北京市老旧小区综合整治标准与技术导则征求意见稿Word格式文档下载.docx

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1老旧小区综合治理内容应包括拆除违法建设、清理地桩地锁、整治开墙打洞、清理群租、地下空间整治、完善小区治理体系和建立规范化物业管理长效机制。

2老旧小区综合改造内容可分为基础类、完善类、提升类：

1）基础类，是指为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要包括改造提升市政配套基础设施、建筑结构安全性与抗震节能改造等。

其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2）完善类，是指为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要包括环境及配套设施改造建设、小区内有条件的住宅楼栋加装电梯或安装辅助爬楼设备、楼内老化供（排）水和供热管道改造等。

其中，改造建设环境及配套设施应包括整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老化和无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业服务用房等配套设施。

3）提升类，是指为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件而推进实施的改造内容，主要包括公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，太阳能光伏系统等可再生能源设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

3老旧小区综合整治内容采用菜单式，应符合附录A老旧小区综合整治菜单的规定，并应根据小区实际情况和居民意愿明确综合改造的基础类、完善类、提升类的具体内容。

1.0.2综合整治要求。

老旧小区的综合治理是必须完成的，老旧小区综合改造的基础类改造内容应坚持应改尽改；

完善类改造内容在坚持尊重居民意愿基础上能改则改；

提升类改造内容，坚持立足小区及周边条件推进实施，发挥财政资金引导作用，吸引社会资本以市场化方式参与改造及后期运营，根据实际情况宜改则改。

1.0.3综合整治基本标准。

老旧小区综合整治在分类推进的基础上，基本标准如下：

1拆除违法建设、治理开墙打洞等治理内容基本完成；

2建立业主组织、物业管理规范运行；

3综合改造的基础类改造内容全面完成。

2术语

2.0.1老旧小区

指建成年代较早、建设标准较低、基础设施老化、配套设施不完善、未建立长效管理机制的住宅小区（含单栋住宅楼）。

本市现阶段，老旧小区建成年代较早是指2000年底以前建成。

2.0.2老旧小区综合整治

对居民有改造需求的老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等，开展综合治理，并进行以基础类、完善类和提升类为改造内容的小区改造整治活动。

居民有改造需求包括两个方面，一是居民愿意改造整治，二是居民承担改造义务，改造义务包括配合拆除违法建设、治理开墙打洞、缴纳物业费、补建续筹专项维修资金等治理工作，配合抗震加固、节能改造、楼内上下水改造等改造工作。

2.0.3多方参与

按照决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的原则，共同确定改造菜单、共同参与改造过程、共同维护改造成果，建立党建引领、政府引导、居民主体、企业参与、多方支持的老旧小区改造实施机制，实现老旧小区改造由政府为主向社会多方参与转变。

2.0.4“六治七补三规范”

北京市老旧小区综合整治主要实施“六治七补三规范”，即：

治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线，补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。

2.0.5十五分钟生活圈居住区

以居民步行十五分钟可满足其物质与生活文化需求为原则划分的居住区范围；

一般由城市干路或用地边界线所围合，居住人口规模50000人-100000人（约17000套-32000套住宅），配套设施完善的地区。

步行距离800-1000m。

2.0.6十分钟生活圈居住区

以居民步行十分钟可满足其基本物质与生活文化需求为原则划分的居住区范围；

一般由城市干路、支路或用地边界线所围合，居住人口规模10000人-25000人（约5000套-8000套住宅），配套设施齐全的地区。

步行距离500m。

2.0.7五分钟生活圈居住区

以居民步行五分钟可满足其基本生活需求为原则划分的居住区范围；

一般由支路及以上级城市道路或用地边界线所围合，居住人口规模5000人-12000人（约1500套-4000套住宅），配建社区服务设施的地区。

步行距离300m。

3基本规定

3.1调查与诊断评估

3.1.1老旧小区综合整治应由前期调查与诊断评估、制订综合整治方案与设计、施工质量控制与验收、建立长效管理机制等方面构成。

3.1.2各区政府负责组织或授权本区牵头部门组织属地街道（乡镇）对辖区内老旧小区进行调查和初步评估，在调查中应广泛征询小区居民意见。

调查和初步评估情况可采用附录B记录。

并应将调查、初步评估及征询意见结果作为确定老旧小区整治范围和内容的依据，初步确定拟综合整治小区名单，并报区、市政府批准后实施。

3.1.3对拟改造小区开展前期调查和初步评估的内容应包括：

1基本情况。

小区历史、建设范围，建筑与土地权属、小区楼栋数及建成年代，建筑结构类型、建筑变形与损伤，小区占地面积、住宅建筑与公共建筑分布、房屋建筑面积，已经改造内容、范围，小区户数、人口年龄结构，有无物业服务企业及收费现状，业主委员会或物业管理委员会组建情况。

