mpc社区.docx

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mpc社区

MPC社区的规划、设计、开发

MPC社区的定义和发展：

一、MPC的定义

MPC是MasterPlannedCommunity的缩写，字面理解为“经过总体规划的社区”，重要体现是“规划”“社区”。

“规划”-力度不一样，作为MPC社区规划的范围很广，在细节处也要有规划思想和理念，意味着通过规划提供社区很好的保障。

“社区”-具有特定的社区特色，业主具有相同或者类似的价值观，社区是经由阶级过滤后的天堂，内部同质化，外部与众不同。

MPC是新瓶装旧酒的规划设计开发模式，“新瓶”-新的设计理念如生态保护，新的设计手法如形象包装，新的开发模式如政府参与公私合作。

“旧酒”-对社区规划基本理念的完善。

MPC的主要特点

1、项目选址到单体设计都经过比较完整的规划设计过程，规划设计比较科学周密，设计质量稳定。

2、有比较明显的政府参与，反映了社会对于新社区的期望，体现公私合作的开发模式。

3、开发的目标是建设比较完整的社区而不仅仅是楼盘。

4、注重社区特色，比较重视场所创造和环境设计，拒绝千篇一律。

5、做好生态保护和可持续性发展，提倡绿色设计。

2、MPC的发展动力

发现迄今还没有被满足的人类的需求，然后创造一种产品来满足这种需求，并且获得盈利，是开发的源动力。

1、社会理念的变化--人们在“家”和“工作单位”之间需要第三类场所，那些具有第三类场所的城市和城镇，能够提供不同于俱乐部或者家庭私密性空间的社会生活，满足了人们追求良好居住场所的标准。

