中山市物业服务行业诚信管理办法.docx

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中山市物业服务行业诚信管理办法

中山市物业服务行业诚信管理办法

（修订征求意见稿）

注：

黄色部分为本次修改的条款，红色部分为修改说明和参考材料，未标颜色部分为原实施条款，本次不作修改。

第一章总则

第一条为推进中山市物业服务行业诚信体系建设，进一步加强对物业服务市场秩序监管，规范物业服务企业经营及其从业人员从业的行为，构建诚实守信的市场环境，促进物业服务行业健康有序发展，根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等相关法律法规的规定，以及住房城乡建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》等文件精神，结合本市实际，制定本管理办法。

第二条　本办法适用于在我市行政区域范围内从事物业服务的企业及其从业人员诚信信息采集、认定、披露、使用、管理和等级评定的活动。

第三条本办法所称物业服务企业，是指依法在工商登记部门登记的经营范围包含物业管理，且已经实施物业管理服务活动的公司或分支机构。

从业人员是指在物业服务企业从事物业服务的物业管理专业人员。

修改说明：

本条款修订的内容主要是对物业服务企业、物业从业人员的表述进行了修改。

物业服务企业删除原条款中对于外来物业服务企业“总公司要在我市工商部门登记成立分公司”的内容。

对物业从业人员删除了原条款中“具有中级职称的工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员”。

参考材料：

《国务院关于促进市场公平竞争维护市场正常秩序的若干意见》（国发〔2014〕20号）第二、放宽市场准入（七）打破地区封锁和行业垄断。

对各级政府和部门涉及市场准入、经营行为规范的法规、规章和规定进行全面清理，废除妨碍全国统一市场和公平竞争的规定和做法，纠正违反法律法规实行优惠政策招商的行为，纠正违反法律法规对外地产品或者服务设定歧视性准入条件及收费项目、规定歧视性价格及购买指定的产品、服务等行为。

诚信信息是指用于识别物业服务企业身份，反映企业状况、履约能力、信誉等，以及中山市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）及其委托机构、人民政府或政府相关职能部门、市物业管理行业协会依法依规对物业服务企业、从业人员在物业管理过程中产生与诚信有关的数据、资料。

第四条市住建局依法对物业服务企业及其从业人员进行诚信管理，并按规定委托镇（区）住建局及有关机构对企业及其从业人员从事物业服务活动的诚信信息进行处理。

市住建局依据国家有关法律、法规和规章规定，逐步建立诚信奖惩制度，在市场准入、物业管理项目招标投标、现场监管、国家（省、市）物业示范项目评比等工作中，充分利用已公布的物业服务企业诚信信息，依法依规对守信行为给予激励，对失信行为进行惩戒。

第五条物业服务行业诚信信息采集、认定、披露、使用、管理和等级评定的活动过程中，遵循合法、公平、公正、公开、客观真实和审慎的原则，维护社会公共利益和企业、个人的合法权益。

市住建局根据统一的标准，通过市住建局政务网的中山市物业企业管理和诚信平台（下称诚信平台）归集物业服务企业及其从业人员的诚信信息，并向社会公布。

第二章诚信信息内容

第六条物业服务行业诚信信息包括企业及其从业人员的两部分诚信信息，记录内容主要包括基本情况、业绩情况、变更情况、良好行为、不良行为、诚信等级评定等六个方面内容。

诚信信息内容要与企业在中山市从事物业服务活动的情况相符。

（一）基本情况

1、企业基本情况包括：

企业名称、地址、工商营业执照号码（统一社会信用代码）、注册时间、注册资本、经营范围、企业法定代表人、股东、总经理及其它相关负责人的情况、从业人员数量、项目维修资金收取情况等信息。

外来物业服务企业应明确在中山市办公场所和管理人员。

修改说明：

本条款修订内容是删除了原条款中“已在本市备案的”的内容，自2017年中山市物业企业管理和诚信平台启用，取消了外来物业服务企业备案，外来物业服务企业需进行诚信登记。

