苏宁购物中心商业全程策划报告Word文档下载推荐.docx
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二）、株洲市在售商铺情况调查
1、中国城服装市场
地理位置：
株洲市人民路及市府路交界处。
市场规模：
主体5层，地下1层，地上4层，占地面积1万平米方，单层面积10000平方米，总建筑面积50000平米左右；
2000平方米的服装展示厅，总投资额约2亿元；
铺位数：
单层铺位54间左右，一至五层共有铺位270-300个左右；
主力铺位：
15~20平米（使用面积）
经营定位及售价：
（以使用面积计算）
楼层
均价（万/平方米）
地下层
童装
A类1.68
B类1.58
------
1F
品牌时装
A类2.68
B类2.48
C类2.38
2F
品牌女装
A类1.78
C类1.48
3F
品牌男女休闲装
A类1.38
B类1.28
C类1.18
4F
品牌男装
A类1.18
B类1.08
C类0.98
租赁方案：
买断十年经营权价格表（提供5成十银行按揭贷款）：
A类（万/平方米）
B类（万/平方米）
C类（万/平方米）
1.08
0.98
1.68
1.48
1.38
1.28
1.18
0.88
0.78
0.68
硬件配套：
18台自动扶梯，客货梯各4台，2部观光梯，统一中央空调；
工程状况：
2010年8到10月开业。
目前工地旁设立了临时售楼处，针对全国品牌服饰进行招商。
销售现状及客户源：
中国城目前的销售情况一般，整体约销售50-70%左右，由于单个铺位面积较大，导致总值较高，减少了投资者层面，所以整体销售情况一般。
投资群体主要以长株潭区域为主体，部分外来投资者主要来自于温州区域。
招商情况：
中国城招商情况良好，由于其经营定位基本为品牌服饰，因此对于商户的要求较高，导致了绝大部分的经营者无法进驻，致使其前期招商情况一般，其招商工作从2010年8月份开始，所以至今招商率已基本达到60-70%左右，商户主要为株洲芦淞市场群的品牌商户。
2、银谷服饰广场
1）、项目基本概况：
银谷服饰广场位于市府路和人民南路交界处，占地面积5000多平方米，共10层，总建筑面积53280平方米，已完成4层，预计2010年9月完工，各层面积及经营定位如下：
铺位数
-1F
108
精品针织毛纺/时装
194
女装（休闲装时装）
205
裤装（休闲装西裤）
168
男装（休闲装西装）
128
5F
品牌服饰形象写字间
92
6F~7F
23
8F~9F
仓库
15
2）、销售方式及售价：
产权式商铺，产权40年，为独立式门面，银行提供5成10年按揭，无论先后次序，采取抽签方式选铺。
A类（万元/平方米）
B类（万元/平方米）
童服
市府路临街门面
3.48
商场北临街门面
2.68
2.38
2.328
1.428
1.128
0.928
6F
0.58
7F
0.48
8F
0.38
9F
3）、租赁方案（买断10年经营权）：
A类（万元/平方米）
B类（万元/平方米）
1.028
0.828
0.628
管理费：
前三年不超过同类市场的80%。
水电费照实收取。
公共部分水电费分摊。
4）、购铺流程：
个人支付分预定、封顶后一月、开业三期付清，具体如下：
预定金（万）
二期（封顶后一月）
三期（开业前）
4
付清个人支付的80%（含预定金）
全部付清
10
5F及以上
总款项的20%
已售完负一层至三层，主要以芦淞、现有的商户为主，对于一般的投资者主要是四层及以上的楼层。
一至三层为芦淞现有的商户。
3、华丽三期
——项目基本概况：
华丽位于人民路旁。
华丽三期占地面积8000多平方米，共7层。
已出地面，三月份开始销售，预计2010年9月份完工。
——销售策略/方式/售价：
一二层产权出售，三到七层只租不买。
售价：
单价（元/平方米）
使用面积（平方米）
总价（万元）
保证金
30769
13
40
5
26923
35
拐角处加收总价5%的楼款。
——租赁方案：
