房地产经纪相关知识.docx

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房地产经纪相关知识

房地产经纪相关知识

诚挚感谢此次代表参考人员参加培训，协助整理考试复习资料的东二区区助理吴淑英。

一、章节重点

10分以上的题集中在第1章，第2章，第7章，第8章

二、考试题型

1、单选题30分（1分/个）

2、多选题10分（2分/个）

3、分析题（论述）

4、综合题（不定向选择5个（3分/个）

5、计算题

6、简答题

计算题重点：

P76建筑面积、P155容积率、P180弹性（例6-1）、P210楼面地价、

P281、等额本息、（例8-1）P284、等额本金（例8-4）

主观题重点：

P18违约责任、P33消费者权益争议的解决、P147城市化、P225利率因素、

P226房地产税收因素

三、各章重点（必须结合书本内容）

P1中国现行法律体系包括宪法、法律（基本法律、其他法律）、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章（部门规章、地方政府规章）等。

P4民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

P6民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。

民事法律关系的客体包括物、行为、智力成果等。

P8民事行为能力分为三种：

1、完全民事行为能力人。

18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。

16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

2、限制民事行为能力人。

10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行相适应的民事活动。

3、无民事行为能力人。

不满10周岁的未成年人和不辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。

P10法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人等。

法人可以设立分支机构，由其根据法人章程、决议的授权从事法人的部分经营业务。

分支机构不能作为独立的民事权利主体。

P11代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。

代理的种类分为3种：

1、委托代理2、法定代理3、指定代理

委托代理是指基于被代理人的委托而产生的代理。

转托是指在必要时代里人把一部分或者全部受托事项，再委托给其他人办理。

转托代理也称为复代理或再代理，《民法通则》有条件地承认复代理：

“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。

事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。

但在紧急情况下，为了保护被代理人利益而转托他人代理的除外。

P12代理权的5种行为：

1、代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为（如代理他人与自己订立合同）。

2、代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。

3、与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。

4、超越代理权限进行代理活动。

5、利用代理权从事违法活动。

P14合同法是民法的重要组成部分，是调整平等主体之间的交易关系的法律，主要规范

合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止、违反合同的责任等问题。

合同也称契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间的设立、变更、终止民事权

利义务关系的协议。

P15合同订立和履行的基本原则：

1、平等、自愿2、公平、诚实信用3、守法

要式合同是指法律规定必须采用特定形式的合同。

法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。

P16主合同和从合同例：

甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲订立保证合同

则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。

合同的订立程序：

当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。

要约是指当事人一方向另一方提出合同条件，希望另一方接受的意思表示。

P18违约责任也称为违反合同的民事责任，是指合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的民事责任。

违约责任的承担方式：

1、继续履行2、采取补救措施3、赔偿损失4、支付违约金

5、定金罚则

P19定金罚则《合同法》规定：

“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

”

P21房屋买卖合同：

房屋买卖合同与一般买卖合同不同。

法律对房屋买卖有下列特别规定，包括：

房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等书面约定；在城镇买卖房屋的所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果；出卖共有房屋的，其他共有人享有同等条件下的优先购买权。

P22委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

P24居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委

托人支付报酬的合同。

P25行纪合同是指行纪人接受委托人的委托，以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人

支付报酬的合同。

接受委托的一方为行纪人，而另一方则为委托人。

P28所有权是指权利人依法对自己的财产享有全面支配的权利。

完整的所有权包含占有、使用、收益和处分四项权能。

P29用益物权是指权利人依法对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。

P30担保物包括抵押权、质权、留意权等。

P33有那些途径解决消费者权益？

1、与经营者协商和解2、请求消费者协会调解3、向有关行政部门申诉

4、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁5、向人民法院提起诉讼

P35建筑物按照使用性质，分为民用建筑、工业建筑和农业建筑三大类

民用建筑按照使用功能，分为居住建筑和公共建筑两类。

P35建筑物的分类

1、按照建筑物使用性质的分类2、按照房屋层数或建筑总高度的分类

3、按照建筑结构的分类4、按照建筑施工方法的分类

5、按照建筑物耐火等级的分类6、按照建筑设计使用年限的分类

7、按照房屋完损等级的分类

P36公共建筑及综合性建筑，总高度超过24M的，为高层建筑。

P39建筑物的要求概括起来是安全、适用、经济、美观。

什么是安全？

1、不会倒塌；2、没有严重污染

P41基础按照构造形式：

分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。

箱形基础主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。

箱形基础对于地基承载力较低的软弱低级尤为合适。

在地下水位较高的地段建造高层建筑，由于箱形基础底板为一块整板，因此有利于采取各种防水措施，施工方便，防水效果好。

P45屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，有屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。