2小区治理情况。

小区违法建设、开墙打洞状况、私装地桩地锁、群租、地下空间违规使用和乱搭架空线等情况。

3小区环境。

小区道路、绿化、消防、安防、公共照明、广场、垃圾收集设施、无障碍设施现状，小区出入口、围墙，小区建筑物外立面，小区临建情况，小区非机动车和机动车停车状况。

4小区基础和配套设施。

小区供（排）水、供气、供暖、供电、弱电等设施情况和管线、管网现状。

小区公共服务、社区医疗、教育设施现状，小区及周边养老、托育、购物、家政、餐饮等设施现状。

5居民需求。

住户对小区基础类、完善类、提升类等整治内容的需求，对引入专业物业管理及缴费承受能力的需求。

3.1.4各街道（乡镇）应落实属地责任，组织开展老旧小区综合整治工作。

组织业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、责任规划师以及第三方社会组织等会同实施主体做好入户调查、了解民意、宣传动员等工作，提出合理化建议，确定综合整治菜单、开展综合治理，确定小区管理模式、物业服务企业、物业服务标准和物业服务费用。

入户调查可采用问卷调查、集中座谈等多种方式开展，并宜发放附录C《老旧小区综合整治居民意愿调查表》。

3.1.5老旧小区综合整治项目确认后，实施主体应根据小区调查、初步情况组织进行必要的检测鉴定或诊断评估，形成专项鉴定或诊断报告（含节能诊断报告）。

3.2综合整治方案

3.2.1老旧小区综合整治项目实施主体应在责任规划师指导下，根据初步确定的小区综合整治菜单，按照科学性、合理性和可操作性的原则编制综合整治方案，方案要突出小区特色，符合小区实际，并应包括以下内容：

1小区调查、初步评估报告和专业机构鉴定或评估报告（含节能诊断报告）；

2整治内容清单，筹资和融资方案；

3小区及周边配套设施规划与存量资源整合利用方案；

4物业管理和配套服务设施运行方案；

5沟通协商与组织方法、政策帮扶建议等。

3.2.2综合整治方案应坚持分类指导，在开展综合治理的基础上，除必须完成的基础类改造内容，鼓励根据群众意愿多种方式开展改造工作，因地制宜、因财制宜确定改造方案。

3.2.3老旧小区综合整治内容应与城市更新行动计划相适应，与街区更新相协同，与十五分钟、十分钟、五分钟生活圈居住区建设相结合，鼓励对区域内老旧小区实施联片改造，统筹配套公共服务设施和便民设施，实现共建共享。

3.3组织实施

3.3.1老旧小区综合整治项目实施应按照自下而上、以需定项、理顺机制、强化服务、标本兼治、完善治理的原则，健全完善老旧小区各类配套设施，补齐短板，优化功能，提升环境；

同时，建立规范小区长效物业管理机制。

老旧小区综合整治组织实施应坚持多方参与原则，广泛发动群众共谋共建共管共评，实现整治成果共享。

3.3.2市、区应建立老旧小区综合整治工作协调机制，明确部门职责。

各区人民政府是本区老旧小区综合整治的责任主体，统筹组织实施本行政区域内的老旧小区改造工作，负责解决老旧小区综合整治工作中遇到的重点难点问题。

街道（乡镇）在区主管部门的指导下负责组织建立老旧小区物业管理长效机制，并对引入社会资本参与老旧小区改造和运营情况进行监管。

3.3.3各区政府可委托企业或者授权街道作为老旧小区综合整治实施主体，鼓励通过“投资+设计+施工+运营”一体化招标确定实施主体，实施片区统筹，实现小区周边资源在统一平台上利用，通过市场化融资方式，吸引社会资本参与完善类和提升类改造。

3.3.4老旧小区综合整治的实施主体应协同街道（乡镇）、居委会和业主委员会（物业管理委员会），在调查诊断评估、方案确定与实施、开展综合治理以及物业管理长效机制建立等各阶段，持续做好小区居民工作，并把居民工作贯穿改造整治全过程。

3.3.5老旧小区综合整治应发挥基层党组织核心作用，构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的社区治理体系。

