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目前许多公用事业以及一些具有外在利益的经济活动补偿严重不足，而地方政府财力有限，难以提供更多的资金支持，从而在一定程度上抑制了这些事业的发展。
与此同时，一些行政性收费既不规范，法律约束力又弱，结果常常导致乱收费的蔓延，因此我国受益课税亟待建立。
我国地域辽阔，各地区的经济发展存在着较大的差异。
地方缺乏必要的税权，是造成地方政府过分依赖非税收入的重要原因，而且容易造成税收征管脱法行为的发生，破坏税法的严肃性。
总之，我国地方税主体税种结构失衡，辅助税种设置不合理，使得税收的功能弱化，直接导致地方政府收入不足，调控能力降低。
如前文所述，物业税是比较典型的地方税，可以成为地方税体系中的主体税种。
开征物业税，借以增加地方政府的财政收入，增强地方政府的调控能力，应是我国税制改革的理性选择。
（二）开征物业税是合理配置房地产资源以促进房地产市场发展的需要
在市场经济国家，税制优化应在充分发挥市场在资源配置的基础性作用的同时，使税收具有恰当的激励机制和制约机制，能够矫正市场的扭曲，优化资源的配置，为经济稳定和经济增长提供推动力。
现行的分税办法已经产生了税收对资源配置的扭曲作用。
许多地方将有限的发展资金投向房地产、宾馆饭店、豪华娱乐设施等缴纳营业税的产业和行业，这不仅产生了税收对产业发展的新的误导作用，而且由此很容易使本已扭曲的产业结构不仅得不到调整，反而会产生新的产业结构失衡。
我国房地产市场正处于培育和调整阶段，目前大多数有关房地产的税费都集中在房地产的开发环节，而在房地产保有环节课征的税费很少。
这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公状况，对房地产市场的健康发展设置了障碍，主要表现在：
一方面，房地产交易环节的税费过于集中，势必会提高所建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，这种高价格在偏离建设成本，超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约市场正常的生产和再生产过程;
另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，与此形成鲜明对比的是进入市场流通的土地在流转和交易时承受过高税负，这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，而且直接阻碍了划拨土地步入市场的进程，使土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日益严重。
因此，开征物业税，将课征环节转移到保有阶段，可以从根本上改变现行房地产税费制度的不适应性，具有自动熨平经济周期的作用，避免经济有大的波动，合理配置资源，促进房地产市场的稳步发展。
（三）开征物业税是降低纳税成本和实现社会公平的需要
促进收入公平分配是政府的重要政策目标。
特别是在市场经济条件下，市场的自由竞争必然会带来收入分配差距的拉大，而收入的公平分配是保证社会经济稳定的必要条件。
要实现收入公平分配，政府可以采取多种政策手段，税收是其中的重要手段之一。
税制优化应将一切经济行为纳入税收的征收范围，既体现纵向公平又体现横向公平，使各市场主体在公平的环境中进行竞争，避免社会成员的收入差距过分悬殊，使税收制度能够配合财政转移支付制度，实现政府的社会公平目标。
从纳税人角度看，纳税人追求的是在一定条件下尽可能少的纳税或者不纳税。
纳税人作为市场经济主体，其经济行为的主要目的就是追求自身利益的最大化，税负过重对纳税人的生产经营活动和生活消费都会带来诸多不利影响。
对于政府来说，在拓宽税基的前提下，应当考虑纳税人的轻税愿望，将税负限定在纳税人可以承受的幅度内。
轻税并不必然减少政府收入，相反可能增加政府收入。
现代税收理论认为，纳税实际上是对纳税人正常经营活动的一种干扰，这种干扰实际上越少越好。
因此，纳税方式、纳税方法过于复杂，纳税成本过高，均不利于增强纳税人的积极性，那样会增加纳税人时间、精力以及经济负担。
房地产税制改革，必须考虑轻税以及降低纳税成本问题，而且要体现税收的纵向和横向公平，其中横向公平是形式意义上的公平，纵向公平是实质意义上的公平。
这两种公平不但应放在代内的框架内考察，而且代际公平理应受到更多的关注。
开征物业税，对纳税人不动产进行征税，有利于降低房地产税收的纳税成本，并缓解目前社会因财产占有不均而导致的贫富差距拉大趋势。
（四）开征物业税是优化房地产税制并提高税收征管效率的需要
我国税制改革的过程，就是税制不断适应新的形势发展要求而不断优化和创新的过程。
效率是税制优化的目标之一。
1981年时任国际货币基金组织财政事务主任的维托?
