屯溪天都项目营销定位提案.docx
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屯溪天都项目营销定位提案
天都项目提案
第一篇 市场研究
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天都项目提案
一、屯溪经济人口发展概况
1、屯溪概况
屯溪区是黄山市政府驻地，位于安徽省南部，皖、浙、赣三省结合部，地处天目山、黄
山之间的休屯盆地（即徽州盆地），扼横江、率水与新安江汇合处， 优越位置。
东北、东南分
别与徽州区、歙县毗邻，其余均与休宁县接壤。
总面积 249 平方千米。
总人口 17 万人（2007
年末）。
全区辖黎阳、阳湖、奕棋、屯光（含原歙县篁墩乡）、新潭（含原休宁县梅林乡）五
个镇和昱东、昱中、昱西、老街四个街道办事处。
有皖赣铁路、京台高速、杭徽高速、205
国道、103 省道过境，黄山机场在辖区内。
2、宏观经济概况
国民经济保持平稳较快增长。
2009 年，全区生产总值（GDP）突破 30 亿元，达 32.3 亿元，增长 13.1％，增幅比上年提高 0.1
个百分点。
第一产业增加值 2.26 亿元，增长 4.3％，比上年提高 0.3 个百分点。
第二产业增加值 11.14 亿元，增长 13.2％，比上年回落 0.3 个百分点。
其中，工业增加值 7.31 亿元，增长 14.8%，比上年回
落 4 个百分点。
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第三产业增加值 18.9 亿元，增长 14.2%，比上年提高 0.1 个百分点。
固定资产投资高位运行。
2009 年，全区在建项目达到 236 个，其中新开工项目 131 个，比上年增加 48 个。
全年完成全社会固
定资产投资 55.8 亿元，增长 35.6%，高于全市平均水平 7.6 个百分点，总量列区县第 2 位，增幅列第 3 位。
房地产投资高位增长。
09 年全年完成工业投资 3.04 亿元，同比下降 33.2%。
房地产项目仍然是拉动投资增长的主要力量，纳
入统计的房地产企业 38 家，开工建设项目 197 个，完成房地产投资 26.3 亿元，增长 112.8%，高于全市平均水平 70.9 个百分点。
旅游经济强劲有力。
2009 年，据区旅游部门统计，2009 年全市接待外来旅游人数达到 2200 万人次，屯溪区全年接待海内外旅
游者 484 万人次，同比增长 25.1%，全年创旅游总收入 21.2 亿元，增长 32.5%。
接待量和总收入均列全市第 3 位。
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消费市场繁荣活跃。
2009 年全年实现社会消费品零售总额 34.9 亿元，同比增长 19.4%，总量和增幅继续保持全市首位。
乡居民收入稳步提高。
2009 年，城镇居民人均可支配收入 14068 元，增长 9.9%，农民人均纯收入 6993 元，增长 8.6%。
3、城市规划
屯溪的用地空间结构和功能分区以新安江、横水、率水为
城市主轴，城市发展呈东西狭长、南北较短的特点，主要沿江
两侧东西延伸的带状分布。
沿江被打造为集游览、休闲为一体
的城市景观大道，成为城市的绿化景观和公共服务轴。
三江将城市分为北、西、南三个片区，北片区为城市中心
所在地，分为中心城区、西北片区和东片区，集中了城市新政、
商业、文化、医疗的多种功能；西片区主要为休闲娱乐和生活
区；南片区主要为休闲娱乐和教育区。
城市规划对继承和弘扬
徽派建筑艺术提出了很多具体要求，整个城市充满了文化的韵
味。
作为皖南城市的代表，屯溪区的建设在本地区内相对是更加现代和繁华的。
屯溪城市内人口不多，交通压力不大，环境优美，
市容市貌较好，是全国著名的空气清新、负氧离子含量高的城市。
据了解，2009 年全市接待外来旅游人数达到 2200 万人次，是典
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型的旅游城市和养身度假城市。
4、徽州文化
徽州文化是一个极具地方特色的区域文化，内容广博、深邃，其中有许多都对房地产行业有所借鉴和启发。
民居、祠堂和牌坊是徽派建筑的典型，为人们广为熟知。
黑白主色调、马头墙、小青瓦、雕镂 这些建筑特色，在现代建筑中
