长春市场研究部月报.docx
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长春市场研究部月报
一、政策篇
1、国家颁布房地产及其相关法律法规
→基准利率上调0.25个百分点
央行宣布，自7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
而这也是年内第三次加息，调整后一年期存款基准利率为3.5%，一年期贷款基准利率为6.56%。
搜房分析：
由于我国目前CPI水平仍处于高位，通胀压力明显，准备金率的调整和加息这样的货币手段仍然是抑制通胀的最主要措施，而目前随着准备金率的频繁调整，准备金率再次提高的空间已经很小，进一步加息成为必然。
2、地方颁布房地产及其相关法律法规
→新建城市综合体土地成交价首付款降至50%
长春市人民政府办公厅颁发《关于继续支持城市商业综合体、区域性专业批发市场、五星级酒店建设的若干意见》。
对新建城市商业综合体、区域性专业批发市场和五星级酒店项目保证用地需要，降低土地成交价款首付款比例，土地成交价款首付款比例可降至50%，其余土地成交价款实行分期付款办法，自土地出让之日起一年内缴清。
项目建设法人单位缴纳以后各期土地成交价款时，需按照缴纳第一期土地成交价款之日中国人民银行公布的贷款利率支付利息。
搜房分析：
此项政策的颁发，有利于长春市的城市建设和发展，随着商业综合体的建立，将大大提高整个长春市的品质面貌，带动区域内房地产市场经济的发展。
同时土地成交价首付款降至50%将进一步促进商业地产商的拿地热情。
二、城建篇
【吉林省】
→两横两纵快速路提高城市发展速度
“两横两纵”井字形快速路体系包含东、南、西、北四个部分;以四环路为界，东部快速路即远达大街-东盛大街-仙台大街-彩宇大街，长度17.1km；南部快速路即硅谷大街-卫星路,长度14.7km；西部快速路即青年路-普阳街-宽平大路-前进大街，长度18.6km；北部快速路即花莲路-青冈路-台北大街-铁北四路-东荣大路，长度14.4km。
全线总长约64.8km。
从路网层次、线形指标、现状构筑物利用以及技术标准等方面综合分析，“两横两纵”快速路系统采用60-80公里/小时的设计车速。
搜房分析：
两横两纵快速路的建成，充分体现了长春城市建设的快速发展。
同时使得长春市中心与城郊的距离大大拉近，带动外环房地产市场经济发展。
【长春市】
→长春净月经济开发区福址大路立交桥8月上旬交工
上半年，净月区实现地区生产总值209.1亿元，同比增长20.5%；实现固定资产投资104.2亿元，同比增长51%；实现财政收入19.1亿元，同比增长100.2%。
下半年，净月区将加快新城大街三座立交桥的建设，其中福址大路立交桥务必要在8月上旬交工，确保净月区南部“主动脉”畅通。
搜房分析：
从目前净月区的发展来看，未来发展向西、向南推进。
尤其是净月南部城市道路基础设施的建设相对完善，大大拉近了与主城区的距离，使得区域投资环境得到较大改善。
临河街、彩宇大街尚未贯通，净月西部交通配套尚待完善。
→高新北区打造十大项目提升整体“宜居度”
作为高新区新时期发展的前沿阵地，北区的基础及配套设施建设已初具规模，在未来的规划中，有一些大工程可能会实现一些人心目中的“宜居愿景”。
打造项目如下：
1、北湖湿地公园，位于伊通河下游，分成内湖和外河，其中内湖以“城市生态公园”为主题，设计了九大景区。
目前一期主体工程已经建设完毕、二期、三期正在同步进行。
预计2012年末竣工。
2、长东北森林公园，位于长春高新技术产业开发区北区，规划占地面积25.27平方公里。
目前正处于前期准备阶段。
预计2019年竣工。
3、长东北商务中心，紧邻北湖湿地公园，中央商务区规划面积17.84平方公里。
目前建设10%，最主要的几个项目尚未动工。
竣工时间未定。
4、奥体中心，总投资45亿元的体育休闲综合体。
目前一场三馆中的体育馆正在基坑降水，其他场馆正在进行招标。
预计2013年竣工。
5、北湖大桥（北四环路），由长春高新技术产业开发区投资兴建，连接北四环路，是北湖生态中心区的交通要道，投资5.5亿元，长2781米、宽37米，双侧8车道，长度相当于19个南湖大桥，是我市最长的大桥。
