城中村改造可行性报告文档格式.docx

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当“城中村”的房屋加建或建成后，政府想整改或拆迁非常困难，改造的成本更高，涉及到复杂的产权和赔偿问题，在条件不允许的前提下，政府只能留存“城中村”，等待改造的时机。

“城中村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，主观上是原村民突破各种政策法律限制追求自身利益的结果，是城中村居民在房屋租金快速增值的驱动下，追求租金的后果；

客观上是城市按照其经济规律以扭曲形式释放其应有价值的必然。

　　３、村落的历史渊源、传统风俗是城中村存在的又一因素“城中村”有自己特定的历史文化渊源，有着浓厚的传统观念和生活风俗，表现为乡土性很浓的血缘和地缘社会意识。

村民都有一种依恋故土的情感，在村民传统意识观念中，村落就是他们生存的根，是世代相传繁衍的地盘，村落改造或整体性搬迁，就意味着失去生存的根，失去繁衍生存的窝，所以部分村民极力反对“城中村”改造或拆迁。

人是有情感的，村民很难摆脱根深蒂固传统教化和历史风俗的束缚，先进和文明作为一种软力量在短期内不能将其瓦解同化。

“城中村”在这种特有的历史文化、传统风俗的内在意念的力量框架下，暂时留存下来

　　二“城中村”存在的问题最新统计调查资料结果表明，昆明市主城区２４９平方公里范围内有城中村３３６个，面积近２０万平方公里，建筑面积３８１７万平方米，居住人口近１００万人，人口密度约为５万人／平方公里。

其中，二环路内共有城中村７２个，占地面积１．９４平方公里，居住人口约２１万人，人口密度每平方公里约为１０．８万人。

昆明的城中村数量多、分布广人口密度之大、容积率之高，并且从城市核心区到城市边缘均有分布，这在省会城市中也是罕见的。

经过调查研究昆明城中村主要存在以下问题：

　　（１）违法建筑泛滥。

“城中村”由于处于城市建成区，加之乱搭、乱建，严重破坏了原本村庄空间结构的自然和谐，机理混乱，空间结构与城市严重冲突，整个发展建设呈现无序状态。

　　（２）市政设施缺乏，环境质量差。

目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间包（括绿地）缺乏，环境质量低下；

市政及公共配套设施不足，大部分城中村的道路曲折不通，房屋高度无序，排水雨污不分，电力、电讯线路杂乱，煤气管道不通，给排水容量不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。

此外城中村还因间距过小，采光、通风不足，建筑质量不高等原因严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。

　　（３）社会问题突出。

私房出租的巨大收益，造成城中村不少原居民游手好闲、无所事事，成为“四不青年”不（耕作、不学习、不经商、不做工）；

由于大量的外来人口主要集聚在“城中村”，“城中村”的外来人口数量远远超过了原住村民。

外来人口膨胀，同时由于缺乏有效的监督管理，城中村的出租房屋往往成为“黄赌毒”的温床、“超生游击队”的藏身之处，带来突出的社会治安、计划生育等问题。

“城中村”正在演化为城市的一种“亚社区”，成为城市中社会治安多发区域。

　　（４）布局混乱，用地功能矛盾，“城中村”内小工小作坊、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，功能相互冲突。

