陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南Word下载.docx
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（1）现有基准地价公布年期超过3年没有进行调整的；
（2）现有基准地价内涵与国家公布的本地最低价所对应的条件不一致的；
（3）现有基准地价中，工业用途最低级别价格低于国家公布的本地最低价的；
（4）国家公布的本地最低价与现有城镇基准地价的商业、居住地价不协调的；
（5）由于行政区划调整、规划调整等因素，城镇用地规模变化较大的等。
具体工作范围如下：
市、县（区）城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地，行政撤乡并镇以后建制镇面积≥2km2的镇区土地。
2、工作依据
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法》；
（3）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；
（4）《陕西省人民政府关于进一步加强土地管理和调控有关工作的意见》（陕政发〔2006〕37号）；
（5）国土资源部《关于发布实施<
全国工业用地出让最低价标准>
的通知》（国土资发〔2006〕307号）；
（6）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；
（7）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
（8）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；
（9）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；
（10）各市、县（区）城镇地价体系建设成果。
3、技术路线
（1）土地级别更新和调整技术路线
影响城镇内部土地质量的各种因素发生变化而造成差异后，必须对城镇土地级进行重新评定。
更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。
因城镇局部条件变化，引起土地质量发生较大变化时，对局部地区结合市场资料、土地收益等进行修正和评定。
若社会经济条件发生变化，已有的级别成果不能满足经济建设需要，应结合市场资料、土地收益对土地进行重新评定，更新成果。
城镇土地定级的技术途径是采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。
土地市场发育的地区，可尝试采用以价定级法。
（2）基准地价更新评估技术路线
根据城镇地价的变化区域和程度，确定需要更新的区域范围。
更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新。
具体采取以下两种途径：
①以土地定级为基础，以市场交易地价为依据，更新基准地价。
②定期测算地价指数的市、县（区），可以土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。
（3）土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术路线
城镇土地等别更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。
首先对原城镇土地等成果进行应用评价与检验，据此决定是否对城镇等别进行更新和调整。
经检验城镇等别序列未发生变化的，不需进行土地等别更新调整；
经检验发现影响城镇间土地质量的各种因素发生明显变化，土地等别序列与原分等成果明显不同，必须对城镇土地等进行重新评定。
城镇土地分等的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。
地价监测点更新的技术途径是在城镇土地定级的基础上，以原设监测点为基础，对监测点个别特征进行重新检查，并重新评估确定监测点价格。
城镇土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并可在原有监测点的基础上，进行监测点的补充。
监测点的总数量不低于原有监测点数量。
新增监测点的设立参照《城市地价动态监测技术规范》监测点初始设立步骤。
监测点价格评估遵循《城镇土地估价规程》进行。
4、工作成果
本次基准地价更新调整上报工作成果重点是形成的新成果，对于经验证不需要进行土地等别调整的市、县（区），在工作报告中说明城镇等未变化，原有分等成果的技术报告不再上报，但必须将原等别结果在技术报告中写明。
对于地价监测点更新维护成果，无论原有监测点是否发生变化，所有成果均需重新上报。
（1）图件成果
①基准地价图；
