔细检查报警原因。
3、确认误报后，应立即通知消防控制中心对警铃进行消音、复位等工作。
4、向受扰之师生立即解释说明情况，以免引起惊慌。
5、监控中心对误报情况进行详细记录。
6、工程部、消防控制中心分析总结误报产生的原因。
方案二——发生小型火警
一旦发生小型火警应确认发生火警位置、烟气情况后，立即将情况报告管理处，管理处在第一时间做到：
1、通知应急灭火组（值班巡逻岗）携带灭火器材赶到现场进行灭火。
2、应急分队三分钟内赶到火警现场。
3、通知着火区域学校相关的负责人到现场。
4、通知工程人员到现场。
5、报告物业管理处领导。
6、报告学校消防负责人。
应急分队到场：
1、第一组（3人）增援现场灭火。
2、第二组抢救受伤人员、贵重设备。
3、第三组加强外围警戒，防止有人乘机抢掠破坏。
工程人员接到火警后，立即派人协助灭火：
1、根据需要对着火区域停电。
2、开启防、排烟系统，阻止火势曼延。
3、保证消防所需电力、水力的正常运作。
善后处理：
在火灾扑灭后，立即进行善后处理。
如火势未受到控制并有扩大趋势，应立即报警，请公安消防队增援：
1、管理员负责拍照存档，调查取证，分析着火原因。
2、工程员尽快恢复受损设施、设备，恢复学校正常运作。
3、清洁人员负责清理现场污物、垃圾等。
方案三——发生火灾
一旦发生火灾，管理处第一时间做到：
1、通知应急灭火组携带灭火器赶到现场，展开灭火，控制势态扩大。
2、向公安消防队报警，电话119，讲清具体位置、燃烧物质、种类、火势大小及联系电话等。
3、利用紧急广播系统引导人员疏散。
4、启动消防设施进行灭火自救。
5、向管理处主任、学校有关负责人汇报。
应急分队到位迅速按分工开展行动：
1、迅速侦察火情起因及火势情况。
2、电器起火应立即通知维护人员关闭起火区域的电源。
3、物质起火立即转移易燃物。
4、迅速向管理处报告火势大小、面积及燃烧程度。
5、迅速组织或调派增援人员将附近人员疏散撤离至安全位置。
6、打开消防栓，拧开阀门，进行灭火。
7、扑救火灾时，迅速排除易燃、易爆因素，如不能迅速灭火，要尽最大努力控制火势，以待救援人员和公安消防人员的到来。
8、消防人员到后，协同扑救火灾。
9、协助调查火灾原因。
10、火灾扑灭后，迅速协助清理现场。
火灾现场必须有负责人，原则上由最高职位人员依次担任，负责人到现场后立即指挥员工进行灭火救人工作。
1、立即奔赴现场着火区域组织指挥灭火救人工作。
2、通过火情侦察，掌握火势发展状况，确定火灾位置，及时召集力量。
3、根据救人需要，确定抢救人员和报告公安消防队。
4、向各部门布置救人、疏散物资或灭火、供水任务，并检查执行情况。
5、布置人员负责安全警戒工作。
6、公安消防队到后，及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照统一布置带领员工贯彻执行。
7、当值安全主管接到火灾通知后，周边人员不得随意调动，通知所有员工待命，并进行安全警戒：
周边警戒任务是：
清除路障，指挥一切无关车辆离开现场，劝导所有非救灾人士撤离现场，维持周边的秩序，迎接公安消防队，为消防队灭火创造有利条件。
巡逻人员着火区警戒任务是：
不要让被疏散人员再进入火灾区，防止他人趁火打劫，制造混乱，保护好消防器材，指导疏散人员往安全区域撤离。
工程人员在接到火灾报警后，在火灾现场指挥的指令下：
1、根据不同的火灾情况采取区域断电等措施协助灭火。
2、保障消防设备的正常操作。
3、保障电力、水力设备的正常操作。
4、如有危险，通知负责人调动人员对主要设备进行疏散。
发生火警后，除现场值勤安全主管外，其他休息和在宿舍的安全管理员应全部赶赴现场：