已经被广泛的 借鉴 。
徽派建筑的布局讲究 依山就势， 傍水成形， 构思精巧，自然得体 。
在平面布局上规模灵活，在空间结构和利用上造型
丰富， 建筑物错落有致，极 富韵律美 。
除此以外，徽州 雕刻艺术融石雕、木雕、砖雕为一体，显得富丽堂皇 。
徽派盆景 寓
意于形 ，与古典 徽派建筑交相辉映 。
这些 建筑元素 都可以在小区的园林设计上加以运用。
徽州文化 产生于青山绿水之间， 文化中充满了人与自然和谐共生的理念，
二、黄山市三区四县房地产发展概括分析
1、房地产开发投资额
2010 年黄山市房地产开发投资累计 86.66 亿元，城中心房地产开发投资累计 45.22 亿元，城中心的房地产开发占全市房地产
开发投资的比重为 52%，可见，黄山市城中心的房地产开发投资占据了整个黄山市的半壁江山。
全年，黄山市房地产开发投资额随
黄山市房地产市场的升温呈现出逐渐增大的趋势。
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2、黄山商品房销售面积
2010 年黄山市商品房累计销售面积高达 174.54 万㎡，城中心商品房累计销售面积 77.1 万㎡。
黄山市商品房销售面积呈现出
逐步上扬的态势，1-5 月份黄山楼市销售面积缓慢复苏，7-10 月份是黄山楼市的销售旺季，11-12 月份，黄山市楼市出现火爆的局
面，呈现直线式的增长趋势。
3、楼市价格上涨
2010 年黄山市商品房成交均价 2982 元/㎡，城中心商品房成交均价 3826 元/㎡。
全年，全市商品房成交均价上涨 499 元，城
中心商品房成交均价上涨 360 元，这种涨幅相对省会城市合肥和安徽其他三线城市来说，总体表现温和。
令人关注的是，城中心商
品房在 12 月份出现环比大幅下滑，这是黄山市城中心楼市价格抗性的一种表现。
4、黄山楼市收入总体规模偏小
2010 年黄山商品房销售总金额累计高达 52.04 亿元，城中心商品房销售总金额累计高达 29.5，城中心商品房销售总金额占全
市比重为 57%，可见，黄山市的房地产的重心依然集中在城中心区域。
另外一方面，据黄山市统计局公布，2010 年 1-11 月份，黄
山市旅游总收入达 161.95 亿元，两相比较之下，黄山市的房地产的发展比起其旅游市场来，规模还是非常小。
黄山市是典型的旅
游资源型城市，借助旅游地产，是黄山房地产的一条选择之路。
5、2010 年黄山商品房空置面积
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2010 年黄山市商品房空置面积累计 311.81 万㎡，城中心商品房空置面积累计 125.4 万㎡，城中心商品房空置面积占全市商品
房空置面积的 40%。
全年，黄山楼市的空置面积呈现出不断下降的趋势，可分为两个阶段：
第一阶段，1-6 月份，上半年随着黄山
楼市缓慢复苏，去年积压的商品房空置面积开始缓慢减少；第二阶段，7-12 月份，下半年黄山楼市的销售业绩大幅度增加，空置
情况出现明显好转，到 12 月月底，黄山楼市商品房空置面积达到全年最低水平。
三、屯溪区房地产发展调查
目前，市场中房地产在建、在售项目近百个，不过正值旺销期的项目并不多。
在调查了解的项目中，多数项目都处于销售的尾
期。
1、主要个案介绍
鼎天家园:
地理位置：
本项目以东 300 米，屯光大道与湖边路交接口的东南部
占地面积：
11218.28 平方米
总建面积：
32731 平方米
物业形态：
一栋 14 层假日酒店和一栋 13 层单身公寓及一栋 11+1 层（其中一单元为 10+1 层）纯住宅建筑
主力户型：
96 平米两室，119 平米三室，43-56㎡一室
开盘日期：
2009 年 10 月
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销售情况：
现仅剩 3 套 50-60 平米小户型，3650 元/平米，基本无优惠。
销售价格：
开盘均价 2880，至 2010 年 9 月均价上涨至 3300
项目特色：
以建筑所处的环境和徽州古建筑文化为设计切入点，强调建筑的整体效果，在体现建筑时代气息的同时赋予建筑地
方文化的内涵。
竹福佳苑：
地理位置：
本项目以东 150 米，屯光大道与新区路交叉口
占地面积：
13118 平方米
总建面积：
34309 平方米
