可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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居住总户数
934
户
居住总人口
2988
人
人口毛密度
656.6
人/公顷
（三）、形态结构规划
小区规划三大主题：
即开放又围合的空间特质、小区居民的户外活动、用物化形式表达的文化内涵。
住宅设计—健康、自然、户型多样。
所有户型设计均考虑到方正实用，无黑厨黑厕，通风采光良好，实用率高，书房设置和极具特点的阳台提升了空间的趣味性和标志性，大部分户型都能有穿堂风穿过，对流良好。
小区内部视线通透，楼距较大。
户型景观视距较远，都能望到花园内部园景。
小区整体外观采用现代建筑风格，简洁明快，亦丰富多彩。
（四）、住宅基本户型
小区设计有5种住宅类型，共10栋。
户型从单身公寓、两房两厅一卫至三房两厅两卫等，住宅面积从31—105平方米。
第二章市场调查分析
一、投资大环境分析
二、房地产市场分析
根据目前房地产的发展趋势，国家政策对房地产开发有了重大调整，这种政策主要是针对过热房价的大型城市，例如北京、上海、深圳、广州、及杭州等江浙一带城市，因为这些城市过热放假直接导致了社会的不和谐发展，给人民的收入与支出形成了极大的不平衡，大大的降低了人民生活水平质量。
加快房地产业、旅游产业和商贸饮食等第三产业的发展。
以“二产带动三产，三产促进二产”为产业发展方向，不断提升我区的城市品位和城市环境。
着力解决“落地难、销售难、融资难、配套难”四大问题，加大对房地产业营销的支持，引导房地产业与工业、商贸、教育、医疗、酒店业配套发展，大力吸引高素质人士到花都创业居住。
三、市场需求预测
随着经济的发展，人们对居住条件的要求越来越高，不仅满足有房住，而且要居住环境美、布局合理、功能齐全、安全舒适的具有一定规模的商住小区，所以，相当多的原有房屋的条件已不适应现代人们的要求，特别是上世纪80年代甚至90年代初兴建的居住房、房屋外观破旧，平面设计不合理，绿化率低，城区改造等各方面的问题，这些个体对新房的需求量相当大。
并且由于取消的福利分房，原来机关国企职工的住房问题必须通过购买商品房解决，这一群体人数众多、收入稳定，是消费市场的一大主力。
据调查，普通员工买房人数大增。
两年内打算购房的潜在消费者，73%是20-40岁的青壮年，其中26-35岁的青壮年由于正值结婚成家的年纪，对住房需求表现更加迫切。
另外，户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，这也为花都区的商品房销售市场增添了新的主力军。
四、项目周边公共事业
五、周边楼盘分析及售价定位
第三章总规划设计方案和建设进度计划
一、项目规模
二、公共设施
并沿商铺布置一个人行过街通道。
沿南侧小区车行路布置临时绿化停车位；
酒店布置地下停车场及人防设施，中部建设地下停车场及人防设施。
南、北两区内部设5米环形消防车道，并与外围市政规划路相连接。
小区停车位只设地下停车场，其中机动车位767个，非机动车位720个。
公建配套设施。
小区西北侧布置酒店式公寓，北侧小区布置儿童游乐设施及老人活动场地，南侧布置羽毛球场、排球场、游泳池等运动设施。
其中配套的市政公用设施还有公共厕所、垃圾转运站等。
商业服务。
规划建设的商铺建筑面积为7150㎡。
园林绿化。
绿化系统对居住环境、改善生活质量起到了不可忽视的作用。
小区绿地规划主要采用围合式大绿化空间，中心大绿化通过组团绿化、隔音绿化带由中心向四周扩散，从而形成精致大气的泛中心绿化。
外围植物以高大的乔木为主，溪流水景穿插于绿树鲜花之中，绿色的草坪映着休闲广场，各种艺术品和休闲设施错落有序，充满着恬静、幽静的气氛。
三、规划布局
四、单体户型设计
户型设计方正实用，通风采光良好，使用率高。
小区内部视线通透，楼距较大，户型景观视距较远，能一目了然望到花园内部园景。
小区共设种户型，其中90平方米以下户型建筑面积占居住面积的75%。
五、建设期限
本项目计划建设期为2年，从2010年5月动工至2012年5月竣工。
六、建设进度计划
见下表：
时间安排
工作内容
备注
2010.1开始
完成可行性研究报告的编制
2010.1~2010.2
1、提出项目整体策划
2、完成初步规划设计
3、规划报建
2010.2~2010.4
1、规划报建工作
2、临时设施建设
2010.4~2010.5
1、完善各种报建手续，包括人防、消防、环保、防雷等
2、落实工程施工承包手续，签订施工单位承包合同
3、落实工程监理单位
4、建筑施工许可报建
2010.6~2010.10
1、完成基坑支护施工
2、完成地下室及基础施工
