最新合肥房地产市场调研报告30页16图文精.docx
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最新合肥房地产市场调研报告30页16图文精
xx花园
（市场调研
2008年1月12日
合肥xx地产投资咨询有限公司[专业地产营销机构]
一.项目概况（2
1.1地理位置（2
1.2地块状况（2
1.3交通状况（2
1.4地块概述（3
二.宏观市场分析（4
2.12007年合肥房地产市场发展概况（4
2.22007年合肥房地产市场总体运行状况（8
2.32008年合肥房地产市场发展及预测（10
三.市场竞争分析（12
2.1板块竞争分析（11
3.1竞争物业分析（12
四.项目分析（21
4.1项目地段特点（21
4.2项目地理位置分析（21
4.3项目周边环境分析（21
4.4本案户型设计和面积配比建议（22
五.项目SWOT分析（23
5.1S-优势分析（23
5.2W-劣势分析（23
5.3O-机会（24
5.4T-威胁（24
六.目标市场分析（25
6.1目标客户特征及需求分析（25
6.2目标客户信息来源分析（27
七.价格定位（27
一.项目概况
1.1地理位置
本项目地块位于合肥市庐阳区板块,属一环内,北接一环路濉溪路,东接肥西路,西临西里河,毗邻南淝河。
在整体方位上,项目位于合肥城西生态走廊带上,处于上风上水之地,具有天然的环境优势。
本
项
目
1.2地块状况
项目地块规划总用地面积为xxxxx平方米,总建筑面积为xxxxx平方米。
容积率为x.xx,建筑密度xx.xx%,绿地率xx.xx%。
周边两条道路将地块围成一个不规则的梯形。
地块现状为荒芜空地,视野开阔,南靠万家华庭,紧邻四里河,毗邻南淝河,生态环境较好。
1.3交通状况
本案地段处于位于合肥市一环线主干道沿线上,距合肥市中心5公里,距合肥骆岗机场15公里,距合肥火车站6公里,交通便捷。
根据规划,本案项目沿接濉溪路正在建设一条由东向北至中环路,由东向南至合作路,一环路下穿亳州路桥已开始架设桥梁板,15日完成吊装,届时,该立交桥桥面将具备通车条件,并于春节前实现通车目标,而一环路下穿蒙城路则将在上半年完工。
北环线上最大的一座立交桥建设——四里河立交预计在今年10月1日前完成。
从城区的可达性看,目前项目旁正新建一条快速通道——北一环高架桥,由此建成后将大大提高项目的交通价值,随着道路工程进度的加快便利、快速将指日可待。
1.4地块概述
♦本项目位于一环路与肥西路交汇处,东接肥西路、西接沿河路直面四里河、北接一环路,与森林公园一站之遥。
占地面积约x.x万平方米,总建面约xx万平方米,其中x栋xx层超高层、x栋xx层、x小高层住宅约x.x万㎡,商业门面约x.x万平方米,地下建筑面积约xxx平方米,公建配套xxx平方米。
配有中心景观、休闲广场、大型商业房等生活设施。
无论是小区规模、建筑设计、景观设计及生活配套设施,都足以成为合肥的城市亮点。
小区将会是合肥市不可多得的高档生活社区。
♦拟建项目的主要技术经济指标
项目指标参数项目指标参数
总用地面积xxxxx㎡地下车位xxxx辆
总建筑面积xxxx㎡容积率xxxxx
住宅面积xxxx㎡建筑密度xxxxx%
公建面积xxxxx㎡绿地率xxxxx%
地下建筑面积
xxxxx㎡总户数xxxx户地上停车位xxxx辆
小结:
项目地块具有极强的稀缺性,紧邻城市快速发展通道---一环线,处于城市经济带,适于打造具备市政功能的高尚社区,项目有望成为合肥市房地产市场的风向标;
根据地块现有条件:
