产业园区产业地产规划招商运营实战简析7doc.docx
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产业园区产业地产规划招商运营实战简析7doc
产业园区产业地产规划、招商、运营实战简析7
产业园区／产业地产规划、招商、运营实战
阎立忠著
序
在本书写作之前和写作过程中，笔者走访了各地不少园区，接触了很多业内人士，越
是走访调研，越是感觉应该尽快写成此书，为产业园区和日趋火爆的产业地产的建设经营
提供些许助益与启示。
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，
也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城
市化建设等一系列的重要使命。
产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文
化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。
得产业者，得天下。
毋庸置疑，美国当下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃
发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔公司（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限公司（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技公司（下文简称朗讯）、思科系统公司（下文简称思科）、苹果公司（下文简称苹果）、谷歌等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位，让美国梦变得如此现实和光鲜。
美国《洛杉矶时报》在一篇题为《硅谷梦》的报道中曾评价道：
“在文艺复兴之后所发生的全部事件中，对世界影响最大的莫过于硅谷的技术。
”评价颇为大胆，可对美国人的
如此“自夸”，又有谁能够轻易否认呢？
时代造就了硅谷，硅谷开创了另一个新时代同
样，日本筑波科技城、英国剑桥科学园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园对所在城市
及其国家和地区的科技进步和经济发展居功至伟。
回头来看中国的产业园。
被称为“中国硅谷”的中关村科技园，历经二十余载发展，发明专利达到２万余件，海内外上市公司逾２２０家，培育出联想集团（下文简称“联想”）、XX、新浪、北京科兴生物制品有限公司、中星微电子有限公司等一大批顶尖企业，成为全国高科技产业园区的领头
羊，其业绩足以令很多城市望其项背。
在全国国家级开发区、工业园区投资环境评价中连续１４年位居第一的天津开发区，
亿元，几乎接近天津全市工业总产值的１／３
。
年工业总产值达８０５３
２０１３
近年来，以北京７９８为代表的文化产业聚集区方兴未艾，掀起了国内文化创意产业园的建设热潮。
这既盘活了老厂房、老社区，又带动了文化产业的振兴繁荣，为城区转型发
展探索出一条可行之路……
受国家对房地产行业宏观调控政策和房地产市场连续低迷的影响，产业地产逐渐成为
社会的关注热点和投资新宠，从联想、中兴通讯股份有限公司（下文简称中兴）、海尔集团（下文简称海尔）到万科企业股份有限公司（下文简称万科）、万通投资控股股份有限公司（下文简称万通）、绿地集团（下文简称绿地），产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。
产业园区不仅是现代新兴产业的发展载体，而且是中国城镇化建设的承载载体。
不管
你是否意识到，“产业园・城市・国家”已非一篇小题大做的文章，而是一篇恢宏巨著！
目前，国内的产业园区及产业地产项目达数千计，且数量、规模仍旧呈蓬勃发展之
势。
但整体而言，各地区、各行业的产业园区的规划建设与招商管理等相关环节均存在不
同程度的问题：
建设品质与运营水准参差不齐，重复建设与恶性竞争愈演愈烈，空城、死
城现象屡见不鲜。
对此，我们可以用“五多五少”对业界现状加以形容，即：
（1）地产开发多，产业运营少；
（2）重复建设多，个性定位少；
（3）炒作概念多，营运内容少；
（4）依赖政府多，自行拓展少；
（5）专一人才多，跨界人才少。
可见，当今产业园区存在缺少成熟模式、专精人才、实操经验，更缺少求本务实的研
究探索精神等严重问题，因此，产业园区与产业地产的建设经营需要摒弃浮躁与急功近
利。
着眼于现实，写这本《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》，意在投砾引珠。
通过认知、规划、招商和运营四个环环相扣的主题篇章，力求以战略的高度、实战的角度
和多元的维度，运用深入浅出的理论、丰富翔实的案例，系统解读产业园区与产业地产的
建设精要和营运技巧，引导帮助产业园区与产业地产的规划者、经营实践者们以更宽广的
视野、更灵活的思路、更复合的能力，投身于产业园区和产业地产的操盘建设与运营管
理，打造更多对业界发展具有引领示范效应的精品产业大盘，助力中国社会经济发展。
笔者自身即是一名一线的实践者、操盘者，由于日常工作十分繁忙，写作本书只能忙
里偷闲、见缝插针。
平心而论，文中涉及很多方面还有待进一步调研、思考、实践和扩
充，此书权当1.0版本的园区营运参考吧。
目录
5
第一篇认知................................................................................................................
有认知，才有方向；知形势，方知走势。
产业园区与产业地产是新兴的复
合型产业，是产业与地产的有机融合体。
打造传奇的产业园，成就出色的产业
地产商，必需从行业认知开始。
5 第一节产业园的“前世今生”................................................................
11 第二节忽如一夜春风来，千园万园竞相开..........................................
11 第三节产业地产，做产业还是做地产..................................................
14 第四节跨界・融合・升位，演绎产城一体..........................................
14 第五节美国硅谷与128公路的启示......................................................
