房地产成本管理系统相关行业知识第一版.docx
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房地产成本管理系统相关行业知识第一版
房地产成本管理系统相关行业知识
内容提示：
1、房地产项目开发阶段，与成本系统各模块的应用环节，适用岗位，对应业务流程紧密相关；
2、房屋建筑物构造、建筑设备与目标成本的构成、编制，材料设备管理相关；
3、成本管控与房地产成本核算的口径及税法规定开发成本费用口径存在区别，需区分；
4、动态成本与制造成本有相似性，也存在较大差异，可对比吸收；
5、工程结算与付款，两个紧密关联、又相异的业务。
一、房地产项目开发阶段
一般基本建设项目分为四个阶段：
决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段。
按房地产项目开发现状，我们可分为以下6阶段：
一、拿地（土地获取阶段，对应系统流程—测算管理/估算）
找地、可研、拿地；
1、找地，土地信息收集；
2、可研，出具可行性研究报告；
1）市场分析；
2）费用测算；
3）投资评价，静态、动态财务评价方法；
4）风险分析；
3、拿地，竞标；
二、规划设计（对应系统流程--目标成本编制、修订）
三阶段或两阶段设计；
两阶段：
初步设计、施工图设计；
三阶段：
初步设计、技术设计、施工图设计；
三、招标（招投标系统）
1、勘察、设计招标
2、施工招标
3、材料设备采购招标，甲供料
4、工程监理招标
四、项目管理（对应系统流程---合同管理、动态成本、进度管理系统；质量、安全、环境管理系统外实现）
1、合同管理
1）合同谈判
2）合同订立
3）合同归档
2、投资控制
1）结算：
按月结算；分段结算；竣工结算；
2）变更
3）偏差分析
3、进度控制
4、质量控制
5、安全、环境管理
五、销售（CRM）
六、物业管理（物业管理软件）
具体可参考行业专门文档：
。
二、房屋建筑构造及建筑设备
构件分类：
垂直构件、水平构件、联系构件；
构件组成：
一、基础
1、基础
基础之下是地基，地基不属建筑物构件；
地基分为天然地基、人工地基；
需要人工加固的是人工地基；
地基允许承载力：
每平米地基所能承受的最大压力；
沉降变形：
压力超过允许承载力，地基下陷变形；
2、基础
1、基础分类：
条形基础、桩基础、独立基础等；
2、基础设计因素：
1）承载能力；
2）经济考虑，基础约占总造价的10%；
二、墙体、柱
1、墙体分类：
外墙、内墙；
外墙：
位于建筑物四周，起到分割室内室外作用；
内墙：
位于建筑物内，分割室内空间；
三、楼地层
1、楼地层分类：
地面、结构层、顶棚；
地面：
人、家具直接基础部位；
顶棚：
天花板；
结构层：
楼板；
四、屋顶
构成：
地面、隔热、防水；
五、楼梯
分类：
钢筋混凝土楼梯、电梯；
六、门窗
门分类：
门型根据使用功能可分为主户门、厅门、卧室门、书房门、卫生间门、储藏室门、阳台门；
建筑设备--
一、给排水系统
室内给水、室外给水、消防给水、排水系统；
二、供暖、燃气系统
三、通风排烟
四、空调
空气调节
五、电气
供配电、照明；
六、其他
施工工程分类--
单项工程：
可独立使用工程；
单位工程：
可独立施工工程；
分部工程：
分部工程是指按照单位工程的各个部位和工种而划分的工程。
如房屋土建工程中由下向上可分为：
基础工程、楼地面工程、墙体工程、屋面工程等和土方工程、钢筋混凝土工程、装饰工程等。
它是单位工程的组成部分，前者按部位划分，后者按工种划分；
分项工程：
指将分部工程按不同的施工方法和不同的规格而划分的基本细部工程。
它是分部工程的组成都分。
如分部工程中的基础工程可划分为：
基槽挖土、灰土垫层、基础砌筑、防潮层等，墙体工程可划分为外墙、内墙、空斗墙、半砖墙等。
三、房地产成本核算口径
一、投资计价（成本核算）特点
1、单批计价
针对特定开发项目计价；
2、多次计价
从投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、竣工结算价；
由粗到细，前者约束后者，后者补充前者；
3、按用途、构成组合计价
二、核算口径
1、产品分类
1）是否可售：
可售产品、不可售产品；
2）是否可有偿转让：
可有偿转让产品、不可有偿转让产品；
3）外形、用途分类：
系统分类，比如多层、高层、商铺、别墅；
2、公建配套设施分类
1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
3、期间费用：
企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益；
4、预提费用：
计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本；
预提项目包括：
⑴应付福利费、教育经费、工会经费；
⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。
预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。
”
⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：
“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。
配套设施建设全部结束后，应进行汇算。
售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
”
5、核算口径问答
问：
房企成本控制表，把成本项目分为前期费用，社区管网，园林绿化费这和现行的会计制度分类不同，实际操作中这样分合理否？
税务的口径也是以企业会计制度为准的？
另外这个成本控制表怎么和目前账务系统做到对接做到信息口径一致方便开展管理工作？
答：