　　（5）防灾救护能力弱，安全隐患多。

“城中村”的建设完全处于一种自发状态，缺乏规划控制。

建筑挤占道路和公共空间，根本没有火灾，消防、救援通道，防灾救护能力极度脆弱。

房屋建设中根本没有科学的设计，没有考虑地质条件、防震抗震要求。

　　（6）经济驱动力不足，形成城市经济的塌陷带。

“城中村”的问题，是一个社会问

　　题，表现出利益性和复杂性。

“城中村”在城市的发展过程中，像雨后春笋般冒出，各地城市的发展情况不同，其具体现状也不一样，但都存在共同的特征。

　　三、“城中村”改造的必要性和目的

　　从国家构建和谐社会，统筹城乡发展，推进城乡一体化大局来看，“城中村”改造是时代的要求，符合国家和国民的利益；

从一个城市的协调发展来看，“城中村”改造是提升城市品位，创建文明和谐都市的必然要求。

随着昆明城市现代化进程的发展，实施城中村改造，对昆明有着重要的现实意义：

一是有利于改善人居环境，消除安全隐患；

二是有利于完善城市功能，提升城市现代化形象；

三是有利于消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革；

四是有利于提升城市生态文明建设水平，加快滇池水环境的综合治理。

据调查分析，滇池污

　　染的７０％来源于城市生活污水，而城中村又缺乏排水管网，雨污没有分流，城市污水处理设施不能发挥应有的作用。

　　四、编制可行性研究报告及实

　　施方案编制要点分析

（一）现状调查

　　１土地权属调查城中村土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，以土地入股开办各种实业，用集体土地抵押贷款，用集体土地进行非法的房地产开发、经营等管理混乱。

需要区分出行政划拨用地、出让用地、“８３１”完善用地、农村集体用地等。

　　２、现状房屋调查这是现状调查的重要组成部分，是改造的关键。

调查中对现状房屋性质、权属、结构、建筑质量、建筑密度、容积率、建筑面积、建筑层数、建造年代、居住人口及户数等作详细调查。

　　３、政策研究认真研究城中村控制和改造过程中的土地政策、拆迁政策、社会保障及外来人口安置政策等。

从２００８年底起，昆明市陆续制定了一系列控制城中村改造范围扩大化的政策，并就改造范围的认定和操作流程作了较为细致的规定，出台了中共昆明市委昆明市人民政府关于加快推进城中村改造重建工作的指导意见》、昆明市城中村改造项目管理办法》、昆明市城中村改造土地公开交易办法、昆明市城中村改造征地补偿安置指导意见》、《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准、昆明市主城区集体土地房屋拆迁安置管理办法》、

　　昆明市城中村改造优惠政策、《昆明市城中村改造项目修建性详细规划编制和报批办法和关于规范城中村改造项目土地处置有关问题的暂行规定》。

从多个层面、多个角度对城中村改造进行了规范，一定程度上避免了城市的圈地行为，有效地促进了城中村改造的实施。

（二）规划先行在对城中村进行详细的、全面的调查基础上，开展城中村改造专项规划，改造规划需要具有很强的实施性。

简单来说，就是要能平衡到关联各方的利益。

传统的根据技术规范进行编制的规划思路无法满足要求，基于面向实施的视角，以“平衡各方利益、实现城乡共赢”为根本切入点，以“统筹考虑村民安置、环境风貌、经济发展、实现城乡空间协调”为规划的目标。

　　１重视利益协调的过程规划城中村作为一种纠结多方利益的特殊空间形态，规划应深入采取参与式、互动式的规划方法，充分体现各方利益，体现公众参与的理念。

吸纳村民、村委会、企业、政府、多学科专业人员共同参与，集思广益，增强规划公平性与科学性。

　　２全局统筹的整合规划城中村改造既关系到社区发展、产业转型升级、房地产市场等方面的影响，也关系到全市经济社会发展的影响；

因此规划采取统筹规划的思维，以实现区域和谐、有序发展。

　　①划范围统筹：

全村一盘棋筹改造而非改造旧村，实施全村整体规划，保障城乡协调。

②功能统筹：

在功能定位方面，需统筹考虑周边地区发展，协调周边城中村的发展特色

　　实现与周边区域良好的分工与互补。

　　③土地利益及空间统筹：

土地利益和空间布局方面，预留市政道路、城市绿地等城市发展需要的空间，确保城乡协调；

根据地段价值和承载力考虑开发强度的分布，确保空间景观有序。

　　④权属利益统筹：

统筹不同的产权权属，进行统一整理和改造，实现土地的优化布局和整体价值提升ｏ

　　⑤改造方式统筹：

针对不同类型建筑采取综合整治和全面改造拆除重建相结合的改造模式。

　　３、规划编制方法创新探索“空间方案与政策设计相结

　　合”、“财务分析与空间设计”的互动思路，改变传统单一的物质性规划做法，引入改造经济成本测算、基础设施支撑条件分析、城市设计研究、改造的风险和收益评估、拆迁安置政策、方案实施行动安排等方面的内容，做到在空间方案中体现兼顾各方利益。

