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使用不被公共街道分割的整块土地；
拥有众多个体商店；
统一商店形象；
由唯一的所有者控制经营；
根据需要提供一定数量的即时停车场。
英国对早期购物中心同样作了重要探索。
20～30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。
邻里中心是英国购物中心的先驱。
20年代在澳大利亚，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划。
由于地广人稀的环境，主要吸收了美国经验发展小型郊区带形中心。
30年代中期建设了一些小型邻里中心，为郊区兴起的居住区提供服务.
二、发展成型阶段
30～40年代，邻里中心和郊区带形中心的建设，以及堪培拉购物中心的规划思想，为购物中心的设计、建设和管理积累了宝贵的经验。
开发商有能力将一组商业设施作为一个整体来规划、建设和管理，规划师和建筑师也能够适应郊区的要求进行设计。
政府和私人投资者都为购物中心建设提供了金融支持。
零售商乐于在新的商业环境中开展业务，购物者也乐于光顾能够满足多种购物需求的郊区购物中心，这一切为战后购物中心的兴起奠定了基础。
20世纪50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场，百货商店与小商店群的结合形成了第一个区域购物中心。
郊区集中的人口和购买力足以维持大型购物中心的存在，大规模高速公路建设迎来了购物中心发展的黄金时代。
大百货商店除了在郊区购物中心开设分店外，还迫切要求建设以自己为核心的购物中心。
50年代中期，郊区区域购物中心的布局和组成已经趋于固定，最常见的哑铃形模式出现了。
百货公司作为核心商店的角色和地位已经得到了充分的认识，此外，通过景观设计和环境设计来强化购物行为、增加购物兴趣的一系列设计方法也日臻成熟。
1956年，在明尼阿波利斯郊区伊代纳（Edina）建成的南谷购物中心（SouthdaleShoppingCenter）具有重要的历史地位，它的革新体现在通过人工控制环境营造舒适宜人的购物环境和花园气氛，提供开放的公共空间以满足人们社会活动的需要，提供大面积的免费停车场，并将汽车限制在购物中心周围，在内部建立绝对的排除汽车干扰的步行区。
这一切使之成为后来购物中心建设的范例。
它的设计师维克托·
格伦（VictorGruen）是购物中心的积极倡导者，主持了许多雄心勃勃的购物中心开发计划，他对城市的未来发展充满了信心，甚至把解决城市问题的希望寄托在购物中心上。
郊区购物者要求交通便利、购物空间宽敞和免费停车场地充足的商业设施。
购物中心不仅满足了这种要求，而且还在精神上满足人们更多的需求。
它通过增加更多有吸引力的因素，在步行的环境中创造社会生活和文化活动的气氛，让郊区居民参与社区的生活，创造一种古老的理想社会生活气氛，吸引人们前来购物体闲，从而丰富人们的生活。
郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型。
与此同时，英国政府为了满足新建居住区居民的购物需求，在某种程度上已经参与了购物中心的开发。
伴随城市重建和新城建设，一些大型区域购物中心也取得了成功。
三、蓬勃发展阶段
20世纪50年代末期到60年代是购物中心蓬勃发展的时期，美国大型郊区购物中心迅速崛起，郊区大面积的廉价土地为购物中心提供了宽松、理想的设计和建设条件，环境工程的进步创造出不受自然环境限制的大型封闭式建筑，舒适的购物条件和环境使购物者纷至沓来，大量以南谷购物中心为蓝本的大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市。
60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个。
战后欧洲购物中心的发展速度虽不及美国，但一些经济发达的国家也不甘落后。
英国试图借鉴美国郊区购物中心的经验进行城市市区的改造。
60年代，科隆、斯德哥尔摩和哥本哈根等欧洲城市也陆续建成了购物中心。
60年代中期在亚洲，日本已经着手建设购物中心。
这一阶段，购物中心在各地的发展虽然各具特色，但是由于彼此互相影响，仍然呈现出共同的特征，主要表现在热衷于采用封闭室内步行街模式；
过分依赖人工照明和人工空调。
这些能源消耗方面的潜在问题到70年代才彻底暴露出来。
四、发展成熟阶段
20世纪60年代的建设势头一直持续到70年代早期。
欧洲城市的购物中心建设方兴未艾，日本的购物中心也正在积极建设当中，同时，美国出现了巨型购物中心。
但是好景不长，70年代中期的石油危机给购物中心，特别是郊区购物中心的发展带来了巨大冲击。
石油危机之后，郊区购物中心的辉煌时代迅速成为过去，人们开始对城市郊区化和郊区购物中心大规模的建设进行反思。
购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。
面对新的复杂的环境和地段，它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐走向成熟。
五、多样化发展阶段
20世纪80年代以来，购物中心建设进入了一个新高潮，这也是20世纪最富成效的建设阶段。
以美国为例，统计资料表明，从数量上看，80年代中期是60年代以来的购物中心建设的第三次也是最高一次高峰。
在1984年到1987年，每年约有2000个购物中心开工建设。