1至4层租赁方案（保证金含报名费）
使用面积
保证金（万元）
三年租金（万元）
报名登记费
14~36平方米
8万元
6.9
3万元
14.9
6
14
5.4
13.4
5至7层租赁方案
使用面积（m2）
十年租金（万元）
合计（万元）
报名费（万元）
22
27
5万元
28.8
33.8
20
25
26.5
31.5
18
24.5
29.5
超过14平方米的铺位每月租金加收50元/平方米。
拐角租金多加总价5%的金额。
——相关费用：
费用类别
费用（元/月）
管理费
15元/平方米*月
空调费
小于12m2的铺位
390元/月
大于12m2的铺位
450元/月
大于25m2的铺位
550元/月
平时不需空调时，改为收取通风费，按空调费的一半收取。
4、天雅国际服装大厦
株洲市人民南路93号
主体19层，地下2层，地上十九层，占地面积1万平米方，单层面积1800-2000平方米，总建筑面积25758平米左右；
其中在商场19层设有700平米左右的T形展示舞台，总投资额约1.2亿元；
休闲女装部分：
25——100平米（使用面积）
写字楼部分：
300平米左右（使用面积）
均价（元/m2）
租金水平（元/m2·
月）
停车场
不售
一——五层
休闲女装
一层：
20000元
二层：
17000元
三层：
15000元
四层：
12000元
五层：
10000元
25元
六层以上
写字楼
均价5000元左右
5元
8元/m2·
月（含空调、卫生费等），水电费按表另计；
注：
此价格仅针对于目前白马服装批发市场经营的商户，对外发售时间预计为2009年3月份左右对外发售，价格将另行制定；
8台自动扶梯，客货梯各2台，统一中央空调；
付款方式：
分为一次性付款、银行按揭、分期付款三种方式；
开发商提供：
五成十五年银行贷款（商铺部分）
五成十五年或六成十年银行贷款（写字楼部分）
预计2010年3月份工程启动，2011年初开业。
目前在一楼设立了临时售楼处，针对于商场内正在经营的商户进行内部订购，并给予合适的价格优惠。
5、瑞和购物中心
项目基本概况：
瑞和购物中心位于响石广场西北面，建设北路与响田路交界处。
项目分3期，一期为瑞和购物中心，二期为五星级酒店，三期为商业步行街及商住楼。
一期占地面积2万平方米，共5层，建筑面积7万平方米，共分5层（地下2层,地表3层）,各层面积及经营定位如下：
负一层（地下二层）
停车场，共500个车位
首层（地下层）
生活用品（1.2万平方米）
家电用品（0.8万平方米）
一层
百货中心
品牌服饰/鞋帽/床上用品/化妆品/珠宝首饰/皮具/健身器材/摄影器材/通讯器材，共2万平方米
二层
品牌服饰/鞋帽/内衣/床上用品/针织用品/童装及玩具，共2万平方米
三层
餐饮/娱乐/休闲
1万平方米
建筑工程进度及交付时间：
地下二层已完成，正在建设地下一层，预计2010年5月完工，10月开业。
销售策略/方式/售价：
✧产权式商铺，产权40年。
为开放式摊位。
首层是15年承包经营，每年10%的回报。
✧一层及二层开发商承诺2年包租，以2000元/月（10平方米）的回报为最低回报，开业后按月付。
三层层高6米，业主可隔为两层。
✧为促销开发商拿出200个铺位用于抽奖，中奖者免首付款。
购铺流程：
1．签订定铺协议书。
2．交定金（5800元/铺）买号。
3．按买号顺序选铺
4．签订购房合同（需银行按揭的交首伏款，一次性付款的付清全部款项）
5．办理银行按揭（五成十年按揭）
6．办理产权证。
各楼层售价情况：
5成10年按揭实际首付（万元）
5层10年月供（元/月）
首层
4280
4.28
2.14
217
10800
10.8
546
7680
7.68
3.84
389
按当月营业额的2%收取。
首层由两大超市承包，承包期为15年。
三层据说全部留给温州客户，一二层已销售40%，客户主要以本地客户为主。
首层由二大超市承包经营15年，年一二层项目整体由广州天河摩登百货集团统一经营管理，包租2年，租金以2000为底线，（10平方米小间）在此基础上和租客洽谈。
