海景城培训资料0826.docx
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海景城培训资料0826
海景城项目培训资料
一、项目基本情况
奥园·海景城位于南沙城市中心，扼守主干道进港大道的中轴线上，被祁福酒店分为3、4号地块，总占地约6万方,总建面积达25万㎡。
奥园·海景城地处地铁四号线上盖交通便利，步行至广州地铁四号线金洲站和蕉门站约15分钟，有多条公交线路途径此站并接驳到市桥、洛溪、广州流花车站等地，扼守南沙中轴主干道进港大道、环岛路，接驳虎门高速公路、南部快速干线、东部快速干线，60公里半径范围内被广州、深圳、珠海、香港、澳门、中山、东莞七大城市环抱。
奥园·海景城地块所在地处于南沙重点打造的商业中心，周边配套较齐全，项目南边是广州地税南沙分局，四周有食肆、金洲农贸市场、康乐幼儿园、金富酒店、中国电信等。
政府机关单位如广州南沙地税局、南沙公安分局、南沙消防中队、金洲派出所等也集中在附近。
奥园·海景城3号地块是由一街、二街商铺群和2幢公寓式写字楼组成的综合办公楼。
4号地块则由4-1、4-2地块组成，其中4-1地块将建成主体文化街商铺和两栋星级酒店式公寓。
而4-2地块则将建成8栋花园式电梯洋房和临街商铺。
项目建成后将是集居住、购物、美食、休闲、娱乐、观光、文化多功能于一体的综合性城市购物中心，是目前南沙业态最丰富、经营内容最全面的大型复合型项目。
1.奥园海景城一期——奥园·金莎广场（3号地块）
位于南沙经济技术开发区祈福酒店东侧，占地15129㎡，总建筑面积55203.8㎡，地块呈“L”型。
由四层独立联体商铺和2幢15、17层商务物业组成。
其中商业约1.9万平方米，公寓式写字楼部分约2.3万平方米，其余的属于地下停车场面积。
3号地主要技术经济指标
3号沿街地块BCD区（已建）
3号内街地块AE（在建）
1、总建筑面积：
10417㎡
2、总建筑面积：
44786.8㎡
其中
其中
地上建筑面积：
10417㎡
地上建筑面积：
32248㎡
包括
地下建筑面积（不计容积）：
12538.80㎡
商业建筑：
10417㎡
包括
建筑占地面积：
2613㎡
商业建筑：
8912㎡
公寓式写字楼：
23336㎡
建筑占地面积：
3895㎡
售楼部位置的部分为B区，位于步行街的左手边，旁边的广场是奥园·金莎广场以后的广场之一，B、C区后面是内街四层A区联体商铺；
现建成的为临街BCD区，共38套（其中C区的20号四层13套，临街25套），1-16号为四层联体商铺、17、18、19、21、22、23、23A、25、26号九个铺为二层复式商铺，由于项目内部做了一条商业步行街，且商铺双面开门，所以，本项目属于双面临街商铺。
1.1、在建部分产品具体数据：
产品类型
户型
楼层
总户数
建筑面积（㎡）
户型优势/特点
A区四联体商铺
4层铺
1～4
约17
约260－335
开间5.5m，进深9.6m，方正实用，独立上下连通，私家楼梯、一楼前后开门，区间利用简单清晰
E区两联体商铺
2层铺
1～2
约16
约108-459
E区公寓式写字楼
公寓式写字楼
3～9
约98
约82-180
设计方正，独立卫生间，带一个多功能房，光景阳台，办公居住一步到位
10～15
约204
约47
16、17
约38
约47
1.2、3号地暂定产品功能
二、项目卖点汇总
◆南沙大环境外部买点
1、南沙的城市占位
✧南沙地理位置优越，处于珠江三角洲的地理几何中心，在广州—香港—澳门“A”字形空间结构中处于支撑位置，是联结珠江口两岸城市群的枢纽性节点。
南沙是广州的出海口，也是香港澳门海运进入广州的首站。
✧南沙北面为广州，南面为香港，东面为东莞，西面为中山。
属于珠三角一小时经济圈的核心。
✧地形条件依山傍水，风景秀丽，山色旖旎，气候宜人，宜商宜住。
✧南沙交通极其便利，南有南沙客运港可直达香港尖沙嘴，虎门大桥直通东莞虎门。
已投入使用的地铁四号线直达南沙城市中心，永不塞车。
