万科经典促销案例30313559.docx
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万科经典促销案例30313559
万科经典促销案例30313559
题目房地产策划促销方法论
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来源：
*g-@&q3P4u1k（^（F"n 宋红斌在多年的房地产策划工作中所总结的用于房地产促销的一些差不多形式。
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应用：
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本商理适用于在房地产策划活动中，策划人如何灵活地运用房产促销差不多方法进行楼盘营销具有启发意义。
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/k7U"\*{%]*@内容：
5e.M,a.L.c 在房地产业竞争越来越猛烈的今天，房产促销的形式也五花八门，大有百花齐放的势头。
在房地产营销过程中，房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。
只是，房产促销的花样再多，也有它的差不多形式。
那么，房产促销有几种差不多方法？
它们的具体内容是什么？
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宋红斌在多年的工作中总结了房地产促销的十七种差不多形式，便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用：
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一、“无风险投资”促销法；
#u$E%[3S&N,M7R&]/A2d 二、购房俱乐部法；'S'^+D-k"t8M;B.X
三、“购房安全卡”促销法；-I$g（e2Y3S0x+O1i
四、“精装修房”促销法；
"t;C%e+S6e+R 五、周末购房直通车促销法；0O!
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六、优待价格促销法；
5b*U"r7w9Z H）@ 七、名人效应完美形象促销法；
;k-c't2_）` 八、环保卖点促销法；
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Z 九、保健卖点促销法；
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1^"v 十、展销会促销法；
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W"N0I*Y"h'i4k7};B 十一、赠奖促销法；
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G#J 十二、抽奖促销法；!
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十三、先租后卖法；"}&n（V）j3R
十四、联合推广楼盘法；;M/]6Y#L!
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十五、公益赞助促销法；
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~+w 十六、节庆、典礼促销法；
"N9G5^3G,_'R*} 十七、新闻、公关促销法；
这些促销差不多形式能够为房产策划人制订正确的促销战略时提供差不多指导和启发方向。
但同时需要予以重视的是，如果对销售促进没有适当的操纵与监测，它在带来整体销售业绩提升的同时，也会产生一些负面阻碍，例如降低楼盘的品牌形象，增加买房者对楼盘价格的敏锐性，导致房产商注重短期的经济效益等。
因此，作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的操纵与监测。
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c（T释：
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现在随着购房者的理性决策意识持续加大和推广竞争猛烈程度的连续加剧，在专门大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中差不多习以为常。
然而，关于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时刻中，其所面对的营销风险就持续加大。
因此，房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程操纵打算，其中阻碍销售进程的重要因素之一确实是销售促进。
销售促进（SalesPromotion）（简称SP），是企业行销活动的一种促销艺术与科学。
是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。
狭义而言，是指支援销售的各种活动。
广义而言，凡是以制造消费者需要或欲望为目的，企业所从事的所有活动，均属促销的范畴。
5b"p.Z3c&]5F+u 销售促进作为促销组合的四大工具之一，在营销治理中相当重要。
在往常楼市处于卖方市场，许多房产商都忽略了销售促进，那时房产商最注重的莫过于公共关系；随着市场从卖方市场转向买方市场，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究有关市场推广策略。
在楼市，当我们遇到市场销售不畅或竞争加剧的时候，就应该适当地引入并运用差不多在营销市场中久经考查的推广工具——销售促进。
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}在房地产业竞争相当猛烈的今天，房产促销的多元化使其出现出多种多样的形式。
然而“万变不离其宗”，方法再多，也离不开其最差不多的形式。
我在多年房地产策划工作中，以个人体会总结了房产促销的一些差不多形式：
一、“无风险投资”促销法.I T7Z/a5p:
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“无风险投资”促销法以降低风险为目的的促销法，目前已受到人们的普遍欢迎，它常常表现为如下四种形式：
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G&B+i#G"d%t1、自由退房法
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y6x 购房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用时，购房者如果要求退房，能够不讲明任何理由退房，“立马”一次性退还房款，而且给予20%的风险补偿金！
如此做，关于开发商来讲，能够专门早就收回投资，有利于资金周转。
尽管在房子造好后，关于那些退房者要付给比银行利息高的补偿金，然而总的来讲，依旧划算的。
因为许多高档商品房一直到建成，还卖不出一半，大量空置的商品房，会使开发商的资金陷于泥潭。
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2、试住促销法
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U4c'z&i 该法让欲购房者能够先试住一小段时刻后再买房。
这种方法把握消费者心态的是：
因为只有想买房的人，才会去“试住”。
如果一旦住到里面去了，买房的可能性会变得专门大。
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3、换房促销法
（I E*W）b+d#g 该法的特点是客户入住后仍能够自由换房。
买了这家房地产公司的商品房，住到里面去以后，觉得不如意，能够随便换住不的商品房——先决条件是这些商品房必须是这家公司建筑，而且还空着。
换住时，原先买房的钞票，能够折算，多退少补。
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关于房地产公司来讲，换来换去，差不多上他们公司的商品房，没有换出“如来佛”的手掌，因此于他们无损。
但此法容易造成销售失控，不便于对成交客户的治理，建议少用。
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4、以新换旧促销法8a6Y!
