资产评估课程习题及答案docWord下载.docx
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前5年金业税前净收益的现值为：
40.45.50S355
（I+IOW）（l+l0%）a（l+lOH）Ja+l（»
6）4（1+10%）5=18J47（力元）
稳定期企业税前净收益的现值为:
55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）
企业税前净收益现值合计为：
181.47+341.51=522.98（力•元）
该企业的评估值为:
522.98X（1-40%）=313.79（万元）
5.有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所不:
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值数
A
2000.10
1.1
108
甲
780
1999.2
M%
1.2
-2%
102
表屮百分比指标为参照物与待佔宗地相比增减变动幅度。
据调竇，该市此类丿I］地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%o
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价
Cl）A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110
100
（2）交易情况修正系数为或者0.99
交易时问修正系数为102或者1.06
区域因素修正系数为98或者1.02
个别因索修正系数为10°
或者1
105
容积率修正系数为11°
或者0.95
1WX100X100X1^X1«
X780=79647
（万元）
（3）参照物修正后地价«
100110102
第三章机器设备评估
1.机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元，其屮买价为8力-元，运输费为0.4力-元，安装费用（包括材料）为1力-元，调试费用为0.6万元。
经调杏，该设备的现行价格为9.5刀元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
（保留两位小数）
重置成本=9・5+0.4x（1+40%）+lx（1+30%）+0.6x（1+20%）=12.08（万元）
7.被评估设备为1989年从徳国引进的设备，进口合同屮的FOB价是20万马克。
1994年评估时徳国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35力马克，而国内其他企业1994年从徳国进口设备的CIF价格为30力马克。
按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%〜90%,境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约書FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费Z和的3%计算，安装调试费含在设备价格屮不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5:
1，人民币与美元的汇率为8：
1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
根据题意有：
（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从徳国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30力-马克，或20万美元。
（2）被评估设备的重置成木为：
（设备的CIF价格+银行手续费）x（1+国内运杂费率）银行手续费=20x8x0.8%=1.28（力•元人民币）
国内运杂费=（160+1.28）>
<
3%=4.84（万元人民币）
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（力•元人民币）
（3）设备的成新率=5一（5+5）xl00%=50%
（4）进口设备的评估值为:
166x50%=83（万元人民币）
8.被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因索影响，产品销伟市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%,生产线的规模经济指数X为0.6,所得税率为25%,试根据所给的条件佔算经济性贬值率和经济性贬值额。
根据题意计算如下：
（1）经济性贬值率=[1・（7000/10000）06jx100%=19%
（2）经济性贬值额=[100xl0000x（1-25%）]x（P/A,10%,3）=670000x2.4869=1666223（元）
9.被评估机组为3年前购置，帐曲价值为20力•元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30力-元人民币，专家认定被评佔机组因功能落示其贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组诡可使用7年，预计每年超额运营成木为1力元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
30x（1-20%）=24（力-元）
（2）设备的成新率为：
[7-（3+7）]xl00%=70%
（3）设备的评估值为:
24x70%=16.8（万元）
10.被评估设备购建于1985年，帐血价值30000元，1990年和1993年迸•行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备讲行评估，假设从19X5年至1995年每年价格上升率为10%,该设备的诡可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率和评估值。
据题意计算如下：
（1）评估时设备的现行成木，亦称更新成本为：
S（帐血原值x价格变动率）
所以,30000x2.6+3000x1.61+2000x1.21=85250（元）
（2）评估时设备的加权更新成木为：
更新成木x已使用年限
所以,30000x2.6x10+3000x1.61x5+2000x1.21x2=808990（元）
（3）设备的加权投资年限（加权更新成本）匹（更新成木）
=808990-85250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8+（9.5+8）]xl00%=45.7%
房地产评估
1.待估对象为一新开发土地为1000平方米，因无收益记录和市场参照物,只得采用成木法进行评佔，有关数据如下：
拆迁补偿、安置费5力-元/亩，其他费用（含税费）3力-元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，银行贷款利率9%,土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4,开发商要求的投资利润率为10%,土地增值收益率为10%,试估算该地产的市场价值。
（1）估算每平方米十-地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：
50000-667=75元/平方米
其他费用：
30000-667=45元/平方米
土地取得费=75+45=120元/平方米
土地开发费用:
150,000,000-1,000,000=150元/平方米
（2）计算利息:
120*[（1+9%）2-1]+150*75%*[（1+9%）L5-l]+150*25%*[（1+9%）O5-1]=M
（3）计算利润:
（120+150）x10%=27（元）
（4）计算土地单价：
（120+150+M+27）*（1+10%%）=N（元/平方米）
（5）计算待估土地总价：
N*l000=?
