济宁如意嘉园房地产开发可行性分析报告.docx
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济宁如意嘉园房地产开发可行性分析报告
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济宁如意嘉园房地产开发项目
可
行
性
研
究
报
告
二零零九年二月十六日
济宁如意嘉园房地产开发项目
可行性研究报告
编制单位（章）：
编制单位负责人：
编写：
审核：
详定意见：
符合国家相关规定和要求，项目可行性分析成立。
*******************************************************
项目各称：
如意嘉园房地产开发项目
建设单位（章）：
建设单位法定代表人：
项目负责人：
审核意见：
数据详实，分析可靠。
第一章总论项目概况
第一节项目概况
项目名称
项目建设单位
项目建设的地理位置
第二节提出的背景
第三节项目的性质和主要特点
第四节项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标
第二章项目投资的环境分析评价
第一节项目的社会经济发展方向分析
第二节项目的必要性和社会经济意义
第三节项目所在地周围环境
第三章项目建设条件
第一节基础设施建设条件
第二节市政条件
第四章项目环境影响及节能
第一节环境影响
第二节节能
第五章市场供需情况调查，预测和分析
第一节开发对象环境的调查分析
第二节各类商品房及建筑地块的现状调查和市场分析预测
第三节各类商品房的售价和租金的调查与预测
第四节务类商品房市场需求的调查与预测
第六章开发方案的分析与选择
第一节规划设计方案选择
第二节建筑设计方案分析与选择
第三节市政及出公用服务设施布置方案
第七章开发项目策划
第一节开发地域和具体地点的分析与选择
第二节开发内容和开发规模的分析与选择
第三节开发时机和开发进度的分析与选择
第四节项目融资方式的分析与选择
第五节房地产产品经营方式的分析与选择
第八章开发进度安排和项目开竣工日期
第九章物业管理
第一十章开发成本及项目投资估算
第一节开发成本估算
第二节项目总投资估算
第三节各种成本费用计算依据及计算表（附表）
第四节成本分析
第一十一章资源供给
第一节资金筹集和使用计划
第二节资金筹措方案分析和多方案比选
第三节建筑材料的需要量，供应计划和采购方式
第四节施工力量的组织计划
第五节项目施工期间的动力、用水等供应
第六节项目竣工使用水、电、气、交通、通信等的供应条件
第十一章项目财务评价
第一节销售收入、税金和利润预测
第二节项目财务评估
第三节项目不确定性分析
第四节项目方案比选
第十二章项目综合评价
第一节综合评价的项目费用和效益的划分和估算
第二节综合盈利能力分析
第三节社会影响分析
第十三章结论与建议
第一章总论
第一节项目概况
项目名称：
济宁市如意嘉园房地产开发项目
项目建设单位：
山东如意置业有限公司
山东如意置业有限公司是济宁市一家优秀的房地产开发公司。
主要从事优质地产项目的开发建设及相关技术投资活动。
企业奉行“从严求实、至诚至善”、“如意在德、品质相伴”的经营理念和文化。
公司技术力量全面、资金运作优势突出，在济宁市先后完成多个大型社区的开发建设任务，其中“冠亚星城”开发项目被评为济宁市唯一的国家康居住宅示范小区。
如意社区的物业管理和谐温馨，多年来一直受到市政府和社会各界的好评。
对于“如意嘉园”项目的开发建设，将会进行系统化、科学管理，结合其得天独厚的地理环境优势，力争把该项目建成高层康居节能示范项目，达到国家建设部3A性能标准，成为济宁市东大门一个亮点工程。
项目建设的地理位置
本项目位于济宁市高新技术产业开发区与市区交汇处，属济宁市东拓西跨，南联北延规划的中心区域，河湖水系生态保护区的一部分。
东至：
光府河景观带
西至：
拟开发建设的如意高档社区及鲁南质监中心
北至：
光河路双拥园绿化广场及冠亚星城项目
南至：
济宁市红星东路
项目三面临风景带或广场，地理环境十分优越。
第二节项目提出的背景
济宁地处山东省的西南部，是历史悠久的文化古城。
市域面积1.1万平方公里，其中市区建成面积40.86平方公里，总人口790万。
济宁属温带季风大陆性气候、四季分明、风光秀丽。
位于山东省南部，辖二区三市七个县，为山东省较发达的市地之一。
本市自然条件良好，矿产资源特别是煤炭储量丰富，交通发达，经济基础雄厚，发展潜力巨大，在气候、水文和经济文化、历史传统上兼具南北特点。
和国内大城市相比，济宁市房地产开发处于稳步发展阶段，特别是2005-2007年，随着经济的发展，投资额和新开工面积迅速增长，济宁市房地产迎来了开发高潮。
目前，在房地产市场中，区位较好，居住环境较佳的多层住宅平均价3600元/平方米，高层住宅平均价4800元/平方米。
