德阳第五医院物业服务方案.docx
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德阳第五医院物业服务方案
德阳第五医院物业服务方案
“德阳市第五医院”
物业服务方案
物业服务单位（盖章）:
成都市佳锦物业服务有限公司
法定代表人或委托代理人（签名或盖章）：
日期：
2016年12月8日
前言
成都市佳锦物业管理有限公司从公司实际出发，很荣幸受邀参加此次德阳市第五医院物业管理服务的投标。
作为成都物业管理行业中的一员，几年来，本公司一直致力于提高自身的服务管理水平，为广大用户、客户提供质价相符的服务。
德阳市第五医院物业管理服务向社会公开招标选聘物业管理企业，本公司将充分发挥人才优势和集团优势，坚持“以人为本，客户至上”的理念，积极参与投标，如果我公司投标成功，我们将以全心全意为用户服务为宗旨，并根据本物业项目的特点，为广大用户提供全面、专业、规范、优质、高效的物业管理服务。
本项目物业服务报价
序号
项目
（元/年）
1
德阳市第五医院
169.5万元
●该价格为包干制。
报价包括但不限于人工费、税金、利润实施本项目物业管理所发生的费用。
以上报价为保证入场后保障物业服务品质所初步拟定的收费建议标准，具体收费标准可根据贵方的需求进行协商。
1.0项目整体服务设想及定位
1.1项目基本情况
德阳第五医院位于泰山北路五叉路口立交桥南侧（原皇冠灯），毗邻德阳石刻公园。
是一所具有50多年办院历史，集医疗、教学、科研和预防、保健等多功能为一体的国家二级甲等综合医院，国家级爱婴医院，德阳市120急救网络医院，德阳市区各类医保和各种商业保险定点医院。
是市区最具综合强实力、为社会各界广泛认可的三大综合医院之一。
医院总占地面积12831平方米
总建筑面积合计为21469.27平方米,其中:
一、旧门诊楼4891.74平方米（D栋楼）
二、住院楼4312.57平方米（C栋楼）
三、新综合楼8298.28平方米（地上6265.04平方米，地下2033.24平方米）（B栋楼）
四、门急诊楼2854.26平方米（地上2276平方米，地下578.266平方米）
五、制剂楼459.16平方米
六、中药房518.78平方米
七、中药房偏134.48平方米
八、学术厅251.41平方米
辅助用房面积2803.44平方米（未报建）
1.2项目特点及管理重点
项目特点
医院物业相对于住宅、写字楼、商场等一般性物业而言，医院是较难管理的一种物业。
在管理中矛盾较多，困难较大，这是由医院物业管理自身的特点所决定的。
首先，医院物业管理的服务对象具有双重性。
从业人员不仅给病人提供服务，还要同时满足医务人员的服务需要，而医务人员又在为病人服务。
病人属于弱势群体，绝不像住宅区内的住（用）户或写字楼里的办公人员那么易于管理和服务。
服务要求越高，管理难度越大。
医院物业管理的功能除了是为医务人员和病人提供优质服务和高效管理，创造安全、文明、整洁、舒适的环境，还必须保证医院正常的医疗工作秩序。
同时，良好的物业管理还能为医院树立品牌形象，吸引外来病人就诊，提高经济效益。
医院物业管理范围广泛，包括医院主体（门诊部、住院部等）及停车场两大部分。
每一部分的管理运作方式不同，由管理中心统一协调控制。
因此，医院物业管理功能和范围决定了管理的高难度。
卫生要求高，专业性强，这是医院物业管理的一大特点。
清洁工作是重中之重，是管理工作面临的最大挑战。
医院不同于一般住宅、写字楼，清洁也不再是扫扫擦擦那么简单，要消毒，要注意交叉感染。
对人员素质有较高要求，并须注重学习医院消毒隔离制度等知识。
由于医院采取开放式治安管理方式，人员流动量大，进出人员复杂，并且楼栋多、面积大，管理难度大。
保安员工作不只是局限于常规的治安、消防、车辆道路管理，还需从事陪护控制、救护接应、帮助病人等方面的医疗专业性协助服务工作。