第六节园区产业，铁桶与竹篮的选择..................................................
14
14 第七节园区建设的新“九通一平”......................................................
18 第八节总部基地热的冷思考..................................................................
18
第二篇规划..............................................................................................................
园区规划是勾画园区的发展轨迹，找寻园区的成长基因。
是事半功倍，还
是事倍功半，一切尽在规划。
产业规划、建设规划、招商规划和运营规划，每
个园区都在规划自己的路。
第一节园区规划，这个真得有..............................................................
18
22 第二节科技园，科技不是唯一..............................................................
22 第三节工业园，“换鸟”加“飞地¡±......................................................
22 第四节创意园，你的创意在哪里..........................................................
第五节园区建设选址与建筑配套：
跟着定位走，围着产业转（22）
第六节园区配套，由“杨振宁想喝咖啡”说起..................................
27 第七节读书郎撞上打铁匠——进驻企业的业态冲突与管控（31）
31 第八节园区与概念，不穿“皇帝的新装”..........................................
31 第九节学学欢乐谷模式：
先引人来，做热区域..................................
31
第三篇招商..............................................................................................................
招商是规划经营能力的集中体现，直接关系产业园区的生死前途，关乎区域经济的成败发展。
园区招商好比战场角逐，是一场“海、陆、空”
的全面会战，比拼的是战术策略与战斗执行力。
31 第一节产业园招商“六部曲”..............................................................
36 第二节没有USP，招商难如意.............................................................
41 第三节产业链招商，串个“糖葫芦”..................................................
41 第四节行商与坐商，动静两相宜..........................................................
46 第五节联合招商与公共关系营销..........................................................
46 第六节园区的场所精神与圈层营销......................................................
46 第七节园区的话题事件与网络营销......................................................
46 第八节园区活动推广与品牌打造..........................................................
第九节詹姆斯・卡梅隆来啦——“龙头老大”的招商效应（46）
46 第十节售楼美女的烦恼：
玩法不同的产业地产..................................
第四篇运营..............................................................................................................
46 未来，靠运营而来。
只有通过运营，方能赋予园区以活力和魅力，实现园
区与企业的共赢成长，练就园区独到的运营模式，实现园区的可持续经营发展。
园区特色运营也堪称产业园的最大卖点。
第一节物业、商业、产业，一个都不能少——园区运营“三业”并举
46 ..............................................................................................................................
49 第二节运营即是招商..............................................................................
49 第三节孵化器，专职神圣而特殊的“养殖业”..................................
49 第四节不走寻常路——产业园的运营创新..........................................
49 第五节园区公共服务，“忽悠”没出路................................................
53 第六节产业地产，运营不适症的四大症候..........................................
第七节“名分”是必需的——谈产业园区的资质/项目申报（53）
53 第八节走出去——产业园区的品牌复制经营......................................
60
后记：
行业十大“猜想”..........................................................................................
第一篇 认知
第一节 产业园的“前世今生”
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，
也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城
市化建设等一系列的重要使命。
产业园区的形式多种多样，如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业
园等以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。
作为产业园区的建设者、运营者，
必须知悉产业园的综合背景情况，如园区投资主体与建设类型、园区的生命周期与发展历程、园区盈利模式，等等，做到顺势而行。
一、园区投资主体与建设类型
（一）政府建设管理模式
中国早期开发建设的产业园基本是政府主导并投资的，政府通常成立一个机构、挂两
块牌子，一块牌子是园区管委会，另一块是国有性质的开发建设公司。
园区管委会负责宏观规划、政策管控、行政管理和园区招商，基建、经营事务则交给
开发建设公司负责。
伴随园区经营的规模化和规范化，园区管委会的行政管理功能日趋完善，开发建设公司的专业化分工日趋明显，衍生出市政建设、地产开发、物业管理、商业
服务、企业孵化、产业投资管理等众多专业公司。
此类模式的代表园区有北京中关村、上海张江高科技园区、天津经济技术开发区、苏
州工业园、武汉光谷等。
（二）企业建设管理模式
伴随工业地产和产业地产的迅猛发展，各地相继出现了由工业地产商或产业地产商开
发建设的产业园，这些开发商中既有有国有背景的公司，也有外资企业和民营企业。
它们
开发建设的园区包括物流园、工业园、科技园、文化创意园，以及产业新城等。
早期企业主导开发建设的产业园区大多位于大型产业园区内，属于“园中园”、“子
园区”，这是因为“子园区”的产业政策、产业运营还需依赖区域政府或园区管委会（母园区）。
近期企业投资开发建设的很多产业园区规模较大，独立于城市一隅，自成一国，投资
商/运营商自行承担园区运营与企业服务。
此类模式的代表园区不一而足、各领风骚。
（1）有专营物流园的外资投资运营商新加坡腾飞集团、美国AMB（安邦信）、普洛斯集团。
（2）有以产业运营见长且拥有多个典型案例的清华科技园、大连软件园。
（3）有以自建自用为主并兼顾产业链营造的中兴产业基地、海尔产业园。
（4）有产业地产开发商模式的联动U谷（联东集团）、天安数码城集团。
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