泗洪县房地产市场报告最新参考模板.docx

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泗洪县房地产市场报告最新参考模板

泗洪房地产市场分析报告

南京元坤

2013年6月

第一篇泗洪概况………………………………………03页

第二篇泗洪房地产发展现状……………………………07页

第三篇城市整体规划…………………………………10页

第四篇市场分析………………………………………13页

第一篇泗洪概况

一、区位泗洪——苏北平原、名酒之都

泗洪县位于江苏省西北部，东临洪泽湖，西与安徽省泗县接壤，北与宿迁市宿城区、泗阳县为邻，南隔淮河与安徽省明光市相望，总面积2731平方公里，拥有耕地206万亩，河湖水面166万亩，辖23个乡镇，总人口102万，县人民政府驻地青阳镇。

泗洪地处南京、徐州两大都市圈的交汇地带，受长三角经济区和沿海经济带辐射，是中国名酒之乡、中国螃蟹之乡、中国旅游之乡、全国粮食生产先进县、中国水产百强县、平原绿化先进县、全国科普示范县和中国最佳原生态旅游目的地。

二、人文泗洪—历史悠久、风俗众多

泗洪历史悠久，可追溯到上古唐虞时代的五帝之一少昊帝。

地方方言属北方方言中的江淮方言区，是地方戏曲泗州戏的流行区。

民间艺术繁荣，旱船、高跷、花挑、跑驴、舞龙、舞狮等艺术形式为群众喜闻乐见；长期以来形成的岁时、礼仪风俗众多。

泗洪是名酒之乡，双沟、分金亭、双洋等系列白酒久负盛名，酒文化底蕴尤为深厚，酒礼、酒俗、酒规、酒令极为繁杂。

三、经济泗洪—农业为本、工商薄弱

　综合经济实力国民经济持续增长，地方财力有了较大的提升。

经核算，全年实现地区生产总值263.63亿元，比上年增长12.8%。

其中第一产业增加值49.17亿元，增长5.7%；第二产业增加值110.72亿元，增长17.5%，第三产业增加值103.74亿元，增长11.7%。

全县人均地区生产总值28671元，比上年增长15.9%，全县产业结构进一步优化，比例为：

18.7：

42.00：

39.3。

全年实现财政总收入51.60亿元，比上年实绩（下同）增长35.6%，其中：

公共财政预算收入19.76亿元，增长32.7%。

财政总支出64.93亿元，增长30.86%，其中：

公共财政预算支出44.18亿元，比上年增长23.67%。

财政收入占地区生产总值的比重达19.6%，比上年上升2.8个百分点。

图1:

2005年-2012年全县地区生产总值及增幅图

图2:

2012年全县三次产业结构比重

四、生活泗洪—改善生活、人均收入

人口年末全县总户数284334户，总人口1054529人，其中女性509894人，非农业人口348328人。

全年人口出生率28.67‰，死亡率4.4‰，人口自然增长率24.27‰。

男女性别比106.81（女=100），比上年提高0.45。

全县计划生育率96.79%。

常住人口由去年的91.6万人增加到92.3万人，城镇人口比重为47%。

人民生活城乡居民生活水平不断提高。

在岗职工平均工资38508元，比上年增长21.29%。

根据城乡住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入15934元，比上年增长13.8%，城镇居民人均生活消费支出11939元，比上年增长7.1%；全县农民人均纯收入9327元，比上年增长13.9%，农民人均生活消费支出4720元，比上年增长10.77%。

年末城乡居民人均储蓄存款10361元，比上年增长30.3%。

居住条件继续改善。

城镇人均住房建筑面42平方米，农村人均钢筋、砖木结构住房面积43.1平方米。

生活悠闲、安于现状是对泗洪城镇居民生活最好的概括，多数人金融观念守旧，理财方式主要是银行储蓄，购房害怕承担风险，偏好现金付款。

图4：

2007年-2012年城镇居民人均可支配收入及增幅

五、教育泗洪——全民重教、龙头青阳

2012年，全县共有各类学校510所，其中民办学校266所，占到一半以上。

全县专业教师11365人，在校学生181373人。

重视教育，关心下一代发展，是泗洪家长的普遍心理，另外，全县所有的高中都集中在泗洪县城青阳镇，一方面教育带动的人口进城，极大的推动了青阳的城市化进程，目前青阳镇城镇人口超过了15万人；另一方面，教育地产在青阳镇具有相当的市场号召力。

