土地登记发证规范化流程.docx

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土地登记发证规范化流程

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土地登记发证规范化流程

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土地登记发证规范化流程

第一部分土地登记概论

一、土地登记的概念、作用

1、土地登记：

也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。

我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权

2、土地登记的作用：

维护了土地的社会主义公有制；维护了土地权利人的合法权益；维护了正常的土地市场秩序；有效地保护了耕地；为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息。

二、土地登记的内容和分类

1、土地登记的内容：

土地登记的内容是指反映在土地登记簿上的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。

2、土地登记的分类：

我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。

总登记：

是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

初始登记：

是指土地总登记之外设立的土地权利进行的登记。

包括：

划拨国有建设用地使用初始登记、出让国有建设用地使用初始登记、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记、土地使用抵押权初始登记、集体土地所有权或集体土地使用权初始登记、地役权初始登记、国家租赁国有建设用地使用初始登记、国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记、国家授权经营国有建设用地使用初始登记。

变更登记：

是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

包括：

土地使用权变更登记、姓名或者名称变更登记、地址变更登记、土地用途变更登记、土地使用权抵押权变更登记、地役权变更登记。

注销登记：

是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

其他登记：

是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记、和查封登记等。

三、土地登记的基本程序

1、土地登记申请：

是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上注册登记的过程和行为。

土地登记申请是土地登记程序的第一步。

2、土地权属审核：

是土地登记机构对申请人提交的相关证明文件和地籍调查资料进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是准予登记的过程。

3、注册登记：

是土地登记机构对批准登记的土地权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。

注册登记的主要内容包括：

填写《土地登记卡》和《共用宗地登记卡目录》、填写《土地归户卡》、组装《土地登记簿》、填编《土地归户卡》。

涉及下列情形之一的，不予登记发证：

土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。

4、核发或更改土地权利证书：

是国土资源行政主管部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地权利证书的过程；关于更改土地权利证书，凡是土地权利证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更注销土地使用权抵押权、地役权权利的，注册登记后更改土地权利证书，在土地权利证书的记事栏进行记录。

土地权利证书其他内容变更的，须更换土地权利证书。

土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。

目前我国土地证书主要有四种：

《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。

第二部分土地总登记

1、土地总登记通告

土地总登记通告的内容主要包括：

土地登记区的划分；土地登记期限；土地登记收件地点；土地登记申请人应当提交的有关文件材料；其他事项。

土地总登记通告的发布方式主要有：

广泛张贴在土地总登记区内；直接送达申请人；通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒介发布。

2、土地总登记申请

⑴土地总登记申请人申请期限内提出登记申请

⑵土地总登记申请应提交土地权属来源证明

3、土地总登记公告

⑴公告时间：

公告应在土地登记权属审核后进行，公告期一般以一个月为宜

⑵公告内容：

土地权利人的姓名或者名称、地址；准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和期限；土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式、受理机构；其他事项。