P46常用的供水方式；1、直接供水方式；2、设置水箱的供水方式

3、设置水泵、水箱的供水方式；4、分区，分压供水方式；

P49建筑电气设备；室内配电用的电压，最普通的为220V/380V三相四线制、50HZ交流电压。

220V单相负载用于电灯照明或其他家用电器设备，380V三相负载多用于有电动机的设备。

P59建筑物的结构施工图通常包括基础平面图，基础剖面图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱、梁、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表（如框架结构的梁柱表），以及必要的详图。

结构施工图简称“结施”图。

P65测绘工作的基本任务是测定地面点的空间位置。

三维概念是由平面位置和高程来确定。

P67房地产图是地籍图、宗地图和房产图的统称。

P68房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。

P69房产分丘图以丘为单位绘制，是绘制房屋产权证附图的基本图。

房产分户图是房屋所有权证的附图。

P69共有土地分摊面积是指一土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积。

该面积一般是根据所拥有建筑面积的多少按比例分摊。

P73房屋面积测算（重点关注：

房屋面积的种类和成套房屋建筑面积的测算）

房屋面积的种类：

1、建筑面积2、使用面积3、套内建筑面积4、共有建筑面积

5、分摊的共有建筑面积6、预测面积7、实测面积

8、合同约定面积9、产权登记面积

实测面积：

也称为竣工面积。

实测面积有时与预测面积不一致，1、允许的施工误差，测量误差造成的2、工程变更（包括建筑设计方案变更）3、施工错误。

4、施工放样误差过大（±3%误差范围）5、共有建筑面积的功能或服务范围改变等

P76成套房屋的建筑面积的测算

1、成套房屋建筑面积的内涵2、成套房屋建筑面积的组成3、套内房屋使用面积的计算

4、套内墙体面积的计算5、套内阳台建筑面积的计算（封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积）6、分摊的共有建筑面积的计算

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

P78不计入共有建筑面积的内容有：

独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室；用作公共休息、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积。

P82室内装饰装修风格主要分为传统分格、现代风格、后现代风格、自然风格和混合型风格。

西方传统风格主要有：

1、古罗马风格2、哥特式风格3、意大利风格4、巴洛克风格

5、洛可可风格6、伊斯兰风格

P84室内装饰主要流派：

高技派、光亮派、白色派、新洛可可派、风格派、

超现实派和装饰艺术派。

P89外墙面装饰分为；抹灰类、贴面类（大理石等）、涂刷类、铺钉类（铺面板，玻璃板）和清水墙饰面。

P96建筑外立面色彩的影响因素：

地域因素、个体因素、建筑周边环境、建筑功能

P99室内墙体饰面的常见种类：

1、抹灰类2、贴面类3、涂刷类4、裱糊类5、罩面板类

P100室内楼地面的基本构造：

1、整体（现浇）类地面构造2、铺帖类地面构造

3、木地板类地面构造4、其他地面构造

整体（现浇）类地面构造主要有：

水泥砂浆地面、混凝土地面、水磨石地面

P107建筑材料的力学性质：

包括强度、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性

材料的强度是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。

强度的四个指标：

拉力、压力、弯曲及剪力。

P110建筑装饰材料的选择需要考虑：

1、满足使用功能2、满足装饰效果3、材料的安全性

4、有利于人的身心健康5、合理的耐久性6、经济性原则（在选用装饰材料时，不但要考虑一次性投资，还应考虑日后的维修费用）

P116环境污染是指有害物质或因子进入环境，并在环境中扩散、迁移、转化，使环境系统结构与功能发生变化，对人类及其他生物的生存和发展产生不良影响的现象。

P117环境污染可分为工业污染源、交通污染源、农业污染源和生活污染源。

P119一氧化碳及其危害。

一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3，它大部分来自汽车尾气，一氧化碳是无色，无味，有害的气体。

