济宁物业收费管理办法.docx

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济宁物业收费管理办法

济宁市物业服务收费管理实施办法第一条为规范城市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发[2004]205号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条本办法适用于济宁市范围内经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业服务企业对住宅及写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。

政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机第四条．

制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条市政府价格主管部门会同物业行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

县级政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条物业服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。

根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价。

成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业服务企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。

协商不成的，由物业服务企业报当地价格主管部门核定。

未成立业主大会的，由物业服务企业报当地价格主管部门核定。

实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业

（二）．

买受人的约定标准收取物业服务费。

（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报当地价格主管部门备案。

政府价格主管部门应给予规范和指导。

（四）为满足部分物业产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。

（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业服务企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第七条为体现“优质优价、质价相符”的原则，实行政府指导价的物业服务收费实行等级收费管理。

各等级收费基准价上下浮动幅度为10%。

对达不到等级服务标准的物业住宅小区其收费标准按四级最低收费标准以下确定。

收费等级由物业服务企业提出申请，报经当地价格主管部门会同同级物业行政主管部门按照《济宁市住宅小区物业服务收费等级评定标准》考核、确定。

住宅小区物业服务收费等级评定以住宅小区为单位，一个小区执行一个等级收费标准。

住宅小区的物业服务收费等级每两年评定一次。

．

第八条物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。

未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

业主自用的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。

住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室的物业服务费，实行市场调节价，可适当高于住宅物业服务收费标准。

第九条住宅小区物业服务基本项目及内容包括房屋管理、公共设施设备维修保养、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等内容。

第十条未经价格主管部门同意，物业服务企业不得以任何名目向物业产权人收取长期占用性质（超过一年以上）的违约金、押金、保证金等。

第十一条住宅小区物业服务收费等级，原则上在住宅销售或入住率达到60%后评定，对入住率未达到60%的住宅小区，物业服务企业已按住宅区物业服务与收费等级标准进行管理的，由同级价格主管部门制定试行标准，试行期限一般不超过一年。

第十二条业主与物业服务企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

．

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业服务区域清洁卫生费用；

（四）物业服务区域绿化养护费用；

（五）物业服务区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（八）．

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第十五条物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十六条物业服务企业在实施收费时，应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业服务区域内的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十七条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

．

第十八条政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，凡收费标准与服务质量不符的，予以调整其收费标准。

第十九条物业服务企业自用的办公及生活用水、用电等，应单独设表计量，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

第二十条装修期间产生的建筑垃圾，由业主或使用人关规自行处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，处理费用由双方协商确定。

第二十一条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。

第二十二条纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、第二十三条．

通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，手续费应由委托单位承担，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。

所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用。

第二十六条物业服务企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证，不得收取费用。

物业服务企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第二十七条住宅小区内未设专用停车场的，不得收取停车费。

设有专用停车场的，可按规定收取车辆停放、管理、服务费，具体标准另文下达。

第二十八条物业服务企业在向政府价格主管部门申请确

认收费等级、收费标准时应提供以下资料：

、工商营业执照；1

2、企业资质证书；

3、物业服务委托管理合同；

4、住宅小区公共性物业服务收费标准申请表；

5、申请物业服务收费标准的书面报告和成本测算材料。

第二十九条各级政府价格主管部门会同物业行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等的监督。

物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。

第三十条本办法由济宁市物价局、济宁市建委按各自职责负责解释。

第三十一条本办法自2008年10月1日起执行。

此前凡与本办法不符的，一律以本办法为准。

附件：

1、济宁市住宅小区物业服务等级评定标准

2、济宁市住宅小区物业服务各等级指导价格标准

3、济宁市住宅小区公共性物业服务收费标准申请表

4、济宁市住宅小区非公共性物业服务收费标准备案表

济宁市住宅小区物业服务等级评定标准

一级

小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面‰的物业管理服务和经营房；绿化35以上（包括水面；固定活动馆30平方米以上专固定停车位户至个；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电基本要固定体育活动场馆不少于二项巡更系统或其他三项以上安全防范设施（优秀）项目称号或制定并实施相关的施。

获得国家或省物业管理示创计划服务内服务标

、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、检修和保养记齐全

、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制房屋管理维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每三日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。

每年3次以上疏通，室外排水管道进行清扫、室内、对屋面排水沟、）雨季前须安排一次（

保障排水畅通雨季前一个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划

、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。

小区内各口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观

、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地无破损外墙及公共空间无乱张贴乱涂乱画乱悬挂现象室外招牌广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序

、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门

按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公（业主临时公约求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管协议查验装修申请方案及审批记录告知装修人有关装饰装修的禁止为和注意事项对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理对修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告问题严重的报有关部门理；督促装修垃圾及时清运

维修养护制度健全并在工作场所明示工作标准及岗位责任制明确公共设施设执行良好

维修养、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故．

障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录

、实2小时报修值班制度。

急修报修半小时内到达现场，预约修报修按双方约定时间到达现场

、不定期对泵房、管道进行除锈、油漆；每年保养一次水泵；泵房本整洁；每次清洗水箱、蓄水池；水箱蓄水池盖板应保持完好并锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进防冻保养；水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，保证二次供水正常，二供水水质符合国家生活用水标准

、保证电2小时运行，电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好轿厢整洁委托专业维修保养单位进行定期保养每年进行安全检测并有有效的《安全使用许可证；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯行进行管理。