本项目规模的适中、区位的特殊性、地段绝佳性等条件,项目不是普通房地产项目概念,整个项目开发必须采用城市开发的思路,站在市政的高度看待整个项目的开发;
地块现状与周边、其他区域及其他项目区别不明显,建立区域形象,界定区域成为定位工作中的主要组成部分;
二.宏观市场分析
2.12007年合肥房地产市场发展概况
2.1.12007年年度新建商品住宅均价为3489元/平方米,比去年上涨6.73%。
15001800
2100
2400
2700
3000
3300
3600
2002年2003年2004年2005年2006年2007年
从02~07年的年度均价走势来看,虽然从2007年6月份以后,合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势,但是从全年成交均价来看,2007年与2006年相比来看,上涨幅度为6.73%,全年均价达到了3489元/㎡。
造成合肥市新建商品住宅价格上涨的原因有这么几个方面:
一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上
涨;
随着下半年成交量的不断放大,供求关系出现了一定变化,而且这种供需紧张的局
面将会在一定时间内持续;
在2007年9、10年份新拍卖的土地成交价格上未来较高的成本代表了开发企业对
合肥后市的强烈信心;
宏观调控对房地产业发展的影响合肥城市面貌、经济水平不断提高,也促使了合肥
的房价的增长。
2.1.2从2007年6月份以后,合肥新建商品住宅展开第二轮价格上涨,半年涨幅接近15%。
03年-07年新建商品住宅价格走势图（元/平方米
1000
150********03000350040002003年1月
5月
9月2004年1月
5月
9月2005年1月
5月
9月2006年1月
5月
9月2007年1月
5月
9月
12
月
合肥市新建商品住宅销售价格主升期在03年9月04年9月,涨幅较快;04年9
月份以后,合肥的楼市进入高位盘整阶段,涨幅放缓。
随之,由于国家的宏观调控,分别在2005年以后及2006年出台了“国八条”、“国
六条”,以及以往土地规模供应较大,合肥市的新建商品住宅的销售住宅的销售价格,出现了新一轮的上涨势头,半年内上涨幅度接近15%;
2.1.3高层住宅持续增加,占总体比重的50%以上,未来24层、32层的高层建筑将成为主流。
2003年
2004年2005年2006年2007年
从最近合肥市新建商品住宅的建筑类型所占比重的变化情况来看,高层的比例不断增加,到2007年11月底其比重已经达到了55.3%;而多层以及小高层的比例则不断下降,其中多层下降最为明显,从2003年的接近80%比重一直下降到2007年11月份的22.4%,并有进一步下降的趋势。
从近期的土地供应情况来看,由于容积率的基本上维持在2.5以上,因此未来主要仍要是以高层为主,而且层数也在不断的上升,总层数为24层、32层的高层项目也不断出现;
2.1.4户型供应比例有所增加,购房者消费观念有所转变,二室户最为热销
2007年合肥市新建商品住宅成交套数户型比例
12%
2007年合肥市新建商品住宅供应成交套数户型比例
19%
与去年相比,2007年中小户型的供应比例有所增加,70%90政策效果有所体现,但是距离总体70%的比例有相当差距,可以预计在2008年中小户型的比例将会不断增加;
“70%的90平方米以下的占比”的硬性规定,导致合肥开发企业为了避免小户型的同质化竞争,在中小户型的设计上将不断创新。
一梯两户的板块不断减少,同一平面层的户数将不断增加,将增加到三户、西户甚至更高。