坦兹通过对大多数发展中国家和发达国家税制演进过程的分析，提出了衡量有效税制的质量特征。
他指出，不论一国的税制结构如何，要使它的税制更为有效，就必须要求：
高的集中性指标（通常由3个或4个主要税种或税率所产生的税收收入占税收总收入的比例来反映集中性指标）、低的分散性指标（由小税种占税收总收入的平均份额计算得出）、低的税基侵蚀指标、低的征收滞后、低的从量性指标、高的客观性指标、适当的罚则、低的征收成本。
[28]这一概括相当精辟，因为，税制的集中程度越高，税制的透明度也就越高，对于税收管理来说也就越容易;
而且，税收中应尽可能少的保留从量税，从量税收入占税收总收入的比重越高，税收总收入受通货膨胀的负面影响也就越大。
目前我国的房地产税制中，房产税、城镇土地使用税和城市房地产税等，只是体现一种内外有别的税收政策，而内外两套税制在使房地产税制复杂化的同时，也不符合税收公平的原则和WTO要求的国民待遇原则。
可以说，当前我国主体税种结构的失衡，并不在于流转税（主要是增值税）的强大，也不在于财政收入对流转税的依赖，而在于所得税和财产税的弱小，在于各税种之间缺乏必要的内在协调，在于房地产税制改革的滞后。
同时，有效的税收征管是税制得以顺利实施，税收政策目标得以实现的保障。
开征物业税，不但可以使现行房地产税制得到优化，而且便于征管中的具体操作和实施，在合并税种后能够提高税收征管的效率。
四、世界主要发达国家与我国港澳地区的物业税比较研究[29]
综观各国税制，凡是实行中央与地方分税制的国家，物业税基本上划归地方，构成地方税收的主体税种。
[30]
从美国物业税的征收情况看，美国各州都对不动产征收财产税，大多数州对动产征税。
美国各州对财产税等各种地方税有独立的立法权，州政府和地方政府都有征收财产税的权力。
财产税是一个高度分散的税种，征税的权力一般授予县、市、镇、学区和特区等众多地方政府和地方性机构。
这些地方政府和机构共同分享财产税的收入，并把财产税作为其主要的收入来源。
[31]在美国，物业税是各地方政府[32]财政资金的支柱性来源。
近一个世纪以来，物业税收入在美国各级政府收入中扮演的角色发生了明显的变化。
1902年，物业税收入在州政府财政收入中占45%，在州和地方的共同财政收入中占68%，在联邦政府、州政府、地方政府三级共有的联合财政收入中占42%。
但是在1992年，该项收入在州政府财政收入中只占1.2%，在州和地方政府共同的财政收入中占18%，在三级共有的联合财政收入中占8%。
[33]可见，美国的物业税收入与其它税项相比，重要程度有所下降，但在地方政府收入中，仍然占有重要的地位。
在加拿大，物业税主要作为地方税种由市政府征收，市政当局在确定税率及应税额上具有权限，因此，即便是在同一个省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。
例如，多伦多（Toronto）辖下各市区的物业税按照物业的性质，就规定有不同的税率。
其中，对住宅用地（residential）征收的物业税率各市中最低的多伦多市为1.10%，而最高的库陵伍德（Collingwood）市为1.73%;
对商住两用房用地（multi-residential）征收的物业税率各市则从1.45%到3.30%不等;
对商业用地（commercialoccupied）的物业税率在皮可凌（Pickering）市只有1.08%，而在Toronto市则高达5.31%;
对工业用地（industrialoccupied）的物业税率的差异同样也很明显，皮可凌市只有1.65%，而Toronto市则可以达到7.14%。
[34]此外，对物业税的应税额计算方式一般需由市议会通过方可执行。
例如，温哥华市议会决定2001年的物业税通过采用“平均三年地价”（3-yearlandaveraging）来计算，即1999年、2000年及2001年三年的平均土地评估价格，再加2001年物业评估升值价格（assessedpropertyimprovementvalue），乘以税率，就是该年度的物业税。
日本从1991年起为了公平土地所有者及其它形式财产所有者之间的税负，引入了土地价值税（thelandvaluetax）。
凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。
但1998年之后，强制征收土地价值税的措施已暂停。
在日本，物业税（property）也是作为地方税由市政当局征收。