南沙自2005年8月设区以来，八大产业带动房地产业发展，目前已经进驻南沙的大集团，包括城建南沙滨海花园、南沙奥园、合生创展南横商住项目、南沙境界、南沙碧桂园、南沙海景城、富港·优山美地、丰田等，此外，南沙碧桂园、富力地产等集团都在南沙有储备用地，发展前景也相当诱人,2010年的亚运会的部分赛场及亚运村将在南沙落点，届时南沙规划人口达100万人之多，借亚运经济，相关的市政配套进一步建设和投入使用，南沙经济发展将快速提升；相反，南沙的商业格局却还处于初级发展阶段，投资升值指日可待！
2、南沙目前城市发展趋势
✧城建的滨海花园、奥园的南沙奥园等大盘滚动式规模开发，区域认同感高涨，不断吸纳大量新富人群
✧受政策利好因素，南沙作为广州南拓的龙头，将建设成为广州未来新城市重要组团之一
✧市委、市政府努力将南沙打造成令人向往的滨海生活居住区
✧世界500强跨国公司在南沙区投资成立的企业已达39家，还有其它工业项目200多个。
广州丰田整车首期和发动机二期、南沙汽车滚装船码头、广钢ＪＦＥ热镀锌板、东方电气核电承压设备、慧视光电子通讯等一批大型骨干项目相继建成投产。
另外，中科炼化一体化、广纸环保造纸基地、久泰能源、中海集装箱等一批新项目正在积极筹建中。
这些企业都为南沙的高速发展点着了强劲的引擎。
3、20万日人流量支撑强劲购买力，客流即财源！
天后宫、亲水公园、百花葵园等旅游景点均客流达5万人次上，节假日达46万人次，最高可达50万人次。
政府下一步计划，在凫洲大桥开通之后，争取明年结合龙穴岛造船基地建设的进度，推出“造船厂游”，把“工业游”线路串起来，吸引更多游客前来南沙旅游。
南沙作为城市向南枢纽繁荣可待！
◆项目自身卖点
1、奥园·海景城是南沙新商业中心区，将成为南沙新的标志性建筑物；
奥园·海景城不仅要称为南沙新商业中心区，成为南沙新的标志性建筑物，而且要填补目前南沙中、高档次消费的空白，改变其固有的消费习惯，成为南沙商业的新地标。
按照南沙的整体功能规划布局：
一个中心＋四大产业组团，即南沙区综合服务中心、现代物流业组团、临港产业组团、高新技术产业组团和装备工业组团。
一个中心指的是：
沿进港大道和焦门之间打造成未来的商业中心，而本项目正位于进港大道和金沙路交界的黄金点上，进港大道和金沙路双面临街，极具商业价值，其商业的价值和未来升值潜力，无可媲美。
2、奥园·海景城位于进港大道及金沙路交汇处，地理位置居于南沙中心；
奥园·海景城位于进港大道与金沙路交界处，比邻项目的东北面是现时南沙商业最旺的金沙生活区，以东是南沙客运港﹙仅10分钟车程﹚——香港人来回南沙的主要港口，以南是丰田生活区，以西是南沙大门——南沙牌坊，以北是大型生活小区。
交通路线：
从广州华南快线——番禺迎宾路——进港大道，直达本项目；香港——南沙客运港——进港大道，直达本项目；东莞——虎门大桥，直达本项目；一小时涵盖珠三角。
且与现开通的地铁4号线金洲站步行15分钟路程之遥。
3、奥园·海景城是南沙进港大道现正发售的唯一拥有独立40年纯商业产权的临街商铺；
目前，南沙有很多商铺是没有产权的，像裕丰花园的底商铺和进港大道上的商铺。
有好多大型的商场是只租不卖，虽然有统一产权，但没有独立的商铺的产权。
现在商铺在卖的还有富港·优山美地的铂丽大道，但是其商业距离进港大道有100米，且后期其前面还要建房，属于社区铺，根本谈不上是临街商铺；
4、奥园·海景城拥有庞大而高素质的消费人群；
目前，项目周边都被碧桂园、逸涛雅园、优山美地、南沙滨海花园等大型高档小区包围，并有一部分早已交付使用。
当这些楼盘的住户全部入住，可为我项目提供了过万的高质素消费群。
周边的镇区居民自建房较为密集，居住人口多，消费实力强劲。
目前南沙板块仍有许多大型高档楼盘将陆续在该区域投入开发，将吸引大量南沙高素质人口来此居住。
5、南沙城市化进程快，并不断向南拓展，商业发达，商铺租金发展潜力巨大，回报率高；
南沙现时的商业集中点在金沙生活小区，但商铺较小，档次低，没有停车位。
多是镇区居民自建房一楼出租经营。
现时由于南沙区政府在附近建地，规划这里将是以后南沙区的政治经济行政中心。
