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1、供小于求的卖方市场
2、有很大潜力的市场
3、大多数虽然不健全，但在城市管理中已经起到很大的作用，可以协助国家行政机构进行有效的管理，提高城市居民的生活水平和质量，以及居民的素质和城市的整体形象
4、现在市场化物业管理在城市发展中的不可替代的作用
5未来现代化物业的发展前景和举足轻重的作用分析
（三）培育和完善城市物业管理的对策
1、建立有效的市场机制使物业管理能在城市管理中发挥其应有的作用
2、培养大批相关专业的大批人才
3、实行市场兼并和强强联合的市场机制
4、对物业管理公司等机构进行改革
三、结论
1、发展物业管理是大趋势，只有发展物业管理才能使现代化城市和生活变得更美好
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2、物业管理尤其是现代化的物业管理在城市中的地位和作用是不可替代的，物业，也只有物业才能让城市变得焕然一新，才能响应并正确落实和实施“城市让生活更美好”的号召
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摘要...............................................错误～未定义书签。
关键词.............................................错误～未定义书签。
引言...............................................错误～未定义书签。
一.城市发展物业管理的条件...........................错误～未定义书签。
二.目前以及现在和未来的物业管理在城市中的地位和作用..错误～未定义书签。
三.培育和完善城市物业管理的对策....................错误～未定义书签。
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四.结束语..........................................错误～未定义书签。
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【参考文献】.......................................错误～未定义书签。
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论物业管理在城市管理中的地位和作用
摘要:
20世纪90年代起,随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快,专业化物业管理应运而生并迅速发展。
文章阐述了物业管理作为一门新兴行业在城市管理中发挥着其独特的作用，而城市管理是一个系统性、综合性很强的领域，在社会经济高速发展的今天，常规的管理方法和手段已经不能适应城市发展的需要，而物业管理社会化、市场化、专业化的管理模式正是城市管理创新的内在要求。
文章通过论述物业管理在城市管理中的地位和作用以及物业管理的现状问题，强调了要通过改善物业管理使得物业管理能够更好的发挥其作用并为城市的更好发展做出新的贡献。
进而得出“物业，也只有物业才能让城市变得焕然一新，才能响应并正确落实和实施“城市让生活更美好”的号召的结论。
关键词:
物业管理;
城市管理;
地位和作用;
深化改革
引言
随着中国社会主义市场经济的建立和完善、发展，中国的经济迅速发展，现如今中国改革开放30多年以来，中国城市化水平不断提高，人民生活水平也在逐步提高，从而对自己的住房也越来越讲究，特别是2010年中国举办的上海世界博览会提出的“城市，让生活更美好”的口号更进一步强调了城市的作用，而这一切与物业管理紧密相关，可以说这一切都离不开物业管理。
而物业管理在城市管理中的为社会创造就业机会，促进地区和谐与稳定，转变经济增长方式的作用和地位就显得尤为重要了。
因而我们要大力推进和更进一步发挥物业管理在省市管理中的地位和作用，使得物业管理能够充分发挥其作用，为经济和城市发展以及构建和谐社会做出更大贡献。
一.城市发展物业管理的条件
中国社会主义市场经济的建立以及完善和发展、现代化城市的崛起、中央一系列重大战略（中部崛起和西部大开发等）的实施，特别是2010年中国举办的上海世博会都为物业管理的发展提供了机遇。
（一）社会主义市场经济的建立为发展物业提供了宏观环境
物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20多年的时间。
在十几年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。