物业形态：
二幢（16+1）、一幢（11+1）小高层及二幢三层、一幢四层商业门面
主力户型：
94㎡、98㎡二室
113㎡-127㎡三室
开盘日期：
2010 年 6 月 9 日
销售情况：
住宅仅剩 5 套，
销售价格：
均价 4100 元元/平米，至 2010 年 10 月，均价上涨至 4400 元/平米。
现 113 平米的约 4400 元/平米， 127 平米的
4200 元/平米。
商业一层约 20000 万元/平米。
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项目特色：
该项目地处占据城市东大门,打造城市中心区东向门户。
徽州公馆
地理位置：
本项目北侧、新园东路与社屋前路交汇处
占地面积：
18900㎡
总建面积：
60000㎡
物业形态：
由 8 幢高层建筑合围而成，集商业、居住、休闲为一体，建成后可以
容纳 700 户
主力户型：
139—189 平米复式，110—114 平米三室
38.48-76.11 平米精装公寓。
开盘日期：
一期 2010 年 5 月开盘，二期 9 月 23 日开盘
销售情况：
住宅所剩不多，在售主要为精装公寓
销售价格：
在售住宅均价 5000 元/平米，精装公寓目前均价 5600 元/平米
项目特色：
以欧式高层建筑，领引全新社区生活潮流。
二期取名“领寓”，为精
装小户型，主要瞄准投资型客户
颐和观邸
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地理位置：
新安大道和佩琅路交汇处，屯溪区政府新区正南面
占地面积：
90664 平方米
总建面积：
21 万平方米
物业形态：
共有高层住宅 14 栋，另有一栋 18 层星级酒店和一栋 14 层的公寓及一个风情商业街，沿街 2 层商业
主力户型：
80-90 平米两室；110-140 平米四室
开盘日期：
2010 年 7 月 3 日
销售情况：
开盘销售较差
销售价格：
开盘均价 4500 元/平米，至 12 月份上涨至 4800 元/平米。
目前住宅市场报价均价 5200 元/平米多，实际均价约
5100 元/平米。
一次性付款 98 折、按揭贷款 99 折，另有 3000 元按时签约奖。
项目特色：
建有 20000㎡中央景观大道，小区内景观较好。
赠送面积较多，以“使用面积大于建筑面积”为宣传口号，屯溪唯
一外地户口可按揭贷款的项目
江南一品
地理位置：
新安江南岸，徽州大道北侧，占地面积：
占地面积：
42.4 亩
总建面积：
7.5 万平方米
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物业形态：
规划一线江景排屋、多层花园洋房、高层江景住房
主力户型：
多层面积 119、134、180㎡，别墅户型 213—240㎡
高层户型 85-125㎡。
开盘日期：
2010 年 10 月
销售情况：
在售多层和别墅，高层预计在 2011 年 4 月开盘
销售价格：
开盘时多层均价 4500 元/平米，现多层 4600 元/平米，沿江别墅 11000-12000 元/平米，其余约 8000 元/平米
项目特色：
与黄山市核心政务新区世纪广场隔江相望，从低到高，沿江而建，将江景作为其最大的卖点
山田东园
地理位置：
紧邻徽州大道，位于玉屏府东南侧
占地面积：
1.43 万平米
总建面积：
4.8 万平米
物业形态：
两幢 17 层的点式高层、两幢 17 层的板式高层和 5 户联排别墅
主力户型：
未公开
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开盘日期：
预计 2011 年 5 月份开盘
销售情况：
未公开销售
销售价格：
价格未公布，估计住宅价格在 5000 元/平方以内
项目特色：
项目背山面水，营造田园式的风光。
玉屏府
地理位置：
屯溪区徽州大道与船山路交叉口
占地面积：
132 亩
总建面积：
17 万平方米
物业形态：
双拼别墅、连排别墅、多层住宅、18 层高层住宅
主力户型：
84、90㎡两房，101㎡三房
开盘日期：
10 年 3 月
销售情况：
多层已售完，高层还有少部分
销售价格：
4700 元/平方左右，所报优惠为统一 99 折。
联排别墅面积 170、210㎡，均价 9000 元/平方.