周边各大型发展商已围绕金州生活区为中心在周围拿地发展商业项目，现时各大型主力商家都开始瞄准南沙的商业项目，将以金沙中心的商业形态抢占进驻。
6、城市中心地段，地铁商圈物业
项目位于进港大道与金沙路的交汇处，地理位置优越，不仅地处南沙区最兴旺繁华的区域，还位于四号线地铁蕉门站与金洲站之间，交通便利；且该区域内具有浓厚的商业氛围，拥有巨大的商业人流，是目前南沙商业价值最高的商业区，商业发展前景非常广阔，同时也拥有无可比拟的区位地段优势。
7、整体规模巨大
项目总体规模近25万平方米，集公寓、住宅、商业于一体，是目前南沙复合型项目中最大的项目，其“商业旗舰”的规模效应，将给项目带来巨大的品牌、经济效益。
同时，规模庞大的项目，将意味着可塑空间更大。
8、周边配套日趋完善
两地块中间是南沙四星级酒店祈福酒店，逸涛城隔路相望，南为广州地税南沙分局，东为金沙路。
周边配套较齐全，有食肆、金洲农贸市场、康乐幼儿园、金富酒店、中国电信等。
而政府机关单位也集中在附近，如广州南沙地税局、南沙公安分局、南沙消防中队、金洲派出所等，且4号地块与地铁之间有规划中的休闲公园，配套逐步在完善。
9、规划业态丰富
本项目规划有住宅、公寓、商业、办公四大产品，商业更是集购物、美食、休闲、娱乐、观光、文化多功能于一体，是目前南沙业态最丰富、经营内容最全面的大型复合型项目，本项目的建成将引导着传统的消费模式，而住宅、公寓、办公人群作为消费的强大后盾，为南沙人创造一个全新的生活方式，倡导一种体验式的消费观念。
这种体验式消费的实现根基于项目业态组合的独特性，功能的多样性，这些才是项目今后立足于市场的核心竞争力。
10、未来的CBD中心
项目所在区域是政府重点打造的南沙核心商圈，政策支持创造发展的机会，地理位置的优势决定项目的商业产品的成功经营。
而住宅方面，作为南沙的城市中心，其优越的政治经济文化中心必定成为人们理想居住胜地。
四、南沙概况、周边商业调查
（一）南沙基本情况
1、南沙概况
Ø南沙位于广州市番禺区南端，是广州城市“南拓”发展的前沿阵地，有南番禺或大沙田之称，处于珠江三角洲经济区的几何中心，位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市，是广州通向海洋的通道，还是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要通道，距香港38海里，距澳门41海里。
Ø南沙规划面积544平方公里，其中陆地面积338平方公里。
周围60公里内有广州、深圳等近20个大中小城市，5个机场，背靠珠三角洲4000万人口。
Ø南沙区辖1个街道（南沙）、3个镇（万顷沙、黄阁、横沥）。
镇区
概况
南沙街道
南沙是广州市于2005年5月设立的一个新区，原属番禺区，前身为成立于1993年5月12日的广州南沙经济技术开发区。
南沙区总面积为544.12平方公里，总人口约14.12万人。
横沥镇
横沥镇座落在广深珠金三角的中心位置，由一个岛和半岛组成，属河口冲积平原，土地肥沃，全年气候温和暖湿，日照时间长，雨量充沛。
全镇总面积44.02平方公里，人口22329人，总耕地面积为34136亩，镇辖12个村民委员会、1个居民委员会。
黄阁镇
辖黄阁居委会；东里、莲溪、大塘、大井、冲口、亭角、坦尾、蕉门、东湾、乌洲、留东、新海、小虎、沙仔14个村委会。
万顷沙镇
万顷沙镇位于广州的最南端，地处穗、港、澳“金三角”的中心，下辖15个村委会和2个居委会，行政区域面积319.2平方公里,其中陆地面积约160平方公里,水域面积150多平方公里,总人口4.04万人。
Ø南沙大开发4年多来，已累计引进工业项目226个，其中外资项目170个，合同利用外资17.6亿美元，实际利用外资逾13亿美元，平均每个项目外资规模1035万美元；落户该区的世界500强企业投资项目由2002年的4家发展到39家。
汽车、钢铁、造船、石化、高新技术、装备工业、港口物流等七大产业已初步形成。
2、发展规划
Ø定位：
广州南沙——一个现代化生态型海滨新城区