2、从业人员基本情况包括：

企业负责人以及所属工作人员、物业管理及专业技术人员的姓名、性别、出生年月、年龄、身份证号码、学历、专业、职称、职务、专业证书有效期等信息。

（二）业绩情况包括：

企业经营状况、物业管理项目基本情况、委托合同签订情况等信息。

（三）变更情况包括：

物业服务企业、从业人员变更事项、变更内容、变更时间等信息。

（四）良好行为包括：

1、物业服务企业及其从业人员获得镇（区）以上人民政府或政府相关职能部门、行业协会表彰与物业管理有关的事项；

2、经市住建局认定应当记录的其他良好行为。

（五）不良行为包括：

1、物业服务企业及其从业人员违反国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律法规、行业自律管理等相关规定；

2、物业服务企业及其从业人员因失信、违约、不正当竞争等行为受到人民政府或政府相关职能部门、行业协会通报批评；

3、在物业服务收费中出现不按规定进行物业服务收费备案、擅自设立强制性收费项目等不良行为；

4、在物业项目招投标中出现串标、围标、行贿等不良行为；

5、企业从业人员在物业服务活动中出现伪造专业证书、在物业管理区域进行恐吓、斗殴等不良行为；

6、经查实，属于物业服务企业违法、违规经营或工作失职的，经督促仍不进行整改或整改不力的；

7、经人民政府、政府相关职能部门或其委托的执法监督机构查实和行政处罚的不良行为。

第三章诚信信息采集和认定

第七条在本市从事物业服务的企业应当向市住建局签订诚信承诺书，并提供资料由市住建局建立对应的《中山市物业服务企业诚信档案》，作为对企业及其从业人员管理的档案长期保存。

第八条《中山市物业服务企业诚信档案》的信息采集主要通过企业自行申报、人民政府或政府相关职能部门、市住建局及其委托机构、市物业管理行业协会在监管过程中产生等方式，诚信信息提供单位应当对信息内容的真实性、合法性、有效性负责。

（一）基本情况：

企业初次建立《中山市物业服务企业诚信档案》时，提交有关资料，由市住建局核实后，建立诚信信息的基本情况数据库。

（二）业绩情况：

企业的业绩数据根据物业管理项目情况，由市住建局核实后导入。

（三）变更情况：

诚信平台数据的变更申报，由市住建局核实后予以修改。

（四）良好行为：

企业将各类与物业管理有关的表彰、奖励等良好行为信息上报，应附上良好行为相关证明文件，由市住建局核实后予以录入。

（五）不良行为：

与物业管理有关的不良行为，以企业自报为主，企业应在受到相关执法机构行政处罚或认定其他不良行为后，在10日内将有关信息报送市住建局；以及由人民政府或政府相关职能部门、行业协会认定的不良行为记录，由相关部门报送市住建局并附上证明资料，市住建局核实后予以录入。

第九条物业服务企业或从业人员诚信档案的资料信息发生变更或者失效的，应当在10日内向市住建局申报，予以变更或者删除。

第十条诚信信息资料的认定，是与物业管理有关并具有法律和行政效力的文书为依据，主要包括：

（一）人民政府或政府相关职能部门、物业管理行业协会表彰决定文书；

（二）已生效与物业管理有关的司法机关判决书、裁定书、司法建议书或仲裁裁决书、经物业管理纠纷人民调解委员会调解的协议书；

（三）已生效的与物业管理有关的行政处罚决定书；

（四）人民政府或政府相关职能部门、物业管理行业协会签发与物业管理有关的责令整改通知书、通报；

（五）法律、法规、规范性文件、建设行政主管部门相关管理制度规定属于物业管理的不良行为，并经人民政府或政府相关职能部门、物业管理行业协会调查属实的；

（六）经行业协会认定违反行业自律管理规范的材料；

（七）其他具有法律约束力的文件。

第四章诚信等级的评定

第十一条物业服务行业诚信等级由高至低划分为四个等级，分别采用A、B、C、D级标示，诚信等级评定的初始分值为100分，实行加减分制。

评定分值在120分（含120分）以上的为A级，表示信用优秀；评定分值在90—119分之间的为B级，表示信用良好；评定分值在60—89分（含60分）之间的为C级,表示信用一般；评定分值在60分以下（不含60分）的为D级，表示信用较差。