第二篇泗洪房地产发展现状

一、现状

据泗洪县工商局统计数字显示，目前全县累计登记注册房地产开发企业129户，累计注册资本达20亿元。

目前在登记系统中的其他房地产行业累计达58户，累计注册资本3903万元，从业人员达870人。

由房地产行业衍生出来的其他房地产行业，包括物业管理、中介服务、其他房地产业。

其中物业管理47家、注册资本3220万元，从业人员达793人，雇用工人达647人；中介服务7家，注册资本533万元，从业人员达50人，雇用工人达13人；其他房地产4家，注册资本150万元，从业人员达27人，雇用工人达49人。

另据住建局房产处调研显示，泗洪目前有146家开发企业（包含在外地注册的），开发足迹遍布在宿迁、连云港、淮安、盱眙、赣榆、盐城、徐州等苏北地区以及河南、山东、安徽、云南、宁夏等省份和地区。

据业内人士透露，泗洪有50至60亿元人民币的的民间借贷资金被泗洪开发商带到外地开发。

二、存在的问题

泗洪房地产业发展面临的困境首先是资金。

据调研，目前泗洪县房地产业的资金大部分来源于民间借贷，余下来源于银行借贷和自筹资金。

①银行借贷

目前，房地产业从银行办理借贷包括抵押贷款——拿在建工程作为下一个工程的抵押，以及项目贷款两项。

据了解，银行贷款比例，为开发商所需资金的20%左右。

全国范围内的政策调控和金融政策调控，导致在银行借贷资金的争取上，房地产企业在外地和泗洪所受的处境差不多。

②民间借贷

不管是在泗洪，还是在外地，泗洪房地产开发企业的资金来源均以民间借贷为主。

民间借贷占开发商所需资金的80%左右。

民间借贷包括定金、借贷等。

定金会变成首付转给出资人。

而借贷，即从民间融资，是指在房地产盈利的同时返还给出借人相应的利息。

则需支付出借人3分至6分的月利息，据悉，有的房地产开发企业在急需资金的情况下，利息提高到1毛利以上，这对借贷双方均有很大风险。

③其次是专业人才缺乏限制了产业的进一步发展

泗洪房地产开发企业所用人员构成为，泗洪人和外地人，基本上是1:

1。

其中财务、管理等重点岗位由泗洪开发商内部人（或泗洪人）担任，非重要职位由外地人担任。

据接受调研的房地产开发企业负责人介绍，目前泗洪房地产开发企业不缺人力，缺的是人才。

包括技术、高级管理等专业人才，这个问题是泗洪房地产开发商普遍遭遇的窘境。

由于专业人才缺乏，会对开发商的先期开发风险调查、规划设计创新、产业资金预算、工程监督、人员管理等方面造成不同程度影响。

三、解决问题的对策

①构建桥梁

金融与泗洪房地产开发企业见面会：

搭建房地产业与金融业的资金支持渠道，推出金融与地产见面会，促使双方的合作与共赢。

建筑与地产业洽谈会：

邀请南通、盐城及本地的建筑商与泗洪房地产开发商见面洽谈，共享利益风险、共享管理与技术、共享资金与成果。

②搭建平台

成立房地产业协会：

以团队的面貌共建泗洪房地产，给泗洪房地产开发企业一个家的支持，一个家的归属感，一个家的荣誉感；推出房地产业专业期刊：

邀请国内外房地产行业专家与专业人士共同探讨泗洪房地产开发企业发展的理论支持与现实实践，成功人士的经验之谈等。

创办地产业网站：

提供信息、技术、资金等支持的渠道。

（以上做法，泗洪已部分实施）定期召开房地产业高峰论坛：

荟萃洪商、汇集人才、整合信息、汇聚资金，共同探讨理论支撑，探索市场、资本等发展的空间与时机。

③政府对接

与泗洪房地产商所在发展地的政府对接，定期召开地产经济研讨会及新闻发布会，为泗洪地产业争取政府更多的支持；与当地的金融业对接，定期组织银企洽谈会，获取当地金融业的资金支持；与当地的消费者对接，举办团购会，共推泗洪地产之乡品牌。

