对标分析报告万科乐都.docx
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对标分析报告万科乐都
对标分析报告
（对标万科）
日期
2014年9月
一、项目基本情况简述
本次对标分析报告为同行业先进标杆企业的横向对标分析。
选取的标杆企业样本为我司参股的万科上海“松江乐都”项目。
鉴于该项目为2001年开工的上海地区11/F小高层项目，根据产品类别、建设区域和建设时间的三个原则。
我司对标选取的样本为上海“美罗家园”项目和金华“保集外滩”住宅项目。
但对标分析时，也不可避免的有产品定位不同产生成本差异的原因。
根据建设区域对标应一致原则，结构工程比较样本为上海宝山美罗家园与上海松江乐都项目。
但由于上海美罗家园是保障房项目，上海松江乐都为商品房项目。
建筑、绿化和外墙装饰主要由浙江外滩项目与上海乐都项目作对标分析。
1.保集上海美罗家园一期项目：
1）项目地处：
上海市宝山区
2）项目占地面积45867.5m2，容积率2，总建筑面积107975㎡,地上总建筑面积93216㎡，地下总建筑面积13757㎡，住宅计容可售建筑面积89890㎡。
3）该开发期内有5种物业形态，其中：
A.11/F，14/F小高层及18/F高层总建筑面积为94776㎡，共928户；
B.普通车库总建筑面积为4055㎡，人防车库建筑面积为5873㎡，相连的车库总计9928m2；
C.低层商业为979m2（公建配套同一建筑内另计算1290m2）；
D.变电站及其他配套用房1002m2
4）项目于2012年3月开工（桩基开工），至2014年8月竣工；项目开发总周期为29个月。
5）该楼盘是否有精装修房：
该楼盘为保障房，全部为毛坯。
2.保集浙江金东外滩项目：
1）项目地处：
浙江金华市
2）项目占地面积为118636m2，容积率2，总建筑面积328333㎡,地上总建筑面积239192㎡，地下总建筑面积89141㎡，住宅计容可售面积235321㎡。
3）该开发期内有6种物业形态，其中：
A.8/F，11/F小高层总建筑面积为107472㎡，共788户；
B.22/F，24/F，26/F复式高层总建筑面积为154137m2，共1125户；
C.普通车库建筑面积为44486㎡，人防车库建筑面积为19647㎡。
D.配套用房2591m2
4）项目于2013年1月开工，预计至2015年10月交房；项目开发总周期为43个月。
5）该楼盘是否有精装修房：
住宅全部为毛坯房。
3.对标万科集团上海松江乐都项目：
1）项目地处：
上海市松江区
2）项目占地面积为70174.9m2，容积率1.6，总建筑面积131408㎡,地上总建筑面积108996㎡，地下总建筑面积22411㎡，住宅可售建筑面积115508㎡。
3）该开发期内有5种物业形态，其中：
A.11/F小高层建筑面积为88952㎡，共922户；
B.普通车库建筑面积为5117㎡，人防车库建筑面积为13618㎡。
4）项目于2011年4月开工，至2013年10月交房；项目开发总周期为31个月。
5）该楼盘是否有精装修房：
小高层住宅全部为精装修房。
二、项目建筑标准
1.小高层:
项目名称
保集
上海“美罗家一期
保集
金华“保集外滩”项目
万科
上海“松江乐都”项目
结构体系
短肢剪力墙结构
短肢剪力墙结构
短肢剪力墙结构
墙体维护材料
填充外墙为页岩砖,内墙为加气砼砌块
填充外墙与内墙为加气砼砌块
砂加气砼砌块砂加气粘结剂粘贴（较贵）
外立面
外墙为仿面砖涂料
1-2层为石材，3层及以上为真石漆
1-2层为仿石涂料，3层以上弹性涂料（较便宜）
屋面
平屋面：
水泥保温板80厚，1.5厚合成高分子卷材防水
平屋面：
1、轻集料砼找坡2、水泥砂浆找平层3、30mm挤塑板4、40mm细石砼（钢筋网片）.包括地下室顶板屋面和排水板
平屋面：
、屋面保温泡沫玻璃板70mm（较贵），PET湿铺卷材和JS防水涂料
内墙
内墙混合砂浆抹灰、厨卫水泥砂浆
内墙混合砂浆抹灰、厨卫水泥砂浆
内墙混合砂浆抹灰，厨卫水泥砂浆，
地面
楼地面细石砼40mm厚
地下室细石砼楼地面,住宅内地面水泥砂浆踢脚线
水泥砂浆楼地面（因为精装修面层仅作水泥砂浆），电梯厅和大堂蒙娜丽莎地砖
外窗及玻璃
塑钢门窗，中空玻璃5+9A+9
采用断桥隔热铝合金浙东型材、双层LOW_E玻璃（仅南面）、国强五金
塑钢门窗中空LOW-E玻璃、维卡型材、坚朗五金（较便宜）
入口大堂
大堂地砖为玻化砖，墙面为：
墙砖
地面欧洲米黄大理石，墙面欧洲米黄大理石、天棚吊顶及涂料
地面：
蒙娜丽莎地砖+局部石材；墙面：
墙砖
标准层公共空间
