宝安区主要商圈现状分析Word文档格式.docx
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出租率98％。
面积分隔柜台在5平米左右，铺位在30——45平米左右。
由于电子城的影响，周边街铺业态以IT业为主，如联想，复印机专店，方正电脑等。
天虹商场位于创业一路与翻身大道交汇路口，由富源商贸中心四层裙楼组成，面积在20000平米左右，主要以超市和百货为主，装修档次较好，经营状况良好，一楼引进有肯德基和面点王、银行。
本商场开业时间不长，周边街铺受影响还不明显，但人气越来越旺，人流急增，周边街铺经营业态纷纷开始响应。
2、创业路沿线
街铺租金约为70——100元/月.㎡，以广深高速为界以西经营种类多以五金水暖建材为主；
以东多以电器灯饰为主。
天虹商场一楼内铺
面积：
29+68.8
售价：
102万元，现天虹每月返租租金为5800元
宝安41区紧临107国道街铺
面积；
86㎡（发展商另附赠一小商铺）
80万元
现街铺租金：
30——50元/月.㎡
翻身路紧临天虹商场街铺
160——170㎡
350万元（业主于92年购入价约为120万元）
租金：
22000元/月
3、翻身路广深公路以北，上川路沿线
人气较旺，客户群主要以工厂打工一族为主，临街商铺经营多以服装、文化用品为主。
租金约为80元/月.㎡；
万业城商业中心（建安路与上川路交汇处），其经营档次较低，主要面对的客户群是周边工业区的打工一族，经营状况良好。
4、建安路商业街沿线
多为临街街铺，且经营状况与其位置关联很大。
建安一路，商业氛围较浓，特别是位于5区万佳附近的街铺价值最高，其次顺电家居广场及其周边的商铺的经营状况良好，人流量大。
街铺租金在100——300元/月.㎡之间。
建安路，人流量一般，一层街铺租金约为60——100元/月.㎡，二层街铺租金为20——30元/月.㎡，临近上川路附近的租金略高，人流量相对较大（80——100元/月.㎡之间）；
建安二路，人流量一般，商业氛围较差，街铺租金约在30——60元/月.㎡之间；
泰华明珠（位于流塘路与建安路交汇处）
8000平米裙楼为人人乐租用
万家百货、新安湖商业城商圈，本商圈位于宝安区5区市场，紧临区政府，本商圈历史发展悠久，一直为宝安商业旺地，商业街沿甲岸路向宝民路和建安一路逐进辐射。
万家百货的进驻，更加逐进了本商圈的发展，是宝安区最大商圈，人流最旺之地。
因此铺位十分紧俏，周边街铺租金比较高，在300——400元/月.㎡之间，且无人放铺出售，其转租多收取10万元以上的过户费；
顺电家居广场
商场位于建安路和创业路交汇路口，本路口为商业旺地，历史悠久，主要以五金工具、电器为主，顺电家居广场的进驻吸引了大量人流，更加逐进了周围商业的发展。
顺电广场五层独立一幢楼，面积约13000平米左右，一楼引进了面点王餐厅。
5、前进路沿线
目前商业氛围一般，现街铺的租金约为50——100元/月.㎡之间不等，据闻当地政府计划将25区改造为宝安区的华强北，随着海雅百货开业后必将吸引大量人流，加上冠城世家商业街的入伙经营等，基于以上原因，前进路沿线的商业前景是乐观的。
（2）商业个案调查
华丰广场（创业路与前进路交汇以西处）临街商铺调查：
140㎡（有隔层）
9500元/月（包管理费）
转让费：
8万元
创业电子大厦（创业路与前进路交汇以东处）商铺租金调查
一楼临街商铺：
150元/㎡.月
一楼内铺：
100元/月.㎡（一期）
80元/月.㎡（二期）
二楼商铺：
80元/月.㎡
管理费：
30元/月.㎡
丽景城商业（前进二路与西乡大道交汇处）
13000元/㎡；
一楼连商场部分的街铺：
由于靠商场部分有中央调，因此铺位售价达20000元/㎡，租金：
110元/月.㎡
雅然居（前进路与新安四路交汇处）
一楼临街商铺售价为16000元/㎡
二层商铺售价为8600元/㎡。
冠城世家（兴华二路与前进路交汇处）
一楼临街商铺售价为22000元/㎡