第三篇整体规划

一、“一道四区”、东扩北移

“一道”是指泗洲大道，东起环城东路，西至泗洪汽车总站，全长4.5公里，是青阳镇交通主干道，泗洲大道两侧分布着县政府、步行街、泗洪商城、虹洲宾馆、泗洪中学、育才中学（全县最好的两所中学）、汽车总站、泗洪商贸中心等，集中了泗洪县的主要配套资源。

“四区”分别为“老城区”、“新城区”、“商贸区”和“开发区”。

“老城区”

区域范围东到环城东路，西以孙何为路为界，南至团结河路，北临濉河，处于青阳镇城区的东南面区。

目前“老城区”既是青阳镇拆迁的重点片区，也是青阳镇的商品房开发重要片区。

“新城区”

区域范围东至环城东路，西以建设北路为界，南临濉河，北面目前发展到环城北区域范围东到环城东路，西以孙何路为界，南至团结河路，北临濉河路，处于青阳镇城区的东北面。

“新城区”原属青阳镇的城乡结合部，片区给人的第一印象是脏、乱、荒，基础设施薄弱；但随着县政府、法院等众多政府机构计划搬迁到环城北路北侧（多数已经在施工）

，该片区将逐步成为青阳镇的新城区。

“商贸区”

区域范围东以孙何路为界，西临老濉河，南至团结河路，北临濉河，处于青阳镇城区的西南面。

“商贸区”原地位略优于“新城区”，也属青阳镇的城乡结合部；汽车站商圈的异军突起，泗洪商贸中心的落成并开业，以及规划中的小商品市场、建材市场、大型商城，该片区在政府规划中将向商贸区方向发展。

“开发区”

区域范围东以建设北路为界，西至宁宿徐高速公路，南临濉河，北面以扩展到环城北路，处于青阳镇城区的西北面。

“开发区”即为泗洪经济开发区，控制面积28平方公里，启动区8平方公里。

开发区自2002年3月成立以来，基础设施建设进度快、标准高，已建成标准化厂房23幢，铺设道路16条，总长24公里，形成“五纵五横”的路网格局，同步配套供电、电信、邮政、有线电视、供排水等设施，实现了“六通一平”，目前，开发区运行良好，呈现积极发展的态势，累计进区项目426个，其中投产项目323个，就业人口4.3万人，形成了纺织服装、食品加工、机械电子三大产业集群。

2011年1-11月份实现业务总收入56.1亿元，同比增长60.5%；工业总产值53.2亿元，同比增长47.3%；财政收入3.89亿元，同比增长22%。

二、东扩北移是青阳镇的主要发展趋势

东扩北移是青阳镇的主要发展趋势。

青阳镇现有城区东面已到环城东路，出环城东路虽为荒芜地带，但离传统生活中心仅一尺之隔，特别是泗洪中学、育才中学的辐射半径而言，东扩是必然之举；南面已达团结河路，往南多河道，城市建设成本加大；西面已到老濉河，向西不足1公里即为宁宿徐高速公路，已无发展空间；北面已到环城北路，环城北路东面为新兴的政务区，县政府、法院等机关机构在不远的未来都将坐落与此，西面为开发区预留用地。

综合城市现状，泗洪县和青阳镇虽无明确的城市规划部署，但基本可以确定，青阳镇未来的城区发展方向为东扩北移。

三、旧城改造是青阳镇城市化的主要动力

泗洪作为农业人口占城市总人口近7成的县级城市，县城所在地青阳镇的城市化速度和城市自然发展速度都相对较为有限，政府主导的旧城改造自然而然的成为青阳镇发展的主要模式

四、总结

1、泗洪县城青阳镇以泗洲大道和“老城区”为核心，向西北辐射：

向北扩展“新城区”、向西扩展“商贸区”、西北则发展为“开发区”；

2、东扩北移是青阳镇发展的主要方向；但生活配套的缺乏将会影响城市的扩张速度，同样受此影响，未来几年内商品房开发的热点仍将是老城区；

3、旧城改造是城市的主要发展模式，随着旧城改造的深入，城市面貌将日新月异，城市板块格局和配套情况也将时刻变迁。

第四篇市场分析

一、泗洪县房地产发展历程

1、20世纪90年代；泗洪作为县级城市，房地产起步较晚，上世纪90年代全县基本没有成规模的商品房开发，居民住宅以单位公房、福利分房、自建房等为主，多数不对市场公开销售，即使部分