应税对象是土地、房屋及应折旧资产（depreciableassets）。
汽车及其它轻便交通工具因单列入其它税种，免于征收物业税。
物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其它在应税土地清册（taxcadastre）上注明的资产的价值。
土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。
对住宅占地，不足200平方米的按照其实际占用面积的1/6课税，超过200平米的按照其实际占用面积的1/3课税;
1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在50平方米到280平方米之间的住宅，前三年享受物业税减半的优惠;
1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在50平米到280平方米之间的三层以上的防火住宅建筑（fire-proofresidentialbuildings），可享受前五年物业税减半的优惠。
德国在1995～1997年之间征收过物业税。
但宪法法庭（constitutionalcourt）认为，针对物业及不动产评估出的税基太薄，以致课税额太低，所以该税种在1997年被废除。
但是这样一来，对各类资产平等对待的原则就被破坏了。
当时德国政府废除物业税的做法也常为后人所诟病，事实上，更合理的做法是对财产和不动产进行更符合实际情况的评估，以得到一个相对真实和公平的税基。
德国社会财富分配在上个世纪90年代尤为不均，因此，在德国，社会公正是重新开征物业税的重要理由。
此外，以比重计，20世纪90年代德国征收物业税收入也只占到全部税收的2.8%，远低于其它国家的这一比重，在美国、英国和日本这个比重都超过10%。
因此，重新征收物业税也不会使德国物业投资环境相对其它国家处于劣势，德国政府重新征收物业税的可能是存在的。
英国没有物业税（propertytax）这一税种，但其家庭税（counciltax）与美国、日本等国的物业税相类似。
该税种也是由居住地的地方政府征收，由城市（thecity）、郡（thecounty）、片区（thepolice）三级分享，根据住所的价值计税，最低税率一般在1.1%左右。
该项税种不仅对物业所有者征收，对租用该物业的人同样要征收。
该税实行累退税制，对较贵的物业征收的税额虽然增加，但税率却是降低的。
我国的香港和澳门特别行政区都征收物业税，主要是对业主来自物业的收入（如租金）征税。
其中香港规定对土地和楼宇的业主征收物业税，税率在15%左右，2004年略有增加，为16%，如果业主当年没有从物业获得租金收入，则不需缴纳物业税。
澳门特别行政区对实得租金课以16%的物业税，如果没有实得租金，则由官方评估后租金按10%的物业税率课税。
两地都有税收抵免或豁免项，内容不尽相同。
自1940年战时税法通过后，香港就开始征收物业税，税率是经评定的应课差饷租值的5%，由业主负担。
1947年颁布的《税务条例》中的物业税是根据经评估的应课差饷租值计算，按照当时的标准税率10%征收，并减去20%的宽免额做修缮及各项支出之用。
从1983年4月起，物业税应评税值以实际租金为根据，以标准税率计算征收。
1988课税年度的标准税率是15.5%，如果没有实际租金收益，就不须缴付物业税。
从1995/1996课税年度起，物业税标准税率调整为15%，2003/2004课税年度又恢复至15.5%，2004/2005课税年度物业税的税率调至16%。
在香港，物业税是向在本港拥有土地和/或楼宇的业主，按照每一课税年度土地和/或楼宇的应评税净值，以标准税率计算和征收的一种税。
物业税的应评税值是根据为换取物业的使用权而付予业主的实际租金收入而确定的。
1983年4月以前，应评税值是估计方式，法定扣除额是应评税值的20%;
1983年4月以后，应评税值改为按照实际所收租金计算，在减去法定扣除额后，便是“应评税净值”，法定扣除额是应评税值减去业主已缴付的差饷额后剩余的20%（作为修葺支出）。
（差饷是政府向业主收的税项之一，用以弥补政府机关对楼宇及其环境提供服务的支出，如治安费、清洁费等）。
香港物业税的特点主要表现为：
1、物业税的纳税人是土地和/或楼宇的所有者。
2、物业税的课税对象是土地和/或楼宇，而不是其他财产。
相对于其他国家而言，香港物业税的征税范围明显偏小。
3、物业税的计税依据是土地和/或楼宇的租赁净收入——应评税净值，即以房屋租金收入减去业主已缴纳的差饷后，扣除20%的修葺支出免税额的余额作为物业税的计税依据。
