无锡商业项目调研报告.docx
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无锡商业项目调研报告
无锡商业项目报告
2011-11
第一章无锡概况
一、地理位置
二、经济发展
三、城市规划
第二章房地产市场概况
一、房地产市场状况
二、房产市场环境特点概析
第一章无锡概况
一、地理位置
“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲的江苏省南部，沪宁铁路和沪宁高速公路中段。
东距上海128公里；西距南京183公里；南抱太湖，北依长江，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭大运河从中穿过；太湖风景优雅秀丽，是我国著名的十大旅游城市之一。
二、经济发展
无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。
我国民族工业的发源地之一，从古至今无锡工业经济就非常强劲，如今也是一座现代化工业城市，全国十大工业城市之一，素有“小上海”之称。
是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。
2011年无锡GDP总数5765亿，杭州5946亿，与浙江省省会城市杭州差不多了。
三、城市规划
无锡市地理面积4787.61平方公里,人口637.26万。
下属7区2县市。
七区：
崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、新区、惠山区、锡山区
两市：
江阴市、宜兴市
下辖的江阴市和宜兴市两个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十分别位居第一、第九位。
江阴的华西村被誉为“天下第一村”。
第二章房地产市场概况
一、房地产市场概况
1、无锡住宅市场状况
（1）、北塘区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
蔚蓝观邸
北塘区
住宅
13．5万
79--150
9000
梧桐水岸
北塘区
住宅
30万
83--142
8000（9拆优惠）
欧风新天地
北塘区
住宅、商业
80万
118--181
9500
世茂首府
北塘区
住宅、商业
100万
88--266
10000--11000
富城湾
北塘区
住宅
110万
115-143
6900
凤凰城
北塘区
住宅、商业
36万
160以上
11000（现房）
润泽蒙特里湾
北塘区
住宅
\
未公开
未公开
（2）、惠山区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
阳光100
惠山区
住宅
200万
120
8000（带装修）
华夏泉绅
惠山区
住宅
28万
98--150
7000
奥林匹克花园
惠山区
住宅
28.4万
115-346
7400
天力正和花园
惠山区
住宅
4栋
89-138
7500
复地公园城邦
惠山区
住宅
30万
89-133
7500
天力百好锦园
惠山区
住宅
10万
80-220
7000--7500
融创亚美利加
惠山区
住宅
5万
310-330
6800
华府庄园
惠山区
别墅
70万
255-500
9000-10000
绿地世纪城
惠山区
住宅
78万
193-294
6500
金都家园
惠山区
写字楼
42万
99-117
7500
百大春城
惠山区
住宅
60万
80-177
8000
（3）、新区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
新城尚东区
新区
住宅
36万
63--134
8300
美新玫瑰大道
新区
住宅
20万
98-146
8000
花半里
新区
住宅
30万
99-201
8500
融桥观邸
新区
住宅
35万
110-270
10000-11000
第一国际
新区
住宅
75万
68-140
6500
花样年花郡
新区
住宅
24.6万
89--130
8000
中邦城市
新区
住宅
55万
78-116
7300
（4）、锡山区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
东方天郡
锡山区
住宅
70万
137--266
8000-9000
中在诺卡小镇
锡山区
住宅
34万
93--129
7200
逸湖半岛
锡山区
住宅
33万
89-97
8000
和泽佳苑
锡山区
住宅
8万
86-146
6200
春江花园
锡山区
住宅
21万
119-123
8200
豪景东苑
锡山区
住宅
17万
88-140
6600
紫金新城
锡山区
住宅
\
124-150
5500
（5）、滨湖区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
溪岸观邸
滨湖区
住宅
32万
88-138
12500
观山名筑
滨湖区
住宅
80万
88-275
7600
太湖国际