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该法的特点是以旧房换新房。
由于将旧房出卖之后的资金能够作为购新房的“资本”，一下子使付出的房款大为减少，购房者只需负担其中的差价，如此，使得一般百姓在经济上能够承担。
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除此之外，房地产营销还能够采取下面两种方法，一是“以地段换面积”，确实是讲，想换大一点的房子，就好地段的小房子，换差一点地段的大房子；二是“以面积换地段”，确实是讲，想换好一点的地段，就以差一点地段的大房子，换好一点地段的小房子。
&M'd6_ X1n8r二、购房俱乐部法
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L-s%c't$F6]*R 长期以来，许多购房者由于对房地产业比较生疏，对楼市行情不了解以及缺乏必要的购房知识，对如何样才能买到称心如意的房子感到困惑。
成立购房俱乐部，目的确实是为消费者营造一个良好的购房环境，以确保消费者的合法权益。
（|9O（P）t#A"E*j'V#i 复地集团的“复地会”、万科集团的“万科会”均属于购房俱乐部这一类。
这种购房俱乐部的目的是为人们提供购买的选择，事实上组织购房俱乐部的房产商常常近水楼台先获得大量购房订单。
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据我了解，目前房产市场上的购房俱乐部大多是由进展商牵头组织，其规模属于中小型的较多。
而由房地产交易中心牵头组织，由消协、房地产主营部门、开发商、消费者以及房地产专家等多方面参与介入、规模庞大的购房组织，在全国尚不多见。
三、“购房安全卡”促销法
2C.N `）i'e 商品房是一种专门商品，其价值较高，购房对一个一般消费者来讲，是一笔巨额开支，因此购房者的购房行为慎之又慎。
但由于房屋的购买不同于其他商品房的买卖，购房的过程涉及到国家各种法律、法规、政策以及有关房地产、建筑、金融等方面的知识，专业性和政策性较强，再加上我国存在着有关法律、法规不够健全，房地产商的开发方式各不相同，物业产权形式多种多样，交易合同及手续不规范等情形，消费者的购房行为承担着较大的风险，购房者稍有不慎，就有可能陷入不法房产商设置的“陷阱”，产生大量纠纷和争议，给消费者带来极大的经济缺失和时刻的白费。
目前有关购房投诉已成为消费投诉的热点，法院受理的购房纠纷案件急剧上升。
8V#x4D0O*P5q*i*^ 为了爱护消费者权益，使消费者的购房风险降到最低点，个不房地产商推出了“购房安全卡”这一服务项目，以关心购房者安全购房。
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M3\8Z “购房安全卡”这一服务项目，由全面了解有关房地产各项政策、法规、熟悉房地产开发交易市场的各方面情形的房地产评估事务所的专家来主持，能够关心购房者对选中的物业情形进行综合的鉴定评判，在购房者发生交易之前就杜绝各种可能对购房者合法权益的损害，这种方法应该讲是爱护购房者合法权益的有效途径之一。
但此种“购房安全卡”也常常是由有关的房地产商赞助的，他们与律师事务所一起合作，在提供消费者一定保证的同时，也促进了该项目房产的销售。
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4p6G2U3D四、“精装修房”促销法't2X8f-K"\9k
“精装修房”，顾名思义，确实是通过装修、装饰，甚至配有基础家电、家具的住宅商品房。
快节奏的现代社会，使人们无暇顾及到装修过程的每一个环节，即使如此，一场装修下来，累瘦几圈也是常有的事。
这种“精装修”的商品房，交房时即可入住，省去了客户因购买“毛坯房”后还要花大量人力、物力进行装修的苦恼而受到欢迎。
0~-W5V*`1r/@ 在房地产开发市场逐步由卖方市场向买方市场转变过程中，实施“精装修房”建设，其意义在于：
能够加快实现商品住宅的价值和使用价值。
“毛坯房”交房后还要通过一段时刻的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时刻和精力。
通过实施“精装修房”建设，减少了消费者购房后投入的大量精力，交房时即可直截了当投入使用。
&x*r）T-_*@ 幸免了购房者陷入装修的陷阱。
并非每个购房者都明白得专业装修知识，也确实是讲，在装修过程中，购房者难免会因为缺乏专修知识和体会而掉入装修公司的陷阱，造成不必要的缺失。
“精装修房”一样有进展商与装修公司的质量承诺书，保证了购房者的房屋质量。
8g9j7\3H4S 因此，“精装修房”存在着一定的缺陷。
同样的居住空间，由于使用者的社会地位、工作性质、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。
购房者常按照自己的喜好和适应，选择适合于自己风格、体现个人审美观念的个性化居室装饰。
无法满足购房客户对装饰、装修的个性追求，确实是“精装修房”所存在的缺陷。
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只是，现在许多房产商提供的“菜单式装修”这一方法补偿了那个缺陷。
因此，“精装修房”在市场上差不多越来越受欢迎了。
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