P120生活污染源主要有：

生活燃料的污染；居住环境的污染；其他生活污染。

P122环境噪声污染的危害主要有：

对听力的损害；对人体睡眠的干扰；对人体的生理；对人体的心理；对儿童的影响

P125工业废水是城市水污染的主要来源；废水、污水、废液统称为工业废水。

P127辐射有电磁辐射和放射性辐射两种。

P128放射性辐射污染通常简称放射性污染。

放射性辐射污染是指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害。

主要来源：

1、宇宙线2、地球上的天然放射性源3、人类活动增加的辐射

4、核燃料的“三废”排放5、医疗照射引起的放射性

P130室内来源的污染物主要来自建筑材料。

P134景观可分自然景观和人文景观

P136居住区环境景观设计的内容：

1、绿化种植景观2、道路景观3、场所景观

4、硬质景观5、水景景观

硬质景观是相对种植绿化这类软质景观而确定的名称。

主要包括雕塑小品、便民设施、音响设施、围墙/栅栏、挡墙、坡道、台阶。

P139景观评价方法主要有1、调查分析法2、民意测验法3、认知评判法。

P143在城市的众多职能中，最突出的职能构成了城市性质。

P144城市的鉴定：

中国城市可分为一线，二线，三线，四线城市，一线城市包括北京，上海，广州，深圳等三线城市主要指一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市，四线城市主要为县级市和县城。

P145中心商务CBD：

CBD是英文centralbusinessdistrict的缩写，也译为“中央商务区”是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。

P146城市土地利用类型；

1、居住用地

2、公共设施用地：

不包括居住用地中的公共服务设施用地。

3、工业用地不包括露天矿用地：

该用地应归入“水域和其他用地”

4、仓储用地

5、对外交通用地

6、道路广场用地

7、市政公用设施用地

8、绿地

9、特殊用地

10、水域和其他用地

11、保留地

P147城市化也称为城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。

P148城市化类型：

1、向心型城市化与离心型城市化

城市发展的初中期主要是向心型的，中后期主要是离心型的。

在城市离心发展过程中又有郊区化和逆城市化两种不同类型和不同阶段。

郊区化是从大城市中心向郊区迁移。

2、外延性城市化与飞地型城市化

P149城市进化理论可分四个阶段：

1、绝对集中2、相对集中3、相对分散4、绝对分散

中国城市化从整个过程看仍属于乡村人口和产业向各级中心城市聚集的向心型城市化阶段。

P151工程地质条件：

地基承载力、地震、工程地质病害

P152工程地质病害，除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。

P154在城市规划与建设中，确定建筑物的朝向、间距，建筑群体的布局以及城市道路的走向和宽度，都要考虑能否获得良好的日照条件，日照时数是衡量日照效果的最常用指标，建筑物布置以南和偏南向为宜。

P155容积率：

也称为建筑容积率。

是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值

容积率=总建筑面积÷建筑用地面积

建筑密度：

也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率：

建筑密度%=建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%

P156用地红线：

是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

P157城镇体系规划有全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域（镇域）城镇体系规划和县域城镇体系规划。

P158城市规划：

一、城市总体规划城市总体规划是一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施，是引导和调控城市建设，保护和管理城市空间资源的重要依据和手段。

二、城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划为依据；

城市详细规划内容包括：

1、详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围提出建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；

2、规定各类用地内适建，不适建、有条件可建的建筑类型

3、规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离建筑间距的要求。

4、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求。

5、确定各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。

6、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。

7、确定公共设施的位置、规模和布局；

8、制定相应的土地使用与建筑管理细则。

修建性详细规划是依据控制性详细规划确定的指标，编制具体的，操作性的规划，作为各项建筑和工程设施设计及施工的依据。

P160居住区内绿地不包括其他屋顶、晒台的人工绿地。

P161居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定：

1、居民汽车停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不应小于10%

2、居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10%

3、居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150M。

4、居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。

P164在居住区的技术经济指标中建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。

P166市场的构成：

市场=人口+购买能力+购买动机

房地产市场是指所交换的商品是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁、抵押等。

P169房地产市场结构分为：

完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场。

P171房地产市场波动一、房地产市场周期（4个阶段：

上升期、高峰期、衰退期、低谷期）

二、房地产“泡沫”