②城镇土地等次图（分等成果发生变化的）；
③地价监测点分布图；
④地价监测点宗地图及现状图片。
（2）表格成果
①基准地价表；
②地价监测点登记表。
（2）文字成果
①城镇基准地价更新和调整工作报告；
②城镇土地级别更新技术报告；
③城镇基准地价更新技术报告；
④城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术报告。
上述图件成果MAPGIS格式、图片成果JPG格式、表格成果EXCEL格式、文字成果WORD格式电子成果。
二、城镇土地级别更新和调整
1、工作底图及格式
城镇土地级别图的工作底图应采用城镇地籍图，无地籍图时，统一采用城镇土地利用现状图或城镇规划图，省会城市比例尺为1:
10000~1:
50000，地级市比例尺为1:
5000~1:
10000，县级市、县城及其它建制镇等比例尺为1:
1000~1:
5000。
土地级别图统一采用计算机成图，上报图件格式统一为MAPGIS格式。
2、定级类型
按照国家《城镇土地分等定级规程》，城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。
市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级，其他城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。
本次土地级别更新调整，全部采用综合定级，有需要的市、县（区）可根据实际增加分类定级。
3、定级技术程序
（1）编制工作底图；
（2）选择土地定级因素因子；
（3）全面收集各种土地定级资料；
（4）建立土地定级数据库；
（5）编制土地定级因素因子作用分值表；
（6）划分土地定级单元；
（7）各单元各因素因子作用分值的计算和综合作用分值的计算；
（8）综合作用分值的分析和土地级别的初步划分；
（9）土地级别的论证和确定；
（10）土地级别线的落界处理；
（11）编写土地定级技术报告，汇编整理技术资料。
4、定级因素因子的选择和确定
根据《城镇土地分等定级规程》的要求，考虑陕西省各市、县（区）及建制镇实际状况，土地定级因素因子体系可参考图表1确定。
因素层一级因子层二级因子层
①繁华程度——商服繁华影响度
②交通条件——道路通达度
——公交便捷度
——对外交通便利度——火车站
——长途汽车站
③基本设施状况——基础设施完善度——供水
——排水
——供热
——供气
——公用设施完备度——医院、诊所
——中学
——小学
——幼儿园
——银行
——娱乐设施
④环境条件——环境质量优劣度——大气质量
——水质量
——绿地覆盖度
——自然条件优劣度
城镇规划——城镇规划条件
图表1土地定级因素因子体系
5、定级资料调查内容
土地定级资料主要包括：
商服繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、城镇规划等方面资料。
具体的调查内容如下：
（1）繁华程度，包括商业和服务业中心的数量、位置、范围、经营面积、年经营额、所占土地面积、商业网点数等。
（2）交通条件，包括有关道路网分布、道路类型、道路级别标准、道路长度和宽度等；
与公共交通状况有关的公交线路、车流量等；
与对外交通状况有关的长途汽车站、火车站（客运、货运）的分布、类型、规模等。
（3）基本设施状况，包括基础设施和公用设施等资料。
基础设施主要有供水、排水、供气、供热等。
公用设施主要有中小学、幼儿园、医院、银行、娱乐设施、公园、广场、电讯服务设施、文体设施等。
（4）环境条件，包括有环境质量、绿地状况和自然条件优劣度等资料。
环境质量主要有大气质量和水质量。
（5）城镇规划，主要有定级范围内最新的城镇规划及图件资料，国民经济和社会发展五年规划和年度计划等。
6、定级因素因子量化的方法
定级因素的量化可分为面状因素和点、线状因素两大类型进行。
（1）面状因素
面状因素指对土地的影响仅与因素指标值有关的因素。
面状因素量化直接计算其对空间上各点的作用分。
（2）点、线状因素
若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称为点、线状因素。
点、线状因素应计算设施本身的功能分，进而计算设施对空间上各点产生的作用分。
7、定级单元的划分和分值计算
（1）土地定级单元划分
土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件相对均一。
采用计算机定级可采用网格化方法，由计算机将工作底图栅格化，其栅格单元即为土地定级单元。
（2）单元分值的计算
根据《城镇土地分等定级规程》，选择适当的计算模型，分点状因素、线状因素、面状因素三种类型，根据其对土地质量的影响方式，选择不同的衰减方式，计算各单元分值。
（3）单元总分值计算