2010.11~2011.6
1、完成主体工程施工
2、进行商品房营销策划
3、商品房预售
2011.7~2011.12
1、完成装饰装修施工
2、完善水、电、通讯及环境配套设施施工
2012.1~2012.5
1、发售商品房
2、办理入伙
3、物业管理
2012.5完成
完成收尾工作
第四章项目实施办法及管理
一、成立专门机构、设置专门部门
针对本项目，我公司专门成立了以下管理组织机构进行运作：
项目机构设置图
二、制定项目实施工作计划
为了使项目有计划、有步骤顺利实施，对项目作出全面实施计划，分控制性计划（项目全过程工作计划）和实施计划，其中短期计划分六个阶段。
1、策划阶段。
安排人员、时间从市场调查开始，对项目进行市场定位，为规划设计提供第一手材料，编写项目可行性研究报告。
2、规划设计阶段。
做好整体和单体规划设计的安排，作出方案制定、审查、审批、出图全过程的时间计划。
3、筹备阶段。
此阶段主要为办理有关手续阶段，组织申报资料，向建设局、计划发展局、国土资源局、规划局、消防、人防、环保、防疫及劳动等有关部门申请办理审批手续，向银行申请办理贷款等。
4、建设施工阶段。
编制施工组织方案，落实管理人员，落实施工队伍，编制施工进度等。
5、销售阶段。
组织销售广告策划，建立营销队伍、办理销售手续，制定销售制度和工作计划。
6、物业管理阶段。
做好物业管理的工作计划，完善物业管理工作。
三、落实岗位责任
1、制定各类人员工作岗位责任制。
明确分工、责任到人。
2、实行目标管理，制定目标计划，落实岗位、目标及进度等计划。
第五章项目投资估算和资金筹措
一、项目总投资估算依据及编制说明
投资估算是按国家政策及有关规定的收费标准计算，有市场定价的部分，
1、土地成本费用：
土地价格按34万元/亩计算，34*38.92=1323.28万元
2、三通一平、区内道路绿化、围墙、地下管道、管线等基础设施费用：
根据项目地块现状，项目地下管网设计特点，以及小区绿化的规划设计，参照花都区目前的费用标准，该费用按250万元计。
3、勘察、设计费用：
按建筑面积23元/㎡计算，23*114839=264.13万元
4、土建费用：
住宅按1100元/㎡计算：
1100*71608=7876.88万元
商铺按1200元/㎡计算：
1200*7479.8=897.8万元
地下室按1200元/㎡计算：
1200*33213.3=3985.6万元
架空层按1200元/㎡计算：
1200*2537=304.44万元
土建费用总计：
13064.72万元
5、报建费用：
见下表
序号
收费名称
收费依据
数量（㎡）
单价（元/㎡）
金额（万元）
1
市政配套设施费
建筑面积
114839㎡
50元/㎡
574.20
2
噪声排放费
1.5元/㎡
17.23
3
防雷报建费
2元/㎡
22.97
4
建筑工程监督费
2.5元/㎡
28.71
5
建筑工程一切险
1元/㎡
11.48
6
余泥排放费
7
交易管理费
建筑造价
13062.4万元
1.5‰
19.59
8
造价管理费
13062.5万元
1.3‰
16.98
9
定额预售费
13062.6万元
10
施工管理费
13062.7万元
4.‰
52.25
11
劳保统一收费
13062.8万元
3.04‰
39.71
12
建安税
13062.9万元
3.04%
397.11
13
合计
1222.79
报建费用=1222.79万元
6、工程管理费：
按土地费用、三通一平及绿化等费用、勘察设计费用、土建费用、报建费用、水电设施及报装费用之和的1.5%计算：
（1323.28+250+264.13+13064.72+1222.79）*1.5%=241.87万元
7、建筑工程监理费：
按建安工程造价的2%计算：
13064.72*2%=261.3万元
8、销售费用（含广告、资料、销售人员工资等）
按销售商品房、商铺、车库总收入的2%计算。
商品房销售预测5000元/㎡：
5000*71608=35804万元
商铺销售预测12000元/㎡：
12000*7150=8580万元
地下室车位销售预测8万元/个：
767*8=6136万元
销售费用：
（35804+8580+6136）*2%=1010.4万元
9、利息：
贷款10000万元，贷款期限2年，年利率按5.4%计算
10000*5.4%*2=1080万元
10、不可预见费
按上述十项费用之和的1.5%计算：
（1323.28+250+264.13+13064.72+1222.79+241.87+261.3+1010.4+1080）*1.5%=18718.49*1.5%=280.8万元
本项目总投资为：
18999.02万元。
项目总投资估算汇总表
工程费用名称
数量