2.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8力元为基础，毎年按等比级数递增，每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资木化率
（折现率）为10%,如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
（1）按分段法计算并写出公式，其屮后5年预期收益现值必须使用年金法计算；
（2）写出计算过程；
（3）写出正确结论。
（1）计算公式为：
台（1+刁，^4-0*10+^
（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：
Rl=8（万元）
R2=8x（l+2%）=8.16（力-元）
R3=8x（l+2%）2=8.32（力•元）R4=8x（l+2%）3=&
49（万元）
R5=8x（l+2%）4=&
66（万元）
后五年的租金收益均为：
R=15（万元）
折现率为：
r=10%
（3）将
（2）中的数据代入
（1）中的公式中,求得P=66.75（万元）
3.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评佔其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料（过稈略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
项目
B
C
待估对象
坐落
略
所处地区
繁华区
非繁华区
用地性质
商业
土地类型
空地
价格
总价
25.2力元
49万元
43.5万元
单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4
交易口期
1996.10
1996.12
1997」
1997.5
:
面积
168m2
350m2
300m2
600m2
形状
长方形
地势
平坦
地质
普通
艸通
基础设施
4亠夂兀奋
较好
交通通讯状况
很好
剩余使用年限
35年
30年
已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）1996年以來，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
分值
自然条件
相同
10
社会环境
街道条件
稍羌
8
繁华程度
稍茅
7
稍差
交通便捷程度
稍苏
规划限制
交通管制
离公交车站
稍远
交通流量
稍少
周围环境
较差
注：
比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100o
（4）待估地块面积因素对价格的影响较备交易实例高3%。
（5）折现率为8%o
（1）进行交易情况修正。
从评估人员的调杳屮发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07
交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05
交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
（注：
由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交|」期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%；
交易实例B从成交期1996年12月至评估基准口1997年5月地价共上涨5%；
交易实例C从成交期1997年1月至评估基准口1997年5月地价共上涨了4%。
）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对彖处于同一地区，无需做区域因素调幣。
交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163
交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075
式屮86由表2屮加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待佔对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待佔地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
十•地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因索修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）：
交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/（1+8%）30H1—1/（1+8%）35]=0.9659
交易实例A的个别修正系数=1.03x0.9659=0.995
交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03x0.9659=0.995
（5）计算待估土地初步价格。
A=1500x1x1.07x1xo.995=1597（元/平方米）
B=1400x1x1.05x1.163x1.03=1761（元/平方米）
C=1400x1x1.04x1.075xO.995=1613（元/平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）
待估地块总价评估值=1657x600=994200（元）
因此，这一地块的评佔值为994200元。
4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即岀售，预计信价为9000元/平方米，销伟费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%o
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
（1）现己知楼价的预测和各项开发成木及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价=楼价■建筑费•专业费•利息•销售税费•利润
（2）计算楼价：
楼价=2000x2.5x9000=45,000,000（元）
（3）计算建筑费和专业费
建筑费=3000x2000x2.5=15,000,000（元）
专业费=建筑费x10%=15,000,000x10%=1,500,000（元）
（4）计算销售费用和税费
销伟费用=45,000,000x2.5%=1,125,000（元）
销售税费=45,000,000x6.5%=2,925,000（元）
（5）计算利润
利润=（地价+建筑费+专业费）幻0%=（地价+16,500,000）xio%
（注:
16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）