电梯厅为地砖，墙面为涂料；
楼梯间为地砖，墙面为涂料
电梯厅：
地面欧洲米黄大理石、墙面面砖、天棚吊顶及涂料
楼梯间：
抛光地砖，墙面为涂料
电梯厅地砖蒙娜丽莎，墙面部分为墙砖，部分为涂料（较便宜）
楼梯间：
1-2层为地砖，2层以上为水泥地面
三、成本分析
1.小高层及人防地下车库指标横向对比分析：
1）三个项目的小高层单方指标：
均不包括地下普通汽车库和人防地下汽车库分摊，也不包括售楼处和物业用房等大型公建配套用房分摊，故比较为同一水平线。
2）上海美罗家园为总包闭口预算核对后的动态成本。
浙江金东外滩为总包闭口预算初步核对动态成本（调整后目标成本）。
万科项目为决算成本。
故均为相对真实的成本。
3）以下平米指标均为总建筑面积指标。
4）经比较，万科项目小高层六大类指标较我司项目高约900元/m2总建筑面积，其中第三科目建安工程费较我司高约250元/m2。
地下人防汽车库的成本也较我司高约400元/m2，主要原因分析详见“差异点分析”
序号
科目名称
小高层（元/m2）
人防车库（元/m2）
保集上海美罗家园
（11/F）
保集浙江金东外滩
（11/F）
万科上海乐都项目
（11/F）
保集上海美罗家园
保集浙江金东外滩
万科上海乐都
科目1
土地获得费用
1360
2899
4302
科目2
前期工程费
555
116
733
97.22
83
2.1
工程前期准备费
82
103
303
82.22
80
2.2
前期规费
473
13
430
15
3
科目3
建安工程费
2,264
2,537
3,412
3463
3477
4294
3.1
主体建安工程费
2,249
2,324
2,555
3463
3477
3.2
装修费用
15
212
857（户内精装修）
3.3
其他
科目4
基础设施
488
488
679
319
137
4.1
设施配套费
374
198
456
319
137
4.2
总体配套费
114
300
223
科目5
配套设施
9.54
5.94
94.96
科目6
其他开发成本
103
54
177
39
52
合计
4779
6100
9398
3918
3749
4294
除土地和精装修因素外单方指标
3419
3201
4239
2.保集上海美罗家园一期项目：
序号
科目名称
目标成本
（元）
小区总建筑面积指标
（元/m2）
小区地上可售面积指标（元/m2）
各物业形态建筑面积指标（元/m2）
小高层
普通地下车库
人防地下车库
科目1
土地获得费用
132,021,600
1234
1469
1360
科目2
前期工程费
53841973
503
599
555
97.22
97.22
2.1
工程前期准备费
8795713
82.22
97.85
82
82.22
82.22
2.2
前期规费
45046261
421.10
501.13
473
15
15
科目3
建安工程费
252650000
2362
2811
2,264
3273
3463
3.1
主体建安工程费
251174556
2348.02
2794.24
2,249
3273
3463
3.2
装修费用
1475444
13.79
16.41
15
3.3
其他
科目4
基础设施
52156522
488
580
488
319
319
4.1
设施配套费
40005884
373.98
445.05
374
319
319
4.2
总体配套费
12150638
113.59
135.17
114
科目5
配套设施
1020000
9.54
11.35
9.54
科目6
其他开发成本
11010787
102.93
122.49
103
38
39
合计
502700883
4699
5593
4779
3727
3918
3.浙东金东外滩项目：
序号
科目名称
目标成本
（元）
小区总建筑面积指标
（元/m2）
小区地上可售面积指标（元/m2）
各物业形态建筑面积指标（元/m2）
小高层
普通地下车库
人防地下车库
科目1
土地获得费用
555,948,737
1693
2363
2899
科目2
前期工程费
35996891
110
153
116
83
83
2.1
工程前期准备费
32368597
98.58
137.55
103
80
80
2.2
前期规费
3628294
11.05
15.42
13
3
3
科目3
建安工程费
846771881
2579
3598
2,537
2839
3477
3.1
主体建安工程费
799854901
2436.11
3399.00
2,324
2838.