项目特色：
规划强调景观的通透性与均好性，以线型水体作为小区景观的组织要素，沿着主环道和步行道路贯穿社区绿地住户
伴水而行，小溪绕住宅而行，以此形成人居环境佳地。
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东方丽景
地理位置：
屯溪黄山旅游渡假区，徽州大道南侧
占地面积：
二期 6.5 万平米
总建面积：
20 万平米
物业形态：
双拼、联排和独栋别墅、多层住宅、高层住宅及星级酒店
主力户型：
88 平米两室，126 平米三室，143 平米四室
开盘日期：
高层 2010 年 1 月开盘
销售情况：
多层已售完，该层还剩少部分
销售价格：
开盘均价 4100 元/平米，至 12 月份上涨到 4700 元/平米，目前在售高层均价 5700 元/平米，一次性付款 98 折，按
揭 99 折的优惠。
别墅均价 15000 元/平米。
项目特色：
地处柏山脚下，高层可俯瞰江景，自然景观优越，并且处于连接徽杭高速公路屯溪南入口，是浙江人在黄山购房的
首选。
岸上蓝山
地理位置：
新安大道和徽州大道交口西南角
占地面积：
21969.97㎡
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总建面积：
65262.64㎡
物业形态：
小高层和高层住宅为主，商业面积约 11757.48㎡
主力户型：
95 平米两室，100-130 平米三室
开盘日期：
2010 年 11 月 21
销售情况：
在售 1#、2#、3#楼
销售价格：
均价 4700 元/平米，按揭 99 折，一次性付款 98 折
项目特色：
该项目规模较小，重点放在中心庭园的营造上，“弧”形景观组织体系使更多的业主享用中心景观，将优雅生活作
为项目的主要卖点。
御泉湾
地理位置：
徽州大道南，佩琅桥西
占地面积：
342 亩
总建面积：
35 万平方米
物业形态：
建有花园洋房、多层住宅、别墅、酒店公寓
主力户型：
85-106㎡院景洋房， 125-165㎡花园洋房
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23—75㎡商铺
开盘日期：
二期 10 年 9 月
销售情况：
一期销售完毕，二期除 16#未开盘外，仅剩少数未售
商铺已售完
销售价格：
均价 4800 元/平米，在售 26#楼价格 4560 元/平米
项目特色：
整个项目已经基本完善，经常组织社区联谊活动，打造社区文化品牌。
天一国际
地理位置：
山东路屯光大道与天都大道交叉口西南侧
占地面积：
13524.76 平方米
总建面积：
54330 平方米
物业形态：
2 栋高层公寓加商业群楼和 1 栋高层住宅
主力户型：
40—70 平米公寓
开盘日期：
2010 年 2 月
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销售情况：
除可作为商业的 3 层公寓外，其他均已售罄。
底商 2 层，尚未出售。
销售价格：
开盘均价 5600 元/平米,12 月份上涨至 5900 元/平米，目前均价 6000 元/平米
项目特色：
该项目立足黄山繁华地段，以 99.9 米建筑高度成就中心城区醒目地标
南方百合
地理位置：
屯溪区齐云大道 55 号，靠近汽车总站
占地面积：
17873 平方米
总建面积：
32820 平方米
物业形态：
共 A、B 两栋，A 栋 12 层、9 层，B 栋 5 层
主力户型：
30-50 平米
开盘日期：
09 年 12 月 12 日
销售情况：
A 栋已售完，B 栋还剩小部分
销售价格：