目前已建设80%，预计2011年末竣工，计划10月份通车。
6、远达大街与绕城高速互通式立交桥工程，总投资3.8亿元的远达大街与长春绕城高速公路的双喇叭互通式立交桥。
目前正在建设收费站等配套设施。
预计2011年末竣工。
7、兴华学校，位于兴华回迁小区的西侧，计划总投资0.7亿元，占地面积6.6万平方米，建筑面积1.84万平方米;计划设置32个班级，可容纳约1600名学生。
还将建设一所建筑面积为3100多平方米的幼儿园。
预计9月份开学就将投入使用。
8、长东北高科技广场，位于长东北科技创新区域内，该区域占地7平方公里，总投资172亿元。
目前高科技广场主建筑已投入使用;生活配套区一期工程主体封顶，二期已经开工。
预计2012年末竣工。
9、省第六人民医院，目前正在进行前期准备阶段，年底开工。
预计2012年末竣工。
10、动漫基地大厦，目前A座4万平方米已经完工，近期投入使用，B座2.4万平方米年末完成主体封闭。
预计2011年末竣工。
搜房分析：
十大项目落地高新北区，对未来提高整个高新北区的宜居度起到重要作用。
其中奥体中心、北湖湿地公园、北湖大桥等长春市的重点工程项目，都集中在高新北区。
医疗、教育、休闲、娱乐等项目的建成将带动整个区域的经济发展，同时区域内配套设施日渐成熟，土地升值，后期房地产市场竞争将日趋激烈。
→宽城加快推进胜利大街精品街路建设
胜利大街是今年我市打造的10条精品街路之一，也是我市唯一一条历史文化街区性质的精品街路。
按照全市奋战150天市容环境综合整治行动的总体部署，宽城区在去年取得的历史文化街区改造成果基础上，今年全力加快胜利大街精品街路建设进度，为宽城增添新亮点。
15日，胜利大街精品街路1-15标段进行公开招标，中标的施工单位将全面进入现场施工。
胜利大街精品街路打造工程预计两年完成，主要包括临街建筑立面改造、牌匾整治、亮化、绿化、道路铺装、电网改造等工程，今年主要完成对临街建筑的立面改造和牌匾整治，其他工程明年完成。
搜房分析：
这条街路的成功打造，对推动整个铁南历史街区的提升，促进旧城区改造，改善城市环境，改善居民生活条件具有重要影响，同时亦可对其周边楼市发展起到很好的助推作用。
三、土地篇
1、土地市场供应情况
供应市场表现
土地市场综述
7月经营性用地供应5宗，供应面积30.9万平米，环比下降85%，同比下降83%。
暨6月供应井喷后，本月放量从缓。
供应地块10万平以上2宗，分别位于宽城区、高新区内。
本月可关注地块仅此两宗。
图表：
2011年7月经营性地块供应信息明细
宗地编号
位置
规划用地
（平方米）
规划容积率
建筑控高
出证方式
14-86-95
东至现状围墙，西至万福街，南至水电工程局宿舍，北至华侨宿舍
4002
＜1.5
＜24米
拍卖
91-39-10
东至空地、南至光谷大街、西至102国道、北至空地
3000
≤0.3
＜10米
挂牌
1-114-380、381、382
东至车轮厂宿舍、南至煤场大墙、西至基隆街、北至电气设备有限公司
161955
＜2.2
＜55米
挂牌
55-127-14
东至新艺家具、南至通用锅炉、西至净月大街、北至金城街
10555
≤1.0
≤24米
挂牌
55-54-6
东至：
丙二十七街西至：
超凡大街南至：
丙十六路北至：
丙十五路
129655
≤1.5
住宅﹤24米公建﹤50米
挂牌
2、土地市场成交情况
需求市场表现
土地市场综述
7月经营性用地成交5宗，成交率100%。
成交面积30.9万平米，环比下降85%，同比下降83%。
本月出让地块全部成交，无流拍现象。
其中长春乾源地产摘牌临近八一水库地块，欲打造区域中高端住宅项目，产品包括洋房、小高、高层。
图表：
2011年7月经营性地块成交信息明细
区域
位置
规划用地面积（平方米）
成交价
楼面地价
成交单位
绿园区
东至现状围墙，西至万福街，南至水电工程局宿舍，北至华侨宿舍
4002
11651823
1941
长春逸鸿房地产开发公司
高新区
东至空地、南至光谷大街、西至102国道、北至空地
3000
10470000
11633
中石油昆仑天然气利用有限公司长春分公司
宽城区
东至车轮厂宿舍、南至煤场大墙、西至基隆街、北至电气设备有限公司
161955
388011789