3477
3.2
装修费用
46916980
142.89
199.37
212
3.3
其他
科目4
基础设施
139411853
425
592
488
137
137
4.1
设施配套费
60838163
185.29
258.53
198
137
137
4.2
总体配套费
78573691
239.31
333.90
300
科目5
配套设施
1554420
4.73
6.61
5.94
科目6
其他开发成本
17615051
53.65
74.86
54
52
52
合计
1,597,298,833
4865
6788
6100
3111
3749
4.对标万科集团上海乐都项目：
序号
科目名称
目标成本
（元）
小区总建筑面积指标
（元/m2）
小区地上可售面积指标（元/m2）
各物业形态建筑面积指标（元/m2）
小高层（115+）
普通地下车库
人防地下车库
科目1
土地获得费用
482661049
3740
4475
4302
科目2
前期工程费
72261933
560
670
733
2.1
工程前期准备费
33702598
261.16
312.47
303
2.2
前期规费
38559335
298.8
357.50
430
科目3
建安工程费
467860768
3625
4338
3,412
3800
4294
3.1
主体建安工程费
383608242
2972.61
3556.62
2,555
3.2
装修费用
84252527
652.88
781.15
857
3.3
其他
科目4
基础设施
79114788
613
734
679
4.1
设施配套费
51377436
398.13
476.34
456
4.2
总体配套费
27737352
214.94
257.17
223
科目5
配套设施
10580461
81.99
98.10
94.96
科目6
其他开发成本
19856639
153.87
184.10
177
合计
1132335637
8774
10498
9398
3800
4294
四、差异点分析
1.除土地外，万科项目小高层六大类指标较我司项目高约900元/m2总建筑面积，其中第三科目建安工程费较我司高约250元/m2。
地下人防汽车库的成本也较我司高约400元/m2，主要原因为：
1）万科前期准备费较上海美罗家园高221元/m2，其中设计费高70元/m2，土方处理高100元/m2和其他零星差异。
2）建安工程费高的原因主要为万科桩基工程较美罗高124元/m2，土方工程高20元/m2，总包工程较美罗高340元/m2（地下钢筋含量高、脚手架高、砌体含量和用材均高）
2.主要成本的差异：
1）室外雨污水：
上海乐都项目因为商品房项目，价格比上海美罗家园一期保障房项目高。
浙江金东外滩项目与万科上海乐都项目相比，价格较低。
A.保集上海美罗家园一期项目为：
26.54元/m2；
B.浙江金东外滩项目为：
19.57元/m2
C.万科上海乐都项目为：
54.87元/m2；
2）桩基工程：
万科桩基工程较美罗高124元/m2。
A.保集上海美罗家园由于采取了优化方案预应力空心方桩300/350约130元/延长米
B.万科上海乐都项目采取常规的PHC400管桩143元/延长米
3）景观绿化：
上海乐都项目较浙江金东外滩指标低37元/m2，比保障房项目指标高。
A.浙江金东外滩项目：
小区景观绿化指标461元/m2，加上围墙、小区路灯及其它指标为540元/m2，比万科乐都项目高37.3元/m2。
B.保集上海美罗家园项目为：
小区景观绿化单方指标为：
164.37元/m2；
C.万科上海乐都项目：
小区内景观绿化单方指标为：
502.7元/m2（含景观绿化、围墙、道路等）
3）建安单体平米指标差异分析：
上海美罗家园小高层单方指标比上海乐都项目商品房低306元/m2
A.保集上海美罗家园小高层：