1、义务消防队员迅速成立两个梯队，进入着火区进行抢救受伤、受困人员，疏散人员和主要物资。
2、义务消防队第一梯队携带灭火器材到现场进行增援灭火，疏散组疏散现场人员。
3、义务消防队第二梯队战斗组在组长的带领下铺设水带并到达水枪的设置地点，利用灭火剂进行灭火，疏散组迅速疏散重要物资、设备到安全地点。
4、医疗抢救组积极做好救护装备，对伤员进行现场急救和处理。
其他有需要的员工到火灾现场后，积极协助扑救火灾：
1、协助工程部人员保证火灾现场以外的地方水电供应不间断。
2、协助救火人员保证灭火器材和运输车辆。
3、积极协助作战单位，提供支援，保障器材的供应。
公安消防人员到场后，所有员工应积极配合：
1、一律服从火场总指挥的指令和调度。
2、工程人员保证水电设备和设施正常运作。
3、应急分队和公安消防人员并肩作战进行灭火。
4、义务消防队员积极疏散人员和物资。
5、其他赶来的人员一起进行火场伤员抢救。
6、周边人员配合地方公安人员进行严密安全警戒。
公安消防队人员到达火灾现场前，所有的灭火运作起动在五至十分钟内完成。
（2）恐吓：
接到恐吓的电话，采取以下措施：
1、从对方口中获得下列资料：
·危险源的确切位置
·拟定的发生时间
·危险的描述
·本次行动的原因
·对方原来所用的字眼
2、接到电话的时间。
3、挂断电话的时间。
4、对方声音的描述（即男、女、镇定、惊慌、年青、年老、结结巴巴、回音、粗、斯文；还有背后的杂音等等）。
5、即拨电话给管理处。
并致电派出所或“110”报警。
6、对所提供资料尽量保密。
7、检视四周，查看有否可疑物品。
8、依从警方的指示。
（3）地震
1、保持镇定，切勿匆忙离开大楼。
2、躲在桌子或坚固的钢筋结构下寻求保护。
3、远离窗户、玻璃／隔板、架或悬着的物件。
4、地震时不要躲在楼梯井下。
5、准备应付更多次的余震。
6、如有人身受到伤害，立即通知管理处。
7、切勿散播谣言或夸大事实地报告情况。
（4）台风
1、在发布台风信号后，管理处会进行如下检查：
（1）学校所有外墙门、窗有无关好，及时采取加固门窗等防风措施。
（2）检查地下室管道、井、渠有无堵塞现场。
（3）检查室外有无被风吹动并影响安全的物件，在台风正式登陆前将可移动的物件移到安全地方。
（4）对室外可能受损的绿化采取加固措施。
（5）清洁、绿化、工程人员查验各污水泵等排水设施是否运作正常。
2、管理处会根据市“三防”指挥部发布的台风消息，及时在学校各楼宇、食堂等发布指示牌，提醒师生、员工注意自身防范。
3、管理处会及时向有关机构咨询情况，以便及时采取应变措施。
市三防指挥部25590111
宝安区三防办27789826
4、当台风（“三号”以上风球）吹袭本地区时，管理处所有员工应返回学校当值待命。
5、强台风可能对教师上、下班；学校上、下课造成影响的，管理处会及时与学校相关部门配合处理。
（5）开展防止水浸
1、深圳地区每年4—9月为汛期，防止水浸工作特别重要。
（1）汛期来临之际，需仔细检查学校的各种排水设施能否正常运作。
（2）地下室区域的沟、渠、井有无堵塞现象。
（3）根据需要准备沙包及其它各种防洪设施。
2、室内漏水
（1）如发现天花板或楼面有漏水情况，立即通知工程技术人员到现场处理。
（2）工程人员检查分析漏水的确切位置，并关闭相应阀门。
（3）清洁、安全管理员及时派人清扫积水、减少损失及维持学校的正常运作，尽量减少对正常上课秩序的影响。
（4）发现漏水情况应首先采取措施，保护电脑等贵重设备、仪器免受水浸，防止水浸面积扩大等。
3、水浸之后
（1）检查财物及鉴定损失。
（2）委派及监督负责清洁的员工。