针对医院物业管理的特点，我们必须遵循物业管理的规律并结合医院实际运作状况，使每步管理程序和每个管理环节形成一个制度化、系统化的有机整体，使内部管理和现场管理有机地相互协调配合起来。
在日常管理过程中，诸如清洁消毒、机电维修、保安消防及对外关系协调等任何一个环节出问题，都将直接影响物业管理正常运行。
因此，管理人员必须学会统筹兼顾，综合治理协调，从全局的角度看问题，而非各管一摊不问其他。
我们不仅要做到让医务人员满意还要让病患满意，这就需要聘请专业的保洁、专业的护工公司， 用我们高质量的服务赢得广大医护人员、病人及其家属的信任和支持，另外要保证我们的服务态度良好，时刻保持真诚的微笑面对每一个服务对象，通过我们的服务让用户满意，真正达到用户物业一家亲的良好状态！
服务重点：
★以高效、快捷、安全、清洁为主导的管理思路
★以“职业经理人”为核心的管理体制
★人性化的服务体系、专业化的管理机制
★全员服务制的“信息流”体系
1.3物业服务整体定位
根据对物业本体及客户群体分析的结论，是我们设定管理模式、设计服务项目、确定服务标准的客观依据。
从上述项目管理重点和客户物业服务需求的分析，可以看到德阳市第五医院项目未来客户群体希望享受到高效、快捷、安全、整洁的就诊（和工作）空间的物业服务，并追求和谐的环境，我们将以此将作为德阳市第五医院物业服务定位。
为此，我们将秉承“贴心、用心、放心”的核心理念，基于高效、快捷、安全、整洁的就诊（和工作）空间”的服务特性，以“整洁、文明、安全、方便”的服务理念，将德阳市第五医院打造成为德阳的“金牌物业”，成为德阳市医院行业的“城市新名片”。
1.4物业服务整体思路
根据以上分析，由于医院的物业管理有别于写字楼、办公楼、居住医院等传统物业类型，这就要求物业管理企业在涉足医院后勤服务社会化管理之前，对医院物业的特殊性进行充分了解，并在人力、物力、专业技术等多方面做好相应准备。
同时，在实施物业管理过程中，根据医院工作的特点，不断摸索，总结出一条科学管理之路，使得医院的物业管理服务不断朝着专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展。
针对德阳市第五医院物业管理工作以满足广大患者的医疗需求为基础，确保医院服务支持系统的高效运转，对此我公司将采取以人性化和专业化管理为主导，实现以人为本的服务理念，借助现代化的管理模式和方法，为广大用户提供优质、经济、细致、周到、高效的服务和智能化管理，创造整洁、文明、安全、方便的工作及就医环境。
建立相应的管理体制与管理机制
1、完善管理体制，建立“职业经理人”制度
如果说佳锦物业公司是市场竞争浪潮中的航船，那么管理体制是船的龙骨，它直接影响到企业发展的成败。
我们将在医院的管理中引入市场化的激励机制—职业经理人制度，来充分调动管理人员的积极性，以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。
2、推行用户自治管理与企业专业化服务相结合的管理机制
针对德阳市第五医院的特点，充分调动广大用户自律、自治的积极性。
根据公司以往物业管理的经验，我们将组织更加多样化的交流，对话方式，以达到物业公司、广大客户和谐共管的目的。
3、物业管理的原则
★强调成本控制意识和成本管理程序；
★强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进；
★强调日常服务的专业化、规范化、标准化、与专项服务的人性化、个性化；
★致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升；
★致力于培养员工的专业技能以提高综合素质。
1.5物业服务方式及服务措施
一、物业管理中心管理业务流程
物业管理中心管理业务流程设计始自我公司中标，并签订物业管理委托合同后，组建物业管理中心其后管理中心依照项目管理本身的规律、特点，依次开展项目的管理业务，且每项业务工作均严格依照公司制定的规章制度体系进行运行。