主体建安单方指标（不含公共部分装修）为：
2249元/m2；
B.保集浙江金东外滩项目小高层：
主体建安单方指标（不含公共部分装修）为：
2324元/m2；
C.万科上海乐都小高层：
主体建安单方指标（不含公共部分装修）为：
2555元/m2；
4）结构指标（含钢筋、砼、砌体等）差异分析：
上海美罗家园一期与乐都项目相比，钢筋含量低15.9kg/m2,砼指标低.07m3/m2,砌体低0.08m3/m2
A.保集上海美罗家园一期项目：
小高层钢筋为：
49kg/m2，砼为：
0.45m3/m2，砌体为：
0.13m3/m2
B.保集浙江金东外滩项目：
小高层钢筋为：
45.23kg/m2，砼为：
0.44m3/m2，砼体为：
0.21m3/m2
C.万科上海乐都小高层：
小高层钢筋为：
64.9kg/m2，砼为：
0.52m3/m2，砌体为：
0.21m3/m2
5）建筑指标（窗地比、墙积比、地下车位面积、地下室层高等）：
浙江金东外滩项目与乐都项目相比：
窗地比基本相同，墙积比乐都项目高，高0.54
A.美罗家园一期与乐都项目相比，窗地比基本相同，墙积比乐都项目低0.15。
B.保集上海美罗家园一期项目小高层：
窗地比为：
0.24（含封阳台），墙积比：
1.08，地下室层高为：
2.95m
C.保集浙东金东外滩项目小高层：
窗地比为：
0.23，墙积比为：
1.77，地下室层高为：
3.6m
D.万科上海乐都小高层：
窗地比为：
0.237，墙积比为：
1.23，地下室层高
3.总包合同的差异：
我司在总包计价、尤其是资金支付方案控制，较万科上海松江乐都项目严格得多。
上海美罗家园一期与乐都项目相比，均采用上海市2000定额组价为依据，土建费率比较接近，安装费率相同。
但其与我司项目最大的差异为上海万科乐都项目钢筋、砼等主要材料和人工均按照施工期间造价信息算术平均价，即材料和人工价格为开口。
而我司采取开工某月主要材料闭口包干、3%风险系数调差模式，能适当规避小幅度的市场风险。
另上海美罗家园为带资到结构封顶+履约保证金+借款，资金上有很大优势（施工单位有较大资金压力）。
上海万科乐都项目则按照月度支付产值的80%（施工单位无任何资金压力）
A.保集上海美罗家园一期项目：
Ø采用上海2008清单计价，以上海市2000定额组价为依据。
土建综合费率4.5%，安装综合费率为35%。
Ø人工按中准价中值。
Ø钢筋和商品砼等主要材料和人工按照开工当月闭口，其中仅钢筋和商品砼可调差3%风险包干系数，人工可调差8%风险包干系数。
电缆可调差
Ø50元/m2施工措施费包干
Ø支付方式为承包人自愿垫资至结构封顶（住宅、商业等屋面混凝土浇捣完毕和车库顶板浇筑完毕）。
①第一次支付金额为完成产值的45%（2012年12月20日起～2013年1月20日前开始分批支付）；②第二次支付为工程外墙脚手架拆除后（不含人货电梯脚手架）15天内，发包人向承包人累计支付至完成产值的70%。
Ø履约保证金500万元，内部借款等。
B.保集浙江金东外滩项目：
采用浙江03定额，土建综合费率为：
一期为13%，二期11%，平均为12%，安装综合费率为：
13%，
C.万科集团上海乐都项目：
Ø上海市2000定额计算，土建综合费率4%，安装综合费率35%。
Ø人工：
模板工、砌筑工、粉刷工的人工单价按照各施工周期的本工种人工区间下限值+（本工种人工区间中间值-本工种人工区间下限值）*50%计取
Ø材料和人工按施工期间造价信息算术平均价；
Ø44元/m2施工措施费+可签证的赶工措施费（最后未计取）
Ø上海万科乐都项目则按照月度支付产值的80%
Ø未见履约保函和其他附带条件。
4.主要分包工程计价和战略采购方式的差异：
1）万科集团与我司在分包工程界面上无明显差异；
2）万科集团均采用战略合作单位供应商，在目标成本前期编制阶段均已基本确定。