单元总分值计算是指求取各定级因子对网格作用分值的加权平均值之和，即将各定级因子作用分值进行叠加计算，求取各定级单元的总分值，作为初划土地级别的依据。
8、土地级别划分
（1）土地级别划分依据
土地级别划分的依据是各定级单元（网格）的因素因子作用分值及其作用总分值在空间分布上的变化规律。
划分的土地级别应充分反映评价区内土地区位条件和社会经济效益的地域差异。
（2）土地级别划分原则
土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致，即土地级按照综合作用总分值的大小来划分。
综合作用总分值越大，土地级别越高。
任何一个总分值只能对应于一个土地级别。
土地级别数依据城镇的规模、复杂程度和定级类型来确定。
各级土地之间应渐变过渡，同级土地之间土地级差不宜过大。
各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应具有明显差异并呈正向级差。
保持自然地块及权属单位的完整性。
对于跨土地级别界线的宗地，若宗地被级别界线分开的两块面积悬殊，则将该宗地归入大面积地块所在的土地级；
若宗地被级别界线分开的两块面积相差不大，可依据收益高低将其划分相应的土地级，也可根据其土地利用现状来确定其土地级；
若宗地面积很大，且被级别界线分开的两个地块用途不同，视情况可分为两个土地级。
土地级别界线尽量采用具有地域突变特征的自然界线或人工界线，如道路、地貌和土地利用类型界线等。
9、土地级别确定及面积量算
（1）土地级别确定原则
①区域因素差异性原则。
城镇内区域因素状况是土地级别划分的基础，在进行土地级别界线确定时，应保证土地级别界线两侧具有一定的差异。
②土地利用强度差异性原则。
城镇内部不同土地利用强度和土地开发水平的土地质量具有明显的差异。
因此，在进行土地级别界线确定时，对于相同的用地类型，土地级别确定应充分考虑土地利用强度和土地开发水平的差异性。
③土地利用类型一致性原则。
在相同的区域因素、相同的土地利用强度和土地开发水平条件下，城镇内部用地类型一致的相邻地块土地质量应相近。
在进行土地级别界线确定时，用地类型一致的相邻地块应归并为一个土地级别。
④样点地价同一性原则。
参照样点地价图，在进行土地级别界线确定时，样点地价一致时应归并为同一级别，样点地价差异较大时应划分为两个土地级别。
（2）土地级别落界处理
为直观表示土地级别分布，需将土地级别界线落实到工作底图上。
以城镇地籍图为底图的，土地级别落界尽量以宗地界线划分；
以城镇土地利用现状图为底图的，以主要道路为界线落界。
（3）土地级别面积量算
直接采用计算机进行图面面积量算，汇总形成级别面积统计表。
10、土地级别范围及分布规律分析
（1）土地级别范围分析
对各级别土地边界进行描述分析。
（2）土地级别分布规律分析
对本次土地定级结果各级别分布空间分布规律进行分析，总结土地级别分布特点。
（3）土地级别变化分析
对本次土地定级更新结果与上一轮土地定级结果进行对比，分析本次级别变化情况及特征，并解释级别变化的成因。
三、城镇基准地价更新评估
1、技术途径
（1）以土地定级为基础，以市场交易地价为依据，更新基准地价。
（2）定期测算地价指数的县（区）、市，可以土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。
2、基准地价的表现方式
（1）级别基准地价：
依据土地级别的划分区域制定出来的各级别各用途平均地价。
（2）商业路线价：
对于商业繁华区段，可以评估商业路线价。
3、基准地价内涵
（1）基准日：
2007年12月31日
（2）土地用途：
分商业、住宅、工业用地三种用途。
各市、县可根据具体城镇土地利用情况增加土地用途。
土地用途名称及内涵依据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》。
（3）土地开发程度：
根据基准地价更新范围实际土地开发程度，确定市、县平均土地开发程度，开发程度统一界定为宗地红线外“几通”和红线内场地平整。
（4）容积率：
采用基准地价更新范围内各用途用地平均容积率。
（5）土地使用年期：
采用各类用地法定最高出让年期，商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。
（3）权利状况：
完整国有土地使用权价格。
4、资料的收集与整理
（1）一般要求
地价样点调查以土地级为单位进行。
一是要求样本要有代表性，二是样本分布要均匀，三是地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上。
（2）资料调查的内容
①土地定级成果资料，包括所有土地定级成果资料作为基准地价评估的资料。
②地租、地价资料，包括土地出让资料，土地转让资料，房屋买卖资料，房屋出租资料，商品房出售资料，土地联营入股资料，联建分成资料，以地换房资料，征地、拆迁资料。