3.3.6老旧小区综合改造工程鼓励采用EPC等工程总承包模式，应由具备相应资质的单位承接实施，承接单位法人应资信良好。

3.4综合整治效果评价

3.4.1老旧小区综合整治评价应采取“事中察访核验、专项检查、施工质量验收、完成后效果评价”的方法。

过程管理与完成后效果评价应充分与“12345”接诉即办考评结果相衔接。

3.4.2各区政府可委托第三方对辖区内实施综合整治的小区开展察访核验，市联席会议办公室委托第三方对全市各区实施综合整治的小区进行抽查式察访核验。

察访核验重点围绕综合整治方案征求民意情况、方案设计深度、施工组织实施和监理情况、物业管理长效机制建立情况、参建单位责任落实情况、资金使用监管情况、廉政风险防控措施等方面进行评价。

3.4.3老旧小区综合改造项目应按照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》等法律法规相关要求，由实施主体组织设计、施工、监理等招标，规范项目管理。

3.4.4综合改造工程应在总承包合同中确定质量验收标准、保修期和质量保证期，明确保修条件和质量保证承诺。

综合整治中新建与扩建工程的质量保修期限宜采用现行北京市地方标准《住宅工程质量保修规程》DB/11641的规定。

3.4.5老旧小区综合整治效果评价，应包括居民参与、居民自治机制建设和物业管理长效机制建立情况、综合整治方案实际完成情况、施工质量验收情况、综合整治效果（含节能效果评估报告）和居民满意度等。

3.4.6老旧小区综合整治完成后，各区应及时组织开展综合整治项目自评价和居民满意度调查，居民满意度调查表可按本导则附录D老旧小区综合整治居民满意度调查表进行，居民满意度调查统计结果应报各区老旧小区综合整治牵头部门。

4综合治理

4.1拆除违法建设和清理私装地桩地锁

4.1.1拆除违法建设既是老旧小区治理工作内容，又是老旧小区实施综合改造的前提，对于侵占公共空间、绿地、道路及消防通道的首层自建房屋和上部楼层自建飘窗以及屋面违建等，应依法拆除，并按照原设计进行恢复。

拆除违法建设应坚持安全、快速、经济、扰民小的原则，确保人身和财产安全。

4.1.2清理老旧小区内私装地桩地锁、废弃车辆。

应做好摸底调查，与居民进行核对沟通。

4.1.3在改造工程进场前，应完成影响改造工程的违法建设拆除、私装地桩地锁和废弃车辆清理等工作。

在改造工程完成后，应基本完成全部治理内容。

4.2治理开墙打洞与清理群租

4.2.1对老旧小区内存在的开墙打洞情况进行摸底，并提出处理方案，在楼本体综合改造实施前完成。

4.2.2物业服务企业、业主组织和居民委员会应加大对装修不得变动建筑主体和承重结构相关法规和规章的宣传。

物业服务企业应加强对居民装修的备案管理，加大对装修实施期间的检查工作力度。

4.2.3对老旧小区内存在的群租情况进行摸底调查，并依法依规进行清理。

4.2.4对老旧小区内地下空间使用情况进行摸底调查，并依法依规进行治理，实现普通地下室规范使用。

4.3小区治理体系与长效管理机制

4.3.1老旧小区综合整治实施前，街道（乡镇）应在区主管部门指导下，组建业主委员会或物业管理委员会等业主组织。

业主委员会或物业管理委员会应组织居民因地制宜确定物业管理模式，就物业服务标准、收费标准等达成一致意见，签订物业服务协议。

4.3.2坚持党建引领，在社区党组织的领导下，建立由居民委员会、业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业、产权单位、居民代表等共同参与的议事协商机制，协调解决老旧小区综合整治中遇到的各类问题，调解矛盾纠纷，形成治理合力。

4.3.3充分发挥居民主体作用，激发居民“主人翁”意识，动员居民积极参与改造实施，引导居民参与改造方案设计、资金筹集、过程监督等改造事宜，协商确定改造后小区的管理规约及业主议事规则。

调动社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位等各方积极性，共同参与改造、维护改造成果。

4.3.4鼓励物业服务企业提前进入、全程参与老旧小区综合整治，配合街道（乡镇）及实施主体做好宣传、意见征集等工作，提出合理化建议。

改造后物业服务企业要无缝对接，及时有效开展物业服务。

4.3.5责任规划师需协助街道（乡镇）及实施主体，开展公众意见征集，了解居民需求，就老旧小区综合整治相关规划问题答疑解惑。

为整治项目提供规划技术咨询，参与整治项目的规划、设计、实施方案的审查，独立出具书面意见。

改造完成后，评估项目规划设计执行情况，并为小区后续管理提供专业指导和技术服务。

4.3.6逐步健全老旧小区住宅专项维修资金补建续筹机制，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