均价约 8200 元/平米，十年长期委托管理，每年收益率 8.69%。
第一年收益直接从总房款中扣除，以后每年付一次。
项目特色：
四星级产权投资型酒店
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黄山大观
地理位置：
新安江南侧，佩琅河西侧 ，处于河交汇半岛之端
占地面积：
360 亩
总建面积：
32 万平方米
物业形态：
现代徽派建筑风格。
该项目拥有 3 大功能板块：
高端度假及商务酒
店集群 、商业街 和酒店式公寓 。
主力户型：
30-90 平米
开盘日期：
酒店式公寓 2010 年 10 月
销售情况：
30 多平米的已售完
销售价格：
均价 9000 元/平方米 。
现均价 9500 元/平方米 ，前 3 年收益 20%，从总房款中扣除，一次性付款 93 折，按
揭 98 折。
以后每年收益与开发商五五分成。
项目特色：
集会议、餐饮、娱乐、旅游、休闲、养生度假于一体的复合产业链集群，其建设理念是在领略 独特的 徽州
文化 的同时 ，也可以 体验 到顶级 的酒店式服务。
锦里
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地理位置：
博林大道东南，黄山机场大道站区西侧
占地面积：
66198 平方米
总建面积：
66556 平方米
物业形态：
纯别墅项目，联排别墅、双拼别墅
主力户型：
180~220㎡联排，220~260㎡双拼
开盘日期：
10 年 11 月
销售情况：
即将推出 190、210㎡联排；230、280㎡双拼
销售价格：
联排 6700 元/平米，双拼 7800 元/平米
项目特色：
是屯溪西郊板块内唯一紧邻高尔夫球场和黄山机场的精致纯别墅区，以“生态别墅”为主打卖点，每户均以庭院为
中心，阳光、流水、小桥、亭榭构成人与自然的和谐之美。
新黄山商业步行街
地理位置：
黄山市市中心正中轴线，跃进路的东西两侧
占地面积：
83701.71 平米
总建面积：
20 万平米
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物业形态：
纯商业项目，包括一座大卖场，一座综合百货楼、一座影城和商业街
主力户型：
30—50㎡商铺
开盘日期：
尚未开盘
销售情况：
未销售
销售价格：
从该项目的位置和商业规划来看，价格应在 2 万左右。
项目特色：
位于城市核心位置，并非完全针对旅游市场，现代气息较浓。
大润发、上海电影集团院线已签约，确定入驻。
新潭故里
地理位置：
屯溪区新潭镇齐云大道 41 号（车管所旁）
占地面积：
49656.76 平方米
总建面积：
99312 平方米
物业形态：
建有小高层、多层住宅、沿街商业和酒店式公寓
主力户型：
85 平米左右两室，105-115 平米三室
开盘日期：
尚未开盘
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销售情况：
未销售
销售价格：
尚未公布，预计 4000 多元/平米。
项目特色：
融合徽派建筑风格于现代建筑，倾力打造黄山首席“都市田园”社区。
2、市场特点深度探讨
2.1、房地产发展过程及趋势
屯溪近年的房地产发展较快，北片区城市的发展呈现出以老城区为中心，向东西两个方向发展的特点，江北的新项目大多集中
于这两个方向。
但是受到地形地貌的制约，北片区的用地空间毕竟有限，在城市处于急速扩张的时期，向江南发展成为必然。
在过
去的两年当中，西、南两片区迅速发展。
目前，屯溪的新项目大多分布于江南，特别是广宇地产在江南的开发带动了整个江南新城
的发展。
未来，江北片区将会加速发展，老城区将继续保持城市核心区域的绝对地位，但是该区域也将是屯溪新的房地产项目最少的项
