金地翠园市场开发策略方案.docx

金地翠园市场开发策略方案.docx

《金地翠园市场开发策略方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金地翠园市场开发策略方案.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

金地翠园市场开发策略方案金地翠园市场开发策略方案前言一、本物业SWOT分析二、本物业市场营销策略

（一）进攻战略

（二）营销战术（三）营销手段（四）市场推广主题三、本物业开发步骤策略前言金地翠园作为漯河市进行“第二次革命”的住宅楼盘，在营销推广及手段上要具有实战性及前瞻性。

本方案的制定，信证在充分了解和把握漯河房地产市场的基础上，针对目前楼市的现状，结合房地产发展的实际情况，本着“创新、高效、实战”的原则而制定的，力求通过正确的战略思想，使本案得以在市场上独树一帜，使本案达快速销售之目的，在营销和物业品牌的塑造上取得空前的成功。

一、本物业SWOT分析SWOT分析即市场分析，就是对本案的优势、劣势、机会、威胁以及产品本身的卖点与抗性作一个客观的分析，以便在营销推广中更好地规避不利因素，突出卖点。

依据本案的市场实态以及漯河市楼盘竞争状况分析如下:

（一）优势位置优越本案处于漯河市泰山路与滨河公园旁的有利位置，交通便利，购物方便，生活等设施较全。

配套完善本案周边超市、邮局、医院、学校、宾馆饭店、菜市场、休闲娱乐等生活设施齐全。

市场潜力大由于本案具有较好的环境优势，金地翠园的开发将会引起消费者的极大关注。

（二）劣势地块较小，规划设计难度大本项目占地仅27亩，地块较小，在规划设计上形成一定难度。

治安环境差本案紧周边人群复杂，加上夜市及集贸市场，感到较乱，存在安全隐患，本项目要有安保系统。

（三）机会周边环境的改善由于滨河公园环境治理的加强，周边住户对本区域的发展看好，可利用这一优势进行市场推广。

抢占先机本项目的开发需加快进度，缩短开发时间，抓住客户对高档住宅的需求机会，达到“闪电式”营销的目的。

（四）威胁竞争对手的发展变化同一区域的在建与待建项目具有一定的竞争力，另外华东世纪城的推出将对本案造成较大的威胁。

众多开发项目靠近本案泰山路周围众多项目对本案形成威胁，所以，要在最短的时间内将本项目推向市场。

二、本物业市场营销策略

（一）进攻战略随着房地产的升温，漯河楼市正处于“第二次革命”时期，在此阶段，谁先为楼市带来新设计、新创意，谁先在户型、营销手段上创新，谁就能抓住客户，抢占市场，成为真正的市场领导者之一。

因此金地翠园在市场推广中必须有一套新颖独特的营销策略。

一方面要与楼盘实际情况紧密结合，另一方面必须推陈出新。

只有结合漯河楼市的实际情况，创建新媒体、新渠道，进行立体整合营销，才能在竞争中取胜。

进攻方式1、市场挑战者战略金地翠园的营销推广，要以市场挑战者的策略进行进攻。

首先确定战略目标与竞争对手。

金土地公司的战略目标：

要想长期立于不败之地，就必须领导市场，如今漯河现有开发商弱点仍较多，金土地公司战略目标应定位为：

要迅速成长为漯河房地产市场的领导者。

竞争对手：

由于金地翠园定位为高档小区，潜在客户为目标性客户，竞争对手是漯河市所有的中高档住宅。

根据金土地公司的战略目标，红日文景苑在市民心目中价位最高，是金地翠园的主要竞争对手，金地翠园要借向其挑战之机，确定自己在市场中的地位。

结合各开发商的实力与反应能力，建议金土地公司采用正面进攻与包围进攻的双重手段，直接或间接的宣传自己的产品，与其他楼盘进行比较。

具体挑战策略表现为：

产品方面：

1以完美的规划设计进行挑战2以科学合理的户型进行挑战：

要采取“第五代户型”3以新颖的建筑风格进行挑战4合理利用环境景观进行挑战5以完善的配套设施进行挑战6以周到的物业管理进行挑战7以高尚的居住理念进行挑战总之，金地翠园要成为一个高档次的项目，在以上几个方面要全方位的进行革命，以促使整个楼盘在漯河市形成“第二次革命”的地位。