滨湖区
住宅
110万
72-89
11000
华润悦府
滨湖区
住宅
28万
174-221
22000
龙湖滟澜山
滨湖区
住宅
\
215-255
8200
万科金域蓝湾
滨湖区
住宅
38万
196-204
22000
万科·信成道
滨湖区
住宅
15
135-172
14000
（6）、南长区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
恒威中央领地
南长区
住宅
18万
99-133
13000
常发清扬御庭
南长区
住宅
20万
126-142
11000
金科世界城
南长区
住宅
47万
145-259
17000
鼎牌五爱人家
南长区
住宅
10万
89-141
12000
天元世家
南长区
住宅
占地14万
160-280
16000
时代上城
南长区
住宅
103万
9500
85-141
（7）、崇安区
项目名称
区域
产品规划
规模
主力面积
价格
金科观天下
崇安区
住宅
31万
90-145
10000
香榭一品
崇安区
住宅
9万
87-108
13000
常工城尚城
崇安区
住宅
10万
143-171
13000
广益名品城二期
崇安区
商住两用
10万
38-74
85000
金科·新大陆
崇安区
住宅
\
97-125
8000
御墅花园
崇安区
住宅
\
125-258
11000
爱家·金河湾
崇安区
住宅
30万
81-89
12500
2、无锡商业地产状况
【写字楼篇】
（1）、联东U谷-无锡总部商务园
项目概况：
该项目位于北塘区凤宾路与广石路，占地面积850亩，建筑面积120万平方米，共分三期开发。
建成后将是无锡最大最集中的商务写字楼群。
其中一期占地83亩，总建筑面积12万平方米，规划有1栋24层写字楼，1栋16层LOFT办公楼，18栋独栋办公楼。
经营业态：
写字楼、住宅、商业综合体（10万平方米）、公寓、酒店、会展中心等。
销售面积：
LOFT：
45-130平方米
写字楼：
85-1500平方米
独栋：
1200-4300平方米
得房率：
71%
销售价格：
写字楼：
均价9200元
独栋写字楼：
13000-15000
营销方式：
无包租
客户来源：
本地外地均有，有一定层面的投资客和一定规模的公司自用。
现场状况：
现场就一个销售人员，极为冷清。
销售人员主要诉求：
（1）、开发公司实力：
专业做写字楼开发，现在全国成功的开发了诸多项目。
（2）、现有知名公司进驻：
如XX、中铁等。
（3）、市场需求旺盛，众多商家等着入驻。
（4）、政府重点扶持。
【商业综合体篇】
（1）、金太湖国际城
项目概况：
该项目总建筑面积68万平方米，在无锡商业项目规模中屈手可数的。
其地理位置优越，位于青石路上，紧临地铁站出口，属北塘区商业中心，同时也属无锡中心商业圈内。
项目规划有商业街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、写字楼、住宅等众多业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居住等众多功能于一体。
现一期已开业，沃尔玛、肯德基等知名主力店的进驻，给项目带来了良好的形象面和人气。
经营业态：
1、2楼百货，3、4楼餐饮、娱乐
销售面积：
面积范围：
9—108平方米
主力面积：
20—30平主米
得房率：
1F：
45%2F：
38%
销售价格：
1F：
6万多
2F：
3万多
3、4F面积分割大，总价高。
3楼价格在5万左右。
营销方式：
包租6年：
每年8%，前5年一次性在购房总款中扣除。
现场状况：
现场销售人员4人，来人量极少，感觉处于尾盘阶段。
销售人员对于无锡了解模糊。
主要诉求地段和大的主力店进驻。
优势：
1、地段较好，处于北塘区老的商业中心青石路上，延伸下去就是老市中心商业圈。
2、一期成功开业，主力店沃尔玛、肯德基都已进驻。
3、人气较旺。
4、青石路上商家入驻较多，因为青石路靠北大街段拆迁，对于该项目来说是一次很好机会。
劣势：
1、档次不高：
该项目主营主要就是餐饮、其他的只是附加罢了。
2、年限太久：
2003年拿的地块。
3、竞争太激烈：
周边每一块商业都很强、很多，而且对面欧风新天地也有综合体。
4、一期相对沿街的生意好一些，其他的均一般。
（2）、五洲国际广场
项目概况：
该项目位于梅村锡义路与新友路交汇处，在梅村来说比较中心的一个位置。
项目总建筑面积约20万平方米，共分两期开发，其中一期商业，二期住宅。
商业部份分为百货、电影院、餐饮、休闲娱乐为一体的商业综合体。
一、二楼商铺共计600间左右。
经营业态：
1F：
品牌时尚区：
黄金珠宝、品牌服饰、化妆品、时尚女装、家电、运动休闲、精品男装、特色餐饮。
2F：
时尚潮流区：
母婴用品、潮流服饰、家电、精品内衣、中式餐饮。
3F：
电影院、休闲娱乐、运动健身、西餐咖啡
销售面积：
面积范围：
13—312平方米
主力面积：
20-30平方米
销售价格：
1F：
35000-48000
2F：
24000
营销方式：
委拖经营15年，前3年固定回报，第一年6%、第二年7%、第三年8%，一次性在总价中扣除。