（3）及时抽出积水，以减少对楼宇结构构成更大的损害。
（4）清除楼内、外围及其它地方的积水，避免破坏环境卫生。
（5）做好防止抢掠的措施，防止盗贼进入学校区域。
（6）意外伤害
当发生意外伤害或紧急医疗问题时：
1、尝试尽可能获取有关此次损伤的情况。
2、使伤者处于温暖及舒服的状况并加以陪伴。
3、拨120请求急救医疗服务。
4、通知管理处：
拨电话＊＊＊＊＊＊＊报告意外详情。
包括姓名、地址、电话号码、目击者。
5、在任何情况下保持镇定。
（7）打架斗殴
1、安全员发现所辖区域有打架斗殴情况，必须第一时间上前劝阻并向管理处报告，必要时可召唤附近的同事支援。
2、对不听劝阻的情况，应第一时间通知管理处前来处理。
3、尽量避免学校范围发生伤人事故。
（四）、海滨中学应急处理汇总表
应急分类
应急措施
责任人
处理
时间
处理结果反馈
主要保证手段
火警
1、1分钟内启动报警设备进行确认。
2、3分钟应急灭火组开始到场灭火，确定疏散。
3、5分钟义务消防队到场全面启动灭火方案。
4、根据需要及时报119
管
理
处
主
任
5-7分钟全部开展灭火救援。
第一时间通报校方消防监管负责人。
书面报校方行政服务管理部
1、确保消防设备完好有效。
2、应急灭火组由当班3名巡逻岗组成，能有效达现场灭火。
3、应急分队选择距离学校近的地方居住，保证能快速到位。
治安事件
1、安全岗及时劝阻、制止并向服务中心报告。
2、可能逃跑的可疑人员及时组织追捕。
安
全
管
理
5分钟内进行有效处理
及时报校方负责人
1、应急分队及进到现场增援并维护秩序。
2、及时向警方报警110及宝安派出所。
台风
1、台风吹袭之前，检查外围的收回可移动的物品，加固外墙门窗及可能受影响的绿化。
2、检查各种排水设施是否正常，防止水浸。
3、布告示提醒员工注意防范，免受伤害。
管
理
处
主
任
即时处理
保险公司
校方行政管理部门
1、挂3号风球以上，管理处会要求所有员工处于候命状态。
2、及时咨询有关台风情况，以便采取措施。
市三防指挥部：
25590111，宝安区三防办：
27789836
水浸
发生水喉爆裂、暴雨袭击、下水道堵塞，在5分钟内组织突击小组进行处理。
工
程
负
责
人
接报后5分钟内进行处理。
通知校方负责人
1、处理积水防止水浸漫延。
加强巡查力度，防止类似事件发生。
2、准备必要挡水板及防洪专用沙袋。
停电
1、1分钟内备用发电机自动启动。
2、检查停电原因。
3、排除故障。
4、通报校方相关部门。
工
程
管
理
大面积停电1分钟内作出反应
报校方行政管理部门
1、日常维护到位，保证备用发电机状态良好。
2、配备高素质的高压值班及维修人员，并迅速有效地处理事件。
3、值班室24小时值班。
停水
1、值班人员迅速关停空调系统设备。
2、检查确定停水原因。
3、排除故障。
4、通报校方相关部门
工
程
管
理
5分钟内进行处理
报校方行政部门
1、值班人员培训到位，应急措施熟练掌握。
2、维护保养到位，确保设备设施状态良好。
人防应急
1、制订完善的应急方案。
2、主要是加强相关设备的维修养护，保证正常运行。
3、根据需要组织疏散演习，防止出现混乱。
安
全
管
理
事后总结汇报
事后总结汇报
保安人员受过专业的防范知识培训。
三：
消防管理服务
（一）消防管理
消防管理。
鉴于学校教学办公设备数量多、品种繁多、安装位置分散、容量大且运行时间长的特点，在充分做好内部管理的基础上，利用宣传栏、广播、网络等形式进行消防宣传工作，堵塞消防漏洞，增加防患意
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