6、女人街
女人街位于响石广场东北面，占地面积8000平方米，共3层，建筑面积3万平方米，临街门面使用率80%以上，其他使用率56%，主力铺位13~20平方米，各层面积及经营定位如下：
面积（平米）
珠宝首饰/品牌女装/眼镜钟表/鞋类/特色餐厅
美容美体/少女装/成熟女装
5000平方米
床上用品/健身用品/儿童用品
3000平方米
现完成工程的60%，原定2009年3月开业，现预计2010年5月开业。
产权式商铺，产权40年。
除一层部分临街铺位外其余为开放式摊位。
一层及二层开发商承诺3年每年8%的返租，开业后按月付。
无抽奖促销活动。
付款方式
第一次付款（签订协议时）
第二次付款（签订协议之内七天内）
第三次付款
优费政策
一次性付款
1万或2万定金（根据总价来定，20万以下的交1万，20万以上的交2万）
全额付清
---------------
95折
分期付款
付清总额的40%以上（含定金）
余额在商铺交付时付清
无折扣
银行按揭
首付占总额的40%以上（含定金）
实行最长十年按揭
97折
6成10年按揭实际首付（万元）
一万（均价）
5.2
857
5千（均价）
6.5
2.6
428
3千（均价）
3.9
1.56
366
销售情况一般，约50%左右，临街门面已销售完毕，客户以本地客户为主。
7、长泰商业广场
长泰商业广场位于铁东路和合泰大街交界处，占地面积10000多平方米，共2层，总建筑面积20000平方米，各层面积及经营定位如下：
服装及布料辅料
623
845
现房，预计5月开业。
销售方式及售价：
产权式商铺，产权60年。
主力铺位为5~36平方米（建筑面积），独立式门面。
银行提供5成10年按揭。
采取先到先得，直接选铺的方式定购。
全部销售完毕抽奖，中奖者2名，奖品为2辆10万元的别克赛欧。
有返租，期限为5到10年，开业后按季度8%返还。
12000~13500
5000（均价）
折扣：
一次性付款：
93折；
银行按揭：
95折；
分期付款：
96折
已售完负一层至三层，主要以芦淞现有的商户为主，对于一般的投资者主要是四层及以上的楼层。
8、株洲国家汽车城
株洲国家汽车城位于红港路和红旗路交界处，由国家国内贸易局商业网点建设开发中心与株洲市人民政府合作开发建设。
项目分2期，占地880亩，总建筑面积44.8万平方米，一期440亩，共76栋。
4S品牌专卖店区，占总面积的60%。
分四个经营区：
厂家汽配区
27万平方米共44栋
代理汽配店
约8万平方米16栋
餐饮娱乐配套区
10万平方米17栋
一二层为门面，上三层为住宅
代理汽配店主体以完工﹑餐饮娱乐配套区主体以完工，4S品牌专卖店区30%以完成主体，30%基本出正负零，剩余部分还未动工。
预计2010年底完工。
产权式商铺，产权40年。
为独立式门面。
4S品牌专卖店区﹑厂家汽配区整体向厂家出售，已有奇瑞﹑日产﹑一汽大众等6家厂商入驻4S品牌专卖店区。
厂家汽配区﹑代理汽配店买门面送二层商铺。
代理汽配店有2年包租，租金以35元/平方米月计算，开业后按月付。
第一次付款（签订认购协议时）
第二次付款（签订协议之内十天内，并签订合同）
1万
98折
付清总额的30%以上（含定金）
主体封顶交清总额的80%，交房前付清总额的95%以上，交房时付清余额。
签订认购协议时付清总额50%以上的，可享受99折
首付占总额的50%以上（含定金）
实行最长五成十年按揭
无折扣（2010年一月4日~6日99折）
主力铺位15平方米左右，使用率90%左右。
5成10年月供（元/月）
6500（均价）
15.35
99775
58777
440
4S品牌专卖店区﹑厂家汽配区不对一般投资者出售。
相关费用：
管理费：
1元/平方米·
月
契税免
需缴纳公共维护基金，为总房款的2%（按成交价计算）
房产证费用，总房款的1%
土地证费用，2100元/套
总体已销售70%。
客户以厂家为主，株洲市东区大坪路原汽配城整体搬迁（株洲市政府行为）。