后继根据市场行情1：
9分成。
销售情况：
2011年4月份开盘，销售率在60%左右。
现场状况：
1、来人量较多。
2、售楼部不大，但整体气氛较好。
优势：
1、五洲在无锡有一定的知名度。
其一项目较多，其二五洲五金机电市场和哥伦布经营尚好。
2、两家大的主力店八佰伴、星美国际影院已进驻。
3、梅村经济强镇，企业千余家，上市10家之多，周边50万人口的消费需求，定位准确。
4、地理位置较好，相对梅村属中心地带。
5、在梅村来说，规模较大，可形成人口集中消费。
6、广告宣传力度大。
7、政府支持。
劣势：
1、区域有限，镇的经济再好也是一个镇，况且梅村距离老的市中心和新区商业中心都很近。
2、价格过高。
3、五洲虽然在无锡知名度较高，但同时也是他的劣势所在，因为在所以项目中没有一个是做得非常成功的。
（3）、明发商业广场
项目概况：
该项目位于惠山大道与北环路交汇处。
占地面积22万平方米,建筑面积过50万平方米，整个广场由“购物天堂、居家世界、娱乐生活、欢乐海洋、舒适如家”五大主题区组成，涵盖百货主力店、游乐娱乐广场、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、大型超市及星级酒店等多项内容，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式办公于一体大型城市综合体。
经营业态：
百货\超市\建材\家具\餐饮\娱乐等.
销售面积：
主力面积为50平米
销售价格：
负一楼和一楼均价为25000-30000元/平左右（扣24%后）
二楼价格在13000-14000元/平（扣24%后）
三楼均价10000元/平（扣24%后）
营销方式：
1、包租5年：
第一年8%、第二年8%、第三年8%前三年一次性在总价中扣除，后2年按合同价8%计算。
2、VIP卡可享优先选铺和98折的优惠。
3、每周末选购并签约付款更可额外优惠一个点。
现场状况：
没人来访
销售人员2人
优势：
1、在该项目的周边区域以及惠山区都没有这种大的商业综合体，如果招商、运营专业性强的话，应该是不错的。
2、在项目的规划设计上做得比较独特和超前。
3、开发商上市公司实力雄厚。
4、现在苏宁电器、戴斯酒店、金逸影城意向驻进市场，上海在做招商会。
劣势：
1、开发商没有开发商业的开发经验，项目在规划阶段没有确定好主力店，造成现在大的主力店很难进驻，因为建筑的不符合。
2、建筑消防过不了，所以一直未能交房开业。
3、周边的配套没有建立起来，人气不足。
4、工程质量太差市场口碑不好，住宅部份对明发公司骂声一片。
5、开发公司虽然有实力但不专业，南京也有明发商业广场，无锡的项目基本上是复制性的。
（4）、新区哥伦布
项目概况：
项目位于太湖大道与长江北路交汇处，总占地面积20000平方米，总建筑面积约100000平方米，是一座定位为“亚洲生活中心”，集商业、办公、酒店式公寓为一体的开放街区式购物中心。
项目西接万科商街，北联欧尚超市。
项目规划有金逸影城，八佰伴城市超市、洲际酒店、日韩美食，国际时尚街等。
作为广益哥伦布广场的升级版，新区哥伦布广场倾情打造以亚洲风情为主题的休闲体验式商业广场，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、旅游于一体的商业综合体。
经营业态：
1F：
百货、超市
2F：
服装
3F：
童装、亲子乐园、餐饮
销售面积：
主力面积:
30-60平方米
销售价格：
1F:
60000-80000元
2F:
50000元
3F:
30000元
营销方式：
1\委托15年:
前3年21%一次性扣除,后继根据市场行情而定.
2\交5万抵10万（每套）
销售情况：
现在暂未开盘，下个月月底开盘，现在排卡阶段，据销售人员讲，排卡量在300多张，但实际情况没有那么多，排卡并不是太理想，估计在200张左右吧。
现场状况：
销售人员11人
销售人员主要诉求点：
A、地段
B、老的哥伦布
优势:
1、地理位置好，位于老城区长江北路上。
周边人气旺盛，有这么多的人气在，作为商业综合体来说，不会差到哪里去的。
2、老的哥伦布现在整体生意还不错，家乐福超市进驻在那里，有老哥伦布作支撑。
3、五洲开发的，在无锡知名度较高。
劣势:
1、价格实在太高。
【专业市场篇】
（1）、无锡电子数码城
项目概况：
无锡电子数码城位于学前东路与广南路交汇处，占地4.78万平米，总建筑面积为13万平米。
项目分为一栋23层的酒店式公寓和共计6层（地上4层地下2层）的商业中心。
共2000多套商铺。
经营业态：
-1F：
主营五金电气，包括五金工具、建筑五金、装饰五金、民用五金、品牌家电、水暖器材等。
-2F：
停车场，共计1000多个车位。
1F：
主营手机通讯，包括联通、移动等手机运营商。
2F：
主营品牌电脑、网络线材、监控、电脑维修、游戏等。
3F：
主营品牌数码、电子元器件、通讯电子设备、汽车电子配件等。
4F：
主营餐饮、休闲娱乐：
量贩式KTV、国际影院、电玩城等。
销售面积：
主力面积：
15-35平主米。
得房率：
60%。
1F-3F.