随着市场经济的建立和经济的发展以及人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。
物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需
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求相适应。
实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。
（二）现代化城市的崛起是物业管理发展的一个重要条件
现代化是中国人民长期为之奋斗的目标.在本世纪中叶基本实现现代化是党的"
十六大"
再次明确的战略任务.城市是实现国家现代化的中心力量，而城市现代化是国家现代化的重要组成部分和核心内容，城市现代化必须遵循城市发展的基本规律，城市的现代化必然要求城市管理的现代化，而城市管理的现代化在很大程度上取决于物业管理。
因此这就为发展物业提供了一个很好的机遇，也体现出物业管理在城市管理中具有很重要的作用。
（三）中国经济的快速发展和人民生活水平的提高以及国家一系列重大战略（中部崛起和西部大开发等）的实施使得中国城市化水平的急剧上升，对物业的需求也日益上升
中国经济的迅速发展推动了城市化水平的提高，城市的越来越多治理也就越来越困难，物业管理在城市化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。
物业管理理的全面推进，不仅改善了人居环境和工作环境，促进了城市管理水平的提高，对我国城市化发展作出了积极贡献，而且通过对房屋及其设施设备的专业化治理带来了房屋的保值和增值，在为业主创造资产价值的同时，也为整个社会创造了财富，所以人民日益增长的物质文化需要导致城市对对物业的需求更进一步上升。
（四）中国2010年举办的上海世博会提出的“城市，让生活更美好”的口号对物业的发展是一个难得的机遇
一个让生活更美好的城市，必然是一个可持续发展的城市，也必然是一个生机勃勃的创新城市——这是上海世博会给予我们的一个重要启示。
中国经济的发展，在过去的30多年里虽然取得了举世公认的伟大成就，实现了由解决温饱到总体上达到小康的历史性跨越。
但是，我们的经济发展方式粗放，资源能源的消耗惊人，城市的进一步发展，已经受到能源、资源和环境的严重制约。
要赢得中国城市更美好的未来，必须转变经济发展方式。
而要解决上述种种难题，依靠创新驱动城市发展，成了我们的重要选择。
上海把第22次上海市市长国际企业家咨询会议的主题确定为“建设充满活力的创新城市”，咨询会会场席设世博园——上海世博会打开了一扇天窗，提供了众多可资借鉴的城市创新案例。
物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用，并为中国经济增长方式的转变做出了重要贡献。
这也为发展物业提供了一个更好的和难得的历史机遇。
二.目前以及现在和未来的物业管理在城市中的地位和作用
物业管理自从在深圳市出现到现在，在中国的发展不过二十几年的历史，虽然现
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在的数量不多，物业公司的管理还不规范，各种制度以及法律还不完善，但其在城市管理中发挥了重要的作用，并且将在未来的城市管理中发挥更为重要的作用。
（一）供小于求的市场状况，物业管理有很大的市场发展前景
自1981年中国第一个物业公司在深圳诞生到现在已经有近30年历史，但是由于中国城市化进程快，城市小区如雨后春笋般涌现出来，再加上市场体制的不完善，中国的物业现在不能满足市场需要，出现供小于求的状况。
今后随着中国市场经济的完善和发展以及人民的需求，物业将会有更大的发展空间，并为城市管理做出其应有的贡献。
21世纪社会对物业管理的需求，既是多元化的综合需求，又是个性化的需求;
既有物业本身的需求，又有物业使用人建立在物业基础上的需求，纷繁复杂。
在众多的各种需求里面，有一个共同的核心需求:
人为适应生存和发展而产生的需求。
它要求社会诸多功能在个性化及个人领域得到延伸，以便更好地通过使用物业连接人与社会。
这也是21世纪物业管理的着眼点和根本目的。
（二）物业管理可以协助国家行政机构进行有效的管理，提高城市居民的生活水平和质量，以及居民的素质和城市的整体形象
在我国，物业管理属于一个新兴行业，仍然还有许多路要走，仍然还要去探索更多的适合中国基本国情的物业管理，但这并不是抹杀物业管理在城市管理中的地位和作用。
2009年底，国家统计局公布了第二次全国经济普查主要数据公报。
从普查数据看，2008年底我国的物业管理企业在管房屋建筑面积达到125.46322亿平方米，比2004年增长335，年均增速为44.4。