南沙将建设成为产业布局合理、经济辐射能力强、基础设施配套、服务功能完善、自然环境优美、最适宜创业发展的产业基地，最适宜生活居住的充满创意与活力的现代化海滨新城。
规划功能上呈“一个中心+四大产业组团”的布局模式，一个中心即南沙地区综合服务中心，依托南沙岛现有较好的综合服务设施，整合焦门河沿岸地区、灵山南部地区、横沥东部地区和珠江农场及万顷沙第六涌以北地区的综合服务功能，形成南沙地区综合服务中心组团，满足南沙开发建设多元化的社会服务需求。
（四大产业组团即龙穴岛依托广州港区形成的现代物流业组团、在万顷沙依托龙穴岛形成的临港产业组团、呈南北分布的高新技术产业组团和机械装备工业组团）
Ø交通规划
高速公路“五纵五横”
南北向:
一纵：
迎宾路-南沙大道准高速（北向连通广州市区）
二纵：
南沙港快速（南北连通国际码头及广州大学城）
三纵：
京珠高速广珠北段（北向连通广州）
四纵：
东新高速（北向连通广州新火车站和芳村区）
五纵：
平南高速（北向连通番禺东部沿江地区，西向连通南海佛山）
东西向:
一横：
虎门大桥高速—广珠东线高速（东联东莞深圳，西南连中山珠海，已建成多年）
二横：
黄沙快速（西联顺德）
三横：
新龙快速（西联中山江门）
四横：
万龙快速（西联中山江门）
五横：
广州南二环高速（西联顺德，东接东莞）
水路港口
客运方面：
南沙新客运已启用，每天往返香港12个航次，全程仅需75分钟。
货运方面：
广州港南沙港区、珠江电厂4万吨煤专用码头、小虎岛3-5万石化专用码头。
轨道交通：
地铁四号线规划连接到南沙国际客运港，新京广铁路也将经万顷沙进入龙穴岛广州港南沙港区和南沙石化、钢铁基地。
3、基础设施
Ø体育设施项目
南沙体育馆和沙滩排球场作为“广州南沙亚运会比赛场馆”项目已经列入南沙区“十一五”规划重大建设项目，两个场馆估算总投资8亿元，2007年计划开建，2009年完成。
Ø服务设施
以蕉门河两岸景观带为中心的新城区已启动建设，丰田生活区、黄阁麒麟安置区、广隆安置区、社区服务中心、南沙中心小学等一批配套陆续建成。
蕉门河商业中心、高尚住宅小区、凫洲饮食城、游艇俱乐部等三产项目正抓紧推进，南沙蒲洲花园、南沙高尔夫球场、大角山炮台、大角山滨海公园等旅游景点已经完成建设并对外开放。
Ø人力资源
南沙所依托的广州是华南地区的文化科技中心，拥有39所高等院校、200多所职业技术学校及400多个科研机构。
南沙北上20公里就是广州大学城，已有10所大学进园，每年有4万大学毕业生，可为广州及南沙的发展提供充足的如此支持。
（二）南沙重点产业区域和企业
南沙产业规划图
Ø南沙资讯科技园
南沙资讯科技园是广州高新科技产业开发区的一个园区，已在园区落户的有：
中国科学院广州工业技术研究院、北京－香港科大联合研究中心、香港科技大学霍英东研究院、香港科技大学微电子封装院、香港科技大学嵌入式系统设计院、广州南沙慧视通讯科技有限公司等多个科研机构和高新技术企业。
Ø小虎化工园区
小虎岛化工园区位于广州南沙小虎岛，下游约15公里为虎门出海口，水路距香港40海里，陆路距广州36公里，产业定位为石化港口仓储物流及精细化工，规划用地为9.7平方千米。
小虎岛具有宝贵的深水岸线资源和优良的建港条件，已建成多个深水石化码头，成为珠三角地区最大的石化专业码头。
目前已有美国、新加坡、香港、台湾等国家和地区的多家化工／精细化工企业在岛内投资设厂。
已投产的企业有埃克森化工有限公司、全盛树脂有限公司、润亿化工有限公司、粤海番禺石化有限公司、立泰化工有限公司、建滔化工有限公司、东曹PVC项目等；在建的项目有久泰化工项目、沙多玛特种丙烯酸酯项目中石化62万立方米成品油储备库项目等。
Ø西部工业区
南沙西部工业园区建设起步于１９９３年，至今已先后投资１亿多元，完成了８条道路共计15.6平方公里区间标准路网的建设，同时结合“三通一平”配套，完善了工业区的投资环境。
目前，南沙西部工业区生产的骨干企业有：
美国通用塑料、番禺南沙电力有限、广钢MBA塑料、日本名幸电子、东方电气（广州）重型机器有限公司、德国巴斯夫、香港利民电子、台湾华南塑胶、香港建滔化工、凯斯五金等均在工业区内获长足发展，南沙西部工业区已初步形成一定规模。
