开发商没有为小区提供物业管理用房和业委会用房如何处理.docx

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开发商没有为小区提供物业管理用房和业委会用房如何处理

开发商没有为小区提供物业管理用房和业委会用房，如何处理？

开发商没有为小区提供物业管理用房和业委会用房，如何处理？

本案判决认为，“房地产开发建设单位有义务为所开发小区提供物业管理用房。

上海某房地产公司作为“月光流域”小区的开发商，应当提供物业管理用房。

闵行区业主委员会作为全体小区的代表，有权要求上海某房地产公司提供。

上海某房地产公司不提供物业管理用房的法定义务，就应当承担相应的责任。

该责任承担方式首选应当是提供物业管理用房，闵行区业主委员会要求上海某房地产公司提供物业管理用房，本身合法合理，依法应予支持。

但如果上海某房地产公司没有未售的、面积与法律规定相接近的房屋可以用作物业管理用房，闵行区业主委员会的要求就难以实现。

对此，可以就近购置房屋作为物业管理用房，由上海某房地产公司承担相应的房款。

现闵行区业主委员会要求上海某房地产公司在本小区内提供物业管理用房，但没有符合要求的房屋，经法院释明，又不调整诉讼请求，法院实难支持。

至于闵行区业主委员会提到的小区内106号房屋，闵行区业主委员会未举证证明上海某房地产公司的法定代表人陈勇取得争议房屋的行为经相关有权部门认定为无效，或者有法律规定的无效事由，且上海某房地产公司法定代表人与上海某房地产公司公司之间虽有牵连但并非同一民事主体，上海某房地产公司法定代表人陈勇有权利购买上海某房地产公司开发的房屋，其合法权利同样受到法律保护，故闵行区业主委员会要求主张该房屋为物业管理用房，法院难以支持。

”

闵行区业主委员会与上海某房地产公司业主共有权纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2010）沪一中民二（民）终字第3977号

　　上诉人（原审原告）闵行区业主委员会。

　　被上诉人（原审被告）上海某房地产公司。

　　上诉人闵行区业主委员会因业主共有权纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2009）闵民三（民）初字第188号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2010年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2010年11月30日公开开庭审理了本案。

上诉人闵行区业主委员会之委托代理人汤玮，被上诉人上海某房地产公司之委托代理人赵勇、朱成到庭参加诉讼。

现已审理终结。

　　原审认定，“月光流域”小区与“虹山半岛”小区东西相邻。

“虹山半岛”小区系案外人上海松风房产公司（以下简称松风房产）以上海景洪房地产开发有限公司（以下简称景洪房产）虹山半岛项目部名义开发建设。

松风房产在其售楼广告和宣传资料上载明：

虹山半岛小区西侧为体育公园和体育会所，设有游泳池、网球场等体育设施。

“月光流域”小区系上海某房地产公司开发建设。

两个小区在建成后均委托案外人上海虹山半岛物业管理有限公司（以下简称虹山半岛物业公司）进行前期物业管理，但自2004年6月起，上海某房地产公司另行委托了上海上房物业管理有限公司（以下简称上房物业）对“月光流域”小区进行物业管理。

为解决上房物业的办公场所问题，由上海某房地产公司、松风房产以景洪房产的名义共同向上海市闵行区房屋土地管理局承诺，将上述体育会所内100平方米房屋作为物业管理用房，30平方米作为业主委员会用房，上述承诺在上海市闵行区房屋土地管理局物业管理科进行备案。

虹山半岛小区业主委员会成立后仍委托虹山半岛物业公司管理至今。

　　2004年12月24日，上海市闵行区房地产管理局将东至虹梅南路，南至景联路，西至老沪闵路东月光流域小区，北至银都路的区域划定为虹山半岛小区的物业管理区域，并以张贴公告方式进行公示。

　　虹山半岛业主委员会于2005年12月注册成立。

2006年4月，虹山半岛小区开发商（实际应为松风房产）将“虹山半岛”小区设备设施移交虹山半岛物业公司，其中包括体育会所。

　　近年来，两边小区业主在体育会所的权属及使用问题上产生争议。

2007年5月，虹山半岛物业管理处在体育会所张贴公告，载明：

尊敬的月光流域业主：

我小区管理处于2007年5月26日收到虹山半岛小区业主委员会来函（编号0003），函中提出由于“月光流域”物业在会所办公和不肯付费占用公共场所的行为得不到解决，要求我管理处自2007年5月26日起谢绝“月光流域”的业主在会所从事各项活动，包括夏季游泳。

自此，除了“月光流域”小区的物业公司仍在体育会所内约30至40平方米房屋内办公外，“月光流域”小区业主被禁止使用体育会所。

　　另查明：

2000年12月14日，上海市第一中级人民法院作出（1996）沪一中执字第280号民事裁定，由上海永怡童装有限公司、上海永怡房地产开发经营公司投资开发的坐落于上海市闵行区老沪闵路、户名仍为闵行区梅陇镇名下的地块一块归上海安俊房地产发展有限公司所有。