在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，国家统计局局长在发言中非凡提到4年来物业管理发展非常迅速，在推动城镇化、工业化方面起到了重要的作用。
物业管理行业的发展与贡献体现在以下几点:
1.物业管理行业对国民经济的贡献。
这次经济普查数据显示，2008年全国物业服务企业主营业务收入达到2076亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增幅为204.5。
上海市物业管理行业经营总收入由2002年的78.5亿元，提高到2008年324.4亿元，占全市GDP的2.48;
北京为255.4亿元，占全市GDP的2.48;
成都市为138.32亿元，占全市GDP的3.55;
深圳为169亿元，占全市GDP的2.14。
这还仅是对主营业务的统计。
假如算上目前很多物业服务企业为满足业主不断增长的服务需求，向业主提供的房屋租赁与代理出售、室内清洁等多项特约服务的收入，这个数字还要大一些。
这些延伸业务的开展，既方便了居民，又挖掘和带动出与物业管理关联的各类消费支出。
由此可见，发挥物业管理对扩大居民消费的巨大潜力。
因此，随着物业管理覆盖面的不断扩大，居民的物业管理消费支出也逐年增加。
发展物业管理有利于扩大居民消费持续增长，对国家当前确定的扩大消费性内需政策的落实和目标的实现将继续发挥重要作用，作出积极贡献。
2.物业管理行业对增加就业、安置剩余劳动力的贡献。
根据近几年行业呈现的将单项业务专业化分包趋势，假如加上专业分包出去的清洁、绿化等一并计算，我国的物业服务从业人员应该在500万,600万人，其中秩序维护员、清洁工等一线操作工人占80以上，吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、下岗待业人员再就业、农民工和残疾人。
以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广。
今后相当长一个时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。
3.物业管理行业对改善人居环境和提高城市治理水平，促进社会资产保值增值的贡献。
目前物业管理服务领域已经从住宅拓展到办公、工业、医院、学校等多种业态。
北京近些年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鸟巢、首都机场第三航站楼，以及即将投入使用的上海世博会场馆均选聘物业服务企业负责治理并提供服务。
此外，杭州、武汉等城市通过政府补贴、企业运作基本实现了老旧住宅小区物业管理和准物业管理的全覆盖。
广东于2006年率先在东莞的村镇实施物业管理。
近几年，深圳市政府在全市推进“村改居”小区的物业管理，成都市政府在农民集中居住区全面引入物业管理新体制，还有一些城市正在试行将整个街道的市容、环卫等承包给物业服务企业通过市场化运作实施治理。
物业管理在城镇化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。
物业管理的全面推进，不仅改善了人居环境和工作环境，促进了城市治理水平的提高，对我国城镇化发展作出了积极贡献，而且通过对房屋及其设施设备的专业化治理，使得既有物业处于良好的使用和运行状态，带来了房屋的保值和增值，在为业主创造资产价值的同时，也为整个社会创造了财富。
4.物业管理行业对构建和谐社会、维护社会稳定的贡献。
目前，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。
通过物业管理与社区建设的协调发展，初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区的和谐氛围与社区精神文明建设。
5.物业管理行业2009年在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中的作为。
为应对世界金融危机引发的严重经济形势，2009年初召开的“两会”把“保增长、保民生、保稳定、促就业”作为国民经济和社会发展的工作重点。
温家宝总理在《政府工作报告》中把“大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面。
（1）坚守住在管项目。
一些企业面对经济不景气而出现的写字楼和厂房大面积退租和物业服务收费难的困境，通过代业主制定合理的物业租赁策略、采取灵活的收费办法和加强与业主的沟通交流等一系列措施以稳定客户,使所管物业的出租率与收费
率逐步回升，大多经受住了严重形势的考验，有的还逆势而上取得了较好的业绩增长;
