杭州商业观察之商圈篇.docx

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杭州商业观察之商圈篇

杭州商业观察之商圈篇

根据《杭州市城市总体规划》提出的'一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带'开放式空间结构的城市布局形态和商圈理论、商业网点布局要求以及商业发展趋势，杭州市区商业网点分为市级商业中心和市级商业副中心;区域商业中心和区域商业副申心;社区、集镇商业和风景区商业三个层面，同时建设改造若干个商业特色街区。

形戚多中心、多层次、多功能，并能充分发挥整体协同效应的商业设施网络。

 　　认市级商业中心和市级商业副中心。

《杭州市城市总体规划》确定城市布局结构为:

一个主城由上城、下城区和西湖、拱墅、江干部分城区组成，三个副城   江南城、临平城、下沙城。

与此相对应，2010年前将构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心。

4个区域商业中心和12个区域商业副申心，形成基木满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网;完成11务市级商业特色街区建设。

　　22个大小商圈

　　一个市级商业中心-1大主城超巨型商业中心（包含3大子商圈，以延安路为轴，贯穿湖滨、武林和吴山三个商业圈，东至中山路，西至湖滨路、环城路，南至吴山广场，北至西湖文化广场）

　　一是湖滨商圈（湖滨旅游商贸特色街区）。

这是市级商业中心的核心区块。

要按照将'山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游'融为一体的要求，拓展服务领域，完善服务功能，提升业态品位，将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。

　　鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店和特色店;保留并大力引进老字号名店;限制开设大型百货店、大型综合超市和经营雷同的综合性网点。

网点按以下特色功能进行布局:

湖滨路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区;延安路以服务于中高档消费层为主体，除现有大型百货店外，要征集国内知名品牌、引进国际著名品牌，形成专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区;东坡路形成以经营丝绸及其产品、杭派服装精品为主的丝绸服饰区;吴山路形成以旅游纪念品、珠宝饰品为主，字画、古玩、雕刻、工艺品等为辅的特色购物区;平海路形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐后，汇聚中国饮食、法国西餐、日木料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区。

　　二是武林商圈。

由现有大型百货店为主体形成的武林商圈，是目前市区商业最繁华地区。

西湖文化广场建成后，北面将跨运河扩展至文阵路，与朝挥大型居住区相邻，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至风起路。

目前该地区大型百货店已相当密集;鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业，在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。

规划期间，将结合地铁1专线站（场）、地下车库及武林广场地下商城建设，以武林商圈为核心，打造杭州（武林）中央商务区。

 　　三是吴山商圈。

吴山商圈位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场，与清河坊历史文化特色街区相接，西邻南山路艺术休闲特色街区，依吴山，傍西湖，地理优势突出。

吴山广场建成后，己相继开发了涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、花鸟美食广场及在建的太平洋商业中心等大型商贸设施，面积达30万平方米。

耍借助地理、旅游、交通、文化等优势，加大招商力度，引进有实力的企业及知名品牌，充分利用现有商业设施开设专卖店、专业店、特色店;扩大休闲、文化娱乐场所，形成以商贸为主、商务为辅的与武林商圈相对应的新商圈。

　　三个市级商业副中心-3大新城的超大型商业中心（江南城商业中心：

由萧山老城区的市心南路商业群组和规划建设中的新区市心北路商业群组连结而成；临平城商业中心：

临平北大街，北至邱山大街，南至东、西大街接口；下沙城商业中心：

规划中的商业中心北自德胜路延伸段、南至艮山东路延伸段，东近一号路，西邻正在筹建中的杭州市客运中心）

　　一是江南城商业中心。

通过萧山区市心路中段商业网点的有序建设和业种、业态合理配置，把萧山老城区的市心南路商业群组和规划建设的新区市心北路商业群组，连结成'一轴两块'的整体，形成江南城市级商业副申心。

市心南路商业群纽处于萧山老城区的申心区域，范围为东至江寺路，西至市心路，南至人民路，北至萧绍路，占地1平方公里，是目前萧山区商业最繁华街区，已基本形成区域商业中心。

要以现有网点为依托，引进更多品牌专卖店、专业后，适当增加餐饮、休闲、服务设施;通过业态调整，完善服务功能，减轻交通压力，改善购物环境，整合提升为品位更高的新商圈。