⑶公告发布：

公告应在登记区范围内广泛张贴，特别是在公共场所、居民居住区等人员集中的地区进行张贴，通过报纸、电视、网络等新闻媒体进行刊载。

4、土地总登记公告异议处理

⑴申请复查

⑵复查

处理土地总登记权属争议应遵循从实际出发、尊重历史、面对现实，以法律、法规和土地管理规章为依据的原则。

第三部分土地初始登记

一、划拨国有建设用地使用权初始登记

1、申请划拨建设用地使用权人

2、申请人提交的土地权属证明文件

（1）、土地登记申请书；

（2）、单位营业执照复印件、组织机构代码证复印件，个人提交身份证复印件；

（3）、土地登记法人证明和土地登记委托书；

（4）、法人代表和被委托人身份证复印件；

（5）、划拨土地权属来源资料（征地批复或土地收回有关资料）；

（6）、划拨国有建设用地使用权审批卡片；

（7）、划拨用地通知书；

（8）、国有建设用地划拨决定书；

（9）、规划部门出具的用地规划许可证或规划条件；

（10）、新开工大中型建设项目的竣工验收报告；

（11）、其他划拨国有建设用地证明文件；

（12）、相关税费缴纳证明；

（13）、地籍调查表或地籍调查情况说明；

（14）、土地勘测定界报告、土地勘测定界图。

3、权属审核

⑴指界通知：

调查人员按调查计划排定的日程，预先通知土地登记的申请者及四邻，按时到现场指界。

⑵界址调查：

界址的认定必须由本宗地及相邻地使用者亲自到现场共同批办，单位使用的土地，须由法人代表指界，并出具身份证明和《法人代表身份证明书》。

个人使用的出示身份证和户口簿。

法人和户主不能亲自出席指界的，由委托代理人指界，委托代表指界时，应出具《指界委托书》。

经双方认定的界址，须双方指界人在《地籍调查表》签字盖章。

记载调查结果调查结果应在调查现场记录于《地籍调查表》内，图表与实地一致，空栏划一斜线，表示此项没有内容，以防止审核之后再另加内容。

当调查结果与《土地登记申请书》填写的内容不一致时，按调查的实际情况填写，并在说明栏内注明原因。

绘制宗地草图宗地草图是描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的实地记录，应在现场绘制宗地草图，并在草图上加盖四邻公章。

⑶地籍测量：

地籍调查表、地籍勘测原始记录、解析界址点成果表、地籍图、宗地图、地类、面积汇总表、技术报告、坐标等

4、发布公告

⑴公告时间：

土地登记权属审核公告应在审核后进行，公告期限一般掌握在7天。

⑵公告内容：

土地使用者名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落

⑶公告发布方式：

张贴、新闻媒体、政府网络和国土资源门户网站。

5、注册登记与核发证书

⑴在《土地登记簿》上进行注册登记

⑵依据《土地登记簿》填写《土地归户卡》

⑶根据《土地登记簿》填制《国有土地使用权证》，并由土地登记机构代表政府核发给划拨国有建设用地使用权人。

6、其他

划拨所征收农民集体所有土地的，被征地单位应当依照《土地登记办法》规定，同时申请集体土地权利注销登记或变更登记

附件：

土地登记申请书

编号：

单位：

R平方米/□公顷、万元

编号：

国用（2008）020

土地登记审批表

2008年8月11日

单位：

R平方米/□公顷、万元

××省（区、市）××市（区）江都县（市、区）北京街道（乡、镇）03街坊（村）

土地登记簿

地号：

02-03-01至02-03-40

土地登记卡

单位：

R平方米/□公顷、万元共用宗卡号：

/

土地登记卡续表

土地归户卡

编号：

20单位：

R平方米/□公顷

二、出让国有建设用地使用权初始登记

1、申请出让国有建设用地使用权的受让方

2、申请人提交的土地权属证明文件

（1）、土地登记申请书；

（2）、单位营业执照复印件、组织机构代码证复印件，个人提交身份证复印件；

（3）、土地登记法人证明和土地登记委托书；

（4）、法人代表和被委托人身份证复印件；

（5）、出让土地来源资料（征地批复或土地收回有关资料）；

（6）、成交确认书；

（7）、出让国有建设用地使用权审批卡片；

（8）、受让土地通知书；

（9）、国有建设用地使用权出让合同；

（10）、规划部门出具的用地规划许可证或规划条件；

（11）、土地价格评估报告；

（12）、其他土地权属证明；

（13）、国有建设用地使用权出让金缴纳凭证；

（14）、相关税费缴纳证明；

（15）、地籍调查表或地籍调查情况说明；

（16）、土地勘测定界报告、土地勘测定界图。

3、权属审核

⑴指界通知：

调查人员按调查计划排定的日程，预先通知土地登记的申请者及四邻，按时到现场指界。

⑵界址调查：

界址的认定必须由本宗地及相邻地使用者亲自到现场共同批办，单位使用的土地，须由法人代表指界，并出具身份证明和《法人代表身份证明书》。

个人使用的出示身份证和户口簿。

法人和户主不能亲自出席指界的，由委托代理人指界，委托代表指界时，应出具《指界委托书》。

经双方认定的界址，须双方指界人在《地籍调查表》签字盖章。

记载调查结果调查结果应在调查现场记录于《地籍调查表》内，图表与实地一致，空栏划一斜线，表示此项没有内容，以防止审核之后再另加内容。

当调查结果与《土地登记申请书》填写的内容不一致时，按调查的实际情况填写，并在说明栏内注明原因。

绘制宗地草图宗地草图是描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的实地记录，应在现场绘制宗地草图，并在草图上加盖四邻公章。