营销方面：

以销售根据地的形式，进行拉网式营销自身媒体有效利用售房顾问式销售销售形象统一独特的形象包装清晰的推广主线总之，金地翠园的营销推广要形成一套严谨的、科学的、系统的营销体系，在营销策略上要攻防有术。

2、市场领先者战略通过各个环节的挑战，使金地翠园要逐渐成为市场领先者之一，就必须在开发的多个方面，始终扛起领导市场的大旗，引领住宅消费，引起购房者的密切关注与支持，即在总体规划、户型设计、景观营造等方面具有领导市场潮流的作用，让人们真正感到现代和时尚，真切感受到金地翠园的高尚氛围。

具体措施表现为：

1领先的总体规划2领先的户型设计3领先的景观设计4领先的智能化设计5领先的物业管理6领先的建筑品质7领先的居住标准8领先的生活方式总之，金地翠园通过产品创新、品牌战略与积极的销售力量、卓有成效的促销等方式，使本案在市场上达到领先的地位。

（二）营销战术1、“蓄势待发”先期做好开盘前的各项准备工作，人员、管理、现场布置要到位，一切准备工作要就绪。

通过大众媒体：

报纸软广告、电视专题广告、新闻报道及字幕广告等；自身媒体：

美化围墙、小报、单片发放、礼品发放等，广泛宣传营造声势，尤其是对目标客户的宣传要准备到位，销售根据地通过点、线、面的建立，积累意向客户，蓄势待发。

信证在漯河多年的操盘经验证明，小报、单片是价格最便宜、效果最好的宣传手段。

因此，在小报、单片派发方面，要采用轮流组合发放与集体派发、报纸夹送的形式，进行全面发放，达到遍地开花。

2、“平地惊雷”1开盘时在漯河市举办一场强大的公关活动，形成爆炸性新闻，达到“平地惊雷”的效果，吸引各方的关注。

2通过厚积薄发所形成的广泛影响，达到“不鸣则已，一鸣惊人”的效果。

3使金地翠园在漯河市达到家喻户晓。

通过大众媒体：

报纸软、硬广告，电视专题广告、新闻报道等；自身媒体：

美化围墙、小报发放、户外广告、销售人员解说、沙盘展示、礼品发放、口碑传播等，营造声势，使知名度与美誉度均得到快速提升。

通过开盘前对意向客户的通知，在开盘期间形成抢房热销局面，提高开盘当日成交量，使漯河市民感受这是一个奇迹。

3、“互动营销”1以大面积户型带动小面积户型的销售宣传大面积户型的高贵品质，提升楼盘的总体形象，从而带动小面积户型的销售。

2以小面积户型推动动大面积户型的销售宣传小面积户型的低价位，树立楼盘的可亲形象，进而推动大面积户型的销售。

4“形神一体”宣传楼盘的同时，要大力宣传公司形象。

以楼盘品质与销售来包装公司，体现公司实力与品质。

5、“销售第一”1树立公司所有工作均以“销售为中心”的思想2公司所有人员最终目的都是为“销售”服务3公司管理以“销售”为重点，要建立好金地翠园的销售根据地4公司部门如工程部、财务部、办公室等均要密切配合销售部的工作5只有销售业绩的提升，才是公司业绩的最大提升，房子卖得快，公司的品牌随之将会提高。

通过以上的营销战术，以组合式重拳出击，形成强大的直面进攻与包围进攻，达到“闪电式”歼灭战的效果。

（三）营销手段1、组合式推广集中时间进行人员推销、广告、公关、促销、直销五合一式最优组合推广，进行全方位充分有效地宣传和推广，形成立体宣传网，达到最佳推广目的。

具体是：

通过建立销售根据地，形成直销、推销的网络；通过举行公关活动提升金地翠园及金土地公司的形象，吸引客户。

通过报纸广告提高金地翠园的知名度；通过户外广告引导客户到现场看房，通过展示活动树立楼盘形象；通过车体广告、自身媒体、礼品发放，进行公司形象渗透；通过优质的接待服务、物业管理服务，与奖励措施，进行客户渗透。