目。
新的房地产项目将主要集中在东部滨江东路和新园东路附近，以及西北片区齐云大道附近和经济开发区。
西、南两片区的发展速度将会放缓，现有项目逐步去化，居住人口迅速增加。
城市高速发展过程中所遗留的交通配套等问题将
会逐步显现，新的项目将围绕这些问题，填补市场空白。
2010 年屯溪共出让土地 22 块，除两块工业用地外，其他均为商服、居住用地。
可以预计，未来 2-3 年将会有 180 万平米的新
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天都项目提案
项目投放市场，仅本项目周边就有近 64 万平米的放量，而 09 年全年商品房销售面积 284551 平方米，再加上市场上现有的项目，
可以想象本项目未来的市场竞争压力将是巨大的。
2.2、 居住物业的发展。
●居住物业形态
屯溪房地产市场中各项目规模普遍不大，特别是超级大盘很少。
与大多数同级别的城市相比，屯溪房地产项目品质总体比较高。
由于是旅游及养身城市，很多项目内都建有别墅或类别墅物业形式，特别是排屋较多。
但同时，如果单纯就别墅类项目而言，
这些项目又有所欠缺，与真正的高档别墅区相比，其层次并不高。
市场中的投资型公寓主要分为两类，一种为精装酒店式公寓，通常作为旅游渡假区内的一种物业类型，属于纯投资性项目，经
营权归开发者所有，购买者享受固定的年投资收益。
一种为精装公寓，一般作为住宅项目的一个部分，面积较小，很合房产投资者
的胃口，精装修，方便入住。
前者在市场中极具代表性的是黄山大观精装酒店式公寓项目，后者则是徽州公馆二期“领寓”项目。
●居住物业价格
据初步了解测算，当前市场上商品住宅的均价约 4800 元/平方左右，其中多层的均价在 5000 元/平方上下，高层住宅的均价约
4500 元/平方。
户型以两房和三房为主，其中又以三房户型居多。
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天都项目提案
别墅价格范围多在 7000-15000 元/平方，户型面积分布较大，从 200 平米到 500 平米均有出现。
公寓面积 30-85 平米。
其中酒店式公寓的价格在 8000-10000 元/平方之间，精装公寓价格 5500-7000 元/平方。
●居住文化特点
屯溪属于徽州文化区，这种极强的地域性文化对城市的影响自不待言。
在屯溪，徽派风格的建筑随处可见，很多房地产项目都
采用徽派建筑风格。
但是和中国很多城市一样，在现代化的进程中，传统文化都被丢弃。
屯溪大多数的住宅类项目都只有一个徽派
的外壳。
徽州文化广泛散落于整个皖南地区，具体到屯溪这座城市，我们发现水对这座城市的发展、对这里人们的生活都产生了深远的
影响。
受地形和发展程度的影响，整个城市都不可能离水太远，人们的日常生活都与之息息相关，新安江已成为整个城市的坐标轴，
很多人都喜欢临江居住，拥有江景的项目对人们有着巨大的吸引力。
与水相伴的则是桥，在我们的调查中，许多人都或有意或无意
的流露出未发展对连接江南与江北的桥所带来的交通压力的担忧。
2.3、商业物业的发展。
●购物型商业的发展
屯溪受人口口规模和经济发展程度的影响，购
物性商业发展程度较低，目前只有合家福和家得利
等国内超市，规模较小，尚没有国际卖场进驻，在
杭州博望房地产营销策划有限公司 22
天都项目提案
建的新黄山商业步行街项目已与大润发签约。
该项目是调查过程中唯一的纯商业项目，规模大、位置较好。
从其规划、定位来看，
并没有和大多数其他商
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