值得注意的是，一些发展中国家在这一时期开始掀起购物中心建设热潮。
这一阶段，购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但是类型演变异常活跃，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化做出反应。
新的类型和亚类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的演变。
由于种种原因，80年代，购物中心的改造和更新成为主要的工作。
以购物中心模式改造旧城商业区也得到了重视，购物中心建筑常常成为城市景观的主角。
购物中心设计面临着新的挑战.除了考虑自身的内在功能之外，还需要考虑处理与城市的关系.城市市区用地和各种条件的限制更加促使购物中心类型的多样化。
六、战后两种不同发展模式
由于具体条件的差异，北美洲、欧洲、澳洲和亚洲国家的购物中心有各自不同的发展模式，其中大致可以分为两类，即以美国为代表的郊区发展模式和以英国为代表的城市市区发展模式。
１、城市郊区发展模式
在郊区发展模式中，购物中心最初立足于城市郊区，石油危机之后被迫转向城市市区，经历了从郊区到市区的过程。
美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等国最初优先发展郊区购物中心。
在北美国家，城市郊区拥有大量廉价土地，高速公路交通发达，汽车普及率高，城市郊区化明显。
因此，购物中心以郊区中高收入居住区和高速公路交叉点为立足点，因为这里服务人口密集，购买力强，汽车交通方便。
而澳州国家，由于地广人稀，结合草原新城建设，其购物中心主要出现在新城市区或郊区空旷地上。
郊区购物中心依据规模可以明显地分为邻里中心、社区中心、区域中心等，除邻里中心之外，它们的共同特点是需要大片的郊区用地才能运转。
邻里中心作为基本的购物设施，在许多国家的郊区居住区中大量存在。
50～70年代，郊区社区中心在美国非常盛行，在加拿大、澳大利亚、新西兰和日本等国也相当具有代表性。
澳洲的郊区发展与美国有相似之处，因此社区中心普遍存在，它们大多与高速公路网有关，或者为郊区居住区服务。
日本的社区中心与郊区铁路网关系密切，它们大多建于70年代的东京和大阪郊区或卫星城。
区域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的开发。
美国城市周围的环路建设为区域中心提供了选址机会。
在日本、加拿大、澳大利亚和南美城市，区域中心的发展模式也大致相同，只因各自地方特色的差异而有所变化。
与美国相比，日本土地资源昂贵，实际投资费用也高得多，因此土地利用率比美国高得多，以多层区域中心为主，停车场配置率较低，这是由于郊区的公共交通比较便利，所以乘私人汽车购物者比例较低。
购物中心主要集中在车站附近或者新城中心，像美国那样距城市市区很远的购物中心非常少。
超级区域中心特别依赖于大面积的郊区用地，因此主要出现在美国和加拿大。
２、城市市区发展模式
以英国为代表的欧洲国家出于防止城市无限膨胀的需要，通过立法保护郊区的城市绿带，因此购物中心发展之初就立足于城市市区。
英国购物中心的发展速度明显超过欧洲其他地区，第一阶段主要结合城市重建和更新进行。
战后，英国城市无论是否受到战争破坏，旧的城市结构已经破旧，也不能适应汽车的需要。
城市街道汽车交通堵塞，商业街购物和服务交通混杂，人车混流，环境非常恶劣。
为了改善这种状况，保障购物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市结合城市更新建成了第一批购物中心。
第二阶段主要在新城新建商业中心区中建设购物中心。
第三个阶段是运用封闭式购物中心大面积更新城市市区。
欧洲国家普遍实施了疏散人口计划。
50年代，瑞典等许多欧洲国家实施新城计划，并结合郊区社区开发建设购物中心。
虽然新城开发为购物中心在城市边缘地区的发展提供了机会，但是欧洲郊区区域中心的建设仍然极为有限。
1981年美国有1350家区域中心开业，而在欧洲仅有75家。
由于在高速公路交叉点上发展区域中心遭到规划部门的反对，因此欧洲城市的购物中心主要出现在原有城市结构中，这种城市市区发展模式相当典型。
３、两种发展模式的融合
在80年代以前，在美国城市市区开发购物中心是难以想像的，而今天，许多购物中心都扎根在城市市区。
英国开发商追求这种典型完美的北美式购物中心；
就在此时，美国的开发商却已经把开发目光转向城市市区。
在英国和美国两个具有代表性的购物中心建设舞台上出现了不同的趋势，其郊区发展模式和市区发展模式出现了相互融合的趋势。
第二节国外购物中心的发展概况
购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于80-90年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间。
一、美国及北美的购物中心
美国是世界上购物中心最发达的国家之一。
这个与“汽车王国”孪生的“Mall王国”成为美国零售业中最重要的业态。
当前，我国各大城市正在涌动一股发展“Mall热”，研究美国购物中心的发展和现状，分析他们的经验教训，对于指导我国理性发展这一业态肯定会有借鉴作用。
，
1、现代大型购物中心的诞生
严格说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以追溯到20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克（Sears,Robuck&