重点通过对方案进行经济成本测算来评估、确定村建设用地和融资土地合理和开发规模和强度，并通过规划设计方案的研究和地区基础设施支撑条件的分析来确定具体地块的开发强度，研究确定合理的拆建比例，改造后的容积率要和拆建比例挂钩，保证地区空间形态的协调和改造财务的平衡，由此一方面保证村民及集体的利益，另一面维持城市空间的良性发展。

基于此思路所确定的空间方案，继续开展修建性详细规划等后续工作，把规划方案变为实施方案。

在城中村改造过程中，城市道路、公共绿化、中小学校、幼儿园、社区用房、商业和生活配套设施、垃圾中转站、给水、排水、电力、电信、中水回用等设施进行统筹配建，完善以往城市建设中缺失的功能。

以西山区１５号片区螺蛳湾村城中村改造为例，规划基于拟定的拆迁、回迁、补偿、成本等城中村改造重点核算指标，通过经济测算，经过与村委会、区政府、市规划局等相关部门多次商讨，编制了相对科学、平衡总体、产业升级、传承历史、景观生态、市政配套的专项规划。

片区总体建设规模控制在６７．７５万ｍ，其中：

住宅１０．６４万ｍ，商业２６．５万ｉｎ，办公１４．８７Ｙｍ，公建０．８５万ｌｑ２，地下ｌ５．６９万ｍ。

拆迁２５．２ｌ万ｍ，回迁２０．１７万ｍ，拆建比１：

２．６９，容积率４．９。

使片区土地得到科学合理利用，城市空间得到优化，城市形象得到提升。

　　三（）关注民生，切实保障村民根本利益“城中村”改造之所以那么困难，主要是利益问题没有协商解决好，安置或补偿没有达到村民的要求。

村民的房屋被拆迁后，户籍划入城市管理，身份变为城市居民，给予合理补偿，应按照城市居民的管理标准保障村民的利益，解决好医疗保险、养老保险、失业保险、就业、子女上学问题等。

只有以村民的根本利益为出发点，才能得到他们的支持，顺利、稳定地推进城“中村”改造。

　　四（）眼前利益与长远利益相结合城乡二元的管理制度是城中村形成的制度根源，要防止新城中村的产生，就要打破这种城乡分隔的管理体制，实行城乡统一的户籍、城市管理体制。

在城市规划管理上，要根据城市的发展目标，制定长远、严格的城市规划。

在宏观层面上，充分考虑城市用地功能、基础设施的发展水平以及城市整体容量的适度控制标准；

微观层面上，确定近期发展区、特别是重点项目建设区的用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求。

要尽快完成重点发展区域的控制性规划，防止规划跟着开发跑，从根源上防止新城中村的产生。

　　五（）运用社会评价的方法与原理，制定好拆迁安置办法城中村改造涉及面非常广、容易

　　引发社会冲突。

城中村改造牵涉到许多利益问题，需要对利益进行调整和分配，如果处理不当，收益各方会利用各关系使自身利益最大化，利益受损方可能采取非法的手段维护自身利一益，由此可能产生大量的社会冲突。

拆迁安置除住房安置外，还需要建立和完善社会保障制度和福利政策，解决好养老、医疗、最低生活保障工作，注重对适龄村民的技能培训，改造后在同等条件下优先为村民提供就业岗位，消除村民身份转变后的疑虑，使村民更好地适应城市市民的角色，真正融入城市生活。

　　五结束语

　　城中村改造是一项复杂的利益调

　　整和重新分配的过程，在这个过程中，包括政府、开发商、村民、低收入租房者以及其他受

　　改造影响人群在内的各利益群体之间将发生诸多利益摩擦和矛盾冲突。

构建一个多方共赢的改造方案，提出一个系统的、综合的、具有可操作性的改造方案，使城中村改造成果能够真正让广大人民群众所分享的方案既是可行性方案。

　　篇二：

城中村改造可行性研究报告

　　目录

　　一、总论

　　二、市场预测

　　三、建设规模与产品方案

　　四、选址方案

　　五、环境影响评价

　　六、劳动安全卫生与消防

　　七、组织机构与人力资源配置

　　八、项目实施进度

　　九、投资估算

　　十、融资方案

　　十一、财务评价

　　十二、社会评价

　　十三、风险分析

　　十四、研究结论与建议

　　十五、附图、附表

　　十六、组员评价

　　一、项目背景

　　1、项目名称：

城中村改造

　　2、承办单位概况

　　承办单位是定远房地产开发集团公司，注册资本2亿，开发资质为一级。

公司经营范围：

房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。

公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"