济宁高新技术产业区位于济宁市城区东北部，近年来，在市委、市政府的正确领导下，国内外知名企业纷纷落户高新区，使该区成为济宁城市发展新的经济增长点。
近五年来济宁市城市居民收入的逐步稳定提高，济宁市民对40-60万左右住宅消费有一定的能力，如意御景湾项目具有可靠的市场需求。
如意嘉园项目北临进入济宁市区的主要干道，东邻水清景美的光府河景观带，项目地理位置极佳，开发潜力较大。
根据济宁市城区总体规划，城区将向东发展，如意嘉园项目符合济宁城区总体规划要求，通过高标准建设和现代化管理，将成为济宁市东大门一个布局合理、环境优雅、功能齐全、科技含量高的生态化、园林式、智能化、系统化的高尚住宅小区。
第三节项目的性质和主要特点
本项目自然环境优越，定位开发建设11--27层二十一栋小高层、高层住宅，配套建地下停车库一处兼作小区内人防设施。
属住宅商业开发项目。
项目规划建筑设计由中国城市建设研究院在对北京、上海等多个知名楼盘考察的基础上进行，创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统，建成后将成为济宁市东大门一道宏伟亮丽的风景线。
本项目以推进住宅产业现代化为目标，通过节能示范工程小区引领，提高住宅建设总体水平。
力争达到墙体改革、建筑节能、智能化配置和装修一次（厨、卫）到位四项基本要求。
第四节主要技术经济指标
规划依据
《中华人民共和国城市规划法》
《济宁市城市规划管理简明技术规定》
市建委、规划局意见和其他有关的法规
建设单位的相关建议
规划原则
符合城市总体规划的要求
合理利用城市空间和土地，充分考虑投资生产效益和土地使用效益，注重经济、社会、环境效益的统一。
满足社会化生产水平不断提高的要求，使各项建设适应社会发展需求。
规划布局
本规划用地范围内规划设计二十一座11-27层住宅楼。
规划建筑距西侧围墙13米，建筑红线后退东侧道路红线56米，距北侧用地界限13米，至南侧用地界限11米。
规划建筑11+1层，建筑高度38米；规划建筑17+1层，建筑高度56米；规划建筑23层，建筑高度71米；规划建筑27层，建筑高度83米。
地上总建筑面积201386平方米，容积率2.13，建筑密度11.3%，绿地率46.5%。
道路规划为环形布局，充分满足使用及消防的要求。
项目规划主要技术经济指标
规划建设用地
94883M2
总建筑面积
253612M2
地上总建筑面积
201386M2
地下总建筑面积
52226M2
容积率
2.13
建筑密度
11.3%
绿地率
46.5%
停车位
1343量
居住户数
1343户
居住人口（3.5人/户）
4701人
第二章投资环境分析评价
第一节项目的社会经济发展方向分析
济宁高新技术产业区位于济宁市城区东北部，近年来，在市委、市政府的正确领导下，国内外知名企业纷纷落户高新区，使该区成为济宁城市发展新的经济增长点。
本项目位于济宁市高新技术产业开发区与市区交汇处，属济宁市东拓西跨，南联北延规划的中心区域，河湖水系生态保护区的一部分。
近五年来济宁市城市居民收入的逐步稳定提高，济宁市民对40-60万左右住宅消费有一定的能力，如意嘉园项目具有可靠的市场需求。
根据济宁市城区总体规划，城区将向东发展，如意嘉园项目符合济宁城区总体规划要求，通过高标准建设和现代化管理，将成为济宁市东大门一个布局合理、环境优雅、功能齐全、科技含量高的生态化、园林式、智能化、系统化的高尚住宅小区。
第二节项目的必要性和社会经济意义
如意嘉园项目规划设计创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统，建成后将成为济宁市东大门一道宏伟亮丽的风景线。
项目按节能示范工程及国家建设部3A级标准建设，其价值会相应提升，售价预期在4800元/m2以上,可使项目达到预期的经济效益和社会效益。
开发建设该片区对旧城改造，绿化、美化济宁市城区东部环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解市区东部的住房压力，有着极为重要的意义。
济宁市居民对住宅小区的品质较为看重，高端产品较易受到青睐。
济宁市政府也十分希望在济宁市能成功建设打造一个节能示范工程。
济宁市目前缺乏一个精品小区，有诸多潜在消费者希望购买物有所值的住宅。
所以项目节能示范工程的实现，对其销售必然是一个较大的促进。
同时，节能示范工程是一个形象品牌，是质量保证体系的代表，所以项目示范工程的建设，对济宁市其它楼盘的开发也是一个无形的宣传和促进。