⑶地籍测量：

地籍调查表、地籍勘测原始记录、解析界址点成果表、地籍图、宗地图、地类、面积汇总表、技术报告、坐标等。

4、发布公告

⑴公告时间：

土地登记权属审核公告应在审核后进行，公告期限一般掌握在7天。

⑵公告内容：

土地使用者名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落。

⑶公告发布方式：

张贴、新闻媒体、政府网络和国土资源门户网站。

5、注册登记与核发证书

⑴在《土地登记簿》上进行注册登记。

⑵依据《土地登记簿》填写《土地归户卡》。

⑶根据《土地登记簿》填制《国有土地使用权证》，并由土地登记机构代表政府核发给划拨国有建设用地使用权人。

附件：

土地登记申请书

编号：

单位：

R平方米/□公顷、万元

编号：

国用（2008）010

土地登记审批表

2008年8月11日

单位：

R平方米/□公顷、万元

××省（区、市）××市（区）江都县（市、区）古堡街道（乡、镇）03街坊（村）

土地登记簿

地号：

02-03-01至02-03-40

土地登记卡

单位：

R平方米/□公顷、万元共用宗卡号：

/

土地登记卡续表

土地归户卡

编号：

08单位：

R平方米/□公顷

三、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记

1、申请原划拨国有建设用地使用权人

2、申请人提交的土地权属证明文件

登记申请及申请人身份证明

（1）、土地登记申请书；

（2）、单位营业执照复印件、组织机构代码证复印件，个人提交身份证复印件；

（3）、土地登记法人证明和土地登记委托书；

（4）、法人代表和被委托人身份证复印件；

原划拨土地权属来源证明

（5）、划拨土地权属来源资料（征地批复或土地收回有关资料）；

（6）、划拨国有建设用地使用权审批卡片；

（7）、受让土地通知书；

（8）、国有建设用地划拨决定书；

（9）、规划部门出具的用地规划许可证或规划条件；

（10）、新开工大中型建设项目的竣工验收报告；

（11）、其他划拨国有建设用地证明文件；

（12）、相关税费缴纳证明；

（13）、地籍调查表或地籍调查情况说明；

（14）、土地勘测定界报告、土地勘测定界图。

划拨转出让证明资料

（15）、出让国有建设用地使用权审批卡片；

（16）、受让土地通知书；

（17）、国有建设用地使用权出让合同；

（18）、规划部门出具的用地规划许可证或规划条件；

（19）、土地价格评估报告；

（20）、其他土地权属证明；

（21）、国有建设用地使用权出让金缴纳凭证；

（22）、相关税费缴纳证明；

（23）、地籍调查表或地籍调查情况说明；

（24）、土地勘测定界报告、土地勘测定界图。

3、权属审核

⑴指界通知：

调查人员按调查计划排定的日程，预先通知土地登记的申请者及四邻，按时到现场指界。

⑵界址调查：

界址的认定必须由本宗地及相邻地使用者亲自到现场共同批办，单位使用的土地，须由法人代表指界，并出具身份证明和《法人代表身份证明书》。

个人使用的出示身份证和户口簿。

法人和户主不能亲自出席指界的，由委托代理人指界，委托代表指界时，应出具《指界委托书》。

经双方认定的界址，须双方指界人在《地籍调查表》签字盖章。

记载调查结果调查结果应在调查现场记录于《地籍调查表》内，图表与实地一致，空栏划一斜线，表示此项没有内容，以防止审核之后再另加内容。

当调查结果与《土地登记申请书》填写的内容不一致时，按调查的实际情况填写，并在说明栏内注明原因。

绘制宗地草图宗地草图是描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的实地记录，应在现场绘制宗地草图，并在草图上加盖四邻公章。