可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将基础设施费中比较重要、控制难度大的项目单独提升为一级子目，这是会计制度所允许的，象这里的社区管网，园林绿化费均是从基础设施费中单列出来；再有将建安工程费分解为多个一级子目（主体建安工程费、室外装修工程费、室内装饰工程费等）也是可以的。
万科成本监控成本科目与行业会计科目比较：
。
6、会计制度会计科目使用规范举例
（说明：
企业会计制度颁布后，原行业会计制度已失效作废，此处列出仅做进一步理解房地产开发企业会计核算参考用）
第401号科目开发成本
一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。
出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“经营成本”科目，不通过本科目核算。
企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。
二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发问接费用等。
企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发问接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款–––应付工程款”科目。
企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“库存材料”、“银行存款”等科目。
如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按实际成本转入本科目。
企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“库存设备”科目。
根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。
预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。
三、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。
月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。
企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。
四、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。
五、本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。
六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
第407号科目开发间接费用
一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期问费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。
二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。
三、开发问接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目。
四、本科目应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账。
五、本科目期末应无余额。
第135号科目开发产品
一、本科目核算企业已完开发产品的实际成本。
包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。
二、企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记本科目，贷记“开发成本”科目。
月份终了，企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，结转时，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
采用分期收款结算方式销售开发产品的企业，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，将分期收款开发产品的实际成本，自本科目转入“分期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记本科目。
企业将开发的土地和房屋用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签定合同、协议和移交使用时，将土地和房屋的实际成本，自本科目转入“出租开发产品”、“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记本科目（土地、房屋）。
企业将开发的营业性配套设施，用于（本企业）从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自本科目转入“固定资产”科目，借记“固定资产”科目，贷记本科目（配套设施）。
企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物量管理和结转。
对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、安置房和配套设施等，应由企业设置”代管房产备查簿”，进行实物管理。
企业不得将这部分财产人账，也不得计提折旧和摊销，企业在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在本科目核算。
三、本科目应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置账页进行明细核算。