为进一步推进济宁市住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中展现济宁市住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，并率先采用太阳能与建筑设计一体化集中热水、地板辐射采暖系统、智能化设施功能配置、雨水收集、中水集中处理系统和新型节能墙体等多项住宅技术性能。
同时，在建筑户型平面、环境景观示范、建筑材料部品选择、人车分流、物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调性。
第三节项目周边环境分析
济宁地处山东省的西南部，是历史悠久的文化古城。
市域面积1.1万平方公里，其中市区建成面积40.86平方公里，总人口790万。
济宁属温带季风大陆性气候、四季分明、风光秀丽。
位于山东省南部，辖二区三市七个县，为山东省较发达的市地之一。
本市自然条件良好，矿产资源特别是煤炭储量丰富，交通发达，经济基础雄厚，发展潜力巨大，在气候、水文和经济文化、历史传统上兼具南北特点。
对环境的影响
为实施济宁市“绿亮清”工程，加快城市建设步伐，2002-2004年济宁市政府对光府河进行了彻底整治绿化，沿河两岸建成了2.6公里长的生态景观带。
如意御景湾项目建成后将与济宁市光府河沿河生态景观带融为一体，形成济宁市东部一个景观亮点。
该项目开发的高层住宅，其污染源很少，只有少量生活污水、厨房油烟和生活垃圾经处理后，对周围环境影响极小，完全符合国家居民居住环保要求。
该项目不仅内部布局合理，而且外观设计新颖，绿化率达46.5％，它的建成必将对济宁市容市貌的改善起到良好的作用。
第三章项目建设条件
第一节建设条件
一、地质条件
济宁市区地貌属汶、泗河冲洪积平原。
根据本区域地质勘测土地岩层共分十三层，各层的土层地质特征自上而下不再详述，现将地基评价及结论建设详述如下：
（1）地基土力学性质分析
场区土层分布较稳定①层杂镇土和②层素填土，力学性质不均匀，应挖除；③层粘土和④层粉质粘土，可塑料—硬塑，具中压综缩性，土层较薄；④—1层粉土具有中压缩性；⑤层粘土，可塑，具高压性，土层薄；⑥层粉质粘土，可塑，具中压缩性；⑦层粉质粘土王及以下各层土具中或低村缩性，是地基较好的下卧层。
（2）地基土液化判别及建筑场地类别划分
依据《中国地震参数区划图》（GB50011—2001）有关规定，济宁地区抗震设防烈度为六度。
设计基本地震加速度值0.05G，地震支反应谱特征周期0.45S，可不考虑场区地基土的液化影响。
依据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001），判定本场区地土类型为中软场地土，建筑场地类别为Ⅲ类，属抗震有利地段，建场适宜。
（3）基础评价
若拟建物采用深基础，假设基础埋深5.50M，基底压力140Kpa（每层按20Kpa考虑），依据《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）第5.2.4条求得经深宽修正后的地基土承载力特征Fa
Fa=Fak+ηbγ（b-3）+ηdγm（d-0.5）=162>140Kpa≥ηηη
因此基础座于-2.0M处，天然基础的承载力在强度上可行。
依据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）公式5.2.7-1
Pz+Pcz=123Kpa显然相对软弱下卧层在强度上能满足要求。
2、结论与建议
（1）依据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）第5.23.条，建议场区各地基岩土层的承载力特征值fak取值如下：
③层粘土fak=120Kpa
④层粉质粘土fak=120Kpa
④—1层粉土fak=120Kpa
⑤层粘土fak=90Kpa
⑥层粉质粘土fak=100Kpa
⑦层粉质粘土fak=140Kpa
⑦—1层粉质粘土fak=130Kpa
层粉质粘土fak=180Kpa
⑧—1层粉土fak=160Kpa
⑨层粘土fak=210Kpa
⑩层粉土fak=200Kpa
（11）层粉质粘土fak=240Kpa
（12）层粘土fak=260Kpa
（2）由于场区上部土层较薄且在厂区内不连续，没有统一稳定的基础持力层，建议拟建物采用浅基础，基坑开挖至一定深度后，采用灰土或砂垫层进行人工处理，形成强度较高的人工地基，基槽开挖后做好验槽工作。
（3）勘察期，在钻深度范围内未见地下水，因此，可不考虑地下水对及钢结构的腐蚀性。
（4）依据<中国地震动参数区划图>（GB18306-2001）及<建筑抗震设计规范>（GB50011-2001）有关规定，济宁地区抗震设防烈度为六度，设计基本地震加速度值0.05G，地震支反应谱特征周期0.45S，可不考虑场区地基土的液化影响。
（5）济宁地区最大冻结深度可按兖州的0.48M考虑。
二、气象条件