诚信、创新、合作、"

的经营理念，开拓进取。

　　定远房地产开发集团公司的经营宗旨是：

　　为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；

　　为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现定远房地产集团的社会价值；

　　为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高定远集团人的工作生活质量；

　　为股东创造回报--以长远利益回报定远集团股东。

　　3.可行性研究报告编制依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及昆明市颁布的相关法律、法规、政策

　　（3）昆明市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要

　　（4）昆明市20XX、20XX年国民经济和社会发展统计公报

　　（5）昆明市城市总体规划大纲（2000—2020年）

　　（6）大白庙城中村的经济和社会发展规划

　　（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

　　（8）《昆明市市区基准地价》

　　（9）昆明市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

　　（10）投资项目方签定的协议书或意向书

　　（11）编制《报告》的委托合同

　　（12）其他有关依据资料

　　4.项目提出的理由与过程

　　房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发大白庙城中村。

　　“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物，集中反映了我国农村城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾,具有复杂的历史背景和社会经济根源，其存在严重影响了我国城市化进程。

中国的城市化进程是大势所趋、不可逆转；

而中国要推进城市化，首先要实现的是城中村的城市化。

正是从这个意义上讲，城中村，实为中国城市化的第一道坎。

绕是绕不过去的。

最新统计调查结果表明，昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。

只有把昆明的大大小小的城中村规划、治理好了，真正使这里的原居住民以及他们所接纳的农民工融入到现代新昆明的伟大建设进程中，现代新昆明建设才会最终成为美好的现实。

　　昆明市委仇和书记指出，要把城中村五年重建工程作为改善民生、保障人民群众生命财产安全的重大“民心工程”、“民生工程”、“幸福工程”、“德政工程”，使这一城市建设管理的“难点”变成城市发展的“亮点”、市民关注的“焦点”变成经济发展新投资的“热点”。

“城中村改造重建基层性、基础性、群众性、社会性非常强。

”要注重高路网密度、多交通交换口，低密度、高容积率的建筑原则，确保一定的绿化率、公共绿地覆盖率和地面空间，通过城中村改造重建，调整目前已经失衡的私密空间和公共空间的占比，利用城中村改造，建设共同管沟，使市政工程规范化。

　　按照“政府主导、市场运作；

市区联动、以区为主；

统一规划、突出特色；

统筹布局、优化空间；

营造景观、完善功能；

全面推进、改善民生”的原则，力争使城中村改造重建成为城市规划高起点、高标准、高品位；

建设施工标准化、

　　规范化、工艺化；

管理经营精心、精细、精品的典型、示范、样板。

追求百姓认可、社会认同、上级认定“三认”的统一，使广大城中村居民共享改革发展成果。

促使城市土地科学合理利用，优化城市空间布局，健全和完善城市功能，推进城乡一体化和谐发展，改造和提升昆明城市形象。

　　二．项目概况

　　1.拟建地点

　　拟建于位于昆明市主城区一环与二环之间的大白庙村。

南临白云路，北接金江路，东侧为昆明城市快速主要通道——北京路。

位于昆明城市主干道北京路与白云路交汇处，项目地理条件优越，项目周边公交系统完善，K1\3\23\10\25\55\57\68\71\142等多路公交经过本项目，交通便捷。

　　2.建设规模与目标

　　自有资金为1.4亿，城中村改造项目总规划用地12.6万平方米，净用地11万平方米。

总户数1214户，规划居住人口4249人，容积率为6.08，绿地率为39.37%，城中村内设小学、幼儿园、生鲜超市、公共厕所、垃圾转运站、社区工作用房和公益用房、邮政基础设施、配套有会所、居委会、派出所等设施。