市心北路商业群组位于正在建设的萧山新区，开发面积10平方公里，规划期末达到仍万人口，规划商业群组范围为东至市心北路，西至工人路，南至山阴路，北至金城路，占地21.4万平方米。

应以此为中心，商业网点分别向市心北路的南北向和金城路东西向沿街扩展，可开设百货店、大型综合超市各一家，以及一批品位较高的专卖店、专业后，适当发展餐饮、服务、休闲、娱乐设施。

要统筹规划，科学布局，合理设置，形成以购物为主、商务为辅的新商圈。

　　二是临平城商业中心。

申心位于临平镇的北大街，北至邱山大街，南至东、西大街接口，全长800米，两侧商业网点比较密集。

临平地处余杭区东北部边缘，人流集聚功能相对较弱，现有商业网点规模较小，品位不高。

随着临早北面78平方公里的临早工业区建设启动，5年内将建成以现代化制造业为主的综合性工业城。

临平南面为新兴现代化居住区，是接纳市区居住人口转移的重点地区之一口号地铁线由此始发，座落在北大街南端、营业面积1.9万平方米的大卖场己经开工，临平商业有望日趋繁华。

要整合建设东大街、九曲营路两条商业步行街，改造提升现有网点，调整业态结构。

鼓励发展品牌专卖店、专业店;适当发展餐饮、娱乐设施;限制发展百货店、综合商场，形成以购物为主的临平城市级商业副中心。

　　三是下沙城商业中心。

下沙城是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干组成的综合性新城。

区域面积105平方公里，规模可望扩大到178平方公里，预计2010年将达到40万人。

目前工业园区、高教园区、出口加工区、科技园区己全面启动。

现有商业服务网点零星分散在4号、5号路交叉地段，从规模到集聚程度，明显滞后于经济发展。

规划申的下沙商业中心地处下沙镇及周边区域，北自德胜路延伸段，南至良山东路延伸段，东近1号路，西邻杭州客运中心（筹建中）。

商业中心网点建设要高起点、高品位，按现代都市商业标准建设硬软件设施，构筑空间布局，设置业态结构。

要配套齐全，功能完备。

可按业态规范和基本条件，开设不同规模的超市以及适度规模的大型百货店。

开设一批颇具档次的专卖店、专业店;适度发展餐饮住宿、文化娱乐、休闲网点，完善居民日常生活服务设施。

严格限制开设经营雷同、低档次的各类综合性网点，形成与下沙城相协调的现代都市商业中心。

　　四个区域商业中心-区域商业申心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。

共商业网点比较密集，结构合理，业态多样，功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。

服务人口为15-20万，能基木满足购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。

　　相当于市区内的区级的大型商业中心（庆春东路区域商业中心\拱宸桥区域商业中心\翠苑区域商业中心\钱塘江南岸的滨江商业中心）

　　一是庆春东路区域商业中心。

中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域。

庆春广场座落其中。

随着杭州钱江新城和市级中央商务区的建设，将形成我市高层次第三产业发展区。

商业中心处于新老城区申间地带，前景看好，可塑性强。

可开设大型综合超市、大型百货店备1家，并合理配置以新型业态为主的专卖店、专业店以及餐饮、休闲、文化娱乐设施，形威以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。

　　二是拱震桥区域商业中心。

中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，其间贯穿运河文化休闲带，建有运河广场，具有较强的人气集聚优势。

这是由历史商业网点密集街区经整体拆建改造后形成的新商业中心。

商业网点主要分布在台州路和金华路。

要通过商业设施建设，网点布局和业态结构调整，提升商业整体品位。

可设大型综合超市和大型百货店备1家;鼓励在台州路开设专卖店、专业店;在运河两侧适度发展餐饮、休闲、文化娱乐设施。

形成功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。

　　三是翠苑区域商业中心。

中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路。

由于近年来居住区西扩，翠苑地区已初步形成较为繁华的区域商业中心。

随着'旅游西进'战略的实施，城西居住区建设速度的加快和人居环境品位的提高，商业发展前景十分看好。

除现有1家大型综合超市外，可开设大型百货店1家，发展一批多业态的商业设施，鼓励开设品牌专卖店、专业后，适度发展餐饮、文化娱乐设施，提高商业网点整体水平，形成行业结构比较合理，业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。