济宁市属暖温带季风性大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。
根据地区历年统计资料气象显示：
年平均气温13.5oC
极端最高气温41.6oC
极端最低气温-19.4oC
年平均最高气温19.4oC
年平均最低气温8.6oC
冬季采暖室外计算温度-7oC
年平均降水量676.7MM
年最大降水量1186.0MM
全年平均风速3.1M/S
最大风速22.7M/S
最大冻土深度450MM
全年主导风向东南
冬季主导风向西北
夏季主导风向东南
三、基础设施条件
区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖）。
道路：
市中区红星东路东段，南邻红星东路，南邻光河东路，西邻火炬路，道路四通八达。
由于目前济宁人均居住面积已达18平方米，因此新建户型面积应控制在90—150m2/套，80％以上应在120—150m2/套。
配电梯住宅：
购买配电梯住宅消费者，多数追求住房的舒适性。
户型以三室二厅二卫户型为主，多数客厅宜放在南面，可设计走入式衣柜，卧室开间不低于3.6米；面积控制在130—180m2/套。
同时，户均面积控制适中，可使电梯分摊成本降低。
高层住宅（一梯两户板式小高层或两梯两户高层住宅）分起居室南向和北向两类。
虽户型较为简洁，过道使用不太经济,但由于采用大卧室和大客厅格局,卧室和客厅采光好，适应了北方宽敞舒适的居住习惯，得到大家的认可。
如意嘉园项目高层住宅户型建议以三室二厅二卫户型为主，也可考虑部分复式户型。
面积控制在120—180m2/套。
高层住宅是市区的“别墅”，属豪华型住宅，户内设计布局要精细化。
根据济宁市城区总体规划，城区将向东发展。
本项目符合济宁市城区总体规划要求。
该区基础设施配套完善，220千伏变电站、邮件分拣中心、热电站、煤气站、自来水厂等一应俱全，高标准的市政管线已全部铺设地下。
供水、供电、暖、燃气等市政供给，根据市区相应部门提供的资料,可满足项目要求。
目前济宁中高档住宅开发处于起步阶段,在这一层次竞争对手较少。
随着市民收入的稳步增长,中高档住宅需求正成为今后的发展趋势。
第二节市政条件
本项目开发建设市政条件成熟，供应方案可行。
高压供电：
由济宁市高新区220千伏变电站提接，双回路供应
天燃气供应：
市天燃气主干管在项目东侧，由市天燃气公司开通即可
城市供水：
项目南北两侧均有主管道通过，可实现回路供水
市政排水：
项目实施雨污分流，雨水接入市政排水管，生活污水处理达标后回用
闭路及电信：
分别由市电视台和电信局负责小区接通工作
采暖供应：
市热力公司距项目不足1000米，可优先接入
第四章项目环境影响及节能
第一节环境影响
一、建设地点环境现状
本项目地点在济宁市东城区、光府河西。
该处周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力且周围无污染企业。
本项目建成投入使用后除产生的少量生活污水、厨房油类、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其它污染物排放。
因此，对周围环境不产生不良影响。
二、污染源分析及治理措施
1、主要污染源与污染物
本项目属住宅片区建设，其主要污染源为生活污水、厨房类烟及生活垃圾。
为确保片区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。
2、环保治理措施
本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：
（1）生活污水
本项目对生活污水进行生化处理，检测达标循环使用，实现生活污水零排放。
（2）本项目在厨房采用通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。
（3）生活垃圾
本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理场。
三、绿化
绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染。
保护环境方面也有特殊的作用，本项目坚持点、线、面相结合的原则，把院绿化、道路绿化有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保片区环境优美整洁，片区绿化率不低于46.5%。
四、环境影响评价
本项目属住宅区建设，其污染源很小，且污染物排放量很少，产生的少量生活污水，经集中生化处理后，完全可达环保要求；对生活垃圾集中存放，每天外运，不对周围环境造成污染。
第二节节能
本项目拟采取以下节能措施：
