至广州兴隆花园江畔豪庭项目阶段性营销方案Word格式.docx

至广州兴隆花园江畔豪庭项目阶段性营销方案Word格式.docx

《至广州兴隆花园江畔豪庭项目阶段性营销方案Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《至广州兴隆花园江畔豪庭项目阶段性营销方案Word格式.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

由低至高，阶段增长，市场导向，循序推进。

低价入市，制造轰动，积蓄口碑，吸客储客。

高价出街，品质提升，以老带新，利润回报。

5、货量推出节奏：

按照价格低开高走的策略，房源推出以各组团楼栋以单元组合的策略搭配推进。

6、销售时限及目标：

6个月完成销售额的90%（含内部认购1.5月）

7、总推广费用：

销售总额的2%

二、媒体推广策略

1、媒体推广主题：

江畔豪庭第一居所；

推广口号：

让江畔生活和城市一起上升

此主题是贯穿着推广的各个阶段，在各个阶段得以延续和发展，并分支出不同阶段的推广主题，上下遥相呼应。

分支的三阶段以小区户型景观特色为取向，分别推出阶段性主题推广。

从一线江景豪庭—园林景观豪庭—180度视野豪庭，通过三个阶段性分主题，完完全全对“江畔豪庭第一居所”做出了最好的诠释。

阶段主题

阶段以景观特色作为推广阶段划分：

一线江景豪庭—园林景观豪庭—180度视野豪庭

第一阶段：

一线江景豪庭

第二阶段：

园林景观豪庭

第三阶段：

180度视野豪庭

三、营销阶段部署

【第一阶段：

内部认购期】

时间：

2007年11月18日至2007年12月31日

推广主题：

兴隆花园之一线江景豪庭

推广目的：

1）扩大楼盘在区域内的影响力和知名度

2）实现低成本的市场运作

3）为即将来临的开盘储客蓄客，以便制造火爆的开盘场面

4）试探市场对项目的接纳度及明确客户心里价位

5）宣扬我们的主力户型，为后期的销售奠定良好的开端

主推单位：

7、8、12、13栋，共计184套

阶段性价格及销售目标：

由均价3560元/㎡入市，销售总额6968万元

推广费用：

（另行编制详细推广计划及费用预算）

市场特征：

1）市场影响力

◆刚入市，市场影响力不大，知名度不高

◆由于工程雏形尚未形成，因此市场信任度不高

◆主力户型区域市场需求量大，易于形成本楼盘的户型优势

2）目标客户心理分析

◆受工程施工现场的影响，对项目的认知时间早，期望对本楼盘进行进一步的了解，大部分客户持观望态度

◆好奇心强

◆期待心理强

针对性营销策略：

1）通过大型室外喷绘展板、路灯旗、工地围墙等导视系统扩大楼盘在区域内的影响力。

2）推出“VIP”钻石卡、“VIP”金卡，“VIP”银卡促销活动，刺激客户的购买欲。

3）此期间内享受定价额外的98折

4）为开盘聚人气，实行开盘前抽奖的噱头预告：

“开盘抽奖送折扣”

5）此宣传简明扼要的切入客户利益出发点，抓住其“开盘特价、开盘抽奖”的臆想思维，制造广告噱头，吸客入场，促成“人气”购买行为。

这一切都是为了吸引市场的关注，制造“眼球经济”效应。

同时，在实际操作过程中，具体执行方案待定。

6）其他开盘噱头策略……

媒体策略：

1）户外广告：

阶段工作重点，以及现场包装部分

2）平面广告主要投放：

增城日报通过此类媒体预告项目即将开盘的信息

3）广告时段：

主要集中在十二月份

内部认购主要是为今后的开盘做准备，旨在项目开盘前期利用充裕的时间进行储客蓄客，好比内部认购是一个“蓄水”的过程，开盘则是“开闸放水”的过程，有了前者的有利保证，方能有后者的顺利进行，故内部认购的好与坏直接影响到项目开盘的效果。