电梯发生一般故障的，两小时内专业维修人员到现场修理发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

如因电梯门无安全关闭置无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶或由业主要专人驾驶的电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运突发事件维修保养除）

、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常消防栓每月巡查一次保持消防栓箱内各种配件完好每天检查火警功能报警功能是否正常每半年对所有的火灾探测器消防喷淋进行一次实模拟实验年对探测器进行清洗及时更换失效的器件每半年检每月检查一次灭阀杆处加注润滑油并作一次放水检查一次消防龙带、．

机，如失效立即更新或充压；消防通道畅通

、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象

、不定期巡查路面、侧石、井盖、休闲椅、凉亭、水景等，健身设施儿童乐园随时检查发现损坏的，一周内修复。

保持道路和路面平整无损、无积水，侧石平直无缺损；保持景观原貌，保证室外器械、设施的全使（需更换除外每次巡视检查喷水池水泵及其它附属设施保证其正常运行重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查保证日期间各项设施运行正常。

主要道路及停车场交通标志齐全、规范

、路灯、楼道灯完好率不低98。

损坏的应2小时内修复

1、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；可能发生的各种突发设备故障有应急预案

1、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户

、门岗室美观整洁，人员统一着装设专2小时值勤，其中主入口不少1小时立岗值勤。

对本区机动车出入验证；对外来机动车记换证保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实记录

公共秩序维

、按照规定路线和时间进2小时不间断巡逻，不少1次，对区重点部位每小时巡查一次并做好巡查记录巡逻过程中对可疑人员行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

设有中央监控小时安全监控并记录及时2的实施

、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、篦子、花、草、树木等

、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施

、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清次；电梯厅、楼道日清次，每周拖次；一层共用大厅每日拖次；楼梯扶手日擦次；共用部位玻璃每周清次；路灯、楼道灯每月清次天台、屋顶每月清次，无垃圾堆积

、共用雨、污水管道每年疏次；雨、污水井每月检次，视查情况及时清掏；化粪池每月检次，每半年清次，发现异常时清掏保洁服、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

按楼栋口楼层收集垃圾，每次

、电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰

、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象

次，无异味、垃圾设施每天清6．

、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫

、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象

、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生

1、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门行处理

、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有好的观赏效果树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。

发现死树在一周内清除，并适时补种

、草坪生长整齐，高度不应超1公分，超过时应及时进行修剪

、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑

、绿篱枝叶较茂密，超过平齐1公分时应进行修剪，绿篱根部绿化养护管死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物

、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长良好

、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象

、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损

、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌8．

、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方并组织实施

、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服项目、内容及物业管理服务费标准

、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务

、管理人80持有物业管理上岗证书，特种作业员工100持政府或专业部门颁发的有效证书上岗

、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、常办公等进行管理

综合管理服建立完善的档案管理制（包括物业竣工验收资料设备管理档案业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，存完好

、设置“服务中心”，公示服务联系电话2小时有管理人员接住户处理物业管理服务合同范围内的公共性事务受理住户的咨询和诉，有效投诉处理100

、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准

、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回工作回访85以上每年进行一次满意度抽样测评满意率达85并对薄弱环节进行改进。

．

1、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支况

1、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规使用共用部位设施设备维修基金

二级

小区封闭有不少于小区住宅总建筑面‰的物业管理服务用房绿化30以上（包括水面；固定活动馆20平方米以上；具备楼宇可视对基本要系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活动地不少于一项设施。

获得市级物业管理示范（优秀）项目称号或制定并实相应的争创计划

服务内服务标

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维房屋管理修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。

主要路口设有路标，栋、3．

门、户及其他公共配套设施场地有明显标识

日巡次小区房屋单元门楼梯通道以及其他共用部位的门窗玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护

、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序

、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行及时劝并报告业主委员会和有关主管部门

、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，验装修申请方案及审批记录告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃及时清运

、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确执行良好公共设施设

共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常维护良好维修养保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发性事件有急方案和现场处理措施、处理记录。

．

3、实行24小时报修值班制度。

急修报修半小时内到达现场，预约维修报

4、不定期对泵房、管道进行除锈、油漆；每年保养一次水泵；泵房基本2次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，

修按双方约定时间到达现场。

整洁；每年

溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保

养；水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡。

保证二次供水正常，二次供水水质

符合国家生活用水标准。

5、按合同约定保证电梯正常运行。

定期进行安全检测并持有有效的《安6、消防泵每两个月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；7、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率8、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有9、雨水井、化粪井每季度检查

。

发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到

消防栓箱内各种配件完整，

1

次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，

90%

每半年检查一次消防龙带、以上，按规定时间定时开

全使用许可证》

现场应急处理。

消防栓每月巡检一次，

阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；按需配备灭火器，每

月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。

关。

明显标志和防范措施。

无堵塞外溢。

．

公共秩序维护

10、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

1、门岗室整洁，人员统一着装。

设专人24小时值勤。

对本区机动车出入

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区2小时巡查一次，并做好巡查记录。

巡逻过程中对可疑人员进行24小时安全监控并记录及时。

3、有火、水、警应急预案，入遇险情及时报告有关部门，并协助采取相

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。

非机

5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦

1、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁

验证；对外来机动车登记换证。

重点部位每

询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

设有中央监控室的实

施