1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备，电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。
2、住宅卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。
3、灯具以节能型为主，达到节约电能目的。
4、合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。
5、采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺以节能降耗。
6、采暖采用地面辐射式采暖。
7、洗浴采用冬夏均能使用的集中式太阳能。
8、生活污水生化处理循环使用
工艺设计工艺流程
根据生活污水可生化性好的特点，在保证废水达到回用和景观补水标准要求的前提下，结合我公司在同类工程中的经验，本着“两低两高”的原则（即投资低、运行费用低、去除效率高、自动化程度高），采用先进合理的工艺。
确定处理工艺流程如图4-1：
原水
格栅
集水井
泵
毛发过滤器
调节池
泵
水解酸化池污泥浓缩池吸泥车外运
鼓风机活性滤料生物滤池
除磷药剂混凝反应池
高效过滤池
ClO2发生器
人工湖
泵
中水泵房
图例：
污水管线污泥管线
曝气管线加药管线
图4-1处理工艺流程图工艺特点
本工艺采用水解（酸化）反应池替代了功能单一的初沉池。
主要优点有：
对SS去除率高；可改善污水的可生化性，有利于后续的好氧处理；同时完成对污水污泥的处理，使污泥稳定，实现污泥一元化处理——精简了污泥消化处理工序。
本工艺所选用的活性滤料生物滤池工艺具有三高一分的特点。
三高指：
高生物量、高生物活性和高传质速度；一分指：
反应器沿水流方向分为多层，各层分别生长着占优势的微生物。
因此，活性滤料生物滤池工艺具有较高的生物反应速度和处理效率。
同时该工艺还具有过滤、截留悬浮颗粒的功能，不需设二沉池。
本工程采用PLC自动控制系统，具有自动化程度高、操作简便等特点，对污水处理过程进行全面控制。
工艺组合简单，占地少，污泥产量低。
本工艺已成功应用到多个污水处理回用工程中，工艺成熟、先进可靠。
污水处理系统采用地下式结构，构筑物池顶覆土绿化、风机水泵等置于地下，并采用先进、合理的降噪和除异味措施，所以异味少、噪声低。
活性滤料生物滤池
活性滤料生物滤池是一种高效生物反应器，因其技术的先进性和实用性，被国家环保总局评为2000年国家重点环境保护实用技术，被国家五部委（科学技术部、国家环保局、对外贸易经济合作部、国家质量监督检验检疫总局、国家税务总局）评为国家重点新产品。
该技术已在我公司承担的多项工程中得到成功的应用。
活性滤料生物滤池的最大特点是使用了一种新型粒状滤料，在其表面生长有生物膜，污水自下向上流过滤料，池底则提供曝气，使废水中的有机物得到吸附、截留与生物分解。
活性滤料生物滤池的最大特点是使用了一种新型粒状滤料，在其表面生长有生物膜，污水自下向上流过滤料，池底则提供曝气，使废水中的有机物得到吸附、截留与生物分解。
毛坯滤料电镜照片活性滤料上细菌的电镜照片
活性滤料上原生动物的电镜照片活性滤料上后生动物的电镜照片
活性滤料电镜照片
处理效果分析
表4-1处理效果分析表
处理单元
水解酸化池
活性滤料生物滤池
过滤、除磷、消毒装置
CODCr（mg/L）
进水
出水
去除率
400
<280
>30%
280
<40
>86%
<40
BOD5（mg/L）
进水
出水
去除率
200
<160
>20%
160
<6
>96%
<6
SS（mg/L）
进水
出水
去除率
220
<70
>70%
70
<15
>79%
15
<5
>67%
氨氮（mg/L）
进水
出水
去除率
40
<38
>5%
38
<5
>87%
<5
总氮（mg/L）
进水
出水
去除率
60
<55
>9%
55
<15
>73%
<15
总磷（mg/L）
（以P计）
进水
出水
去除率
5
<4.5
>10%
4.5
<2.5
>45%
2.5
<0.5
>80%
总大肠菌群
（个/L）
处理后的水经消毒后，总大肠菌群少于3个/L
9、工程竣工交付使用后管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴漏现象，以减少不必要的浪费。
第四章市场供需情况调查、预测和分析
第一节开发对象环境的调查分析
济宁地处山东省的西南部，是一座有6,000年历史的文化古城。
市域面积1.1万平方公里，其中市区建成面积40.86平方公里，总人口790万。
济宁高新技术产业区位于济宁市城区东北部，以洸府河为界分为东西两区，总规划面积13.2平方
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