　　2001年4月12日，上海市第一中级人民法院向上海市房屋土地管理局发函，载明：

该院原告上海同德房地产公司诉被告上海永怡童装有限公司（以下简称永怡公司）返还借款纠纷一案已经发生法律效力，该院于1996年6月19日立案执行。

因被执行人永怡公司未能履行生效法律文书确定的义务，该院依法查封了被告永怡公司在本市闵行区曹行镇投资的土地一块（老沪闵路1900号），面积为280亩|上海专业房产律师

　　2001年3月2日，松风房产以景洪房产虹山半岛项目部名义与上海某房地产公司签订《协议书》一份，约定：

松风房产同意上海某房地产公司在老沪闵路1900号地块开发的住宅工程冠以“虹山半岛”，与松风房产已经开发的“虹山半岛”同为一个小区。

上海某房地产公司的总体规划要听取松风房产的意见，以形成一个整体；双方建造的公建设施共用，环境共享，成本分摊。

需要双方分摊费用的有在原水管渠两侧绿化用地建造的体育会所（含室内游泳池）、网球场、高尔夫球场，在小区虹梅南路出口建造的用于小区物业管理的会所。

费用按照双方实际建造的住宅建筑面积之比进行分摊，成本由双方分摊的建筑，其规划、设计等应共同商定。

双方原则同意实施共同营销，其销售所需的广告费等营销成本按双方实际建造的住宅面积比例予以分摊。

双方原则同意统一管理物业。

　　2001年5月19日，松风房产与上海某房地产公司签订《补充协议书》一份，约定：

依据上海市闵行区规划局《关于调整景洪新村控制性详细规划调整》的批复，松风房产开发02号地块，上海某房地产公司负责开发01号地块，为了形成规模开发，双方于2001年3月2日协议共建一个小区，即环境共享，设施共用，成本分摊，物业共管，本着互惠互利的原则，经友好协商，补充协议如下：

一、依据景洪房产与松风房产《联合建房协议书》，虹梅南路西侧社区会所所处土地及社区会所的建筑物归松风房产，并由松风房产办理“房地产权证”；二、依据上海市第一中级人民法院（1996）沪一中执字第280号民事裁定书，原水管渠西侧体育俱乐部所处的土地及体育会所的建筑物归属上海某房地产公司，并由上海某房地产公司办理“房地产权证”，并承担相关费用；三、松风房产所属的社区会所和上海某房地产公司所属的体育会所及其配套的运动场所为双方共同使用；四、松风房产所属社区会所和上海某房地产公司所属的体育会所及其配套的运动场所统一由松风房产负责建设，上海某房地产公司支付给松风房产一次性建设成本800万元，从上海某房地产公司开始销售起支付，并于八个月内支付完毕。

　　2002年2月19日，上海市闵行区规划管理局向上海某房地产公司公司出具闵规（2002）120号《关于上海某房地产公司新建老沪闵路1900号景洪四村（虹山半岛二期）商品住宅工程设计方案的批复》，载明：

建设项目名称：

老沪闵路1900号景洪四村（虹山半岛二期）商品住宅；建设基地范围：

闵行区梅陇镇，东至引水工程，西至河道，南至道路，北至银都路；建设基地面积：

10.78万平方米；建筑工程性质：

住宅；总平面布置要求：

划出正确的用地界线，周边情况，道路红线，河道蓝线及青坎线应标示清，并标明尺寸；市政及公建配套设施要求：

小区平衡；其它：

物业、活动用房的配置应有明确的方案；该批复对其他事项也作了相应要求。

　　2002年3月9日，景洪房产与上海安俊房地产发展有限公司签订《土地界限面积确认协议书》一份，约定：

根据上海市第一中级人民法院（1996）沪一中执字第280号民事裁定书，原永怡公司在闵行区曹行镇投资的土地，因原开发商无能力开发，现由上海安俊房地产开发有限公司接盘开发，裁定书提出目前实际为204亩，为此该地块在规划上已有较大调整，其中市政府在此地块南北向修建黄浦江原水管渠工程，原水管渠两侧各50米内属保护和控制范围，不能开发，另外老沪闵路改建成银都路，属规划道路占用部分土地，根据闵行区修测界队2000年10月13日土地勘测报告书（编号2000-314）测量，现地块的实际面积为164亩，加上银都路规划道路等带征土地，共为184亩土地。

上海安俊房地产发展有限公司对于上述面积基于国家规划而变化表示理解并予以确认。

该地块为164亩，其四至范围是：

南至规划道路景联路，东至原水管渠保护和控制范围外（原水管渠中心线57米），北至老沪闵路（银都路）|上海专业房产律师

　　2003年6月，上海某房地产公司按其与松风房产于2001年5月19日签订的《补充协议书》支付800万元。

　　还查明：

2005年8月1日，上海景洪房地产开发有限公司向上海市第一中级人民法院起诉松风房产，要求松风房产支付土地款12,942,750元及逾期付款违约金。

松风房产则认为上述土地款系原水管渠用地和带征道路用地，但上述土地景洪房产未取得合法权利，故不存在松风房产受让并付款问题，双方关于上述地块的约定无效，故请求法院驳回景洪房产的诉讼请求。