3）万科安装工程中的开关面板接线盒、电气配管、给排水管、地漏、弱电配管、管道保温均为战略单位甲供材料，总包单位基本只进行施工工程。
4）具体为：
A.保集上海美罗家园一期项目：
桩基工程、外墙涂料及保温、塑钢门窗、栏杆、电梯、进户门、单元门均为分包项目。
其中：
外墙仿面砖涂料为：
72元/m2，塑钢门窗综合单价单价为：
375元/m2，进户门为：
1120元/樘，单元门为：
2845元/樘，阳台栏杆为：
220元/m,电梯为：
21.2万元/台。
B.保集浙江金东外滩项目：
桩基工程、外墙石材、铝合金门窗、栏杆、电梯、进户门、单元门、样板房及公共部位装修均为分包项目，其中：
外墙石材综合单价：
综合单价857.55元/m2（外墙石材为25mm厚黄金钻，含石材线条），一期外墙多彩涂料：
95元/m2,二期真石漆75元/m2,外墙普通涂料为：
62元/m2,铝合金门窗：
635元/m2（采用断桥隔热,南面为LOW_E），进户门（钢质防火门）：
1500元/樘，单元门：
2223元/樘，阳台栏杆：
218.7元/m，电梯为：
25.491万/台，大堂装修：
3500元/m2,电梯装修为：
2000元/m2,楼梯间装修（地面全部为地砖，墙面为涂料）为：
280元/m2
C.万科集团上海乐都项目：
塑钢门窗、栏杆/百叶、电梯、进户门、单元门、精装修、涂料等为分包项目，其中：
外墙仿石涂料（1-2层）为：
82元/m2，弹性涂料为（3层以上）42元/m2，塑钢门窗为：
464元/m2,进户门为1650元/樘，单元门为：
6375元/樘，阳台栏杆为：
280元/m,，铝合金百叶为：
250元/m2,，电梯为27.3万/台，大堂硬装：
3500元/m2，电梯厅装修为：
683元/m2,楼梯间装修（1-2层为地砖，以上均为水泥地面）：
131元/m2
五、不足与改进：
通过对标分析，虽然我司总体成本控制结果比万科项目好，总包计价和资金支付也控制得比其严格得多，但万科作为行业龙头，仍有很多值得我们学习的优点。
1.对标分析中发现的我司不足之处和万科优点：
1）住宅项目的定位标准和建筑标准：
A.万科的定位为刚需楼盘，对于刚需楼盘的建筑标准较为明确：
Ø在2011年5月项目待开工时，曾规划按照万科惯例采取PC施工工艺400元/m2建筑标准。
外立面一到二层为仿石涂料，上部采用汇陶面砖。
但由于当时房产形势不佳，经过我司提出优化建议，万科同意接受取消PC，节约了大量成本。
Ø2011年5月万科规划门窗采用铝合金门窗837元/m2门窗面积，但同上原因，铝合金门窗设计变更为塑钢门窗LOW-E玻璃、维卡型材、坚朗五金464元/m2门窗面积。
Ø万科在施工过程中进行了设计变更，将上部的面砖变更为普通弹性涂料42元/m2综合单价。
Ø万科公共部位装修基本采用蒙娜丽莎地砖主材108元/m2，楼梯间主材47元/m2主材，楼梯间普通涂料28元/m2。
B.我司的商品房住宅项目均号称定位中高档。
Ø外立面装饰目前均为一到二层石材干挂、上部真石漆或面砖，但售价未必能达到中高档价格，定位与售价未能完全匹配。
Ø公共部位尤其是大堂装修大量采用大理石，甚至是进口大理石，导致成本大幅度上升。
Ø对于门窗工程采用，除保障房项目外为塑钢门窗，我司均采用铝合金门窗约650元/m2门窗面积，未考虑过不同定位产品选用中档塑钢门窗的可能。
2）住宅外墙的复杂程度：
浙江金东外滩项目住宅的外墙墙积比明显偏高，这直接影响外墙装饰的造价，同为小高层项目，金东外滩项目小高层的墙积比较万科乐都项目高0.54。
3）战略合作单位的选用：
A.万科集团从总包工程、分包工程基本采用战略合作单位供应商，在目标成本前期编制阶段，从其分单体的成本表格中均已确定施工单位名称、选用材料规格、战略协议价格、主要配置简介等。
B.我司的战略合
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