销售价格：
1F：
45000元＼平方米
2F：
35000元＼平方米
3F:
暂时不销售,价格暂定
营销方式：
1、10年委托经营:
前2年固定回报,每年8%一次性在总房款中扣除,后8年根据市场行情面定.
2、VIP卡可享受每天增值100元。
销售情况：
现为排卡阶段,预计10月份左右开盘.排卡数量预计在400张左右.
现场状况：
1、现场销售人员6-7人,销售人员专业性不够.
2、现场气氛差,几乎没人上访.
3、销售人员主诉求:
（1）地段
（2）电子行业发展迅速，百脑汇、梦之岛均是成功之作。
（3）众多品牌商家已进驻,现就有4000-5000家商家有意向,包括地下负一楼的苏宁\国美均在洽谈中。
9、优势:
1\地段,地段是该项目最大的优势.
2\对面是华东市场,一个成熟的市场可形成一定的带动性.
3\项目运用与成都赛格数码通信管理有限公司合作做支撑.
10、劣势：
1、项目工程进度非常慢，资金方面存在问题。
2、开发公司之前开发过皮革城、轻纺城等项目，口牌较差。
3、业态定位不清晰,造成后继招商经营困难。
4、面对无锡数码两大市场百脑汇与梦之岛无一优势可言.
（2）、五洲国际电子城
项目概况：
该项目位于新区金城东路与纺城大道交汇处。
是整个五洲工业博览城三期，电子城共计50000平方米，总套数1670套。
经营业态：
1F:
五金机电、工业电器、电动工具
2F：
电子元气件
3F：
安防监控
4F：
物联网基础产品、应用产品
销售面积：
面积范围：
12—28平方米
主力面积：
20平方米
销售价格：
1F：
16000
2F：
11000
3F：
8000
4F：
6000
营销方式：
委托经营10年,前3年25%（第一年8%第二年8%第三年9%）一次性在总房款中扣除,第四年开始,根据市场行情1:
9分成。
排卡2000元开盘时享受9.9优惠。
销售情况：
预计400-500张左右。
现场状况：
销售人员7-8人
来人量不多。
销售人员主诉求：
1、总价低。
2、一期经营状况良好是基础。
3、无锡电子元气件市场不多，只有一个老的市场，地理位置较好，但是停车不方便，所以很多老市场里的经营户到项目定购了。
4、招商城要拆迁，所以大多经营户都过来了。
优势：
1、面积小、总价低、单价相对其他几个商业项目来说低一点，客户群体较为广范。
2、五洲在无锡有一定的知名度。
3、广告多，基本上大街小巷高速都有项目的广告。
4、一期二期已经开业，并且项目超大，给客户的感觉很强。
劣势：
一期二期生意并不是太好。
（3）、中国包装礼品城
项目概况：
该项目位于锡山区东亭北路无锡皮革城东南角，和皮革城是同一个开发商。
整体项目27万平方米。
商铺共计1200来套。
经营业态：
1F：
印刷包装、红木家具、根雕
2F：
木雕、保健礼品、文化工艺品
销售面积：
1F：
主力面积38平方米
2F：
主力面积28平方米
销售价格：
1F：
34000元
2F：
23000元
营销方式：
包租3年：
第一年7%、第二年7%、第二年8%，共计22%一次性在总价中扣除。
销售情况：
9月25日开盘，之前定好在雷迪森酒店举行开盘选房的，但临时取消了。
开盘放在销售部现场，当天来人量400组客户左右，但选房效果很差，当天销售在10-20套之间，人多气氛差。
客户来源：
主要以外地为主。
有上海、福建、台州、衢州等分销代理商在做。
现场状况：
25号开盘，但现场非常冷清。
销售人员7-8人
主诉求：
长三角最大的包装礼品市场。
先招商后销售：
现在很多福建、温州的商家都进驻市场了。
优势：
1、皮革城已经开业，不管生意的好环，体量有那么大能够开出来，已经很不错了，在他们的规划中皮革城属于一期项目，二期是纺织城，包装礼品城是三期。
劣势：
1、皮革城、轻纺城虽然都开出来了，但口碑并不是很好，所以本地几乎没有人去。
2、公司专业性不够，从开盘当天的情况来看，客户很多，但销售人员都在那里站在等，等客户找上他们。
（4）、华东家艺中心
项目概况：
华东家艺中心位于锡沪路，总建筑面积150496㎡，其中商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。
商铺约1700来套。
经营业态：
1F:
家艺饰品
2F:
床上用品、工艺品
3F:
窗帘、墙纸、餐饮
销售面积：
面积范围：
20—50平方米
主力面积：
30平方米
销售价格：
1F:
50000元
2F:
25000元
3F:
15000元
营销方式：
1\委托15年:
前三年24%一次性扣除,后继根据市场行情而定.
