近年国家房地产行业调控政策汇编.docx
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近年国家房地产行业调控政策汇编
近年国家房地产行业调控政策汇编
房地产行业调控政策:
行业方针和制度建设
编号
发布时间
发文及主要内容
1
2005年3月
《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号），提出一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制;三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面检测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
2
2005年5月
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见的通知》（国办发[2005］26号），提出一是强化规划调控,改善住房供应结构；二是加大土地供应调控力度,严格土地管理；三是调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管；四是加强房地产信贷管理,防范金融风险;五是明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费；六是加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度;七是切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为;八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
3
2006年5月
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发［2006]37号），提出一是切实调整住房供应结构；二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度；四是进一步整顿和规范房地产市场秩序；五是有步骤地解决低收入家庭的住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度。
4
2006年7月
《关于规范房地产市场外资准入及管理的意见》（建住房[2006］171号），提出一是规范外商投资房地产市场准入;二是加强外商投资企业房地产开发经营管理；三是严格境外机构和个人购房管理;四是进一步强化和监管责任。
5
2007年5月
《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》（商资函［2007]50号），提出一是各地商务主管部门要依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产；二是外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则；三是严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资国内房地产企业;四是境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款；五是地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案；六是外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续；七是对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。
6
2007年8月
《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）,提出一是进一步建立健全城市廉租住房制度；二是改进和规范经济适用住房制度;三是逐步改善其他住房困难群体的居住条件；四是完善配套政策和工作机制。
7
2009年5月
《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）,国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。
8
2010年4月
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）,提出一是各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；二是坚决抑制不合理住房需求；三是增加住房有效供给；四是加快保障性安居工程建设；五是加强市场监管。
9
2010年11月
《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号），提出境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
10
2010年12月
《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（商办资函［2010]1542号），提出一是各地商务主管部门要切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查；二是各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资；三是各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作,不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司;四是各地商务主管部门要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业；五是进一步加强对并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核，商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据适时开展统计监督检查；六是省级商务主管部门要加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发展绿色节能环保建筑，认真做好今后外资房地产审批备案和统计工作。
11
2011年1月
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国办发［2011]1号），一是要求各市人民政府合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；二是拥有2套以上住房的禁止再买房；三是房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人;四是坚持和强化舆论引导；五是要求各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70％,今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量；六是要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1。
1倍；七是要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查；八是2011年全国保障性住房和棚户区改造住房1000万套.
房地产行业调控：
土地政策
编号
发布时间
发文及主要内容
1
2002年5月
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第11号），要求一是招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则；二是商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；三是市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
2
2006年8月
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），提出建立工业用地出让最低价标准，保护耕地,调整土地出让税费政策等.
3
2007年1月
《关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知》（财建〔2007〕84号），提出调节中央地方政府之间的地价款分配，规范土地出让金使用和管理，更严格地保护耕地等。
4
2007年9月
《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号），提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。
依法可以无偿收回的,坚决无偿收回。
对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退.能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用.
5
2007年10月
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）,明确未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。
6
2008年1月
《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），要求囤地一年不满两年的按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费.
7
2010年3月
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号），要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70％。
要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。
土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
8
2010年9月
《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）,要求严格查处囤地炒地闲置土地行为。
对违规违法办理相关用地手续的部门和人员，省级国土资源主管部门要按有关规定追究责任人责任。
房地产行业调控:
税收政策
编号
发布时间
发文及主要内容
1
2005年5月
《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），要求对购入不足两年的房屋转让按收入全额征收营业税。
2
2006年5月
《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发［2006]74号），要求个人转让住房营业税免征时间从2年延长到5年，全国范围内开征二手房转让个人所得税。
3
2006年7月
《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号），要求对5年内转让二手房征收盈利部分20％的个人所得税。
4
2009年12月
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009］157号），要求自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税.
5
2010年5月
《加强土地增值税征管工作通知》（国税发〔2010〕53号），划定了土地增值税预征最低限：
东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％，并规定核定征收率原则上不得低于5%。
6
2010年9月
《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号），对于个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税，对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
7
2011年1月
重庆、上海两地试点实施房产税,下一步将在全国范围推广。
房地产行业调控：
金融政策
编号
发布时间
发文及主要内容
1
2007年9月
《关于加强商业银行商业性房地产信贷管理通知》（银发〔2007〕359号）,并于2007年12月下发《关于加强商业银行商业性房地产信贷管理补充通知》（银发〔2007〕452号），要求严格房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款管理.
2
2010年5月
《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》（建房［2010]83号），明确二套房认定的标准。
3
2010年9月
《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）,提出一是各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；二是对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；三是各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房;四是对有土地闲置
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