4、物业税的适用税率为标准税率15%。
5、现时物业税的计算方法是按每年租金收入减去20%作为修葺及支出后，再以15%计算。
按照这种税率，目前售价为50万左右的房子，在开征物业税以后估计房价可以降低20%，也就是售40万元，假设这套房子每月租金3000元，每年应税额为3000×
12×
（1-20%）=28800元，按照15%的税率，物业税每年要交28800×
15%=4320元。
按照香港税务条例规定和有关法例规定，下列项目可免税或减税：
（1）租金无法收回的房屋;
（2）政府物业;
（3）商业楼宇;
（4）业主自住楼宇;
（5）闲置物业;
（6）某些祖传房屋。
在澳门，物业税由政府对业主实得或由官方估计的租金（倘若物业没有租出去）分别征收16%或10%的物业税。
按照这种税率，目前售价为50万元左右的房子，在开征物业税以后，估计房价降低20%，也就是售40万元。
假设这套房子每月租金3000元，那么每年物业税的应税总额为3000×
12=36000元，如果房子已经出租，按照16%的税率，每年的物业税就是36000×
16%=5760元，如果房子没租出去，就按照10%的税率，物业税为36000×
10%=3600元。
其余一些国家，像墨西哥、俄罗斯、法国、意大利、西班牙、葡萄牙、罗马尼亚、巴西、日本、韩国、泰国、马来西亚、阿根廷、智利、南非、利比里亚、印度、坦桑尼亚等国均对不动产征收土地税或财产税。
巴西的土地税以一定的土地面积为征税单位，根据当地的土地价格确定土地的计税价格，税率为0.2%～3.5%。
俄罗斯除了对农用地征收土地税外，还对使用森林资源开征林业税。
韩国对所有者自己耕作的农田和同一家族的不同家庭拥有的森林、田地按土地估价管理部门估价的土地市场价值或租金价值的0.1%征收土地综合税，标准面积的牧场按0.3%征税，超过标准面积的各类土地按5%征税。
从前面各国和地区的情况可以看到，狭义的物业税一般而言具有如下特征：
（1）它是对土地及（或）其上之不动产等物业征收的从价税;
（2）该税一般由业主申报并缴纳;
（3）属于地方税，由当地的地方政府予以课税。
但是在对物业税的具体设置上，各国并不相同。
一些国家不设置一般财产税，单独设置物业税;
另一些国家不单独设置物业税，对物业按照一般财产税征收;
还有些国家在征收一般财产税的同时，又另行设置物业税。
除对不动产征收物业税外，各国对居民（公司或个人）持有的商业用途的动产如证券也征收广义上的物业税（财产税）。
总的来说，除个别国家外，西方各国财产税收入占国民收入（nationalincome）的比重一般在5%左右，占一国全部税收的比重一般在10%以上，其作为主体税种在国家实施收入调节过程中能起着不可忽视的作用。
物业（房地产）作为私有财产，对其征收的税收一直是世界各国税收的重要组成部分，发达的市场经济国家实行中央与地方分享税制，房地产税基本上归入地方税体系，地方税体系的核心是房地产税。
如美国，美国地方政府收入以一般财产税（主要是房地产税）为主，一般财产税占联邦和地方政府税收总额的11%，占地方政府全部税收收入的75%左右。
世界各国对房地产的课税主要分为三大体系：
一是对转让房地产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，采取比例税率或累进税率进行征收，如埃及、葡萄牙、希腊等国征收的不动产转让税;
二是对保有房地产进行课税，多以房地产评估或评税值为计税依据，采取比例或累进税率进行征收，如美国、德国、巴拿马等国的财产税;
三是对转让房地产的收益征税，类似我国的所得税和土地增值税，以所得额或收益额为计税依据，多采用累进税率进行课征，如巴西、意大利。
由于历史、文化、国情以及经济调控目标各异，各国在房地产税制方面也有许多不同之处，但大多数国家都很重视在房地产保有阶段征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，这样的税种结构较大鼓励了不动产的流动，刺激了土地的经济供给。
高额的保有房地产税率可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动，这既有利于繁荣房地产市场，又可以推动房地产要素的优化配置。
五、从国际范围物业税的类型看物业税的立法模式
（一）物业税的两大类型
在房地产保有阶段，目前世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和特别财产税：