购买房地产的4类需求：

消费需求、投资需求、投机需求、跟风需求

P174决定房地产需求量的因素：

1、该种房地产的价格水平

2、消费者的收入水平

3、消费者的偏好

4、相关物品的价格水平

5、消费者对未来的预期

P176决定房地产供给量的因素：

1、该种房地产的价格水平

2、该种房地产的开发建设成本

3、该种房地产的开发技术水平

4、房地产开发商和拥有者对未来的预期

P177房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。

P178房地产均衡价格是房地产的市场需求的曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。

P179弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。

P184资金的时间价值也称为货币的时间价值

P185从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有：

1、资金增值2、机会成本3、承担风险4、通货膨胀

P186单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。

复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。

P194投资、投机、赌博三者的区分：

投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着合理的风险与收益；投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益；赌博是没有时间的因素介入，无法进行理性的分析与评估，背后隐含着极大的风险，并且长期平均收益为负值。

P197房地产的投资项目经济评价最常用的指标：

财务净现值、财务内部收益率、投资回收期

财务净现值（FNPV）通常简称净现值，是指按设定的折现率计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。

设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，也称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。

P203房地产价格要具有：

有用性、稀缺性、有效需求

206投资价值是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。

市场价值是指该房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。

即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。

P210楼面地价=（土地总价÷总建筑面积）×（土地总面积÷土地总面积）=（土地单价÷容积率）

P213起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中出现的一组房地产价格。

起价是指销售新建商品房的最低价。

这个价格通常是最差的楼幢、楼层、朝向、户型的商品的价格，甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在宣传中为了吸引人们对所有销售商品房的关注而虚设的价格。

均价是所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。

成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

P226房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，例如契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加（可视同税金）、企业所得税、印花税。

P227房地产保有环节的税收也称房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收。

对收益性房地产来说，物业税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。

反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。

P229房地产三大基本估价法：

市场法、收益法、成本法

P247成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。

P248房地产价格构成7大类：

1、土地取得成本2、开发成本3、管理费用4、投资利息

5、销售费用6、销售税费7、开发利润

P258房地产金融的基本职能有：

1、筹集资金2、融通资金3、结算服务

P263信用形式按照信用主体分为商业信用、银行信用、政府信用、消费信用、民间信用、证券信用和国际信用；按照信用期限，信用分为短期信用，中期信用和长期信用。

P265支票：

它是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

P268决定利率水平的因素：

1、平均利润率2、资金供求状况3、预期通货膨胀率（当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率；反之，当预期通货膨胀率下降时，利率一般也会相应下调）4、国家经济政策5、国际利率水平6、国际收支状况

P275个人住房贷款按照贷款资金来源，分为商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款。

P276个人住房贷款中的主要术语：

1、首付款、2、首付款比例、3、贷款金额、

4、贷款价值比、也称为贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。

当抵押房地产为再次抵押的，贷款价值比应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。

一般有最高贷款价值比的规定。

如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70%。

5、贷款利率、6、贷款期限、7、分期还款额、8、偿还比率、

9、月房产支出与收入比、10、月所有债务支出与收入比、11、贷款额度、12、贷款余额、

13、提前还款、14、展期和缩期

P280还款方式的种类：

1、到期后一次性还本付息2、先扣除利息，到期后一次性偿还

3、每期还息，到期后一次性还本。

4、分期等额偿还本息

5、分期等本偿还

P294保险的机能是通过货币方式来实现的。

P295保险的种类：

按照保险标的的不同性质，保险分为财产保险和人身保险。

责任保险的赔偿责任；房地产评价师、房地产经纪人、律师等在房地产价值评估、交易代理、合同服务等方面由于疏忽、过失等造成他人经济损失，负有损害赔偿责任。

这些民事损害赔偿责任，可以通过保险这种风险转嫁的方式，由保险人予以承担。

其中，承保各种专业技术人员因在从事职业技术工作时的疏忽或过失造成合同对方或他人的财产损失或人身伤害的经济赔偿责任的责任保险，称为职业责任保险。

人身保险可分为：

人寿保险，健康保险，意外伤害保险。

P302房地产贷款保险的种类：

抵押房地产的财产损失保险，借款人的人身保险，保证保险。

P307统计分