在整体供应和成交比例来看,二室户最为热销,而大户型销售相对较差。
2.1.52007年全年成交量较2006年增加一倍左右,新建商品住宅销售呈现井喷行情
2007年合肥市新建商品住宅销售图（单位:
平方米
200000
40000060000080000010000001200000140000016000001月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月11月
在2007年2月份以后,合肥市新建商品住宅的销售面积不断增加,其中最高点出现在11月份,其成交接近140万平方米,是接近全年最低点的5倍。
对比2007年合肥新建商品住宅价格走势图,发现两者趋势其本一致,从进入6月
份以后的成交量不断放大,合肥房价上扬的幅度也不断加快;
成交量不断放大二新增供应增长相对缓慢,供需矛盾状况持续到明年上半年,而供
需矛盾会进一步刺激合肥房价的上扬;
单月新建商品住宅的销售面积超过100万平方米,全年预计成交量较2006年增加
一倍左右,新建商品房呈现井喷行情。
2.1.62007年整体用于商品房开发用途的部分土地价格较高,成为刺激合肥房价上扬主要原因之一。
2007年合肥市商品房开发用途土地成交走势
200000
40000060000080000010000001200000140000016000001月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月11月
2.1.72007年前11月（其中8、11月份无相关用途土地成交合肥市用于商品房（含住宅、商业、办公类
从2003年以来,合肥市的整体土地供应每年集中在5000~6000亩左右,虽然今年
来的容积率大幅度提高,但是在供应量上却呈现逐年减少的态势,但是从2007年有所回升;
近三年来,包河区的土地供应量为最大,占到总体面积的三成以上。
而经济区的面
积占比相对最小。
未来房地产开发热点将从蜀山区转移到包河区。
10月份土地成交面积较高,主要位于徽州大道的单总土地成交面积达到了1991亩;尤其市9、10两月成交的土地价格较高,较高的土地价格成为合肥市房价上涨的主
要原因之一。
2.2截止2007年末合肥庐阳区房地产市场总体运行状况2.2.1新建商品住宅价格分析
1庐、蜀两区07年12月份新建商品住宅均价3716元/㎡、3911元/㎡
肥市庐阳区蜀山区
2007年12月份庐阳区新建商品住宅均价为3716元/平方米,比合肥市均价低97元、平方米;与2006年12月庐阳区与合肥市的差价要高出60元、平方米,差距拉大。
2007年12月份蜀山区在售新建商品住宅均价为3911元/平方米,比合肥市均价3813元/平方米高出98元/平方米;与2006年12月蜀山区和合肥市47元/平方米的价差相比,今年差距略增。
2庐、蜀两区新建商品住宅均价比去年同期上涨10%和17%
庐阳区在售商品住宅均价与合肥市均价走势一致,2006年11月—2007年5月价格基本持平,6月份起开始小幅上涨,10月份起上涨幅度加大;12月份均价比去年同期上涨10%,涨幅低于合肥市5个百分点;
蜀山区价格走势与合肥市基本一致,2006年11月—2007年5月价格基本持平,6—9月份价格小幅攀升,至10月黄金周起,价格呈明显“跳跃”式上涨;
蜀山区新建商品住宅与去年同期相比上涨了557元/平方米,涨幅达17%,月涨幅为1.4%,较合肥市涨幅约高2个百分点。
3截止12月份庐、蜀新建高层商品住宅均价分别为4072元/平方米,4026元/平方米.