1、一般财产税。
即将房地产税纳入一般财产中，对纳税人的全部财产进行综合课征的财产税，实行的国家主要有美国、德国、加拿大、英国、荷兰、瑞士、丹麦、挪威等。
以美国为例，美国的课征范围不是所有财产，而是有选择的财产项目，主要是对不动产和营业性动产课税，其中最主要是房地产，拥有房地产财产的自然人和法人为纳税义务人，计税依据为财产的核定价值，各州税率不一，财产核定价值通常基于但并不一定等于其市价。
通常，美地方政府评税师每年都要重新核定房地产价值，房地产估价在税收上的运用称为房地产评税，是税收征管中的一种技术手段，评估对象包括所有应纳税房地产，这种评估称为群体房地产评估（MassAppraisal），20世纪70年代以来，美国开始运用MRA（MultipleRegressionAnalysis）方法来评估群体房地产，这一方法基于市场比较法和回归分析来建立各地区模型，从而进一步确定不同特征物业价值，这不仅保证了评税准确性，而且大大提高了评税效率。
2、特别财产税。
即将房产和土地单独或者合并课征的财产税。
目前对房地产征收特别财产税的国家，其征收的税种主要有三种：
对房产征收的房产税;
对土地征收的土地税;
对房产和土地一起征收的房地产税或不动产税。
在日本、巴西、芬兰等国，对房地产征收的是不动产税。
以日本为例，在日本不动产税通常被称为固定资产税，基本上由市町村地方政府征收，纳税义务人为法律意义上的房屋产权所有者，未向有关公共部门办理产权登记的实际房屋所有人也属此类纳税人，税率根据房地产的地理位置确定，幅度1.4%-2.1%。
一般财产税和个别财产税作为物业税的两种不同形态，各有所长，不同国家只所以作出了不同选择，与其税制结构、税收征管、税收环境以及纳税意识等的不同是分不开的。
（二）物业税的立法模式及其衍变
物业税在不同国家和地区的名称有所不同，但征税客体都是土地和房屋。
与物业税类型一致，物业税的立法模式也有两种形态，即一般财产税立法模式和特别财产税立法模式。
1、一般财产税立法模式
一般财产税立法模式的构建，是围绕着动产和不动产而展开的，该税制的立法理念和征管方式与纯粹的不动产税制有很大不同。
一般财产税立法模式较为公平，因为其将纳税人所有的财产包括动产和不动产综合起来进行评估，然后按不同的税率予以课征，这样不同的纳税人会因为拥有财产数量的不同而适用不同的税率，负担不同的税收。
采一般财产税的国家和地区，其税收征管制度比较先进，尤其是配套制度的建设较为完备。
该模式要求征税机关必须具有及时监控财产流向的能力。
因此，一般只有税收征管水平较高、财产登记制度和流通制度较为完备、国民纳税意识强的国家，才会选择该种立法模式。
2、特别财产税立法模式
特别财产税立法模式与一般财产税立法模式相比，其在价值目标上，公平性要弱于后者。
但这种比较是相对的，因为同时就技术层面而言，特别财产税立法模式对征管技术的要求要明显低于后者。
从实践上看，因对土地和房屋之间关系的不同处理，该模式又衍生出三种不同的子模式：
（1）房产税附属于土地税的立法模式。
这种模式盛行于租税历史的早期。
如我国周代征收的廛布就是房屋税的起源。
廛布是当时课征的土地税一部分，对三种房屋征收。
早期的房产与土地的关系非常密切，房产税与土地税一并征收未加分开，原因在于当时的生产力水平比较低下，土地所有者承担土地税就已经不堪重负，况且房产交易量小，房产税的财政意义完全可以忽略不计。
这种立法模式虽已逐渐淡出历史舞台，但直至今日仍有国家使用。
如泰国的土地税就包括对房产和房产占用的土地征收的房地产税，以及对所有土地征收的地方发展税。
（2）房产税与土地税分别立法模式。
自17世纪开始，随着经济的发展和社会人口的增加，房产的需求量越来越大，于是土地所有者把土地以各种各样的方式出让或批租，让有能力的开发商进行房屋开发以满足人们对房产的需求。
房地产作为现代社会的高附加值产业，其对国民经济的影响已不可同日而语。
基于国家财政收入和宏观调控的考虑，房产税就有了与土地税相分离的现实基础。
这种立法模式构建的一个非常重要的基点就是：
不能增加纳税人的税负，否则就会招致纳税人的不满。
（3）房产税与土地税混合分离制的立法模式。
这种模式就是把房屋、土地和其他不动产合并课征不动产税，又称物业税。
在各国和地区的税收征收体系中，有以不动产为单一的课税对象，采用一致税率的类型，这是纯粹的混
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