中标签定委托合同组建管理中心
人员培训接管验收日常管理
二、管理中心外部运作机制
德阳市第五人民医院物业管理中心为佳锦物业公司的直属单位，实行独立核算；行政主管部门是市、区房屋土地管理部门，与管理中心形成行业指导和监督关系；业务主管部门指市、区各级政府业务部门，以业务指导和行政领导方式影响项目管理工作的开展。
三、拟采取的管理服务措施
根据我们对德阳市第五人民医院项目的定位分析，我们确立项目的管理措施是：
★紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供“质优价廉”的服务产品；
★倡导“以广大用户为中心”客户服务前项化的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求满足价值链；
★致力于充分发挥职能部门作用和个人的主观能动性，积极采取有效措施，将医院的物业管理服务做得细致入微。
在确定管理模式的基础上，针对医院的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。
管理物业规律与医院实际运作状况相结合，使每一步管理程序和每个管理环节形成一个制度化、系统化的有机整体，使内部管理和现场管理有机地相互协调配合起来。
我公司将秉承“服务创造价值，品质成就未来”的管理理念，依托我们在已有项目的成功经营模式和经验，完善的质量管理体系，根据甲方在招标文件中对医院的服务范围、内容的规定因素，我们拟在医院采用以“以客户为中心、以品质为导向”的“客户服务前项化”经营管理模式。
物业管理中心运作原理模型图
2.0管理服务指标
Ø针对德阳市第五医院项目物业服务定位及整体服务策划，我们承诺在物业管理服务中按照以及高于甲方签订的合同中约定服务标准提供服务。
2.1服务标准
A.物业合同约定共用部位的维修养护和管理服务标准
a）按相关法律法规及《物业管理委托合同》对相关共用部位进行维修、养护；
b）在主入口设平面分布图、院内各种标识齐全、规范美观；
c）物业外观完好、整洁，公用楼梯间、墙面、地面无破损，外墙及公共空间无乱张贴、乱涂画、乱悬挂，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；
B.物业合同约定共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准
d）健全制度、责任明确、定期巡检，并做好记录；
e）设备用房整洁、主要设备标识齐全、危及人身安全隐患处有明显防范措施。
C.物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集
f）共用部位和相关场所每天清扫3次，保持干净整洁，室内外标识、宣传栏每周擦拭2次；
g）公共楼道每日清扫3次，保持干净整洁；
h）化粪池、污水井、雨水井每月检查1次。
D.车辆停放管理服务标准
i）外来车辆严格检查，出入登记；
j）所有车辆一律有序停放；
k）道路、停车场平整畅通，交通标识齐全规范。
E.消防检查标准
l）定期检查消防设施设备、保证完好，随时能够启用；
m）保证消防通道的畅通。
F.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准
n）门岗、监控室美观整洁，人员统一着装，专人24小时值勤，实行定岗与巡逻相结合；
o）实施24小时安全监控并记录及时；
p）设置安全警示标志；
q）巡逻中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患事故及时报告有关部门；
r）定期对安防服务人员进行培训，提高管理服务质量。
2.2物业服务承诺
我们将根据国家医院管理相关考核标准以及《佳锦物业管理标准》，紧密配合医院经营战略规划，并承诺达到招标文件中提出的物业的服务质量与要求：