庐阳区新建高层商品住宅均价为4072元/平方米,比合肥市高层均价高109元/平方米,小高层均价为3628元/平方米,比合肥市低91元/平方米;多层均价为3596元/平方米,相对最低,但与合肥市多层均价相比,要高出144元/平方米;蜀山区高层均价破四,达4026元/平方米,与合肥市高层均价4027元/平方米基本持平;小高层均价居次为3775元/平方米,比合肥市高出56元/平方米。
2.2.2庐、蜀两区新建商品住宅供应分析
112月份庐、蜀新建商品住宅可售面积分别占合肥市可售面积的21%,23%庐阳区在售新建商品住宅可售面积与可售套数走势基本一致。
以可售面积来看,1
—7月份供应面积从35万平方米逐渐下降到25万平方米左右,8月份供应面积又恢复到35万平方米左右,但12月可售面积大幅下降。
蜀山区变化幅度不大,总体呈稳步下降的走势。
可售面积上来看,在1月份可售面积最大,2至8月份,可售面积主要在100—120万平方米之间波动,10月份起可售面积下降到100万平方米以上。
2庐、蜀两区可售新建商品住宅中,高层可售套数所占比重分别达55%和68%。
庐阳区新建商品住宅以高层为主,占当月庐阳区可售面积比重的55%,小高层、多层所占比重分别为28%、17%;按照可售套数统计,截止庐阳区新建商品住宅套数所占比重为58%,小高层24%。
无论市从可售套数还是可售面积的比较来看,蜀山区可售新建商品住宅中,高层建筑占居绝对的主体地位,当月可售面积约52万平方米,占蜀山区当月新建商品住宅可售面积的64%,可售套数所占比重更大,接近7成;小高层可售面积所占比重为15%,与套数占比一致。
2.2.3庐、蜀两区新建商品住宅成交分析
1截止12月份庐、蜀新建商品住宅总成交面积分别占合肥市总成交面积的10%和19%。
庐阳区新建商品住宅总成交面积占合肥市总成交面积的10%,位列第五。
而蜀山区整体销售态势良好,总体呈上涨趋势,11月份成交面积达到销售的高峰。
2庐、蜀两区新建商品住宅总成交面积中高层分别占36%和42%
庐阳区新建商品住宅三类建筑类型成交中高层、小高层、多层比重分别占36%、32%、32%。
在各户型套数占比上,三室户依然是市场的主要需求,占总成交套数的57.6%;
二室户的套数所占比重为29%,位列第二;四室户及以上一室户的成交比重较低,分别为7%、5.9%。
蜀山区新建商品住宅中,高层的成交面积所占比重最大为42%,多层紧随其后,占37%;小高层排名第三占20.5%。
在新建商品住宅中,三室户成交套数所占比重超过半数以上,为58%,二室户、四室及以上、一室户占比分别为23%、12%、8%。
2.32008年合肥房地产市场发展及预测
2007年,第四季度房价上涨过快,是受周边城市房价上涨的影响和土地价格的上涨。
同时,偏紧的金融政策,让市民担心利率会不断上升,贷款门槛提高影响自己购
买住房,纷纷加入到购房大军中。
由于国家对房地产市场调控的不断加强,购房者也曾一度预期房价会因此出现“拐点”,很多购房者在持币观望。
但随着时间的推移,”拐点”并没有按预期出现。
相反,房价却出现了不同程度的上涨,尤其是在第四季度,房价像脱缰的野马,一路逛奔。
这让很多持币观望的购房者不得不重新审视眼前的市场,很多人更是一改曾经的矜持,成功积极的购房人。
供求市场出现的突然变化,也推动了房价的快速上涨。
2008年合肥房地产市场将继续平稳健康发展,从投资、建设面积以及房地产的发展上都将和2007年差不多,不会有太大的变化。
小结:
从各种经济指标进行分析,合肥市房地产市场目前十分火爆,市场预期看好,距离国际房地产行业的萎缩期还有一段时期,房地产市场的繁荣还将继续较长时间,合肥房地产还有较大的发展空间。
三.市场竞争分析
2.1板块竞争分析
根据项目特点,将与本项目产生直接竞争的不是合肥市的单一房地产项目,最大的竞争来自于合肥市各房地产开发的功能板块,特别是房地产项目发展相对集中并迅速发展的城西（蜀山区和城北（不包括地块所处区域。
2.1.1城西板块
蜀山区位于合肥市西南部,东以金寨路与包河区为界,北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻,西南两面与肥西县接壤。
