安庆普通住宅小区物业服务收费管理办法.docx

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安庆普通住宅小区物业服务收费管理办法

安庆市普通住宅小区物业服务收费管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省地方住宅区物业服务标准》和《安庆市物业管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区范围内普通住宅小区物业服务收费的监督管理。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业接受业主或建设单位委托，按照物业服务合同的约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。

第四条市价格行政主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本市市区范围内物业服务收费的监督管理。

市物业管理行政主管部门负责制定物业服务质量标准和技术规范；监督管理物业管理招投标活动，并对其服务质量进行监督管理。

第五条物业服务收费根据物业的性质和服务内容等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区前期物业公共服务费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照当地物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。

已成立业主大会的普通住宅小区、非普通住宅（独栋、双拼、联排、叠加别墅）物业服务收费，以及前期物业中除物业公共服务费以外的其他收费，实行市场调节价。

第六条建设单位、业主或业主大会应当通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。

前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二章物业公共服务收费管理

第七条普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，提供的公共性物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

普通住宅小区前期物业公共服务费实行等级收费管理。

物业服务等级标准由委托单位与物业服务企业按照《安徽省地方住宅区物业服务标准》（安徽省住房和城乡建设厅、安徽省质量技术监督局公告〔2013〕第85号）标准，由高到低划分为A、B、C、D四个等级进行约定，并在物业服务合同中明确。

第八条价格主管部门应会同物业管理行政主管部门，制定普通住宅小区前期物业公共服务费相应等级的基准价和浮动幅度，上下浮动幅度范围为20％（见附件）。

根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准等情况，价格主管部门应会同物业管理行政主管部门适时调整并公布相应等级的前期物业公共服务费基准价和浮动幅度。

第九条依法依规实行前期物业管理的新建物业，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，约定服务等级，并对照相应服务等级的基准价及浮动幅度确定具体的物业服务收费标准，报价格主管部门、物业管理行政主管部门备案后实施。

业主大会成立后，物业公共服务收费由业主大会与物业服务企业本着合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则约定。

第十条物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。

物业服务企业应单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。

物业服务企业撤出后，应将结余部分移交业主委员会或其他接管单位。

第十一条电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费实行单独据实分摊，物业服务企业应当定期公布共用部位、公用设施设备产生的供水、供电、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。

第十二条住宅小区物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电，绿化用水用电、消防用水等的收费，执行居民用水用电价格标准。

第十三条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户的计量器具向其收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十四条物业服务企业应当按照物业服务合同约定的方式向业主收取物业公共服务费，约定预收的，预收期限由双方协商确定，未作约定的，预收期限不得超过6个月。

第十五条物业公共服务费按照不动产登记证（房屋产权证书）登记的建筑面积计算；尚未登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第十六条业主或业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主或物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

第三章车辆停放、垃圾清运收费管理

第十七条物业服务区域内车辆停放收费标准，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取车位服务费和场地使用费（租金）。

占用业主共有道路或者其他场地停放车辆，经过业主大会同意（未成立业主大会的，需要有过半数以上的业主同意）后可收取地面场地租用费，收取的费用归全体业主所有；住宅小区依法配建的防空地下室平时作为停车位，可收取租金。

租金及租金的使用按照《安徽省物业管理条例》及人防管理部门有关规定执行。

第十八条车辆停放收费包括车库、车位的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用及法定税费等。

物业服务企业不得向进入物业管理区域内执行公务及为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装、邮寄服务等临时停车车辆收取停车费用。

第十九条业主或物业使用人对其物业进行室内装饰装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业指定的地点堆放，并承坦清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

第四章其它服务收费管理

第二十条物业服务企业对人员、车辆实行出入证件管理的，应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入卡（汽车每辆配置1张卡）。

因遗失、损坏需要补办的，可以收取制作成本费用。

第二十一条利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地从事广告等经营活动的，物业服务企业应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续。

所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五章行为规范管理

第二十二条物业服务企业应当严格履行物业服务合同约定，为业主提供质价相符的服务。

物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

第二十三条物业服务企业应加强对物业服务的成本控制，积极采用现代信息技术开展物业服务。

加强对业主的宣传，引导业主参与服务过程，切实降低成本，提高服务质量。

第二十四条物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。

业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过合法、合规的方式督促其限期交纳；业主、物业使用人无正当理由逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第二十五条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当按照国家和省有关规定将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在经营场所或服务地点醒目位置公布。

物业服务企业每年3月份前向业主、物业使用人公布上年度，利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，接受监督。

第六章监督管理

第二十六条价格监管部门和物业管理行政主管部门要加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量的监督管理。

物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由价格监管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十七条价格主管部门要会同物业管理行政主管部门，加强对物业服务企业的指导，引导和规范物业服务企业合理定价。

可采取约谈、告诫、公布经营成本等方式，督促物业服务企业规范价格行为。

第七章附则

第二十八条本《办法》实施前，双方已签订委托合同且未到期的，按合同约定执行。

物业服务小区在未按《安徽省地方住宅区物业服务标准》确定服务等级前，仍按《安庆市物业服务收费管理办法实施细则》（安价房﹝2006﹞61号）收费标准执行。

第二十九条本《办法》自2019年1月1日起施行，由市价格行政主管部门会同市物业管理行政主管部门负责解释。

过去有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

本办法规定的事项，如上位规范有新规定的从其规定。

附件：

普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准表

物业服务等级

基准价（元/m2·月）

浮动范围（元/m2·月）

备注

高层

多层

高层

多层

A级

0.85

0.75

0.68-1.02

0.6-0.9

1、基准价上下浮动幅度范围为20%；

2、不含电梯及增压水泵高能耗共用设施设备运行电费。

B级

0.75

0.65

0.6-0.9

0.52-0.78

C级

0.65

0.55

0.52-0.78

0.44-0.66

D级

0.55

0.45

0.44-0.66

0.36-0.54