Co）公司所规划建造的许多独立的商店街，它们远离市中心，处于城市边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，这也是现代购物中心的雏型。
而被视为大型购物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的CountryClubPlaza,其目的在于提供住宅区内居民一个可以享受消费服务的场所，具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。
现代意义上的摩尔起源于1940年以后的美国，并从50年代后期起迅速发展起来的。
50年代，西雅图市Northgate购物中心、佛莱明罕市ShoppersWorld购物中心相继设立，这是最早以百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中Northgate是最原始的Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心组成，中间由一条人行通道连结。
50、60年代，美国郊区城市与原有大中城市商业中心之间存在的土地差价，使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而"
繁荣"
起来的边缘城市。
六、七十年代，大型购物中心在美国的兴起，具有经济发展与城镇建设的两层意义。
在此之后，随着摩尔购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的摩尔购物中心上。
从70年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心，且市区摩尔的业绩也都相当不错，市区内的摩尔在一定程度上也缓解了城市中心空心化的难题。
购物中心的这种重视整体环境和功能提升的结果，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受。
这样的概念再配合“一次性购足”的新消费观念，无疑会给消费者一种全新的购物体验。
而美国购物中心专家米尔斯先生认为，美国摩尔购物中心始于本世纪50年代中期。
实际上其雏形在二三十年代就显现了，一般认为H·
巴桑氏是购物中心的创始者，他在1931年就曾进行商业区的统一开发，1937年建造了大棚式的巴屋枯斯购物中心。
美国购物中心的发展是在第二次世界大战之后，从1950---1970年，持续发展了20年。
伴随着人们迁移至郊区，郊区购物中心发展很快。
每家购物中心都附有大面积的停车场，其功能越来越综合化，一些购物中心不仅附有娱乐室、健身房，而且还开辟了保育室和旅馆。
70年代初，西方世界爆发了能源危机，石油价格暴涨，依靠小汽车到郊区购物显得费用太高，城市中心商业区的摩尔开始发展。
2、美国购物中心的发展历程
Ghosh与McLafferty（1991）回顾了美国购物中心的发展过程之后指出，美国的购物中心产业一共经历了三个发展阶段，本研究将三个阶段整理列表如下：
表2-1：
美国购物中心发展历程
发展阶段
阶段特色
说明
该阶段发展的购物中心
第一阶段
（1950-1975）
快速成长与区域差异化（Regionaldiversification）
一开始集中在美国东北部与加州地区发展，随后推展到全国。
购物中心推展的过程具有层级性，通常由地区的最大都市扩展至中小型都市。
1970年代中期时，该阶段的三种购物中心已经成功建立零售市场的地位与普遍性。
区域型、社区型、邻里型
第二阶段
（1970-1980）
差异化以适应社会的变化
新型的购物中心的商店经常聚焦于某类商品。
较第一阶段的购物中心更为专门（specialization）
时尚精品型（FashionCenter）、工厂直销型、自动型（Auto-careMall）
第三阶段
（1990-今）
产业成熟与饱和
1、购物中心产业因建筑开发成本、人口与所得成长的迟缓、无法找到适合开发的土地等因素逐渐成饱和。
2、购物中心的重建或扩建多余重建建造。
N/A
资料来源：
AvijitGhoshandSaraMcLafferty,“TheShoppingCenter:
ARestructuringofPost-warRetailing”,JournalofRetailing,volume67,Number3,Fall1991,P.255-256
根据台湾购物中心发展协会（1990年）的专文指出，美国的购物中心产业正面临以下的趋势：
表2-2：
美国大型购物中心当前趋势
现今趋势
说明
1．革新与改建
革新与改建的原因是为了增加销售量的潜能。
随着兴建新的购物中心的各方条件渐趋困难，开发的重点已经转向使现有的购物中心再现活力。
重新定位成为购物中心改建的考虑重点。
2．邀集高传播效力的商店为核心商店
很多重新修建的或是扩张的购物中心倾向选择价格取向以及单一产品种类的商店（Price-orientedCategoryKillers）为主力商店。
.如果核心商店维持不变，则其特色及市场区隔就无法达成，所以核心商店如能再租约到期时能被淘汰，则购物中心将能够自然的逐渐更新。
3．促进废弃市中心的重生
许多开发者正从事市中心区重新改建购物中心的工程。
单独零售业者不可能从事这种重新繁荣市中心的工作，同时，综合使用型的购物中心将给与市中心区其他新的或是改建中的购物中心予以冲击。
消费者期待未来这些零售中心（RetailCenter）认知并迎合他们独特的需求与欲望。