区内总面积261.36平方公里,常住人口54.45万,其中农业人口4.22万。
区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥科学城。
是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导,极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。
2.1.2城北板块
庐阳区以合肥老城区为主体,向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。
总面积139.32平方公里,人口41.47万,作为省会城市的核心区。
庐阳区是全省政治、经济、文化、金融中心。
2.1.4本项目的区域价值
本项目位于庐阳区西北区,处于成都市传统的上风上水区域,地块处于城市和城市生态绿肺两大一静一动之间,座拥4.6平方公里的城市森林公园。
区域价值在于:
延续传统的贵气、拥有经济和自然两大独特的资源优势。
小结:
根据对合肥市竞争板块分析,不包括本项目在内的其余两大板块均具有良好的发展优势,与本项目板块将产生直接的板块竞争。
有鉴于此,突出本地块的独特、不可复制的优势,与其他板块形成完全的、差异化的特点将是本项目定位工作及后续工作的重要课题,建立完整的区域界定体系不可或缺。
3.1竞争物业分析
3.1.1竞争楼盘位置示意图
3.1.2个案分析:
【金域蓝湾】
⏹项目简介
位于合肥市濉溪路与颍上路交叉口东北部。
南至濉溪路,北至华安家园,西临合肥商务中心财富广场;东至北京华联,龙华医院。
对面有合肥长城医院,恒大华联超市,步行300米就可以到达合家福超市。
⏹项目规划及工程进度
项目总建筑面积约177370m2,占地面积约65600.9m2,绿化率52%,容积率2.7,由新景花园本
项
目长城·天一家
奥林花园金域蓝湾
20幢楼组成,其中小高层5幢、高层15幢,小区整体规划成”11”字型,由南向北依次排开,现代的建筑外立面,以褐色系属主,外立面以大面积的玻璃窗面为主,中空隔音玻璃,外墙保温材料等多种节能材料运用,更体现金域蓝湾高尚建筑的科技人文关怀。
在整体建筑造型营造上,延续了现代主义由外而内的手法。
完美时尚的建筑造型,完全满足室内空间需求。
建筑在一、二层的安全智能化系统中,除了常规门禁系统还有窗禁系统外,外加其他楼层室内红外防盗报警系统的运用,让尊者的生活更有保障。
⏹项目配套
（1区内配套
小区幼儿园、地下停车场、小区中央广场等;
（2区外配套
学校:
南国花园小学、庐阳中学等;
综合商场:
海联华超市、日之惠超市、合家福超市、双岗蔬菜批发市场、亳州路菜场、白水坝菜场、钢苑新村菜场等;
银行:
工商银行、徽商银行、建设银行等;
医院:
长城医院、市第一人民医院、民政厅博爱口腔医院、龙华医院;
幼儿园:
新华双语幼儿园、可苑幼儿园;
⏹项目销售情况
项目一期于2007年5月19日开盘,推出3栋小高层和5栋高层,户数约560套,户型面积为91—140平方米,主力户型面积110—128平方米,开盘均价4000元/平方米,实际成交均价3885元/平方米,不到8个月就已基本售罄,现只剩5套,其中15楼一套139平方米和18楼3套115、1套118平方米,总价在55万—66万元。
二期2007年11月26日开盘,推出2栋小高层和2栋高层,户数约320套,户型面积为75—130平方米,主力户型面积75—97平方米,开盘均价4350元/平方米,实际成交均价4387元/平方米,销售率99%,2007年12月28日又推出1栋18层住宅楼,户数为72套,户型面积128—141平方米,主力户型面积为128—139平方米,销售均价4973元/平方米,由于单价较高,面积较大,现只售出了6套。
⏹推广目标
在广告宣传上,以“濉溪路18万㎡纯居住社区”为主推语,要达到三个目的:
1、地段优势,一环边离市区较近;