单价
土地成本
38.92亩
34万元/亩
1323.28
三通一平等基础设施
6.4234万元/亩
250.00
勘察、设计费用
23元/㎡
264.13
土建费用
住宅
71608㎡
1100元/㎡
7876.88
商铺
7479.8㎡
1200元/㎡
897.58
地下室
33213.3㎡
3985.60
架空层
2537㎡
304.44
报建费用
见报建费用表
工程管理费
16124.69
1.50%
241.87
建筑工程监理费
13064.49
2%
261.29
销售费用
50520万元
1010.40
贷款利息
10000万元
5.40%
1080.00
不可预见费
18718.25
280.77
14
18999.02
二、项目资金筹措
1、项目总投资及资金筹措
本项目总投资18999.02万元。
企业自有资金8999.02万元，其中已投入资金1622.28万元，含土地投入1323.28万元，三通一平、基础设施投资150万元，勘察设计费投入149万元，尚未投入的7376.74万元自有资金，其他未投入资金由拟向银行申请贷款10000万元解决。
2、项目投资及资金筹措平衡表
投资
资金来源
企业自由
银行借款
已投入
未投入
18999.02
1323.28
三通一平基础设施
150
100
250
勘察设计费
149
115.13
264.13
1222.79
银行贷款
10000
企业自筹
1622.28
7376.74
8999.02
第六章财务评价
一、销售收入估算
根据市场调查收集的综合信息，际销售价格，分析花都区房地产市场的现状以及供求关系和发展特点，保守预测本项目的销售（预售）价格如下：
①高层住宅：
5000元/㎡
②商铺：
12000元/㎡
③地下室停车位：
8万元/个
项目总销售收入估算表
名称
面积（㎡）
高层住宅
71608
5000
35804
7150
12000
8580
地下停车场
767个
6136
50520
二、项目静态经济指标分析
项目静态经济指标
①销售收入：
②总投资：
18999.02万元
③开发成本利润率：
（50520－18999.02）÷
18999.02=266%
④营业税：
50520×
5%=2526万元
⑤城市维护建设及教育费附加：
2526×
10%=252.6万元
⑥土地增值税：
3%=1515.6万元
⑦企业所得税：
（50520－18999.02－2526-252.6-1515.6）×
25%=6806.7万元
⑧企业开发净收益：
（50520-18999.02-2526-252.6-1515.6-6806.7）=20420.08万元
⑦税后投资成本利润率：
20420.08÷
18999.02=107.48%
三、项目总投资估算损益表
单位：
万元
项目
行次
本月数
本月累计数
一、经营收入
减：
经营成本
经营费用
经营税金及附加
二、经营利润
加：
其他业务利润
管理费用
财务费用
三、经营利润
投资收益
补贴收入
营业外收入
营业外支出
以前年度损益调整
四、利润总额
所得税
五、净利润
50520.00
4294.20
27226.78
6806.7
20420.08
四、项目动态经济指标分析
项目动态指标分析
1、项目投资盈亏平衡点
设住宅售价为x，则地下停车场售价为1.6x（一个车位按10㎡计，即8000/㎡），商铺售价为2.4x。
则：
71608x+767×
1.6x+7150×
2.4x=18999.02
X=1880元
平衡点为：
住宅：
1880元/㎡占预测销售价37.6%
地下停车场：
3008元/㎡占预测销售价37.6%
商铺：
4512元/㎡占预测销售价37.6%
结论：
经投资盈亏平衡计算结果表明，当实际销售价格达到预测销售价格的37.6%时即可保本不亏，该项目还存在很大的减价空间。
2、销售面积盈亏平衡点
设商铺面积为y，地下停车场面积1.07y，住宅面积10.02y。
1.2y+0.8×
1.07y+0.5×
10.02y=18999.02
Y=2688.8㎡
住宅面积：
26941.7㎡
地下停车场面积：
2877.02㎡
商铺面积：
2688.8㎡
总销售平衡点：
（26941.7+2877.02+2688.8）=32507.52㎡
当商品房销售面积达到32507.52㎡，即可盈亏平衡。
第七章结论
第八章社会效益评价
1.区经济起到积极的推动作用。
2、项目建成后，对改善市民的居住条件起到积极的作用。
3、项目建成后，其物业管理、商住设施经营，将为社会提供一定数量的就业岗位，
4、项目的开发建设，能增加政府税收财政收入。
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