　　四是滨江区域商业申心。

滨江（高新）区将建设成为我市高科技、多功能、园林化的科技城。

陆地面积60平方公里，现有人口11.6万，规划期末将达到20万人。

规划申的商业设施主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段。

网点建设和布局要跳出传统理念，体现新世纪、新城区、新商业风貌，服务于较高层次的消费群体，起点要高。

可开设大型综合超市和大型百货店各1家;建设西府路商业步行街，南段以开设品牌专卖店为主，北段以餐饮、小吃为主;其余商业服务网点有序地集申在沿江街面。

严格限制开设低层次、综合性网点，形成目标消费层次以高中档为主，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。

　　（这四个区域商圈的共性是周边居住人群和开发建设的楼盘数量巨大，因此未来发展潜力被普遍看好。

随着商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。

但目前这里的商业发展尚未形成气候,与当地居民消费习惯以及商业设施尚未达到较高水平都有一定关系。

）

　　十二个区域商业副中心-12个市区内的副区级的中型商业中心（城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城广场、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区），此外秋涛北路四季清和大观可谓二大编外区域商业副中心。

　　黄龙地区、西城广场是诸多区域商业副中心中最成熟人气最高的二个商圈。

　　而钱江新城CBD则更被普遍看好可谓即将升起的”超星”超级明日之星，钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，会展中心、高星级宾馆、市民中心、文体中心、广电中心、巨型购物中心、甲级办公楼、政府总部无所不有，并具有定位高、体量大、环境佳、配套完善，综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点，而独特的全天候、立体化、连续性的步行系统，能带动更多潜在发展商机，其钱江新城CBD未来的商业面积规模将超越武林商圈，集政府万千宠爱于一身如操作得当或有望由区域商业副中心跃升为市级商业中心。

　　下沙高教园区、钱江北岸新城区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区五个副中心由于距市区最远被誉为“最具成长性的潜力股”。

　　此外还有十一条市级商业特色街区，包括湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化特色街区、南山路艺术休闲特色街区、武林路时尚女装街区、四季青特色街区、丝绸特色街区、信义坊商业步行街、梅家坞茶文化村、文三路电子信息街区，以及延安路时尚购物街和解放路时代商业街。

六条区级商业特色街，包括江干区的天成路休闲服务一条街、上城区中山中路传统商业街、拱墅区台州路步行商业街、滨江区滨江餐饮商业步行街、萧山区的市心里路商业街、临平区的九曲营步行街。

　　除了以上22个大小商圈之外，杭州规划建设的100个城市综合体、各个地铁站点配套商业项目、二十大新城和六组团中部分具有人口交通综合优势的项目将来如操作得当也可能发展成为商圈，例如运河商务都市综合体、艮山门站城市综合体、九堡东站城市综合体、滨康站城市综合体、钱江世纪城、SM城市广场、宜家MEGAMALL附近等等。

杭州的发展战略曾被概括为16个字：

‘城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展’，十五期间，后12个字已初见成效，而“城市东扩”却动作不大，随着决战东部城市东扩以及新东站综合枢纽建设加速，彭埠、丁桥、三堡等商圈有望未来3年逐渐成型，此外大关、祥符、康桥等等众多板块则有望发育为社区购物中心。

但由于各类商圈忽然成倍增加必然导致大量商铺集中供应，将对许多新兴商圈形成严峻的考验。

　　100个城市综合体：

上城区（4个），下城区（7个），江干区（9个），拱墅区（8个），奥体博览中心，萧山区（12个），滨江（10个），西湖区（5个），西溪湿地，余杭区（14个），钱江新城（4个），下沙（9个），桐庐（3个），淳安（3个），建德（2个），富阳（4个），临安（4个）。

其中有11个为地铁站上盖城市综合体，地铁滨康站、九堡东站、艮山门站、武林控制中心四个站点的规划设计方案已提交讨论。

 下沙西站、下沙中心站、下沙东站、下沙终点站四个综合体目前均在规划设计中

　　二十大新城：

（“一主三副六组团”格局，在市区沿钱塘江将规划建设湘湖新城、之江新城、滨江新城、钱江新城、城东新城、钱江世纪城、空港新城、下沙新城、江东新城、临江新城等“十大新城”。