Ø黄阁汽车产业园区
以广州丰田项目为核心，包括广州丰田整车及发动机项目、广汽产业园及其配套的零部件、物流、服务企业。
丰田整车项目首期将达到年产轿车10万辆的水平，2010年前将形成年产40万辆整车和70万台发动机的生产能力。
与丰田整车项目相邻的汽配园A区已有24家丰田汽车一级汽配项目正在建设中，涉及投资总额近4亿美元。
B区和C区正在开发招商中，有20多家汽配项目正在洽谈中，投资总额可达7亿美元。
该产业园可同时实现汽车整车及发动机生产功能、汽车零部件生产功能、汽车研发功能、汽车物流贸易功能、汽车综合服务功能。
Ø龙穴岛物流园区
龙穴岛物流园区以发展远洋集疏为主，用地规模约为30-35平方公里，以外贸集装箱运输为主，兼顾原材料运输的综合性能港区，主要为城市南拓战略及后方的外贸出口加工区服务；逐步发展为集装箱干线运输，远期成为广州港以干线港运输为主的专业化集装箱港区。
现有已建成的四个50000吨级南沙港区集装箱一期码头，在建的有南沙国际物流园区，南沙港区二期工程等，是未来广州市的海港物流中心。
目前已有伯灵顿、马士基等国际著名物流公司陆续进驻。
（三）南沙目前基本商业业态分析
1、商业重点区域情况分析
目前南沙区商业分布主要集中在“一点两线”，“一点”是指裕丰花园商业热点，“两线”是指进港大道和金领路两条主要干道。
（1）裕丰花园
整个社区商业经营范围比较齐全，百货超市、餐饮娱乐、服务行业、专卖店（361度、意尔康、红蜻蜓、华伦天奴、诺基亚专卖店、索尼专卖店、鸿星尔克等）、专业店（中国移动通信、雅芳、药店、洗衣店等）均有分布，其中专业店和专卖店占了较大的比例，基本上涵盖了人们日常生活、消费所需。
但经营档次参差不齐，各店面的经营面积主要集中在30～100㎡，临街商铺租金在130-150元/㎡的水平，内街商铺租金在50-60元/m2幅度，不需要交管理费。
（2）进港大道
进港大道西段商铺大部分是在建项目或正在招商的项目，包括南沙城、今洲广场及海景城等项目。
中段是目前金洲最旺的地段，但商铺均属于宅基地性质，没有产权无法上市交易。
东段则主要以南沙碧桂园的社区铺为主，且空置率较高。
目前该道路沿线商铺业态也比较丰富，主要包括酒店、旅行社、银行、家政、二手中介租赁、餐饮、专卖店等。
商铺经营面积由25～900㎡不等，但主要还是以小面积铺位为主，南沙碧桂园租金在40-60元/m2的幅度，管理费为3元/m2；富港铂丽大道商业街租金主要在55元/㎡水平，管理费为5元/m2。
（3）金岭路
金领路目前还在扩建状态，商业主要分布在靠近进港大道的位置，以零散商户的经营方式为主，经营类别主要是五金、家电、重型机械配件、灯饰、办公用品、陶瓷、管道等。
商铺的经营面积段主要集中在30～250㎡，商铺租金主要在40～45元/㎡的水平。
2、周边竞争对手情况
项目
规模
铺面面积
层数
层高
门面
售价
租金
管理费及其他
今洲广场
临街独立商铺；商场约2.6万㎡
160~420㎡
临街铺为2层复式设计
首层：
4.5
二层：
3.8
3.8
独立复式商铺已售罄，商场只租不卖
50-70元/㎡；
商铺由客户自行招商，管理费2.5元/㎡
逸涛雅苑临街商铺
47间
172~469m2
2层为复式商铺
首层：
5.4
二层：
3.6
3.5
8500元/m2
只售不租
管理费5元/㎡
富港·铂丽大道
小区临街二层商铺，总体面积在1万左右
50-100㎡
室内1层铺面
6
3
一层15000/㎡
50-70元/㎡
1、三年返租18%
2、管理费5元/㎡
南沙碧桂园
小区临街商铺
60~120m2
临街铺面为1层
4
3.5
已售完，之前售15000元/m2
40~60元/m2
管理费3元/㎡
南沙城
共7.8万㎡，一期3.8万
60-120㎡
室内1层铺面
只租不卖
目前暂停招商，商场规划在调整中，之前一层租80-100元/㎡
物业管理费8元/㎡
金洲商业街
30~100
室内1层
4.5
3~6
一线街铺：
130~150
二线街铺：
50~60
没有管理费
升级会员 