2、周边配套优势,紧临一环路,南淝河南侧,财富广场东侧;
3、一环边为数不多的大盘,18万㎡纯居住社区。
以此达到销售单价高,快速消化之目的。
（3推广诉求
主要诉求点:
◎金域蓝湾,居优越之上;◎濉溪路18万㎡纯居住社区。
（4推广手段
在合肥房地产市场利好情况,鉴于该项目在一环边规模适中,采取逐期开发方式,所以,重点考虑报纸、户外广告、网络、房产会等媒体组合集中发布,其他媒体机动发布,以达到最佳宣传效果。
1、以现场销售人员的传播为主要推广手段;
2、以硬性广告（形象广告与功能诉求广告为主要传播手段;
3、以口碑效应带动销售。
【奥林花园三期】
⏹项目简介
该项目西沿合作化北路,北临清溪路,扼守无可复制的西一环内绝版地段。
生活配套左右逢源,世界五百强台湾“大润发”超市强势入驻奥林花园三期,专享国际化都市生活,随时掌握国际潮流资讯。
⏹项目规划及工程进度
项目占地面积60447平方米,总建筑面积15.7万平方米,由11高层和1栋小高层
组成。
项目在建筑设计风格上时尚简约,加上优雅大气的驼色,彰显都市新贵生活品位。
小区内,景观空间框架由一个核心景观、一条景观纵轴、一条景观横轴组成,构成了“一
个中心、两条轴线、宅间景观、相互渗透”的布局。
⏹项目配套
（1区内配套
小区内设有幼儿园,会所,大润发超市,地下停车场和地上停车位,在安保系统上
采用周界报警系统和电子巡更系统、自动消防报警系统、可视对讲系统、监控系统等。
（2区外配套
配有乐农小学,双语幼儿园,各种大小酒店、锦江大药房,森林公园和南淝河等环
伺项目周边,生活配套一应俱全。
⏹项目销售情况
项目一组团于2007年9月22日开盘,推出3栋高层住宅,户数约463套,户型面
积为63—133平方米,开盘均价4000元/平方米,实际成交均价3929元/平方米,截止
今日销售率76.5%,所剩主力面积66—97平方米。
紧接二组团2007年12月22日推出
两栋高层,户数约167套,户型面积为63—143平方米,主力户型面积63—91平方米,开盘均价4800元/平方米,实际销售均价4692元/平方米,销售率仅为6%。
⏹推广目标
在广告宣传上,以“蜀山区·西一环·奥林花园300000平米成熟,品质社区”为主推语,来达到以下目的:
1、地段优势,西一环内;
2、周边配套成熟优势,南淝河,大润发超市等;
3、户型设计独特精巧,62—143平方米范围内,从单身公寓到平层复式,满足你对生活的无限遐想。
以成熟社区,配套齐全,户型设计独特由此达到销售单价高,快速消化之目的。
（3推广诉求
主要诉求点:
◎蜀山区·西一环·奥林花园300000平米成熟,品质社区;◎世界500强旗下大润发超市,您的生活专家;◎蜀山区名校合肥市乐农小学,双语幼儿园,放飞学子无限梦想;◎62—143平米的小面积平层复式房型,上上下下的享受;◎简约建筑、精致景观,成熟规划演绎品质人生;◎知名物管,优质服务。
（4推广手段
1、以硬性广告（形象广告与功能诉求广告为主要传播手段;
2、以现场楼体广告及销售人员的传播为主要推广手段;
3、以口碑效应带动销售。
【长城·天一家园】
⏹项目简介
该项目位于合肥市西北,潜山路与清溪路交叉口东300米,东临燕莎大酒店,南接清溪路,西拥潜山路,北望国家级森林公园,地理位置得天独厚。
⏹项目规划及工程进度
项目占地138亩,总建筑面积约20万平方米,绿化率33%,由多层（20幢、高层（7幢、小高层（3幢等物业类型构成。
⏹项目配套
（1区内配套
该项目采用墙体保温、双供（暖气、热水为一体的二星级智能化小区,小区配有幼儿园、商业铺面、小区内部设有防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、住户联网报警系统、门禁管理系统、电子寻更管理系统、车辆出入与停车管理系统、背景音乐与紧急广播系统、计算机物业管理系统和系统集成与信息网络系统等。
（2区外配套
配套由龙居山庄（中小学、附小（小学、49中学;综合商场:
沃尔玛;邮局:
五里墩邮局;银行:
中行、工行;医院:
105医院;菜市场:
淝滨菜市场。
⏹项目销售情况
项目1栋
升级会员 