⑶地籍测量：

地籍调查表、地籍勘测原始记录、解析界址点成果表、地籍图、宗地图、地类、面积汇总表、技术报告、坐标等

4、发布公告

⑴公告时间：

土地登记权属审核公告应在审核后进行，公告期限一般掌握在7天。

⑵公告内容：

土地使用者名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落。

⑶公告发布方式：

张贴、新闻媒体、政府网络和国土资源门户网站。

5、注册登记与核发证书

⑴划拨依法转出让的国有建设用地使用权初始登记，其注册登记在宗地原《土地登记簿》上进行。

⑵收回并注销宗地原《国有土地使用证》。

⑶依据《土地登记簿》填制新的《国有土地使用证》，并由土地登记机关代表政府核发给出让国有建设用地使用人。

附件：

四、集体土地所有权或集体土地使用权初始登记

1、申请集体土地所有权初始登记的申请人为集体土地所有权人，集体土地使用权初始登记的申请人为集体土地使用权人。

2、申请人提交的土地权属证明文件

集体土地所有权向土地登记机关提交的土地权属证明文件

（1）、土地登记申请书；

（2）、土地登记法人证明和土地登记委托书；

（3）、法人代表和被委托人身份证复印件；

（4）、土地改革时颁发的土地所有证；

（5）、人民政府和有关部门批准文件；

（6）、房屋所有权证书等其他权属证明；

（7）、地籍调查表；

（8）、权属界限协议书；

（9）、土地勘测定界技术报告、土地勘测定界图；

（10）、其他证明文件。

农村居民宅基地使用权人向土地登记机关提交的土地权属证明文件

（1）、土地登记申请书；

（2）、单位营业执照复印件、组织机构代码证复印件，个人提交身份证复印件；

（3）、土地登记法人证明和土地登记委托书；

（4）、法人代表和被委托人身份证复印件；

（5）、集体土地使用权审批卡片；

（6）、集体土地使用权批准通知书；

（7）、相关规划条件；

（8）、集体土地所有权证明；

（9）、相关用地合同、协议；

（10）、村集体证明材料；

（11）、相关税费缴纳证明；

（12）、地籍调查表或地籍调查情况说明；

（13）、土地勘测定界报告、土地勘测定界图。

（14）、法律、法规、规章等规定的其他证明资料。

3、权属审核

⑴指界通知：

调查人员按调查计划排定的日程，预先通知土地登记的申请者及四邻，按时到现场指界。

⑵界址调查：

界址的认定必须由本宗地及相邻地使用者亲自到现场共同批办，单位使用的土地，须由法人代表指界，并出具身份证明和《法人代表身份证明书》。

个人使用的出示身份证和户口簿。

法人和户主不能亲自出席指界的，由委托代理人指界，委托代表指界时，应出具《指界委托书》。

经双方认定的界址，须双方指界人在《地籍调查表》签字盖章。

记载调查结果调查结果应在调查现场记录于《地籍调查表》内，图表与实地一致，空栏划一斜线，表示此项没有内容，以防止审核之后再另加内容。

当调查结果与《土地登记申请书》填写的内容不一致时，按调查的实际情况填写，并在说明栏内注明原因。

绘制宗地草图宗地草图是描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的实地记录，应在现场绘制宗地草图，并在草图上加盖四邻公章。