四、本科目的期末余额为尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。
第503号科目销售费用
一、本科目核算企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
二、企业发生的销售费用，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”、“应付工资”等科目。
三、期末，应将本科目的金额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
四、本科目应按费用项目设置明细账。
第521号科目管理费用
一、本科目核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。
包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费等。
二、企业发生的各项管理费用，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”、“无形资产”、“待摊费用”、“递延资产”、“累计折旧”、“应交税金”、“应付工资”、“应付福利费”、“坏账准备”等科目。
三、期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
四、本科目应按管理费用项目设置明细账。
四、动态成本与制造成本的比较
一、成本的概念
为达到特定目的所失去或放弃的资源。
失去，是指资源被消耗，如物料消耗、设备磨损；放弃，是指将资源交给其他人，如支付工资等；
二、什么是制造成本
1、成本的分类
1）按照经济性质分类
分为：
外购材料、外购燃料、外购动力、工资、折旧、税金、保险等，即要素费用；
2）按照转换为费用的方式
分为：
产品成本、期间成本；
产品成本按照经济用途分为：
料、工、费；
期间成本按照性质分为：
经营费用、管理费用、财务费用；
经营费用、管理费用一般被认为是生产经营成本的一部分，财务费用一般归入企业筹资活动的成本；
3）按照计入成本对象的方式分类
分为：
直接成本、间接成本；
直接成本，指能直接计入成本对象的成本；
间接成本，指不能经济、合理的追溯到成本对象的成本；
后者区分不能合理追溯和不能经济的追溯；
2、成本计算制度的分类
1）实际成本计算制度、标准成本计算制度；
前者属财务会计范畴；后者属管理会计范畴，标准成本与成本差异一起可实现与财务会计的结合；
2）全部成本计算制度、变动成本计算制度；
后者仅包括变动成本，不含固定成本，将固定成本作为期间费用管理；
前者含变动、固定成本，即生产制造过程中的全部成本；
3）产量基础成本计算制度、作业基础成本作业制度
按照间接费用的分配方法不同，作此区分：
前者为传统成本核算制度，即将间接人工、制造费用按照产品数量或工时分配；
后者建立众多间接成本集合；这些集合具有同质性，即受同一成本动因驱动，实现成本集合的分配以成本动因为基础；
3、归集、分配与结转
归集：
按照既定的核算口径将相关费用进行指定、汇总；
分配：
按照一定的受益原则将相关费用或归集的费用进行分摊；
结转：
如半成品结转、产成品结转，将已核算成本转入另一成本对象承担的活动，包括转入、转出；
4、成本计算的方法
1）品种法，适用大批大量的单步骤生产；
2）分批法，单件小批生产，又称订单法；
3）分步法，适用大批大量的多步骤生成；
三、什么是动态成本
1、动态成本是跟目标成本对应的房地产项目实施过程中各个时期的预期总成本；
2、动态成本的特点：
1）完整性
包括已发生成本和待发生成本，所以讲它是完整的；
房地产传统核算只核算已发生成本，待发生成本难以估算、管理；
2）实时性
动态成本可实时取得，不像制造成本要定期进行专门的成本分配、结转才能取得；
3）时点性
各个不同阶段、时点有不同的动态成本，越到后期动态成本越准确，项目结束时动态成本等于已发生成本；
3、动态成本的计算方法
动态成本＝目标成本＋调整成本；
目标成本，是企业预先设定的、通过控制所要实现的成本目标；
因目标成本是既定的，因此动态成本的发生多少取决于调整成本的发生多少；
故调整成本的管理成为动态成本日常管理之关键；
四、动态成本与制造成本的比较
1、动态成本也可算作制造成本的范畴，都是针对生产经营对象的成本集合；
2、核算对象，一个是存货、一个是房产，后者也是前者的一种形态；
3、成本核算方法
基于核算对象的特征，动态成本与分批法相近：
小批、单件，不属大批大量、不需进行多步骤成本核算；
4、成本分类（构成）
先可按照经济用途，对成本进行一级分类，如土地款、前期费、主体施工费等；
在一级分类下按照，经济用途、工程量种类进行细分；
一般不按经济性质分，如工资、机械费、外购燃料、折旧等，经济性质划分通常是施工企业的做法；
区分产品成本、期间费用，一并计入项目总成本；
动态成本不是实际成本、也不是标准成本，目标成本与标准成本概念相近，动态成本是预期的实际成本；
动态成本不仅包括产品成本，有时还包括期间费用，故比制造成本范畴大，是传统的完全成本，即产品在生产、销售过程中、现金收回前发生的全部成本费用；
因动态成本不涉及间接费用分配故不作产品基础、作业基础区分；
5、归集与分配、结转
合同管理的重点工作之一是费用拆分、归集；
一般不做分配、结转；
但存在一个特殊的成本结转，即公建配套设施成本结转，与半成品转产成品成本结转方式类似，分为分项结转和综合结转；
6、核算单据
制造成本核算单据主要是各种出入库单据、费用分配表；
动态成本核算单据主要是合同，变更及结算单；
五、差异总结
制造成本是一种注重结果的成本核算、管理体系；
动态成本是一种面向对象、注重过程的成本监控体系。
五、工程结算与付款
一、什么是工程结算及其分类
结算是指按照工程进度、施工合同施工监理情况办理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超过施工合同范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结算价位的竣工结算文件.