上海市第一中级人民法院经审理后于2006年3月1日作出（2005）沪一中民二（民）初字第137号民事判决，支持了上海景洪房地产开发有限公司的诉讼请求。

松风房产不服一审判决向上海市高级人民法院提起上诉。

期间，松风房产认为争议地块所有权已经上海市第一中级人民法院裁定归上海某房地产公司所有，二审以上海某房地产公司接盘开发系争地块的相邻土地，相应图纸标示难以认定其所获得的土地使用权范围中包括了系争水管渠用地，也无其他材料可以证明安恒公司接盘后至最终开发完毕，其所得土地使用权的范围中包括了该用地为由没有采信松风房产的上诉意见，最终上海市高级人民法院于2006年11月驳回了松风房产的上诉，维持原判。

　　本案审理过程中，经法院释明，闵行区业主委员会表示，闵行区业主委员会要求将“月光流域”小区上海某房地产公司法定代表人陈勇所有106号房屋分割后判决给闵行区业主委员会作为物业管理用房，不同意在小区外购置的房屋及没有产权证的体育会所房屋作为小区物业管理用房。

　　原审认为：

房地产开发建设单位有义务为所开发小区提供物业管理用房。

上海某房地产公司作为“月光流域”小区的开发商，应当提供物业管理用房。

闵行区业主委员会作为全体小区的代表，有权要求上海某房地产公司提供。

上海某房地产公司不提供物业管理用房的法定义务，就应当承担相应的责任。

该责任承担方式首选应当是提供物业管理用房，闵行区业主委员会要求上海某房地产公司提供物业管理用房，本身合法合理，依法应予支持。

但如果上海某房地产公司没有未售的、面积与法律规定相接近的房屋可以用作物业管理用房，闵行区业主委员会的要求就难以实现。

对此，可以就近购置房屋作为物业管理用房，由上海某房地产公司承担相应的房款。

现闵行区业主委员会要求上海某房地产公司在本小区内提供物业管理用房，但没有符合要求的房屋，经法院释明，又不调整诉讼请求，法院实难支持。

至于闵行区业主委员会提到的小区内106号房屋，闵行区业主委员会未举证证明上海某房地产公司的法定代表人陈勇取得争议房屋的行为经相关有权部门认定为无效，或者有法律规定的无效事由，且上海某房地产公司法定代表人与上海某房地产公司公司之间虽有牵连但并非同一民事主体，上海某房地产公司法定代表人陈勇有权利购买上海某房地产公司开发的房屋，其合法权利同样受到法律保护，故闵行区业主委员会要求主张该房屋为物业管理用房，法院难以支持。

至于上海某房地产公司辩称的因案外人原因占据体育会所导致小区物业管理用房不能完全落实，与闵行区业主委员会没有关联，该责任完全在上海某房地产公司。

上海某房地产公司为了减少开发成本不在小区内配置物业管理用房，违反有关行政部门关于配置物业管理用房及活动用房的批复意见，采用与相邻小区开发商约定共用一个物业管理公司，为小区在业主委员会成立后新聘物业公司及业委会无处办公埋下了祸根，而后采取的在体育会所中安排物业管理用房的补救措施也不能落实到位。

上述责任都是上海某房地产公司的，不能作为上海某房地产公司不提供物业管理用房的理由，另外体育会所房屋建造时没有合法手续，其存在的时间都有变数，故上海某房地产公司的辩称意见，法院不予采信。

综上，原审认为，闵行区业主委员会的要求本身合法合理，但鉴于目前客观状况，闵行区业主委员会不调整诉讼请求，法院实难支持。

据此，原审法院审理后于二○一○年十月二十二日根据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，作出判决：

驳回闵行区业主委员会的诉讼请求。

一审案件受理费人民币80元，由闵行区业主委员会负担。

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　　判决后，闵行区业主委员会不服上述民事判决，上诉称：

1、原审判决在认定上诉人（原审原告）的诉讼请求“合法合理”的基础上，驳回原告的诉讼请求明显判决不公。

被上诉人理应按照国家的法律法规和上海市人民政府规定在物业管理区域（小区）配置必要的物业管理用房和业主委员会用房，并在业主大会成立后无偿移交给业主委员会。

物业管理用房和业主委员会用房的产权属全体业主所有等。

故请求二审法院撤销原判，并依法判令被上诉人向上诉人提供物业管理办公用房及业主委员会用房，以免讼累。

被上诉人上海某房地产公司则不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。

　　本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，被上诉人是上诉人小区的开发商，其则有义务为所开发的小区提供物业用房。

现被上诉人在该小区内没有空置的房屋作为物业用房，上诉人可以就近购买物业用房，并由被上诉人承担相应的房款。

在一审时，原审法院对此作了释明，而上诉人不愿调整其诉讼请求，本院对上诉人的上诉请求难以支持。

原审法院依法所作的判决并无不妥，本院应予维持。

上诉人闵行区业主委员会的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币80元，由上诉人闵行区业主委员会负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　徐　恢

代理审判员　　盛伟玲

代理审判员　　何　倩

二○一一年一月四日

书　记　员　　莫　莉