2、速战速决集中各方优势，配合工程进度，通过“闪电”式进攻，快速销售，打歼灭战。

公司全部力量集中在抓销售、促建设两点，工程要为销售服务。

3、销售现场管理销售现场是体现公司形象的窗口，销售部是公司进钱的机器，销售人员是直接接触客户信息的末端系统。

管理务必要严谨、科学、有序。

队伍气氛务必要团结、进取、向上。

要组建漯河市最优秀的销售队伍，要创建一流的现场销售环境。

能体现楼盘与开发公司的良好形象。

售房部风格与销售道具的配置，要与金地翠园的高尚品质形成一致。

4、建立销售根据地1在项目现场和某商场（前期）分别设立售房部，最大限度地吸引购房者看房。

2通过销售代表外出拜访客户，建立30个左右的销售根据地，进行“拉网式”营销，扩展销售渠道。

5、建立客户资料库，及时掌握信息，方便邀约或回访。

（四）市场推广主题推广主题就是整个楼盘在市场销售中的主线，它好比是一篇文章的中心思想，既要统领全局，又要贯穿始终。

本案在开发期间各项营销工作纷繁复杂，因此，在整个营销推广过程中，必须有一个明确的推广主线。

推广元素分析1、环境优势是漯河市中心难得的一块高尚住宅区域。

2、户型设计本区域有多种建筑类型，金地翠园的户型设计，要新颖时尚、科学合理，具有特别的户型优势。

3、建筑风格金地翠园采用北美建筑风格，要有新颖的时代特色，风格、色调具有独特性。

4、品质本案的高贵地段、怡人环境、优秀户型以及挑战者表现等，共同决定了本案的高品质和高品位。

5、升值潜力随着滨河公园环境的美化，城市北扩，本案所在区域具有优越的发展前景，本案蕴藏着巨大的升值潜力。

6、物业管理物业管理的服务理念与硬件配套设施，要达到与金地翠园的高品质相谐调。

推广主线为了全面体现金地翠园的特征，并提升其品质和形象，可以结合其优越的位置和良好的人文环境等优势，从文化、休闲、高品质、生活方式等方面提炼推广主线。

尤其在生活方式方面，要体现新时代高品质的生活方式。

因此本案在营销推广中应确定三条推广主线：

1、以绿色文化型小区为主推广主线一方面，可以体现本案的文化品位；另一方面，传达金地翠园的居住人群是追求上进、追求文化的知识型群体，从这个层面上营造一种独有的社区氛围，提纯鲜明的社区精神，打造金地翠园的强势“社区品牌”。

2、以高尚型小区为辅助推广主线体现金地翠园高尚的生活方式，传达一种全新的居住氛围。

3、以升值潜力为辅助推广主线滨河公园周围优美的环境，使本案成为高尚的居住与休闲区域。

通过以上的进攻战略、营销战术、营销手段与本案的市场推广主题有效的结合，一方面，使金地翠园达到快速销售的目的，另一方面要提高金土地公司的知名度与美誉度。

三、本物业开发步骤策略开发步骤在很大程度上影响营销推广的执行，因此本案必须确定一个科学的、合理的开发步骤。

建议依照以下步骤开发：

1、市场预热期。

同期建好售房部，进行有效的拦截客户。

2、拆迁与内部认购同步进行拆迁原有的楼房（包括三通一平），从而引起开发轰动效应。

3、动工与开盘同步进行以动工吸引目标客户，同时提升本案的品质，利用开盘彰显楼盘形象，广泛吸引其他客户的定购。

通过以上环节与开发步骤，要使金地翠园立刻引起市场的轰动，达到偷袭与“闪电式”营销的效果。

总之，整个开发步骤要快，不能停留，要采取快节奏的办法进行。