1、进度结算
1）按月结算，即实行按月支付进度款，竣工后清算的办法。
合同工期在两个年度以上的工程，在年终进行工程盘点，办理年度结算；
2）分段结算，即当年开工、当年不能竣工的工程按照工程形象进度，划分不同阶段支付工程进度款。
具体划分在合同中明确；
2、竣工结算
分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算；
（一）工程竣工结算编审
1、单位工程竣工结算由承包人编制，发包人审查；实行总承包的工程，由具体承包人编制，在总包人审查的基础上，发包人审查。
2、单项工程竣工结算或建设项目竣工总结算由总（承）包人编制，发包人可直接进行审查，也可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构进行审查。
政府投资项目，由同级财政部门审查。
单项工程竣工结算或建设项目竣工总结算经发、承包人签字盖章后有效。
承包人应在合同约定期限内完成项目竣工结算编制工作，未在规定期限内完成的并且提不出正当理由延期的，责任自负。
（二）工程竣工结算审查期限
单项工程竣工后，承包人应在提交竣工验收报告的同时，向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，发包人应按以下规定时限进行核对（审查）并提出审查意见。
建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算审查确认后15天内汇总，送发包人后30天内审查完成。
（三）工程竣工价款结算
发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后，应按本办法规定的期限（合同约定有期限的，从其约定）进行核实，给予确认或者提出修改意见。
3、工程量计算
1、承包人应当按照合同约定的方法和时间，向发包人提交已完工程量的报告。
发包人接到报告后14天内核实已完工程量，并在核实前1天通知承包人，承包人应提供条件并派人参加核实，承包人收到通知后不参加核实，以发包人核实的工程量作为工程价款支付的依据。
发包人不按约定时间通知承包人，致使承包人未能参加核实，核实结果无效。
2、发包人收到承包人报告后14天内未核实完工程量，从第15天起，承包人报告的工程量即视为被确认，作为工程价款支付的依据，双方合同另有约定的，按合同执行。
3、对承包人超出设计图纸（含设计变更）范围和因承包人原因造成返工的工程量，发包人不予计量。
二、工程款支付
1、工程进度款支付
1、根据确定的工程计量结果，承包人向发包人提出支付工程进度款申请，14天内，发包人应按不低于工程价款的60％，不高于工程价款的90％向承包人支付工程进度款。
按约定时间发包人应扣回的预付款，与工程进度款同期结算抵扣。
2、发包人超过约定的支付时间不支付工程进度款，承包人应及时向发包人发出要求付款的通知，发包人收到承包人通知后仍不能按要求付款，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意后可延期支付，协议应明确延期支付的时间和从工程计量结果确认后第15天起计算应付款的利息（利率按同期银行贷款利率计）。
3、发包人不按合同约定支付工程进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。
2、竣工结算款支付
发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5％左右的质量保证（保修）金，待工程交付使用一年质保期到期后清算（合同另有约定的，从其约定），质保期内如有返修，发生费用应在质量保证（保修）金内扣除。
三、工程结算与付款的区别
结算是对账，形成债权债务的活动；
付款是货币支付，清偿债务的活动；
故付款可能预付、可能欠付，受合同约定及甲方现金流影响；而结算作为日常工作，定期进行。
结算、付款参考文档：
1、建设工程价款结算暂行办法，二○○四年十月二十日，中华人民共和国财政部、建设部；
2、会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法。
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