1089
吉林省隆泰实业有限公司
净月区
东至新艺家具、南至通用锅炉、西至净月大街、北至金城街
10555
32600000
3089
长春市维信汽车销售有限公司
高新区
东至：
丙二十七街西至：
超凡大街南至：
丙十六路北至：
丙十五路
129655
375933706
1933
长春市乾源房地产开发建设有限公司
3、土地市场总结
图表：
2011年各月经营性用地供应成交情况
【搜房点评】本月供地5宗，成交5宗，成交率100%。
截止至7月末，全市经营性用地规划出让面积492.4万平，同比下降1%，出让地块共51宗。
2011年全年供地计划1000万平，目前已完成计划49%。
预计下半年供应量依旧高位运行，放量态势持续绷紧。
4、2011年8月土地市场供应情况
区域
位置
土地用途
容积率
限高
建筑密度
规划用地
出让时间
高新区
东至超强街、南至丙十二路、西至超强西街、北至高新储备中心用地
住宅商服
≤2.5
<100米
<30%
64884
8.11
高新区
东至超强街、南至乙五路、西至超强西街、北至丙十二路
住宅商服
≤2.5
<100米
<30%
91386
8.11
高新北区
东至盛北大街、南至明斯克路、西至丙七街、北至丙三十六路
住宅商服
≤2.0
<55米
<30%
82816
8.11
经开区
东至会展大街、南至东方万达城小区、西至威海路住宅小区、北至威海路
住宅商服
＜2.0
<80米
<30%
46477
8.25
南关区
东至空地、南至空地、西至丙二十七路、北至丙二十三路
其他商服
＜1.0
<20米
<35%
2982
8.25
宽城区
东至：
现状建筑、西至：
东六条街、南至：
长江路、北至：
黄河路
住宅商服
<1.8
<24米
<40%
6504
8.25
二道区
东至东环城路、西至空地南至空地、北至阜丰路
住宅商服
<3.2
<55米
<50%
4842
8.25
净月经济开发区
东至彩云街、南至空地、西至净月大街、北至102国道
其他商服
≤6.5
≤100米
≤45%
14820
8.25
净月经济开发区
东至新城西街、南至丙十三路、西至丁十一街、北至福祉大路
其他商服
<3.5
≤60米
≤35%
24966
8.25
净月经济开发区
东至空地、南至丙四十一路、
西至空地、北至保利小区
住宅商服
1.0＜a≤1.1
≤18米
<25%
14738
8.25
经济技术开发区
东至乙十三路、南至威海路、
西至空地、北至空地
其他商服
<4.0
≤80米
<30%
5657
8.25
【搜房点评】预计8月经营性用地出让地块11宗，供应总面积36万平。
出让地块均为中小面积地块，容积率基本较高。
其中高新区内3宗地块值得关注，容积率在2.0以上，自然条件较好。
四、住宅篇
【月度导读】
供求关系
7月供求比为1:
0.69。
批售量萎缩，需求稳步增长。
供应情况
7月商品住宅市场新增供应量为60.48万平，新增供应套数为5220套。
新增供应与上月相比微幅下探。
成交情况
7月商品住宅成交面积为47.8万平，成交套数为4833套。
成交稳步增长，达到旺季应有水平。
成交价格
7月普通住宅（不含公寓、别墅）成交均价为6807元/㎡。
价格继续攀升。
1、政府统计数据
本月商品住宅——批准预售69.48万平，6590套；政府公布本月合同备案52.9万平，5306套，其中商品住宅为47.8万平，4833套。
从而，我们得到本月供求比为1：
0.69，批售量萎缩，需求稳步增长。
图表：
批准预售/合同备案统计数据
数据来源：
房地产交易中心
2、搜房市场监测
本月商品住宅——新增供应（开盘/加推）60.48万平，5220套，新增供应与上月相比微幅下探。
本月上市产品套均面积115.9平，与上月套均面积（113.1平）相比小幅上升，从新品上市房源来看仍偏重于首改类的功能型产品。
图表：
商品住宅市场供求情况
数据来源：
搜房数据库
【搜房点评】
进入传统销售旺季，供应继续维持在较高水平，成交量达到全年新峰值，与上月相比有明显增幅，主要受各项目营销策略的刺激，优惠活动大当其道，以实现快速回笼资金和完成年度销售任务的目的。
也可预见目前楼市尚处于上行通道，下半年开发商对市场的判断不再趋向保守方向。