③影响地价的区域因素及样点个别因素资料，包括商服繁华度、区域交通条件、区域基础设施开发程度、产业集聚规模、环境条件、规划条件、宗地形状、临街宽度、进深、临街条件、地质条件、面积大小等资料。
④其它资料，包括当地征地、拆迁、兼并、招拍挂的政策与规章，商品房开发的有关政策及收费标准，房地产交易的税费，不同开发程度的土地开发费用，平均容积率等资料。
（3）资料调查方法与整理
①编制调查表格，依据《城镇土地估价规程》附录表编制。
②实地调查，主要包括沿街调查土地利用现状、街区基础设施及社会服务设施状况、街区环境、房屋出租、柜台出租、商品房销售等资料。
实地调查根据城镇发展状况，划分重点调查区和一般调查区。
城镇内主要街道、新开发区域及近几年地价变化较大区域是重点调查区，其它区域列为一般调查区。
③资料查阅，包括一是在当地国土资源管理部门查阅近三年的建设用地资料，整理出土地征用合同及土地征用中各类税费收取资料，土地出让（包括协议出让、招拍挂出让）资料；
二是查阅地籍档案资料，整理土地转让、土地联营、联建、企业兼并以及企业改制中土地处置等有关交易资料；
三是在当地建设规划部门查阅商品房开发及销售价格等资料。
5、基准地价评估方法
（1）级别基准地价评估方法
①样点地价调查与测算。
通过调查定级区域内土地市场各类地价交易资料，包括土地出让资料、土地转让资料、土地出租资料、房地出租资料、土地联营入股资料、以地换房资料、柜台出租资料、房屋买卖资料、商品房出售资料、新增城镇建设用地资料以及联建分成资料等，应用规程规定的方法测算样点地价。
②样点地价修正。
根据样点地价内涵与基准地价内涵差异，对测算样点地价统一进行交易情况、估价期日、容积率、地价楼层分配、基础设施配套以及出让年期修正。
③样点数据检验。
对于参与计算的数据，要对其进行样点数据一致性检验，剔除异常数据。
样点剔除的方法有三种：
方差法剔除样点、频率直方图法剔除样点、样点价格散点图法剔除样点。
④样点数据整理。
将经过修正及样本数据处理后的样点，按土地级别和土地用途分别整理，作为测算基准地价的基础。
⑤级别基准地价评估。
在样点符合数理统计要求的级别内，根据样点地价分布规律，选用算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为级别的基准地价。
在没有交易价格资料或交易价格资料较少的级别，可采用比较法、比例系数法或系数修正法确定级别基准地价。
（2）商业路线价评估方法
①城市市区可开展商业路线价评估。
商业路线价主要用于商业繁华区段的价格评估。
在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主。
②划分路线价区段。
一是将商业用地区位条件、交通条件、人流量等因素相似的相邻地块划归为同一区段；
二是把地价水平相近的相邻地块划归为同一区段。
③设定标准深度。
设定标准深度就是确定有路线价标准的地价区段里地线位置。
里地线根据临街宗地众数进深确定。
④评估区段路线价。
以路线价区段内市场交易地价资料为基础，主要应用商业门面房出租资料测算出地价，取各区段的平均价为区段路线价。
6、样点地价修正方法
修正的内容主要有交易情况修正、交易时间修正、容积率修正、土地开发程度修正、年期修正等。
具体修正方法参照《城镇土地估价规程》6.5.3.1进行。
（1）样点地价的年期修正
对收集、整理得到的样点地价，要根据出让或转让中剩余的实际使用年期进行修正。
没有明确使用年期的，按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年限；
对有年限但没有达到最高出让年限的，也修正到法定最高出让年限。
（2）样点地价的交易时间修正
交易时间修正以年为单位，区别不同土地用途，根据年度统计资料得到的地价平均上涨、下降幅度，计算市场地价交易时间修正系数，将不同年份发生的样点交易地价修正到评估年份的地价。
（3）样点地价的容积率修正
通过调查当地建成区各类用地的平均容积率，并按土地用途进行抽样调查，得到不同容积率下的单位面积地价，通过计算容积率修正系数，将地价修正到规定容积率的价格。
（4）开发程度修正
调查当地土地的平均开发程度，设定平均开发程度后，在某一区域按土地用途进行抽样调查，得到平均开发程度下的单位面积平均地价；
再在同一区域调查同一用途在某一实际开发程度下单位面积的平均地价，将样点地价修正到平均开发程度下的价格。
（5）交易情况修正
交易情况修正需根据样点的具体交易特点分析确定，把交易情况不正常的样点地价修正为公开、正常市场情况下的交易地价。
7、基准地价确定
（1）采用样点地价评估级别基准地价。
含有样点地价的级别的基准地价评估，只要合格样点地价数量符合要求，可用算术平均值直接计算出级别基准地价。
（2）没有样点地价或样点地价资料较少的级别，可采用以下方法进行基准地价评估。