5基础类改造

5.1建筑结构安全性与抗震节能改造和修缮

5.1.1建筑结构安全性与抗震节能改造和公共部位修缮方案应结合建筑功能、建筑物建造年代等情况确定，并应统筹考虑制定综合解决方案，同步组织实施，做到安全适用、经济合理、技术先进。

5.1.2小区内存在的危险房屋和简易住宅楼等，应根据危险房屋鉴定结果采取加固、拆除重建等措施，拆除重建应符合规划规定要求。

5.1.3对于小区存在地基不均匀沉降和上部结构损伤严重的房屋建筑，应进行建筑结构安全性与抗震鉴定，并根据鉴定结果进行必要的处理。

结构安全性鉴定与抗震鉴定应符合下列规定：

1对于1990年及其以前建造的房屋，宜按照后续使用30年的A类进行抗震鉴定；

对于1991年至2000年按照89系列规范建造的房屋，应按照后续使用40年的B类进行抗震鉴定。

2既有建筑结构安全性鉴定的荷载分项系数及其荷载取值，宜采用《建筑结构荷载规范》GB50009-2012的规定。

5.1.4实施建筑节能改造前，应先进行房屋建筑节能诊断并形成诊断报告，明确节能目标，并根据诊断结果制定建筑节能改造方案。

5.1.5围护结构节能改造应符合现行北京市地方标准《既有居住建筑节能改造技术规程》DB11/381的规定，采用外保温技术时应与建筑立面改造相结合。

5.1.6老旧小区综合改造工程外保温材料性能指标应满足国家和北京市有关标准和规定要求。

外保温材料燃烧性能应不低于B1级，严禁使用B2级及以下的外保温材料；

当采用B1级外保温材料时，材料进场前应使用不燃材料进行六面裹覆；

有机类外保温材料应采用遇火后无熔融滴落物积聚且阴燃性能合格的材料。

当外墙外保温采用有机保温材料时，应复试阴燃性能。

在进场复验报告中，应包括导热系数（传热系数）或热阻、密度或单位面积质量、燃烧性能等。

5.1.7建筑节能改前造应拆除护栏，完成外保温板施工收口。

建筑节能的施工质量应符合现行国家标准《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411和北京市地方标准《既有居住建筑节能改造技术规程》DB11/381的规定。

5.1.8建筑外立面雨落水管、空调冷凝水管存在破损、锈蚀，管道支撑存在安全隐患，屋面雨水斗缺失或损坏时应进行改造、维修或更换。

5.1.9建筑立面改造时宜将空调室外机统一规划设置，保持建筑立面整齐美观。

但不应设置在非承重结构的阳台栏板上。

空调冷凝水管穿墙处应加套管，并宜改为有组织排水；

更换空调时不应破坏外墙保温。

5.1.10建筑立面改造时宜拆除所有外窗的非隐形护栏或私自改装凸出建筑物外边缘的飘窗，并在一层加装隐形防护栏。

5.1.11建筑物公共区域楼梯、扶手、栏杆等设施出现损坏、锈蚀、断裂等时，应进行维修或更换。

修缮后的楼梯踏步和扶手应安全稳固、构件完备、外观整洁，应符合现行国家标准《民用建筑设计统一标准》GB50352的规定；

并应增设适老化无障碍通道和适老化扶手。

5.1.12住宅楼公共部位窗户有破损的应及时更换，并应符合建筑节能要求。

5.1.13楼道内墙面与顶棚应平整洁净，侧墙宜做耐污墙裙。

楼道内灯具设置应符合现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034的规定。

5.1.14屋面防雷接地设施有锈蚀、破损等不满足国家相关技术标准要求时，应进行修复。

5.1.15屋顶防水和坡屋顶坡面出现破损的应修复，建筑屋面防水材料和保温超过合理使用年限的需要更换修复的，对于屋面保温宜优先采用正置式屋面保温，并宜同步加装太阳能光伏系统。

确定建筑屋面加装太阳能光伏系统前，应由专业检测鉴定机构对房屋屋面结构进行安全性鉴定。

光伏系统组件支架与主体结构应可靠连接，并应满足现行北京市地方标准《建筑太阳能光伏系统安装与验收规程》DB11/T1008的要求。

5.2供水与排水

5.2.1室外供水管网存在以下情形时，应进行改造、修复或更换：

1给水管材、设备不符合《室外给水设计标准》GB50013-2018、《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》（建设部〔1999〕295号）等现行标准和相关政策要求的；