图表：
本月板块新增统计（单位：
万平）
板块
名称
日期
产品（面积）
体量（万平）
价格（元/㎡）
当日成交
八里堡
保利百合香湾
7.1
多层（50-154）
高层（50-90）
0.37
多层6200
高层5600
48套
7.2
多层（60-154）
高层（50-90）
0.54
多层6200
高层5600
16套
7.6
多层（50-154）
高层（50-90）
0.61
多层6200
高层5600
10套
7.9
多层（50-154）
高层（50-90）
1.14
多层6200
高层5600
17套
7.15
多层（50-154）
高层（50-90）
0.51
多层6200
高层5600
9套
7.20
高层（50-90）
0.13
5600
7套
7.29
多层（50-154）
0.07
6200
3套
吴中家天下
7.10
多层（58-86）
小高（112-128）
高层（80-106）
5.23
多层6600
小高6300
高层6000
340套
香水湾
7.16
高层（76-103）
1.72
5800
32套
宜家观澜
7.30
高层（57-96）
1.07
5000
60套
金色8里城
7.30
多层（59-111）
小高（53-95）
5.84
多层5200
小高4400
600套
朝阳
大禹城邦—泊心湾
7.23
高层（89-95）多层（107-160）
1.97
高层7500
多层8000
45套
高新
新发翡翠花溪
7.28
叠拼184联排225洋房（140-160）
0.49
叠拼11000
联排13000
洋房8200
31套
伟业星城
7.30
高层（52-100）
多层（90-146）
6.99
高层6500
多层7000
102套
恒大绿洲
7.30
高层（282-319）
4.5
6500
10套
7.23
高层（282-319）
4.5
6500
2套
经开中
尊誉东方二期
7.16
高层（70-104）
多层（90-140）
2.24
高层6200
多层6600
137套
经开东
澳海东方1号
7.17
高层（82、98）
0.91
5700
68套
净月城市
伟峰东第
7.18
小高（40-137）
2.82
7600
161套
7.18
写字间（100-400）
6.01
9000
127套
净月旅游
中信城
7.2
小高（66-125）
0.85
6500
22套
7.30
小高（57-96）
0.31
7000
5套
复地哥德堡森林
7.10
小高（130）
1.35
6800
20套
复地嘉年华广场
7.10
公寓（38-64）
0.43
6500
23套
力旺lomo
7.16
公寓（40-70）
0.79
9200
40套
华业玫瑰谷
7.16
联排（330）
0.59
10000
6套
宽城
虹景阁
7.2
多层（30-120）
2.98
6200
100套
绿园
万晟丽水香堤
7.2
公寓（33-64）
0.96
8200
100套
中海凯旋门
7.30
公寓（40-50）
0.7
8600
44套
南部新城
保利林语
7.1
多层（87-217）
0.21
7800
3套
南关南
秋实e景二期
7.28
小高（129-216）
公寓（62-121）
3.65
小高8526
公寓7350
62套
数据来源：
搜房数据库
3、房价统计
根据搜房监测，7月长春房价6807元/㎡，价格继续攀升。
本月虽有优惠作用刺激，但项目入市价格均有所上浮，入市新品的价格基本维持在6500-7000元/㎡左右。
受调控政策与供需关系影响，长春市楼盘的价格已完全步入了涨幅放慢、节奏趋缓的时期。
【板块概述】
本月柏翠园项目对朝阳板块影响较大，基本处于单项目“垄断”板块成交的局面，而其他项目成交较少，所以朝阳板块反应的价格更接近于此项目的成交均价；二道板块受蓝山部分房源集中备案影响，造成板块价格有一定虚高；
本月高新板块的吉大菲尔瑞特团购房源备案，对板块整体均价拉低作用较大，造成板块价格出现大幅下滑的现象。
图表：
板块均价统计（单位：
元/平）
数据来源：
长春搜房数据库
图表：
重点在售项目月度销售情况
项目
套数（套）
面积（㎡）
单价（元/㎡）
7月
6月
7月
6月
7月