已有奇瑞﹑日产﹑一汽大众等6家厂商入驻4S品牌专卖店区。
原汽配城的经营者整体搬迁。
9、中南国际服装交易广场
中南（国际）服装交易广场位于石峰区建设北路，主体九层，单层面积2.3万平米左右，总建筑面积20万平米，为株洲最大的专业服装批发市场，各层面积及经营定位如下：
地下一层
布料批发市场、服装配件及布艺等
首至二层
各类时装
三至四层
品牌展贸中心
五层
行业协会驻点、服装媒体记者站、网络营运机构、服装培训机构等相关功能配套
六层
展览厅
七层
餐饮配套等
局部封顶，预计10月1日开业。
主力铺位为15~30平方米（建筑面积），独立式门面。
银行提供5成10年按揭，一次性返租，2至5年，年回报率8%。
均价
9600
6150
四层
4915
五层以上功能配套，不销售；
10、嘉诚数码广场
建设南路电脑大市场南行300米
总规模：
商业部分主体二层，单层面积6000平米，总建筑面积12000平米。
各楼层经营定位及售价：
售价（均价元/m2）
数码、手机等
14000
小家电、电脑及其配件
主力铺位建筑面积8-30平米，使用率50%左右；
销售模式：
采取返租销售模式，一次性返租3-4年，年回报率8%；
销售情况：
由于毗邻电脑及手机市场，其数码电子的定位得到了部分投资者的认同，销售率在50%左右；
11、苏宁农贸超市
芦淞路与沿港路交汇处
主体八层，地下一层，单层面积2250平米左右，总建筑面积18000平米左右；
其中商场三层，住宅五层。
一至三层
农产品、蔬菜、肉制品、腊制品等
7500元/m2左右
五至八层
住宅
1200元/m2
单个铺位9-21平米左右（使用面积），开间3米，进深3-7米不等。
采取返租销售的模式，一次性返租2年，年回报率7%；
项目位于株洲的人口聚集区芦淞区，该区域为株洲人口最为密集的区域，农贸超市的定位，得到投资者的普遍认同，因此销售情况良好，目前已销售一空。
12、滨江商业休闲广场
项目的地理位置：
位于株洲一大桥河西桥头两侧，距新一佳百货100米左右。
总占地面积为70072.7平方米，总建筑面积为53193.65平方米，主体共分两层。
项目一期，商铺61间，建筑面积3900平方米。
项目二期，为独立式临街商铺，建筑面积4000平方米。
南北对称的大型超市和大型家具广场，建筑面积和为42000。
总投资约为2.8亿元。
商铺大小：
小9×
9=81m2
大9×
18=162m2
（以建筑面积计算）
商铺形式
使用率
项目一期
卡拉OK一条街
8200左右
独立街铺
85%左右
项目二期街铺
歌厅、舞厅、酒吧、茶馆、网吧、足浴、按摩
以拍卖的形式销售
项目二期内铺
大型超市和大型家具广场
不买，正在招商
开放式铺位
二期街铺的拍卖于3月10日——4月29日接受登记。
登记须交纳保证金，“小型”铺位保证金为5万元，“大型”铺位保证金为10万元。
交纳保证金者将有千元礼包相赠。
分为一次性付款、银行按揭两种方式。
开发商提供：
六成十年按揭（中国银行）。
工程状况和销售状况：
预计于2010年5月完工，2010年10月整体开业。
工程进度很快，大桥南北两边地下室部分已基本做好，正准备进行二层的建设。
销售状况：
一期已全部售完。
二期还没有开始认购。
三）、株洲在售商铺售价情况分析：
株洲目前在售的商铺分为二种类型：
一种是专业市场，一种是零售商城，各类业态商铺具体售价情况如下表所示：
楼盘名称
定价
A类
B类
C类
16800
15800
26800
24800
23800
17800
14800
13800
12800
11800
9800
34800
23280
14280
11280
9280
6800
5800
4800
3800
此价格仅为针对现有经营商户的价格，具体对外售价需要等待推出时具体制定。
17000
15000
10000
5000
街铺
6500
嘉诚数码广场
一层
14000
二层
12000
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