一些企业在特定的经济环境下对于问题较多、原本难以为继的在管项目没有选择退出，而是从为居民生活着想、为政府排忧解难的“保民生”角度出发采取坚守。
通过节能降耗、合理调整岗位人员配备、优化工作流程等措施尽量降低项目运作成本，并通过开展多种经营以弥补治理经费不足，使在管项目得以平稳发展。
（2）扩大物业管理覆盖面。
广大物业管理主管部门、行业协会和物业服务企业从扩大物业服务消费的高度出发，抓住房地产市场逐步回暖、旧住宅小区整治改造以及在农村城镇化过程中推行物业管理的契机，大力拓展物业管理覆盖面。
通过物业服务的“扩面提质”以及向物业服务上下游的延伸服务，带动居民消费支出的加大，在对扩大内需、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业自身产值和效益也得到不同程度的提高。
（3）为社会创造就业机会。
面对外贸出口锐减、加工业等行业大幅度裁员的严重就业形势，不少城市的物业管理协会组织举办了物业管理用工专场招聘会，积极吸纳大、中专毕业生，并为下岗人员和被辞退的农民工创造就业机会，凸显了物业管理行业就业容量大的优势，在要害时刻为解决社会就业问题发挥了积极作用。
广大物业服务企业纷纷响应政府号召，在维持正常经营的前提下，力争做到不裁员、不降薪。
有的企业还适时适度提高员工福利待遇，以稳定从业人员队伍，保障了各项物业服务工作的正常开展。
（4）促进社区和谐与稳定。
各地物业管理协会和物业服务企业通过开展“诚信入户、和谐物管”等丰富多彩的活动，营造物业管理区域活跃、和谐的氛围。
一些企业对业主迫切需要解决的遗留问题，通过制定方案并筹措资金下功夫加以解决，在促进社区和谐的同时提升了物业管理的社会认知度和业主的满足度。
一个行业的社会地位与这个行业对国家社会政治稳定、经济发展的贡献是紧密相连的。
去年全国人代会《政府工作报告》赋予物业管理拉动经济增长、增加就业的重任。
2007年国办下发的《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出“围绕城镇化，大力发展房地产和物业服务业”。
2009年《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》提到“支持餐饮、旅游、休闲、家政、物业、社区服务等行业拓展服务领域，创新服务方式，促进扩大消费”。
2002年发布的《国民经济行业分类》国家标准把行业分类为几千个，而诞生还不到30年的物业管理能在国民经济发展中，在《政府工作报告》中占据一席地位，是改革开放给了行业发展的机遇，是全体物业管理从业人员多年的努力和付出，是全行业的光荣和骄傲。
第二次经济普查数据显示，行业发展的地域性差异十分明显。
此外，物业管理和服务工作还有很多不尽人意的地方，包括法规和市场规则有待健全、服务态度有待端
正、服务质量有待改进、业主大会制度有待推进，优胜劣汰的市场竞争机制有待发挥、质价相符的物业管理收费机制有待建立、行业生存状况亟待改善。
要促进物业管理的又好又快发展，需要全体物业管理人员付出加倍的努力。
去年11月27日召开的中共中心政治局会议已经为今年的经济工作定了5个“更加注重”的调子，之后召开的中心经济工作会议又进一步明确提出了要加快经济发展方式转变、保持经济平稳较快发展，要扩大内需非凡是消费需求、着力保障和改善民生，全力维护社会稳定等任务。
（三）现在市场化物业管理在城市发展中的不可替代的作用
物业管理行业肩负着转变经济增长方式、促进经济持续发展、扩大居民消费、增加就业岗位、维护社会稳定等多项重任，当前推动行业规范发展的工作不能有丝毫松懈。
在新的一年里，我国物业管理行业的首要任务还是要下大力气抓好物业管理服务工作，努力构建和谐物业管理氛围，切实提高业主满足度，提升物业管理的行业地位和社会形象，打造有利于行业发展的外部环境。
其次要努力扩大物业管理以及与物业管理关联的居民消费支出。
在推动物业管理“扩面提质”和做好基本服务的同时，充分利用行业覆盖区域广、把握巨大客户资源、治理庞大不动产的优势，开展“一业为主、多种经营”，向业主提供多项优质、方便、个性化的特约服务，以满足业主不断增长的服务需求，并由此挖掘与物业管理关联的各类消费支出，充分发挥物业管理对发展消费、扩大内需、拉动经济增长的作用。
再其次，要努力转变行业经济增长方式。
目前物业管理劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业未来的发展。
在新的一年，物业服务企业要在转变经营理念、加大体制和机制改革、促成中小物业企业兼并重组、开创全新的商业模式、在实现向技术密集型和服务组织者转变上下功夫。
通过拓展资产经营与产业链条的延伸，逐步提升行业的盈利能力，提高行业创造的产值在国民经济中的比重，使行业发展上层次、有后劲、可持续。