2给水管道使用年限较长，存在跑、冒、滴、漏现象和管道、阀门等设施老化锈蚀严重的。

5.2.2对于未接入市政管网和未实行“一户一表”以及采用自备井供水的，应按照市政供水管理相关要求进行改造。

5.2.3建设标准低、使用时间长、堵塞破损的排水管道及附属设施，应进行局部维修或整体更换，并接入市政排水管网。

5.2.4小区排水系统存在雨污混、错接情况的，必须进行改造，并应满足下列要求：

1楼内生活排水不得排入雨水系统，建筑屋面排水不得排入生活排水系统；

2室外生活排水不得排入小区雨水管网，小区雨水不得排入小区污水管网。

5.2.5小区室内外给排水管网系统使用的管材管件应满足下列要求：

1室内给水管网系统宜选用卫生环保、不结垢耐腐蚀、安装连接方便可靠且使用寿命长的管材，可采用不锈钢管、铜管、塑料管或塑料金属复合管。

高层建筑给水立管宜选用金属管。

塑料管之间连接宜采用热熔连接或电熔连接，塑料管与金属管或塑料金属复合管之间宜采用专用管件连接。

2室外给水管网系统应根据设计使用条件选用管材，宜使用球墨铸铁管或塑料管，塑料管之间连接宜采用热熔连接或电熔连接，管材管件及其连接系统的公称压力或允许工作压力应符合相关国家标准要求。

3室外排水管网系统，宜采用埋地排水塑料管和塑料排水检查井。

检查井内应设置防坠网。

5.2.6雨水控制利用宜与海绵城市建设相结合、整体实施，或采用海绵城市相关技术，提高小区的雨水积存和蓄滞能力。

5.2.7地下室车道地面出入口应设置防止雨水进入的截水和挡水设施。

5.3供电

5.3.1供配电改造前应对原有建筑电气系统现场勘察，对于不满足正常使用或增设电梯等需要时应考虑增容，对于未实行“一户一表”的，应进行改造。

并应根据用电负荷和使用要求进行设计。

对于线路老化出现安全隐患的，应更换线路。

5.3.2现有架空敷设的低压电缆应进行规范梳理，条件许可时宜采用穿管埋地敷设的方式进行改造，电缆与电缆、管道、道路、建（构）筑物之间允许最小距离应参照《电力工程电缆设计标准》GB50217的相关规定。

5.4弱电线规整及光纤入户

5.4.1小区内（含楼道内外）明设的通信光缆、有线电视等线路应进行规范梳理。

室外管线有条件的应全部埋地敷设。

5.4.2小区通信设施改造应避免重复建设，宜采用光纤入户的接入方式进行改造。

5.4.3小区通信网络应满足居民日常生活及智慧小区应用需求，并预留新一代业务发展的容量，以满足小区未来网络升级及5G建设需求。

5.4.4通信设施改造应参照现行国家标准《住宅区和住宅建筑光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846，按照《住宅区和住宅建筑光纤到户通信设施工程施工及验收规范》GB50847的规定。

5.5燃气与供热

5.5.1对于具备接入市政燃气管网的老旧小区，应进行加装改造。

小区燃气管道、管件、调压设施等有严重腐蚀、损坏失效等存在严重安全隐患或超过合理使用年限的，应进行维修或更换。

管道、管件、调压设施应符合国家现行相关标准的规定。

对已设置的调压箱、立管等未做保护措施的，应设置防冲撞栏等设施加以保护。

5.5.2燃气设施改造应参照现行国家标准《城镇燃气设计规范》GB50028，按照现行行业标准《城镇燃气输配工程施工及验收规范》CJJ33和现行地方标准《燃气输配工程设计施工验收技术规范》DB11/T302的规定。

5.5.3小区供热改造应与建筑节能改造相结合，应考虑供热系统整体性改造，采用集中供热系统的每栋房屋建筑热力入口处宜设置楼前热量表和根据实际情况采取分户计量及分户控制设备。

5.5.4小区燃气管道、管件、调压设施等有严重腐蚀、损坏失效等存在严重安全隐患或超过合理使用年限的，应进行维修或更换。

5.5.5供热管网改造应按照北京市现行地方标准《供热管网改造技术规程》GB11/T1477的规定，改造完成后，应检查调节、计量、控制等节能装置，并与户内供暖系统进行联合调试。

5.6道路更新

5.6.1小区道路改造应保留和利用有历史文化价值的街道，延续原有的城市肌理。

小区内路网系统宜结合现状条件改造，并与城市道路交通系统及慢行系统有机衔接。

5.6.2小区内道路应满足消防、救护等车辆通达要求，明确消防通道；

受条件限制的小区，应保证小区消防通道红线宽度不小于4m。

消防通道应按规定设置鲜明醒目的标志标线、警示牌等，并定期维护