指标项
国家标准
管理服务标准具体内容
房屋完好率
98%
外观整洁、无破损、无改变使用功能
零修、急修及时率
99%
接单20分钟到场、急修不过夜，回访有记录
维修合格率
100%
分项检查，一步到位、杜绝二次返工
绿化完好率
95%
布局合理，花草树配置得当
清洁保洁率
99%
楼宇内清洁美观，垃圾日产日清
道路完好率
90%
路面平整、排水通畅，无破损、无障碍
排水管、明暗沟完好
100%
完好畅通，无损毁丢失
公共照明完好率
98%
完好无损，正常使用，定期检查，保持洁净
停车场完好
100%
标识清晰，使用正常
公共设施、休息设施及雕塑、小品完好率
95%
确保设施使用功能完好无损，定期维护、保养
园区治安发生率
低于2%
24小时巡逻，重要部位设监控探头
火灾发生率
0
加强防范措施，及时消除隐患
违章发生处理率
100%
无重大违章事件发生，处理及时有效
有效投诉率
1%/月
提高管理水平，加强服务机制，为客户提供高水平服务
投诉处理率
100%
处理投诉，建立完整记载，有效跟踪
管理人员培训合格率
80%以上
持证培训合格后上岗
3.0项目管理处机构设置，人员配备和管理
3.1物业服务组织机构设置思路
根据“德阳市第五医院”项目基本情况和项目客户群体特点等因素。
要求该项目在物业服务机构的设置中，既要体现物业管理功能全面，又要体现出组织机构精干、灵活、高效的特点。
在“德阳市第五医院”项目的服务形式上，我司拟在“德阳市第五医院”项目设立客户服务中心，导入“一站式”服务模式，推行阳光物管模式，由客户服务中心直接受理和处理客户的需求、投诉和建议。
同时我们设立医院增值服务中心，为客户提供常规以及个性化的特约物业服务以及医院文化活动。
在环境管理方面，根据我司环境质量体系的总体要求，我们在“德阳市第五医院”项目的物业管理服务中设立环境管理部，除负责日常环境卫生、疫情预防和处理，还将噪声污染也纳入我们的环境管理之中。
在设施设备管理上，我们在项目物业管理服务中，设立工程维修部，负责该项目物业建筑物、构筑物及其配套设施设备检查以及建议维修等工作。
在秩序维护管理上，确保为客户提供一个安全、舒适、低干扰的生活环境，创造一个和谐家园，我们设立秩序维护部，负责医院秩序维护管理、车辆的管理等。
3.2物业服务组织架构图
3.3项目人员选聘及配置
3.3.1项目物业服务人员配置的基本原则
在“德阳市第五医院”项目的人员配置中，我们将遵循“优质物业—优先配置—优势资源”的思路，并结合项目的等级特点、功能定位，将项目的服务理念贯穿其中，配备一批高起点、高素质、适应项目需求、符合项目服务理念的服务人员，针对项目特点制定相应的用人标准及岗位职责。
根据“量入为出，收支平衡”的财务原则配备相应数量的管理人员，同时，考虑到各个职能部门的具体工作要求，既要灵活、高效，又要精兵简政。
3.3.2项目人员定编
a）管理人员配备方案及岗位要求
序号
岗位设置
岗位要求
人数
1
管理中心经理
专科以上学历，从事物业管理5年以上，有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对管理中心工作有整体的思路和构想，持建设部经理资格证。
1人
2
环境部主管
大高中以上学历，外表形象气质佳，并具有较强的沟通协调处理能力，从事物业管理3年以上。
1人
3
秩序班长
要求身高170CM以上，退伍军人优先
1人
b）作业服务人员配备方案及要求
序号
岗位设置
要求与配置说明
人数
1
安全护卫员
要求身高170CM以上，退伍军人优先。
8人
2
保洁员
五官端正，动作麻利，有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。
25人
3
洗衣房
五官端正，身体健康，动作麻利。
6人
4
工程维修员