我们要抓好两个方面的工作：

内部认购开始前的房源推出计划及详细安排，内部认购中期房源的调配及客户资源的稳固、积累。

【第二阶段：

公开发售期】

2008年1月1日—2008年1月31日

兴隆花园之园林景观豪庭

开盘时间：

2008年1月1日

1）市场扩散

2）树立楼盘的个性化形象，加速成交

3）总结内部认购期的策略，进行部分调整

4）根据市场试探价位，对价格以及价格策略进行调整

5）通过主力户型的补充，带动其他户型的启动

9、11栋，共计92套

3548元/㎡，销售总额10483万（一二阶段合计）

◆经过内部认购期的市场预热，区域内影响力较大

◆项目建设已全部封顶，已形成一定视觉辐射力

◆经过内部认购期的独特诉求方式，楼盘已树立其特有个性

2）客户心理分析

◆经过楼盘内部认购期的包装宣传，已基本接受楼盘的个性特征

◆随着项目工程的深入和一系列促销优惠活动的展开，已产生购买冲动

◆本阶段在项目主体封顶时提高价格，会促使其加速产生购买的决心

◆经过内部认购期的宣传，客户开始了解本楼盘的特征，对楼盘的感知力提高，已产生对楼盘作进一步了解的想法

1）大型的开盘庆典活动（具体开盘方案另行递交）

2）开盘当天现场的抽奖活动（具体方案待定）

3）开盘当日特别折扣的推出（名额有限，先到先得）

4）旧业主介绍新业主的奖励措施出台

◆平面广告

◆单张派发

◆短信促销

“元旦节”传统的地产旺季，在此期间，我们建议以报纸广告形式开盘宣传，投放量不宜过大，重点放在现场的包装，如拱门、路旗、空飘等。

之所以如此为之，主要考虑到本楼盘刚刚上市，市场影响力极小，短时间内难以形成良好市场形象，广告出街往往是“一石入水难起波澜”，所做广告只能是“为他人做嫁衣裳”。

若是，我们借势销售，加强现场包装，以吸引周边楼盘的客源，为黄金周后的开盘储客蓄客，既节约了成本，又达到了预期的效果，真可谓是“蚌鹤相争，渔翁得利”。

因此，“元旦节”我们主要抓好两方面工作：

一是现场的包装；

二是现场的优惠促销。

现场的优惠促销具体方案再定。

【第三阶段：

强销期】

2008年2月1日－2008年3月31日

1）挖掘更深层次的项目内涵，保持项目市场新鲜感

2）以珍藏江景景观单位带动前二个阶段余房，促进景观、朝向一般房源的销售

10栋及前二个阶段余房，预计100套

3835.88元/㎡，销售总额1.22亿元（一二三阶段合计）

◆经过前两期的宣传，楼盘凭借其独特的市场定位，在市场上产生强列的反响，具有一定的市场知名度

◆工程临近完工，市场信任度高

◆由于前两个阶段的顺利销售，此阶段属趁热打铁，声势浩大

◆项目规模基本形成，区域内和周边区域的影响很大

◆对楼盘的了解已相对透彻，受销售现场气氛的影响，购买冲动心里极强

◆受价格提升的刺激，期待心理基本消失

◆真正把自己提升到购买决策的高度，经济思维在这一阶段起主导作用

1）利用春节推出一系列活动

2）老业主介绍新业主的奖励措施

1）以活动和促销为主，辅助于适量的硬性广告宣传

2）主要为增城日报平面广告

3）单张派发

4）可进行针对性的单张派发

春节

【第四阶段扫尾期】

时间：

2008年4月1日-2008年5月18日

江畔豪庭第一居所

清除尾货

所有剩余单位

建议以一口价倾销（一口价价格另行制定）

1）市场影响力

◆现楼，市场热度未退

◆市场影响力和知名度不减，通过各种促销活动促成楼盘成交

2）目标客户的心理分析

◆热销气氛已过，该消化的客户大多数已消化，剩下的客户对项目购买欲不强

◆对扫尾货盘的素质缺乏信心

◆少数客户群对现楼兴趣依然较为浓厚

◆容易吸引投资客的关注，因为此时价格普遍下降，投资成本低

1）最后所剩单元不多，推出——－元/㎡一口价促销活动

2）针对性进行现场抽奖，买房送家私家电等促销活动

3）加大老业主介绍新业主的奖励措施

1）最后增城日报广告推广，向市场传递项目的优惠及促销信息

2）根据促销信息，进行一定数量的单张派发

“五一”节

四、总体销售策略汇总（见下表）

营销

因素

阶段

推出房源

销售均价

（元/㎡）

推出市场货量

推广主题

营销策略

整体性营销策略

销售

总额

内部认购期

2007年11月18日

§

2007年12月31日

7、8、12、13栋

3560

184套

1.低价入市

2.现场包装和“VIP”卡优惠促销措施的推广

3.推出“买楼送折扣”的开盘造势策略

由低至高，

阶段增长，

市场导向，

循序推进。

低价入市，

制造轰动，

积蓄口碑，

吸客储客，

以老带新，

高价出街，

品质提升，

资金回笼，

利润回报。

6968万

公开发售期

2008年1月31日

9、11栋

3548

92套

1.开盘、元旦的大型庆典活动

2.开盘特别折扣及抽奖促销活动

3.老业主介绍新业主的奖励措施

1.048亿

强销期

2008年2月1日

2008年3月31日

10栋及前二期余房

3835

38套（预计）

兴隆花园之180度视野豪庭

1.封顶庆典活动

2.春节利是派送活动

1.22亿

扫尾期

2008年4月1日§

2008年5月18日

余房

一口价

剩余单位

兴隆花园江畔豪庭

1.一口价促销活动

2.现场抽奖送家电