购物中心发展协会，空间杂志，120/121期，1990年9月，P57
许慧琪（2000）翻译美国籍购物中心领域专家Alexander的说法，还指出美国当前购物中心产业的发展趋势包括了下列几点：
（1）邻里型（购物中心）占百分之六十五：
典型的邻里型购物中心包括了一个超级市场、化妆店及25到30个服务性商店。
这种形态的购物中心是美国产业中的标准模式。
（2）封闭性走向开放自然：
由于消费者趋向走向自然的喜好，购物中心将顶盖移开，直接迎接环境的变化。
例如加州的Stanford购物中心就是一例。
（3）适应高年龄层和双薪家庭讲究生活形态的购物中心。
（4）同业种店家集中重回经营主潮流：
将同业种的店家集中的做法有重回潮流的趋势，现行主流的配置将店家分散，主要目的是期待消费者可以被引导至整个商场，然而，许多消费者，如上班族妇女已经没有太多时间逛街。
因此将同业种店家集中的作法又重回主流。
（5）多元化商品、餐饮选择、娱乐设施增加休闲方式。
3、美国购物中心的分布
截至目前，美国有大大小小的购物中心43000多个，各种规模一应俱全，其中27000个购物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型购物中心。
由此看来，平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。
在美国，摩尔目前已经占有52％以上的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。
美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型（小型）、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。
表2-3：
2001年美国各州、区购物中心的地域分布、购物中心人均销售额和人均拥有面积。
州名总人口销售额人均销售额购物中心总面积人均拥有面积
（千人）（百万美元）（美元）（GLA）（GLA）
佛罗里达16,397112,467.316,859.02452,443,44227.6
Florida
特拉华7965,303.326,662.4622,847,28228.7
Delaware
康涅狄格3,42522,743.156,640.3497,575,19728.5
Connecticut
科罗拉多4,41827,542.056,234.05107,432,28724.3
Colorado
亚利桑那5,30729,170.105,496.53134,234,41925.3
Arizona
马里兰5,37529,425.765,474.56131,792,26724.5
Maryland
维吉尼亚7,18837,766.585,254.11177,472,59324.7
Virginia
堪萨斯2,69513,583.335,040.2059,832,49722.2
Kansas
路易斯安那4,46521,843.374,892.1386,200,10819.3
Louisiana
德克萨斯21,325102,529.344,807.94384,605,65818.0
Texas
密苏里5,63026,638.944,731.61117,905,10320.9
Missouri
田纳西5,74027,004.894,704.68137,928,63624.0
Tennessee
南卡罗莱纳4,06318,215.634,483.3087,728,00421.6
SCarolina
乔治亚8,38436,855.654,395.95189,644,22122.6
Georgia
麻萨诸塞6,37927,950.124,381.58116,472,04218.3
Massachusetts
夏威夷1,2245,332.404,356.5320,199,35416.5
Hawaii
俄克拉荷马3,46014,990.494,332.5161,131,21517.7
Oklahoma
俄亥俄11,37448,620.704,274.72257,300,95522.6
Ohio
加利福尼亚34,501146,595.064,249.00713,369,19820.7
California
新罕布什尔1,2995,500.174,234.1525,388,50919.5
NewHampshire
罗得岛1,0594,472.594,223.4019,961,11418.8
RhodeIsland
北卡罗莱纳8,18633,973.324,150.17183,542,75822.4
NCarolina
印地安那6,11525,004.374,089.02124,330,57620.3
Indiana
新墨西哥1,8297,428.374,061.4431,674,12017.3
NewMexico
新泽西8,48434,090.924,018.26178,522,22721.0
NewJersey
阿拉巴马4,46417,915.544,013.3479,012,79517.7
Alabama
伊利诺斯12,48249,980.574,004.21267,275,11421.4
Illinois
肯塔基4,06616,147.373,971.3268,852,37216.9
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