具有5年以上物业管理经验及10年以上的工作经验，具有中级技工以上的相关技能等级资格，并通过本公司的专业考核。
3人
备注
⏹作业服务人员必须身体健康，无传染病，无不良嗜好，经公司指定的本市区级以上医院体检合格；
⏹持有效的身份证、以及有效相应学历证明；
3.3.3职员选聘要求
我司针对物业服务行业的人力资源模型，根据每个员工职务及职业发展规划，从“核心能力”、专业能力、“领导力”三个层次对员工进行素质要求及职业生涯规划，高速发展企业人力资源梯队建设的同时，促进员工的自我学习及提升，促进企业人力资源的良性发展。
为了提供高品质的物业管理服务，我司在“德阳市第五医院”物业服务队伍的组建过程中，将严格按照下面的要求招聘和选拔“德阳市第五医院”项目职员，以确保职员的整体素质。
3.3.3.1管理层职员招聘要求
岗位名称
任职资格
管理处经理
1、全日制大专及以上学历；
2、必须具备五年以上中高档住宅管理经验，具备丰富的理论知识和领导能力；
3、持有物业管理经理上岗证书（注册项目经理证、物业管理师证）；
4、对项目部的工作有整体的思路和构想，具有良好的组织、沟通、协调能力，具有较强的服务意识和客户关系管理能力；
5、能够熟练操作电脑和运用OFFICE软件，文笔流畅。
秩序班长
1、身高1.7米以上，身体健康；
2、具有三年以上秩序维护工作经验，至少二年物业服务管理经验；
3、熟悉物业管理的法律法规知识；熟悉安全管理知识及消防管理知识；
4、有较强的沟通、组织及协调能力，了解ISO9001质量管理体系；
5、具有处理突发事件的能力和经验。
保洁主管
1、学历：
高中以上学历；
2、从事服务业工作二年以上，或从事行政管理工作一年以上；
3、具有良好的组织、沟通、协调能力；有较强的服务意识和客户关系管理能力；
4、能够熟练操作电脑，了解ISO9001质量管理体系。
3.3.3.2作业层职员招聘要求
岗位名称
文化程度
工作技能及工作经验要求
秩序维护员
高中以上
1、退伍军人优先考虑；
2、身体健康，五官端正；
3、身高1.70米以上；
4、说话清楚，没有明显口音；
5、威严而不失灵活，责任心强，工作积极主动。
保洁员
初中以上
1、男性身高1.60米以上，女性1.55米以上；
2、有良好的服务素质，身体健康；
3、能吃苦耐劳，掌握基本的保洁用品及保洁设备的使用；
4、有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。
初中以上
技工
中专以上
1、三年以上相关工作经验；
2、身高1.60米以上，五官端庄，身体健康；
3、高压电工、电梯维修等需持有特种作业证书；
4、具有相关专业中级以上技能等级证书及操作证，并通过本公司的专业考核。
3.4管理处职员培训
为充分体现我司在“德阳市第五医院”项目物业服务模式的典范，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业服务队伍，以确保“德阳市第五医院”物业服务目标顺利实现。
我司对“德阳市第五医院”管理层职员的培训目标为：
Ø新职员培训率100%，培训合格率100%
Ø管理层职员、特殊工种持证上岗率100%
Ø职员年度培训率100%，培训合格率100%
我司将充分凭借多年积累的优秀培训课程、培训师资及培训体系，传递企业理念、专业知识、服务技能、素质考核，建立互补型、学习型组织，持续提升服务质量，并立足于战略高度，充分开发“德阳市第五医院”项目管理处职员的工作潜能。
以客户需求为导向，我司将对职员进行分类分级培训，并对培训过程及结果进行适时评估，同时鼓励职员以多种形式参与学习训练。
“德阳市第五医院”项目管理处职员培训工作的指导思想：
我司始终高度重视人力资源的培训与开发，把培训提升到一个战略的高度，我司相信，一个好的管理模式必定包含一个好的人力资源开发机制。
我司认为：
Ø培训是企业壮大的催化剂
Ø培训是职员职业生涯的加油站
Ø培训是企业给职员最实惠的福利