⑶地籍测量：

地籍调查表、地籍勘测原始记录、解析界址点成果表、地籍图、宗地图、地类、面积汇总表、技术报告、坐标等。

4、发布公告

⑴公告时间：

土地登记权属审核公告应在审核后进行，公告期限一般掌握在7天。

⑵公告内容：

土地使用者名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落。

⑶公告发布方式：

张贴、新闻媒体、政府网络和国土资源门户网站。

5、注册登记与核发证书

⑴在《土地登记簿》上进行注册登记。

⑵依据《土地登记簿》填写《土地归户卡》。

⑶根据《土地登记簿》填制《集体土地所有证》或《集体土地使用证》，并由土地登记机关代表政府核发给集体土地所有权人和集体土地使用权人。

附件：

土地登记申请书

编号：

单位：

□平方米/R公顷、万元

编号：

集有（2008）005

土地登记审批表

2008年8月11日

单位：

□平方米/R公顷、万元

××省（区、市）××市（区）江都县（市、区）涂山街道（乡、镇）07街坊（村）

土地登记簿

地号：

05-07-01至05-07-40

土地登记卡

单位：

□平方米/R公顷、万元共用宗卡号：

/

土地登记卡续表

土地归户卡

编号：

025单位：

□平方米/R公顷

土地登记申请书

编号：

单位：

R平方米/□公顷、万元

编号：

集用（2008）0006

土地登记审批表

2008年8月11日

单位：

R平方米/□公顷、万元

土地登记卡

单位：

R平方米/□公顷、万元共用宗卡号：

05-07-21-1

土地登记卡续表

土地归户卡

编号：

025单位：

R平方米/□公顷

土地登记申请书

编号：

单位：

R平方米/□公顷、万元

编号：

集用（2008）0007

土地登记审批表

2008年8月11日

单位：

R平方米/□公顷、万元

土地登记卡

单位：

R平方米/□公顷、万元共用宗卡号：

05-07-21-2

土地登记卡续表

共用宗土地登记卡目录

地号：

05-07-21

××省（区、市）××市（区）江都县（市、区）涂山街道（乡、镇）07街坊（村）

土地登记簿

地号：

05-07-01至05-07-40

土地登记卡

单位：

R平方米/□公顷、万元共用宗卡号：

/

土地登记卡续表

共用宗土地登记卡目录

地号：

05-07-21

土地归户卡

编号：

025单位：

□平方米/R公顷

五、土地使用权抵押权初始登记

1、申请抵押人（土地使用权人）和抵押人

2、申请人提交的土地权属证明文件

（1）、抵押双方共同填写的土地登记申请书；

（2）、抵押双方单位营业执照复印件、组织机构代码证复印件，个人提交身份证复印件；

（3）、抵押双方土地登记法人证明和土地登记委托书；

（4）、抵押双方法人代表和被委托人身份证复印件；

（5）、土地权利证书原件及复印件；

（6）、受让土地通知书；

（7）、国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书；

（8）、房屋产权证书复印件；

（9）、土地估价报告；

（10）、主债权债务合同和抵押合同、抵押物清单；

（11）、以划拨国有建设用地使用权抵押的，提交国土资源主管部门批准抵押的文件和处置时应交付的土地出让金数额；

（12）、依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；

（13）、以股份制企业土地使用权抵押的，提交董事会同意抵押证明、身份证明；

（14）、以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明、身份证明；

（15）、借款人为第三方的，提交相关说明，第三方同时填写土地登记申请书，提交第三方企业营业执照、组织该机构代码证复印件；土地登记法人证明和土地登记委托书；法人代表和被委托人身份证复印件。

3、注册登记与核发证书

⑴土地使用权抵押权初始登记的注册登记在宗地《土地登记簿》上进行。

⑵土地登记机关依据《土地登记簿》在《国有土地使用证》或《集体土地使用证》上记录土地使用权抵押内容，填制《土地他项权利证明书》并核发给抵押权人。

附件：

土地登记申请书

编号：

单位：

R平方米/□公顷、万元

编号：

他项（2008）0002

土地登记审批表

2008年8月11日

单位：

R平方米/□公顷、万元

××省（区、市）××市（区）江都县（市、区）新华街道（乡、镇）03街坊（村）

土地登记簿

地号：

02-03-01至02-03-40

土地登记卡

单位：

R平方米/□公顷、万元共用宗卡号：

/

土地登记卡续表

地号：

02-03-35共用宗卡号：

/

地役权初始登记、国家授权经营国有建设用地使用权初始登记、国家租赁国有建设用地使用初始登记、国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记

略可参照以上规定执行。

第四部分土地变更登记

一、土地使用权变更登记

土地使用权变更登记是对一宗地上已登记的土地使用权人发生改变而进行的土地登记。

1、申请土地使用权变更登记的申请人为转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。

2、申请人提交的土地权属证明文件

变更登记申请及申请人身份证明

（1）、双方共同填写的土地登记申请书；

（2）、双方单位营业执照复印件、组织机构代码证复印件，个人提交身份证复印件；

（3）、双方土地登记法人证明和土地登记委托书；

（4）、双方法人代表和被委托人身份证复印件；

土地权属来源证明

（5）、原《国有土地使用证》原件及复印件；

（6）、原土地使用批准文件；

（7）、原土地出让合同或划拨决定书；

（8）、规划局出具的用地规划许可证或规划条件；

（9）、原土地使用权房屋所有权证书等地上物权属证明文件；

（10）、原土地使用权其他权属证明；

（11）、取得原土地使用权的出让金、税费缴纳证明；

（12）、地籍调查表；