①对已评估出基准地价的级别，调查影响地价的区域因素及个别因素，在此基础上，分析城镇内基准地价水平同影响因素之间的相互关系，建立起基准地价与影响价格的因素条件修正系数表；
②对没有样点地价或样点地价较少的级别，依据确定的影响地价的因素，调查各区域中的因素条件指标，作为比较修正的标准；
③把待估的级别同基准地价级别比较，条件一致的，用类似区域的基准地价作为待估区域的基准地价；
条件不一致的，在比较的基础上，用最相近的区域的基准地价，加以系数修正，得到待估区域的基准地价。
（3）对各级别工业地价，在样点地价测算的基础上，要考虑国家规定的出让最低价标准，最低级别工业基准地价不得低于国家规定的出让最低价。
8、基准地价更新结果分析
（1）基准地价总体特征分析
对各级别、各用途基准地价的空间特征及总体变化规律进行分析。
（2）基准地价比较分析
将本次更新后基准地价与上一轮基准地价进行比较分析，从地价内涵、各用途地价变化等多方面展开全方位分析。
（3）与周边及同类城镇地价平衡分析
对各市、县（区）及建制镇基准地价进行平衡分析，与周边城镇基准地价进行比较分析。
9、基准地价修正体系
（1）基准地价修正系数表的编制
①选择宗地地价影响因素，采用特尔斐法，按各因素对地价影响程度，确定各因素的权重值。
商业用地的影响因素包括：
商业繁华度、交通便捷度、环境质量优劣度、规划限制、宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地土地利用强度等。
居住用地的影响因素包括：
宗地距商业服务中心和城镇中心的距离、交通便捷度、基础设施完善度、公用服务设施完备度、环境质量优劣度、规划限制、宗地形状、面积、地质、宗地土地利用强度等。
工业用地的影响因素包括：
交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、规划限制、宗地形状、地质及地基承载力、宗地土地利用强度等。
②以级别为单位，调查各级别中正常市场交易价格的上限、下限值，分别以该价格同基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。
以基准地价为一般水平，其修正系数为零，在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，同时确定较优条件下的地价标准。
在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，同时确定较劣条件下的地价标准。
计算公式参照《城镇土地估价规程》6.7.2.1。
③按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，确定所有影响因素标准，按此编制修正系数表。
（2）宗地地价修正体系的建立
应用级别基准地价测算宗地地价，需要建立宗地地价修正体系。
宗地地价修正公式如下：
宗地地价＝〔基准地价×
容积率修正系数×
期日修正系数×
（1±
区域、个别因素修正系数）×
特殊因素修正系数±
土地开发程度修正值〕×
年期修正系数
各修正系数依据《城镇土地估价规程》规定方法测算。
四、城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护
1、城镇土地等别更新调整
（1）原城镇土地等成果应用评价与检验
城镇土地等别更新调整主要是为城镇之间地价的衔接平衡提供依据。
对原城镇土地分等成果开展综合评价，重点对分等结果的适用性进行评价，据此决定是否对城镇土地等别进行更新和调整。
城镇土地分等成果的评价，借鉴城镇土地分等成果验证方法，采用市场资料验证法进行。
市场资料验证可采取土地市场交易资料、商品住宅交易资料两种方法。
利用城镇主城区土地市场资料验证时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要依据。
利用城镇商品住宅交易资料验证时，宜以商品住宅的总平均价格为依据。
各验证方法具体操作可参见《城镇土地分等定级规程》8.3和附录D进行。
（2）分等技术程序
建立影响城镇间土地等次的因素因子体系；
确定各因素因子的权重；
分析各因素因子的影响方式，建立评价标准；
对各因素因子评价值进行标准化处理；
计算各城镇总分值，初步划分土地等次；
验证土地等次，制定分等基本方案，开展意见征求，调整并确定土地等次；
编制土地分等成果图件、编写城镇土地分等技术报告；
分等基础资料整理汇编。
2、地价监测点更新维护
地价监测点更新维护的基本要求是对原设监测点进行维护。
原设监测点经检查不再符合监测点个别条件要求的，需要更新，更新后监测点数量保证各级别各类用地至少一个。
（1）地价监测点更新维护
①监测点类型。
针对各城镇土地利用功能分区状况及土地市场特点，监测点一般需设置商业、居住、工业
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