6月
绿地新里中央公馆
105
84
11241
8776
7049
7213
中海国际社区
66
48
8180
7302
8174
8582
力旺弗朗明歌
35
34
4111
4113
7718
7435
中信城
116
83
16575
13904
10112
10405
和黄御翠豪庭
67
64
10211
9962
9929
9684
和黄御翠园
13
2
5799
828
23317
19776
复地哥德堡森林
36
28
4216
3192
6749
7245
棠棣
31
26
3470
2367
7831
7293
中海凯旋门
39
50
3492
5070
9225
9236
万科蓝山
91
38
10155
4116
10068
9642
万科柏翠园
128
80
30419
17937
16168
16380
保利百合香湾
224
167
21717
16480
5422
5528
恒大绿洲
84
64
13698
10098
6852
6792
保利林语
61
48
9231
7030
8805
9118
数据来源：
长春市房地产业信息网
4、下月预测
供应——8月老盘新推居多，供应仍会维持在现有的较高水平。
成交——预计8月份优惠措施将会是主流，预计会出现部分楼盘变相打折、促销现象，一定程度会刺激成交量继续增长。
产品——从预测新增的项目来看，8月份上市产品以多层和小高层为主，首改的功能型产品为主流。
价格——预计下月价格会趋于平稳，也会有个别开发商资金回流压力的迫切，折损掉了预期的一部分利润，但不会改变整体价格走势。
预测新增——中顺和苑、中信城、中海国际社区、虹馆、远创樾府、金色橄榄城、万龙第8城、保利百合香湾、中海凯旋门、万晟丽水香堤、万晟爱琴海、上东城市之光、蔚蓝国际、亚泰梧桐公馆、上台花园、阳光御景、龙泰檀香苑、兰海公园里、宽城万达广场、力旺格林春天、华亿红府、倚澜观邸、伟业星城、万盛理想国、大禹华邦。
五、别墅篇
【月度导读】
市场供求关系——全市别墅批准预售20套、4137㎡，成交（备案）45套、14236㎡，月度供求比0.29，供小于求。
本月别墅市场新增供应主要来自中信城，金越逸墅蓝湾、翡翠花溪，成交项目以中信城、新发翡翠花溪为主，市场成交均价18491元/平，上升幅度较大。
1、别墅整体市场概况
图表：
成交及价格走势
【搜房点评】本月高端别墅市场新增供应20套、4137㎡，成交（备案）45套、14236㎡，月度供求比0.29，供大于求；从本月成交情况来看，较上月上升幅度较大，环比上升36%；成交均价18491元/平，环比上升21%。
成交回升主要是成交涨幅所致，部分高端项目集中加推、集中成交，新政对高端客群影响较小；从本月成交产品情况来看，主要以经济型别墅为主，同时各项目本月优惠政策较多，成交价格出现涨幅。
2、别墅市场开盘加推情况
7月16日华业玫瑰谷加推情况
供应特征
本次推出6#、8#（联排），面积为330㎡，共18套；
选房情况
自然销售；
销售价格
折后均价10000元/㎡；
开盘优惠
10万抵20万；
销售情况
当日成交6套。
7月28日新发翡翠花溪加推情况
供应特征
本次推出叠拼别墅B5#、B12#、B16#、B28#，面积为184㎡，共12套；联排别墅B23#、B31#、B33#，面积为225㎡，共12套；多层洋房D1#、D6#、D7#，面积区间140-160㎡，共30套；
选房情况
排号选房；
销售价格
折后均价叠拼别墅11000元/㎡；联排别墅13000元/㎡；洋房8200元/㎡；
开盘优惠
联排别墅：
一次性总房款减10万；按揭总房款减5万元；
叠拼别墅：
一次性总房款减6万；按揭总房款减3万元；
洋房：
一次性9.7折，按揭9.8折；
销售情况
当日叠拼别墅成交11套；联排别墅成交8套；洋房成交12套。
【搜房点评】本月别墅市场华业玫瑰谷、新发翡翠花溪项目加推上市，开盘当天成交较好。
新发翡翠花溪主打快销路线，加推当天优惠较大，别墅产品去化率最低70%左右。
预计短期内市场仍呈平稳态势发展，但伴随“金九银十”到来，市场放量加大，销售压力将凸显。
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