小区区间路街铺售价为12000元/㎡
6、公园路及新安路沿线
周围商业零散，且多为工业区，因此商业氛围较差，档次及租金均较低。
租金在35-120元/㎡之间，主要商业旺区在以新一佳为中心向四周幅射的小商圈。
新一佳商场（公园路与兴华二路交汇处）
由四层两栋厂房改造而成，引进有肯德基，小肥羊品牌餐饮，由于周围工厂和住宅较多，消费群体多为周围居民和工人，整体消费档次较低，周围商业铺位租金由公园路朝南北逐进递减。
铺位大多在70平米左右。
7、前进路、西乡大道、宝民路等沿线部分楼盘的商铺个案
天骄世家商铺（西乡大道与锦花路交汇处）
一楼街铺均价：
9600元/㎡
一楼街铺租金：
50元/月.㎡
间隔以80——90㎡为主
还剩二间铺位未售出，主要原因，该铺位内有较大的柱子，影响其的使用。
富瑰园临街商铺
均价：
6500元/㎡
位置略差一些的30多元/月.㎡
位置好些的约为60——70元/月.㎡
安源居临街商铺
6100元/㎡
30——50多元/月.㎡
蟠龙居（西乡大道与新城大道交汇处）
商铺售价约为9000元/㎡
富盈门商铺
50㎡临街商铺租金为3000元/月
30㎡内街商铺租金约为1000元/月
有铺位出租，但无铺位转让。
8、西乡街
西乡步行街
西乡步行街为宝安西乡片区租金最高的地段，其租金在200——300元/月.㎡之间。
其主要以经营中低档服饰为主，人气较旺。
因其为西乡早期的居民区，周边配套齐全，市场、银行、公园、电影院、酒楼等一应俱全。
西乡步行街主要是以前多层建筑的一楼改造成而成，道路较窄，但聚集人气；
虽然规划不完善，类似未改造前的东门，虽较旧但商业氛围较浓。
二、片区商业物业主要客户群简析
投资客（以潮洲人居多）：
投资客中不止是居住于本地区的人士，市内亦有部分买家在宝安片区投资商铺。
这些投资客一般已有多次商铺的投资经验，对有前景的商铺还会继续投资；
政府公务员：
由于宝安片区的住宅出租的租金较低，投资回报较低；
一般投资住宅的人员较少，且宝安片区内的政府公务员又以本地人及广东省内人士居多，对投资商铺有一定的偏好；
部分炒家：
在宝安片区对购买商铺做投资已得到较多人的认可，且早期投资商铺的买家已受益良多，故引起较对人对投资商铺的认可，同时一部分炒家亦看好宝安片区的商铺投资前景，对于较好的地段且较具升值潜力的商铺，会在前期购入，升值后再炒铺位等。
三、分析小结
1、新安——西乡组团仍没有形成完整的区域性商业中心
新安——西乡组团现有的商业设施主要是沿街的小商铺，虽然天虹、万佳、沃尔玛等连锁商业的进驻，但经营定位是以社区店为主，并在社区店周边形成相对集中的社区商业中心，但辐射范围比较小，主要服务对象是周边的社区居民，整个区域的商业中心仍没有形成。
2、宝安区商业经营业态的正向大规模、集中型商业发展
宝安区的商业经营业态正在从分散的沿街小商铺向大规模、连锁型现代商业发展。
从国际商业经营业态的发展情况分析，在人均GDP3000——6000美元阶段，是连锁商业快速发展的阶段，也是商业经营业态更新上等级的阶段，宝安区域经济正进入商业经营业态转变、升级的阶段，经营业态逐渐从零散小商业向规模商业发展，商业企业对物业的需求也从小商铺向大型购物中心转变。
3、商业面积应以集中经营管理为主导，引进品牌商家经营
由于宝安区商业经营业态的升级换代，将商用物业分割成小面积销售的营销模式将不能适应现代商业的发展。
新一代的商用物业需要开发企业保留物业的整体性，透过引进品牌商家集中经营管理，通过“地产＋商业”的模式，获得商业物业的投资回报、保值和增值。
4、商业经营业态比较单一，商业街区的营业时间仍比较短
从宝安区现有商圈的经营业态组合情况分析，各商业街区的经营业态主要是传统零售也为主，经营业态单一，商业街区的有效营业时间一般在8——10小时，依靠现有的经营业态，商用物业的价值没有得到最大体现。
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