另“十大新城”则将在余杭区和五县（市）沿江沿路规划建设，包括余杭临平新城、余杭南湖新城、余杭塘栖新城、桐庐凤川—江南新城、淳安坪山新城、建德洋安新城、富阳东洲新城、富阳创新创意产业新城、临安青山湖科创新城、临安锦南新城。

）

　　杭州市地铁一期工程1号线项目，即湘湖站——九堡东站——世纪大道站（临平）、文泽站（下沙），全长约48公里，共30个车站，其中3个地面站，27个地下站，这些站点周围理论上都存在形成商圈的可能性（实际上已有过半地铁站位于已成型或规划商圈内）。

　　此外，运河商务区、钱塘江商务区、西湖商务区可望共同构筑杭州商务圈“三极”。

　　杭州一主三副六组团，指杭州市构建的城市新格局。

其中一主三副早已规划了大型商圈之外，六组团也需要少量的商业配套。

　　一主：

主城

　　三副城：

江南副城、临平副城、下沙副城；

　　六组团：

临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团、塘栖组团、余杭组团、良渚组团

　　其中一主三副已分别规划了对应的商业中心

　　六组团详细功能定位

　　临浦组团：

由临浦、义桥、戴村镇组成，是城市南部未来高新技术产业发展的主要基地。

　　塘栖组团：

由塘栖、仁和镇组成，是省级历史文化保护区，城市北部的休闲旅游观光基地和临平工业区块的配套服务基地。

　　良渚组团：

由良渚、瓶窑镇组成，是城西北部以良渚文化和生态农业为主体的文化休闲旅游基地。

严格保护遗址群，合理控制人口和建设用地规模。

　　余杭组团：

由余杭、闲林镇和仓前镇南部组成，是城市西部的近郊住宅区和高教科研基地。

　　瓜沥组团：

由瓜沥、衙前、坎山镇组成，是城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。

　　义蓬组团：

由义蓬、南阳、河庄、新湾镇组成，是城市东部大型综合性工业发展基地。

　　附录：

商场→商街→商圈杭州商业物业三步曲

　　说到商业地标的崛起，不能不先提到杭州商业地产的发展。

杭州的发展轨迹，是从商场到商街，从商街到商圈，由点及线，由线及面的进程。

　　第一阶段——初步发展阶段（1997年以前）：

1995年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。

　　第二阶段——快速发展阶段（1998年~2001年）：

1998年银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼扩张，标志着以百货为主力商家的武林商圈的成熟，并促进了延安路沿线商业的成熟。

　　第三阶段——高速发展阶段（2002年~至今）：

湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。

　　当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展，除了大型商业百货外，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足20多个行业。

　　目前，杭州市区的商业物业主要集中在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、延安路商圈、庆春路商圈。

虽然目前杭州市商业物业主要以市区百货公司、商场为主。

未来杭州市在开发和待开发的项目，包括购物中心、商业街也将是组成商业物业市场的主力。

　　而从商业物业的发展来看，在2002年以前，杭州市区的商业物业供应总量不足25万平方米。

而从2002年开始，杭州市整个商业物业市场开始活跃，2002年~2005年四年时间，其供应量就达到2002年以前的总量。

2006、2007年，杭州商业物业的供应加速放大，截至今年一季度，杭州商业物业的存量为61.4万平方米，未来3年内的总供应量则达到300万平方米以上。

　　杭州为城市国际化战略提出了新目标，即打造20个新城，100个城市综合体。

　　从传统的商圈概念到新城、城市综合体概念，这是一个质的飞跃。

　　所谓“新城”，通俗点说，就是城市主城、副城、组团中的城市功能区。

杭州的20座“新城”将以城市总体规划为指导，围绕“一主三副六组团”格局和市域网络化大都市目标进行规划建设。

　　其中，在市区沿钱塘江将规划建设湘湖新城、之江新城、滨江新城、钱江新城、城东新城、钱江世纪城、空港新城、下沙新城、江东新城、临江新城等“十大新城”。

　　另“十大新城”则将在余杭区和五县（市）沿江沿路规划建设，包括余杭临平新城、余杭南湖新城、余杭塘栖新城、桐庐凤川—江南新城、淳安坪山新城、建德洋安新城、富阳东洲新城、富阳创新创意产业新城、临安青山湖科创新城、临安锦南新城。