2\金卡客户：
存3万元在指定银行,定期3个月,可享受9.5折\加每间15000元优惠（但需200平方米以上）
3\银卡客户:
存3万元在指定银行,定期3个月,可享受9.7折\加每间15000元优惠（没有面积限定）
4\会员卡客户:
不需要交钱,优惠15000元.
5\老客户介绍新客户:
介绍2组8000元,4组15000元（以新客户到售楼部看房为准.）
销售情况：
排卡量在400张左右
现场状况：
销售人员6-7人，精神状态较好，但是新进人员较多，项目介绍的感觉很模糊。
现场来访客户并不是太多，整体排卡效果较差。
优势：
1、地段：
锡沪路上，属于一个老的市场商圈，认可度较高。
2、市场集群：
整个无锡市的建材、家居市场都集中在锡沪路上，大大小小起码有7-8家。
3、项目体量不大。
劣势：
1、周边市场太多了，竞争非常的激烈，产品从复性很大，没有一个市场给人的感觉非常强或者生意非常好的。
2、开发公司新城公司之前一直开发住宅项目，对于此次的商业转型，理念和专业性方面并不是该公司的强项。
3、对于家艺的概念其实是很含糊的，所接触的产品和商家相对有限，对于招商和后继的运营有一定的难度。
二、房产市场环境特点概析
1、商业项目供应量点评
无锡市场在售或近将出售的商业项目20来个，按每个项目平均10万平方米计算，市场供应量在200万平方米左右。
可以算得上竞争十分的激烈，当然一方面无锡市场大，需求量也大。
另一方面现在住宅市场面临国家政策的打压，市场情况一片萧条，很多的开发公司从住宅开发转型到商业开发。
2、商业项目版块之特征点评
无锡商业项目总体可分为三大类：
一是老城区商业圈，主要以百货、购物、娱乐为主的形态，表现形式主要以商业综合体为主。
二是东北商业圈，主要以专业市场为主，像锡沪路、芙蓉路、312国道、北环路、锡澄路一带，在地理位置上划分来说属二环商圈，这里汇聚了无锡基本上所以的专业市场，并且物流配套非常的成熟和方便。
三是效区商业，特别是最近几年，效区的商业发展非常的快。
像现在的梅村五洲国际广场、羊尖五洲国际广场、锡北国际广场、洛社商贸城等。
3、商业项目价格态势点评
城市综合体与专业市场价格大PK
城市综合体
项目名称
面积
价格
哥伦布
30-60
60000-80000
五洲国际广场（梅村）
13-312
35000-48000
金太湖国际城
9-108
60000
明发商业广场
主力面积50
25000-30000
金科新大陆
50-60
60000-70000
中华美食城
10-30
60000-80000
新联钢
40-60
50000-60000
凤凰城
30-200
30000-60000
专业市场
项目名称
面积
价格
无锡电子数码城
15-35
45000-50000
五洲国际电子城
12-28
16000
中国包装礼品城
28-38
34000
汇坚国际五金机电城
20-100
32000
华东家艺中心
20-50
50000
广益汽配城
120
8000（三层）
锡北汽配城
90-120
85000-10000
4、三分天下
万达、五洲、万力。
万达预计在无锡项目将达到8个，但是万达的商业定位都是商业综合体，有一点万达的商业项目出售比例不大，冲击力不强，品牌形象高知名度大。
五洲在无锡可
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