（6）计算利息
利息=地价x[（1+6%）2-1]+（15,000,000+1,500,000）x[（1+6%）1-1]
=0.1236x地价+990,000
地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）
（7）求取地价
地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,OOO-O.lx地价
一1,650,000-0.1236X地价一9,900,000
地价=21,810,000/1.2236=17,824,452（元）
（8）评估结果
单位地价=17,824,452/2000=8912（元/平方米）
楼面价格=8912/2.5=3565（元/平方米）
流动资产评估
1.对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨,经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管屮H然损耗1%,根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，毎吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？
根据题意；
采购成木=50x4000=200000（元）
白然损耗=200000x1%=2000（元）
运费及入库费=50x（100+40）=7000（元）
评估值=200000-2000+7000=205000（元）
考点：
木题的考点是流动资产评佔屮的材料的评估。
要注意的是采购成本屮要扣除自然损耗,还需考虑运输成木与入库费。
10.现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：
（1）评估基准口前一个月从外地购进产成品材料50公斤，单价200元，当时支付运杂费500元根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存15公斤。
（2）截止评估基准口，企业库存商品实有数30件，每件实际成木200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为80%和20%,据目前有关资料，材料费用综合调整系数是1.36,工资、其他费用的综合调整系数是1.05。
（3）截止评估基准口，在用低值易耗品原价1300元，预计使用1年，现己使用4个月，该低值易耗品现行市价900元。
根据以上资料，评佔该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。
根据题意，
产成品材料的评估值=15x（200+500/50）=3150（元）
库存商品的评估值=30x200x（80%xl.36+20%xl.05）=7788（元）
低值易耗品评佔值=900x（1-4/12）=600（元）
三项合计为11538元。
近期购进的库存材料，因库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，评估时可采用成木法，也可采用市场法。
无形资产评估
1.某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。
经了解，同类产品平均价格为250元/件，该产品价格为280元/件。
目前该产品年销量为2力件。
经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。
由于该企业己经较稳剛也占领了市场，竞争者佔计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。
产品价格预计为：
今后1〜3年维持现价；
4〜5年降为270元/件；
6〜8年降为260元/件，估计成木变化不大，故不考虑其变化。
若折现率为10%,所得税率为33%,试用超额收益法评估该项新产品设计及丁艺技术的价值。
（计算结果保留两位小数）
由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。
又由于成木没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素）。
计算过程如下：
第1〜3年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30（元）
第4〜5年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20（元）第6〜8年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10（元）
评估值=[30x20,000x（1-33%）]/（1+10%）1]+[30x20,000x（1-33%）]/（1+10%）2]+[30x20,000x
（1-33%）]/（1+10%）3]+[20x20,000x（1-33%）]/（1+10%）4+
[20x20,000x（1-33%）]/（1+10%）5+[10x20,000x（1-33%）]/（1+10%）6+
[10x20,000x（1-33%）]/（1+10%）7+[10x20,000x（1-33%）]/（1+10%）8
=（402,000/1.1）+（402,000/1.21）+（402,000/1.331）+（268,000/1.4641）+（268,000/1.6105）+（134,000/1.7716）+（134,000/1.9487）+（134,000/2.1436）
=1556083.35（元）
2.某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料：
（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为600万箱和400万箱；
（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格500力-元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%；
（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年屮减少的销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住市场的追加成木按现值计算「为30万元。
根据上述资料，计算确定：
（1）该制药生产全套技术的重置成木净值；
（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。
（1）3年通货膨胀率累计为10%,对外购无形资产的重置成木可按物价指数法调務，并根据成新率来确定净值，由此可得该制药生产技术的重置成本净值为：
500x（1+10%）x9/（3+9）=412
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