市住建局制定中山市物业服务企业诚信行为记分办法，以及良好行为、不良行为评分标准。

根据《中山市诚信红黑榜公布管理暂行办法》有关规定，A级企业列入红榜，D级企业列入黑榜。

修改说明：

本条款为新增条款，旨在褒扬诚信、惩戒失信，加强物业服务企业诚信管理，建立完善社会信用制度，推进社会信用体系建设。

参考资料：

一、《中山市诚信红黑榜公布管理暂行办法》：

第二条本办法所称诚信红榜是指在本办法规定的平台上对遵守法律法规、坚持诚实守信并具有良好示范带动作用的企事业单位、社会组织和个人的名单及有关情况进行公布。

本办法所称诚信黑榜是指在本办法规定的平台上对具有违反法律法规、不履行法定义务、违背诚信守诺原则、弄虚作假等行为并在社会上造成不良影响的企事业单位、社会组织和个人名单及有关情况进行公布。

第五条专项诚信红榜和诚信黑榜分类、范围及制定职责分工如下：

（七）市住房城乡建设局负责围绕房屋和市政工程建设管理涉及社会主体信用情况制定专项诚信红榜和诚信黑榜；

二、《中山市建设工程企业诚信管理办法》：

第十三条根据《中山市诚信红黑榜公布管理暂行办法》有关规定，A级企业列入红榜，D级企业列入黑榜。

第十二条物业服务行业诚信等级评定实行动态管理，经市住建局核实后的物业服务企业及其从业人员的良好和不良行为信息将会即时录入《中山市物业服务企业诚信档案》，通过诚信平台进行诚信分值动态计算。

第十三条物业服务企业凭有效《中山市物业服务企业诚信档案》的诚信等级信息，作为企业日常监督管理、办理物业管理项目投标、物业服务合同登记备案等业务的重要参考依据。

第十四条根据物业服务企业的诚信等级，实行差别化监督管理，具体如下：

（一）对A级企业实行激励机制，实施简化监督和低频率的日常检查；在行业各类奖励或者评比中优先考虑。

为其从业人员优先提供学习、交流、培训的信息与机会，行业各类奖励或者优秀评比中优先考虑。

（二）对B级企业实行预警机制，实施常规监督和适度频率的日常检查。

其从业人员须定期参加主管部门或行业协会组织的业务培训活动。

（三）对C级企业实行防范与监管并重机制，并勒令限期整改；实施强化监管和较高频率的日常检查，实行以下信用限制机制：

1、取消参加行业评优资格；

2、列入专项检查的重点监管对象；

3、在办理机构、从业人员变更等业务时予以全面审查；

4、对其法定代表人或中山负责人、项目负责人、从业人员列入重点监管范围并须定期参加主管部门或行业协会组织的业务培训活动；

5、其他方面的防范性措施。

（四）对D级企业实行重点防范为主机制，实施警告制度、行业重点监管和高频率的日常检查，实行以下信用惩戒机制：

1、取消参加行业评优资格；

2、列入专项检查的重点监管对象；

3、在办理机构、从业人员变更等业务时予以全面审查，并由市住建局联合行业协会向本市所有物业服务企业进行通报；

4、对其法定代表人或中山负责人、项目负责人、从业人员列入重点监管范围并进行相关法律法规培训；

5、其他方面的重点防范措施。

6、对信用等级为D级的企业，招标人可在招标文件中设定不受理其参与投标。

修改说明：

本条款为新增条款，旨在加强对物业服务企业的诚信管理力度。

参考材料：

一、《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号）：

三、健全约束和惩戒失信行为机制（十一）加强对失信行为的市场性约束和惩戒。

对严重失信主体，有关部门和机构应以统一社会信用代码为索引，及时公开披露相关信息，便于市场识别失信行为，防范信用风险。

督促有关企业和个人履行法定义务，对有履行能力但拒不履行的严重失信主体实施限制出境和限制购买不动产、乘坐飞机、乘坐高等级列车和席次、旅游度假、入住星级以上宾馆及其他高消费行为等措施。

支持征信机构采集严重失信行为信息，纳入信用记录和信用报告。

引导商业银行、证券期