3.4.1职员培训拟采取的措施
Ø与时俱进的培训内容
Ø树立培训理念及模式
Ø建立培训制度
Ø培训考核绩效化
Ø培训课程持续改进
Ø采用先进培训方法
Ø培训工作制度化
Ø持证上岗制度
3.4.2培训的形式与实施运作
我司对职员的培训分为三个阶段，即：
入职培训——转正培训——日常管理培训
每位新入职职员必须接受为期二周的入职培训；三个月试用期满后，职员将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。
转正以后职员将接受长期连续的日常管理培训。
主管级以上的管理层职员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施进行评估和反馈。
3.4.2.1培训课时要求
职务（岗位）
经理及以上
项目主管
基层管理员（班组长）
作业层职员
每年培训时间
不少于140课时
不少于100课时
不少于80课时
不少于60课时
3.4.2.2职员培训常用方法及适用环境
培训类别
具体培训方式及方法
培训对象
培训目的及适用环境
综合类
拓展训练
管理层职员
促进相互的信任、支持与合作
军事训练
全体职员
增强职员的组织性和自律性
“整理、整顿、清扫、清洁、素养”的培训
管理层职员、工程技术职员
提高职员职业素养
研讨类
视听教育（包括采用投影、录像、电脑演示等）
全体职员
增加感性认识，提高培训效果
头脑风暴法
管理层职员
提高创造力，培养创造性思维
专题讨论会
管理层职员
提高管理水平
案例分析法（包括典型案例、个案、情景模拟等）
全体职员
提高分析、解决问题的能力
演练类
模拟角色法
全体职员
熟悉公司情况及各类业务工作
对抗辩论法
管理层职员
提高职员协调沟通能力
游戏训练法
全体职员
激励职员工作积极性，使培训开展不枯燥乏味
学习类
检查表法
管理层职员
提高创造力
快速阅读法
管理技术职员
培养快速阅读能力
3.4.2.3培训内容
Ø管理层职员培训课程及内容
项目
培训内容
集中组织培训课程
能力模型之领导力类课程培训
团队拓展训练
ISO9001、ISO14001及OHSAS18001标准与管理体系相关知识培训
职位相关运营体系文件培训
物管案例互动
标杆企业参观学习
公司战略地图、关键绩效指标内容及实施方案解析
职业意识和态度训练
企业内部培训师培训技能
非人力资源经理的人力资源管理
职业经理人常犯的十一种错误
管理者性格养成
有效沟通技巧
岗位职责管理
自选外部培训课程
物业管理从业人员岗位认证
其他岗位资格认证
其他外部培训（须取得培训证书）
服务王道
顶尖职场心态修炼
开发幽默感笑着做管理
构建有效的招聘体系
物业管理纠纷（收费为主）法律解析
阅读与借鉴
阅读管理技能类书籍2部
阅读心态类书籍2部
企业网络在线学院
管理自省与研究
提交管理工作心得体会与研究报告一篇
收集整理二个心态类案例
Ø客服部培训课程及内容
培训内容
备注
公共科目培训
内训
物业管理通论
邀请专职教师授课
ISO9001质量管理体系、ISO14001环境质量管理体系、OHSAS18001职业健康与安全管理体系
邀请专职教师授课
国内物业管理现状分析及发展趋势
邀请专职教师授课
国外先进物业管理介绍
邀请专职教师授课
企业管理基础知识
邀请专职教师授课
户外团队拓展训练
专业拓展机构
法律常识及物业管理相关之法规条例
内训
员工服务礼仪
内训
客户沟通技巧
内训
客户档案收集作业指导书
内训
智能化管理与服务介绍
内训
项目《答客问》
内训
Ø工程管理部培训课程及内容
培训内容
培训方式
备注
员工手册
内训
部门主管考核
维修文明语言、维修服务范围和流程、技工职责、维修养护技能及操作技巧
在部门主管带领下实操实练
期满由部门主管对其进行上岗考核鉴定
楼宇结构、设备维修服务标准、技工工作程序
在部门主管带领下实操实练
技能知识书面考试、实操水平、工作表
升级会员 