最后，要继续大力倡导行业学习研究的风气，抓住行业发展中的热点和难点问题，加大行业发展战略研究，通过对发展规律的把握、发展理念的创新、发展方式的转变，以破解制约行业发展的难题，并在推动政策完善和制度建设的同时，切实加强行业自律，促进行业在新的层面上取得新的发展，为社会经济作出更大的贡献。
（四）未来现代化物业的发展前景和举足轻重的作用分析
各地房地产行业主管部门和物业协会的有效工作，前期物业管理招投标、市场竞争机制的引入、资质的管理、专项维修基金制度的建立强有力的净化了物业市场;
条列及相关法规的出台促进了全行业管理水平的提升;
规范服务、扶优扶强、优胜劣汰使从业人员素质不断提高，市场对服务专业化、规范化的呼声促进了全行业物业管理水平的提升。
我们惊喜的发现越来越多的大专院校陆续开设了物业管理专业，很快将有大量经过正规教育，有志投身物业管理行业的有识之士加入物业管理行业，这些专业人员的加入必将对行业现状、物业管理的市场化，专业化、规范化起着巨大的推动
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作用。
对物业管理理论研究和解决物业管理纠纷的法制化建设方面也将起着积极的作用。
这也必将促进物业管理在城市管理中发挥比先前更大的作用，将向品牌化和效益化发展，发挥其在建设国际化城市进程中的“绿色GDP的作用，建设国际化城市必然选择物业管理。
三.培育和完善城市物业管理的对策
目前我国物业管理存在的主要问题是综合体制不顺、政府尤其是地方政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够、业主自律机制不完善，司法实践滞后、现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折、物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难等，为此我们有必要采取措施来改善这一情况，从而使物业管理能在城市管理中发挥积极作用。
（一）建立有效的市场机制才能使物业管理在城市管理中发挥其应有的作用
建管分离，前期物业管理招投标制的实行，有效的遏制了建管垄断的局面。
随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业强强联合的局面正在被人民群众接受，既促进了地产商的房屋销售，又为规范化，专业化，信誉好的物业企业提供了良好的发展机会，物业行业资质管理的准入制度，将为规范物业市场起到积极的促进作用。
（二）实行市场兼并和强强联合的市场机制
地房地产行业主管部门和物业协会的有效工作，前期物业管理招投标、市场竞争机制的引入、资质的管理、专项维修基金制度的建立强有力的净化了物业市场;
规范服务、扶优扶强、优胜劣汰使从业人员素质不断提高，市场对服务专业化、规范化的呼声促进了全行业物业管理水平的提升
（三）培养大批相关专业的人才
我们惊喜的发现越来越多的大专院校陆续开设了物业管理专业，很快将有大量经过正规教育，有志投身物业管理行业的有识之士加入物业管理行业，这些专业人员的加入必将对行业现状、物业管理的市场化，专业化、规范化起着巨大的推动作用。
（四）物业管理公司要不断进行进行改革
物业管理公司要励精图治，重塑形象。
管理公司是“竞争时代”的主角，每一个管理公司都无法拒绝竞争，不是主动出击，就是被动应战。
1.勤练内功，塑造品牌。
物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。
管理公司要励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象。
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2（精打细算，勤俭管“家”。
物业管理花的是业主的钱，管理公司会不会理财成了业主评判管理公司好差的重要标准。
管理公司要赢得业主们满意，就应用最少的钱办最好的事情。
多花钱的管理，水平虽高，业主也难接受，正如一些业主拒绝香港的管理公司一样。
管理规范，服务优质，善于理财勤俭管“家”的公司在公平竞争中最具有优势。
3（以人为本，注重育才。
物业管理投入的不是资本，而是人才及经验。
管理公司的实力不是资本的实力，而是人才的实力。
有一支素质同，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是管理公司生存与发展的根本条件，也是管理公司参与竞争，志在必取的信心所在。
管理公司不光要注重引才，注重用才，更应注重育才。
（五）政府要倡导行业自律、公平竞争，物业公司要不断提高行业素质
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