2、设计理念的变化--在MPC社区中，场所的特殊性和可识别性被着重突出，独特良好的社区形象有助于建立强烈的身份感和领域感。

3、家庭结构的变化--传统家庭数量在减少，新兴家庭类型的数量在增加

4、住宅开发的理念变化--销售的是一种生活方式，MPC提供的是生活、工作、休闲一体化，城市的生活方式，郊区的生活空间。

5、商业模式的变化--大型的商业模式不再受关注，更多的商业需要走进街道，走进社区，融入MPC。

6、工作环境的变化--独立执业和soho的出现

7、休闲和娱乐的理念变化--独特性和混合型使人们有很好的体验，通过自身特色让人难忘而愿意再来。

8、社会取向的变化--鼓励高密度、混合类型，可以通过改造完成的开发模式，绿色低碳，可持续发展。

3、MPC的未来发展趋势

1、政府提倡

2、可持续理念深入人心

3、未来规模有扩大的趋势

4、法律法规健全、规范

当代MPC社区的规划和理念：

1、项目策划--公私合作

政府的开发意愿和开发商的开发热情都很高，公私双赢

2、规划选址--可持续发展

政府前期控制，坚持可持续性发展，注重生态保护，选址在靠近城市中心，有足够的发展余地，地势平坦，适合居住。

这样减少了基础设施成本，保护了环境。

3、规划布局和社区设施--社区

社区是一个综合性的生活区，具有个各种社区服务设施，有优良的教育机构和环境，也可提供一定的就业岗位。

4、规划设计上的混合使用--多样化

摆脱“工业区”“居住区”“商业区”的机械划分，提倡不同功能的混合，不同密度的混合，开发和保护的混合。

5、公共空间和中心区设计--新城市主义

MPC的要素之一就是体现新城市主义高密度、混合使用、适合步行交通、具有人的尺度等基本理念，

6、交通组织--TOD

提倡公共交通，依据到公交车站的距离来确定开发密度和容积率，周边主要建筑物到车站的距离不大于250米，车站周围注重人的尺度，避免大的建筑物。

7、建筑设计和特色--场所构筑

建造独具特色的、能够容纳丰富多彩的城市生活空间，主要包括公共空间、街道、以及建筑物。

公共空间--要体现向心、集中、和功能混合，此外，还应具有一定的围合感。

街道--吸引人来此休闲、购物、散步的不是奢侈的建材，绚丽的灯光和街道小品，而是足够的步行空间和行道树。

能够提供一定的围合感，并且符合人体尺度的空间是最为理想的道路组成。

主要道路和次要道路同样重要。

建筑物--好的建筑物应该能够界定街道和开放空间构成的公共领域，能够创造符合人体尺度和公共空间氛围的环境，能够平衡商业、城镇设施和居民的需求。

建筑物不仅要满足人们的功能需求，还必须能够建立地方设计的风格以及街道景观的视觉韵律，能够与邻近的建筑和街道和公共空间产生对话。

当代美国MPC社区的开发：

1、合理准确的开发定位和目标，以及预定目标的可持续性。

2、开发项目可行性分析和开发策略

·明确何为基础功能何为附加功能，做出细致规划

·营造现场的实施样板，包括街道、开敞空间、公共区域

·首期开发考虑多种功能的均衡、避免对业主急于征收过多的费用、自己把握团队的执行能力、选取人流集中区域作为首期开发项目

3、合理的财务计划和资金问题的处理

实例分析：

1、欧文

欧文地区总体规划图

总体规划分为北部山区、中央峡谷区、南部海岸区

为强调多种住宅类型、就业中心、购物中心、丰富的娱乐休闲场所和大量的开放空间，欧文地区划分了许多组团，以混合使用的轴线将其联系起来，并通过农业生态用地将这个组团分割。

该地区商业办公业较为集中，教育体系完善，人们再次居住享有较短的通勤时间，同时还有公园、运动场和大量社区服务设施。

这样使得该地区有良好的生活品质，产业规划有序，达到可持续性发展。

南部海岸区结构图

中部峡谷区结构图

北部山区结构图

加州大学欧文分校

此外，欧文地区充分发挥了诸如加利福尼亚大学分校等非居住用地的功能和价值，提供了城市发展全方位的需求和服务，促进社区快速成长。

居住用地

产业商业用地

绿化用地及开敞空间

2、内珀维尔市

位于芝加哥中心区以西46公里，面积92平方公里，人口15万，是一个新兴的技术型郊区，人口以专业技术人员为主的中产阶级构成。

其城市特点为1、交通方式多样便捷，高速公路、铁路、航空、公交都可以再次便捷应用。

2、产业以科技型为主，辅以金融，地产。

3、传统的零售商业和房地产业发展稳定。

4、拥有多所著名高校分校。

内珀维尔市规划布局为：

以生活社区为基底，一条技术产业走廊，三条经济开发走廊，一个城市中心，两个商务次中心，一条绿化及步行廊道，四片自然保护区

该城市快速的发展主要得益与其良好的交通条件，多条高等级高速公路在此交汇，比邻芝加哥主要机场，与芝加哥大都市有便捷的多重方式对接。

对于新城市主义中提到的高密度开发，并且以交通为导向的开发模式有非常好的应用条件。

此外，该地区还有优质的学校和研究中心，对其发展技术产业有很好的支撑和保障。

3、雷斯顿

雷斯顿位于华盛顿特区西部35公里处，在建设之初有7大目标：

·为居民休闲活动提供最广泛的选择机会

·任何一个居民在任何一个邻里内能够度过其一生

·每一位居民的重要性和尊严成为所有规划的焦点

·居民能够在同一个社区内生活工作

·开发初期就建设商业、文化、娱乐设施，入住及可享有

·精心构思、设计和培育人工性和自然性景观

·经济上获得成功

开发商罗伯特·西蒙在62年进行雷斯顿的开发，现在已经87岁了，仍旧生活在雷斯顿

规划突出一心、一带、五片

一心：

新城中心区，主要对外的交通出入口和枢纽，布置了办公、商业、文娱和住宅等混合功能。

一带：

杜斯勒机场高速公路两侧作为主要的产业带

五片：

主要居住的北部三个村落，南部两个村落

雷斯顿开发建设特点

·是一个混合使用的平衡社区，其规划建设了所有年龄和收入阶层居住的住宅类型、商业中心和就业中心，以及良好的基础设施。

同时兼具高密度和低密度的调整开发。

现在居住人口6.3万，提供就业岗位4万个。

·注重社区人文性建设，通过物质性设施建设和人文性组织共同促进，使得不同年龄阶层的居民都能参与集体性的社会活动，体会到一种积极健康的社会存在，使人们对社区有归属感和依附感。

·注重生态环境，依山就势，保留原有地形和自然状树林，以及大多数原有的雨季泄洪道，维持原有自然条件，保障了雷斯顿环境的可持续性，

4、伍德兰兹

，美国最早的MPC社区，距离南部的休斯顿35公里，面积1214公顷，向北通向德克萨斯州的达拉斯，东南方向25公里有乔治布·什机场，居民出行主要依靠汽车。

社区较好地处理了发展与保护的对立统一关系，社区规划以生态保护为先导，将土地开发和利用与环境保护有机结合，最终转化为社区特色优势。

生态保护不只限于对基本生态绿地的保留，而是建立完整的水土保养、雨水收集、动植物保护、垃圾循环利用等环保技术来保障生态资源的合理利用。

社区强调产业与居住病句而谋求经济的独立，立足长远规划，大力发展工业、商业、教育等多种功能，促进多元经济发展，使产业与居住之间构成相互的依赖和支持，具有长久的生命创造力。

设计部

2012-05-09