　　这些新城的定位各有不同。

如钱江新城功能定位为全市发展现代服务业和省会经济的主平台，重点发展金融、会展、商贸、文化、旅游、中介咨询等服务业；而下沙新城定位于“国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型杭州副城”，将由最初单一的工业功能区发展成为集产业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体，功能配套完善的综合新城，完成从建区向造城的历史性跨越。

　　杭州地铁1号线一期工程规划为九堡东至中兴路，线路长22.4公里；1号线二期工程，线路长30公里，包括三条路段，其中，九堡东向东延伸至下沙迎宾路，线路长11.5公里，九堡东向北延伸至临平世纪大道，线路长11.8公里，中兴路向南延伸至萧山湘湖，线路长6.7公里。

　　从地铁1号线的规划看，基本仍然是按照“一主三副”的格局规划，也说明未来整个杭州的发展方向仍然是城市东扩，完善下沙、临平两大副城的发展，跨江发展融合江南副城。

地铁连接了主城区与三大副城，在原有各个区域商业规划的前提下，地铁的开通，很有可能促使多个新兴商圈的形成。

　　这些商圈大致可以分为：

以滨江站、滨和路站向外辐射的滨江商圈；以九堡站、九堡东站向外辐射的九堡商圈；以下沙东站、文泽路站等向外辐射的下沙商圈；以城星路站、市民中心站等向外辐射的钱江新城商圈；以及由世纪大道站向外辐射的临平商圈。

除这些大站之外，其他各地铁站附近也都规划了大小不等的商业配套面积。

　　此外100个综合体则将以多功能的商务城、商贸城、旅游城、金融城、奥体城、博览城等形式规划建设，作为这些新城的发动引擎。

　　城市综合体，其英文叫HOPSCA，由Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母缩写组成。

一般来说，城市综合体都有超大的空间，都有连贯交错的交通体系将建筑群地下或地上交通和公共空间联结，还有现代高科技交通、通信、保安设施。

　　杭州将打造的100个城市综合体共14万亩，可开发利用面积6200万平方米，其中，10%为地铁上盖物业。

这样不仅让空间得到最大利用，生活于此的人们也很方便。

比如地铁滨康站就要做成这样的综合体，172亩的面积，建成集地铁、长途客运、公交等换乘系统及商业、办公、居住为一体的综合大型商住型交通枢纽中心。

　　此外，百个城市综合体还包括：

湖滨南山路特色街区二期、杭州创新创业新天地、地铁九堡东站上盖综合体、西溪国际旅游综合体、杭州运河商务区综合体、奥体博览城、“大美丽洲”良渚文化旅游综合体、市民中心综合体、下沙中心区商务居住综合体等。

其中较被看好的四大综合体为：

武林门站城市综合体、艮山门站城市综合体、九堡东站城市综合体、滨康站城市综合体

　　武林门站城市综合体，位于环城北路和中山路交界处，计划建四幢高层，呈北高南低之势，最高点有149米。

大楼将设置降温装置——喷雾，将水压至屋顶水箱，当大楼区域的温度超过37℃时，自动喷出水雾，将大楼附近的温度降到30℃以下。

这个综合体内，将规划大型商场、办公楼、五星级酒店等。

　　艮山门站城市综合体，位于和平会展中心斜对面，这个区域是地铁1号线和5号线的换乘车站。

这里由三个区块组成，分别是办公商务区、休闲购物区和休憩住宅区。

　　九堡东站城市综合体，位于九沙大道北侧，高速客运中心的南侧，紧贴客运中心站，这是杭州地铁一号线“Y”形路线的最中心，从这里分两支，一路通临平，一路通下沙。

除了和其他综合体一样有酒店、写字楼的功能，这个综合体的一大特色是交通枢纽，在这里可以实现公交车、地铁、出租车的换乘。

九堡东站是地铁1号线最大的客运站之一，连接总建筑面积4万多平方米的华东地区最大交通枢纽——杭州客运中心，实现地铁与汽车客运无缝对接。

　　滨康站城市综合体，总建筑面积约50万平方米，有商业办公、住宅场所，还有公交、长途客运换乘等功能，今后地铁5号线也将穿过这里。