　　该建设项目，进行城中村的改造，有利于提升昆明城市形象，城市面貌，改善城中村社会治安，建设和谐社会。

　　通过城中村的改造，能把昆明的魂找到，从一个区域性的城市，放大到全中国甚至东南亚的一个稀缺性城市、共享性城市，在这个放大的定位和大的把握上，借助这次城中村改造的契机，进行彻底改造升级。

在新的增量的基础上，再打造一个无愧于昆明作为世界级休闲目的地和旅游城市这样一个美名，那么，可以说，这次昆明城中村改造的战略意义非同一般，成功以后价值无限。

　　3.主要建设条件

　　1.供水

　　在城中村东侧有现状Dn1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

　　2.雨，污水排放

　　现有现状Dn2100毫米的雨水管线和Dn1800毫米的污水管线，可以就进排入。

　　3.供电

　　拟采用双路供电，一路从商业步行街开闭站引一条10千伏电缆，接入城中

　　村内配电室；

另一路可由二环北路配电室引入。

考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。

　　4.供气

　　已引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向村内送气。

本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由四川定远房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

　　5.电信

　　本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由电话局从831开设下属分局解决。

　　4.项目投入总资金及效益情况

　　本项目投入自有资金1.4亿，贷款2.6亿，总共投资总资金4亿。

本项目完成后，预计销售收入为10.3670亿，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加6.3670亿。

　　5.主要技术经济指标

　　技术经济指标

　　篇三：

城中村改造项目可行性研究报告

　　贠张村二组城中村改造项目可行性研究报告

　　第一章编制依据及项目概述

　　1、可研报告编制依据

　　1）《渭南市城市总体规划》（20XX－20XX年）；

　　2）《渭南市城市近期建设规划》；

　　3）《渭南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（20XX－20XX年）；

　　4）允张村二组城中村改造项目实施方案；

　　5）《渭南市临渭区经济发展局关于允张村二组城中村改造项目立项的批复》；

　　6）各主管部门批准的有关资料；

　　2、所在地块的现况

　　贠张村二组城中村改造项目位于站北路中段北侧，东临站南工商所，南临站北路，西临站北路农贸市场，北临纺机家属院。

该地块用地面积13.618亩，现居住村民50余户，人口200多人，住房面积11000平方米，土地用途原本为安置本村出嫁女儿户宅基地，大部分住房已被村民出租或转让。

因早期村组建房未进行合理规划，部分村民违章建房现象严重，使得现有住房产权状况复杂，道路、水、电等基础配套设施极差，加上租房的外来人口增多，管理难度较大，严重影响了渭南城市面貌。

　　3、改造的总体方案

　　为改善我村组村民的居住条件，完善城市基础配套设施，进一步

　　改变渭南城市面貌，经全体村民会议讨论通过，决定申请实施城中村项目改造。

计划由村委会牵头成立拆迁组，将贠张村二组整体拆除，遵循渭南中心城市总体规划的相关要求，依法报批报建，建设居民小区并成立社区。

建成后的小区以优先安置村组村民为主，剩余的部分住房可以对外出售。

　　4、城改项目的简介

　　贠张村二组城改项目用地面积13.618亩，由临渭区站南办贠张村委会（二组）将该幅土地依法出让给渭南正通房地产开发有限公司开发。

根据渭南市城中村改造的有关要求与规划部门的相关批示，拟建砖混多层两栋，框架结构高层一栋，总建筑面积20000余平米。

项目总投资3000万元，计划自20XX年7月初开工，至20XX年6月底竣工，历时两年落成。

该小区建成后，拥有专属的休闲场地，完善的区内配套，可以极大改善原村组村民的住房现状。

同时，由于该城改项目西邻农贸市场，南临站北路，对面不远处就是渭南火车站广场，附近较多居住小区，配套设施齐全，交通环境便捷，地理位置优越，投入使用后，定将成为渭南城中村项目的亮点工程。

　　5、主要经济技术指标

　　第二章项目所处的背景

　　1、渭南市情

　　①基本市情

　　渭南市位于黄河中游，陕西关中平原东部。

地理坐标为东经108°

58′——110°

35′，北纬34°

13′——35°

52′。

东与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠延安、铜川接壤，南北长182.3公里，东西宽149.7公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新欧亚大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门